über die Regierungsvorlage (312 der Beilagen):
Bundesgesetz, mit dem Regelungen über den Erwerb von Rechten an
Gebäuden und Wohnungen von Bauträgern getroffen werden
(Bauträgervertragsgesetz – BTVG) und das Wohnungseigentumsgesetz
1975 geändert wird
In Verträgen mit Bauträgern verpflichten
sich Erwerber meist zu hohen Vorauszahlungen. Nach der geltenden Rechtslage ist
der Bauträger nicht verpflichtet, die Erwerber gegen einen möglichen
Verlust dieser Zahlungen sicherzustellen.
Ziel dieses Gesetzentwurfes ist sohin der Schutz der
Erwerber vor dem Verlust ihrer Vorleistungen, insbesondere im Fall der
Insolvenz des Bauträgers. Erreicht soll dies dadurch werden, daß Ansprüche
auf Zahlungen eines Erwerbers vor Fertigstellung des Vertragsobjekts von
Gesetzes wegen erst dann fällig sein sollen, wenn der Bauträger den
Erwerber gegen den Verlust seiner Zahlungen sichergestellt hat. Diese Sicherung
kann durch eine schuldrechtliche Verpflichtung wirtschaftlich potenter Dritter
(Banken, Gebietskörperschaften oder Versicherungen), durch die
grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbers in Verbindung mit einer
etappenweisen Fälligkeit der Zahlungen nach Baufortschritt oder durch die
Bestellung eines ausreichende Deckung bietenden Liegenschaftspfandrechts
erfolgen. Ein vom Bauträger zu bestellender Treuhänder hat die
Erfüllung dieser Sicherungspflichten zu überwachen.
Von den Bestimmungen des Gesetzes soll nicht zum
Nachteil von Verbrauchern abgegangen werden können.
Der Justizausschuß hat diese Regierungsvorlage
in seiner Sitzung am 20. November 1996 in Verhandlung genommen. An der
sich an die Ausführungen des Berichterstatters anschließenden
Debatte beteiligten sich die Abgeordneten Dr. Willi Fuhrmann, Dr. Walter Schwimmer,
Dr. Martin Graf, Doris Bures und Mag. Dr. Maria Theresia Fekter sowie der Bundesminister für
Justiz Dr. Nikolaus Michalek.
Bei der Abstimmung wurde die Regierungsvorlage unter
Berücksichtigung eines umfassenden Abänderungsantrages der Abgeordneten
Dr. Walter Schwimmer und Dr. Willi Fuhrmann in der diesem Bericht beigedruckten
Fassung einstimmig angenommen.
Zu den einzelnen vom Justizausschuß
vorgenommenen Änderungen ist folgendes zu bemerken:
Zu Artikel I (Bauträgervertragsgesetz
– BTVG):
Zu § 3 BTVG:
Die Neuformulierung trägt dem Gedanken Rechnung,
daß das Formgebot der Schriftlichkeit primär zum Schutz des
Erwerbers aufgestellt wird, der sich bis zum Ende der Sicherungspflicht des Bauträgers
(§ 7 Abs. 5) auf die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäftes
berufen können soll. Eine ähnliche Formulierung ist auch im Entwurf
eines Teilzeitnutzungsgesetzes vorgesehen.
Zu § 4 Abs. 1 Z 2 BTVG:
Durch den neuen letzten Halbsatz wird
berücksichtigt, daß das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz die
Festlegung des Entgelts (§§ 13 bis 15a) für
gemeinnützige Bauträger besonders regelt.
Zu § 5
Abs. 1 BTVG:
Durch die neu vorgeschlagene Bestimmung des
§ 7 Abs. 6 Z 3 sind die erforderlichen Informationen des
Erwerbers im Sinn des § 5 Abs. 1 entsprechend zu ergänzen.
Auch wenn im Rahmen des geförderten Wohnbaus eine gleichwertige Sicherung
des Erwerbers erfolgt, soll schon vor Abschluß des Bauträgervertrags
für den Erwerber die Art und Weise dieser Sicherung bekannt,
nachvollziehbar und – im Hinblick auf ihre Gleichwertigkeit mit den in
den §§ 8 ff. vorgeschlagenen Sicherungsmodellen –
überprüfbar sein.
Zu § 5
Abs. 3 BTVG:
Im Hinblick auf den zu Art. II Z 3 der
Regierungsvorlage 311 BlgNR XX. GP vorgeschlagenen § 3a KSchG
wurde die Notwendigkeit des § 5 Abs. 3 bezweifelt. Da diese
Bestimmung auf die spezifischen Gegebenheiten im
Bauträgervertragsgeschäft zugeschnitten ist und – anders als
§ 3a KSchG – auch für Bauträgerverträge
außerhalb des reinen Verbrauchergeschäftes gilt, soll dieses
Rücktrittsrecht für den Fall der Nichtgewährung einer
Wohnbauförderung beibehalten werden. Die Voraussetzungen des
Rücktrittsrechts sollen aber an jene des § 3a KSchG in der
erwähnten Fassung angepaßt werden. Das heißt einerseits,
daß die Rücktrittsfrist auf eine Woche zu verkürzen ist. Andererseits
gilt es, zur Vermeidung unzumutbar langer Schwebezustände eine absolute
Rücktrittsfrist von einem Monat ab Erhalt der Information von der
Nichtgewährung der Wohnbauförderung vorzusehen.
Zu § 7
Abs. 5 BTVG:
Mit Rücksicht auf die oft lange Dauer des
Parifizierungsverfahrens soll im Unterschied zur Regierungsvorlage das Ende der
Sicherungspflicht des Bauträgers nicht erst mit der Verschaffung der vereinbarten
Rechtsstellung enden, sondern schon mit der Sicherung der Erlangung dieser
vereinbarten Rechtsstellung. Dies könnte zB durch einen darauf gerichteten
Auftrag an den Treuhänder geschehen. Sofern dem Erwerber Wohnungseigentum
verschafft werden soll, wird eine Anmerkung der Einräumung von
Wohnungseigentum gemäß § 24a Abs. 2 WEG 1975
genügen.
Zu § 7
Abs. 6 BTVG:
In § 7 Abs. 6 sind Fälle
erfaßt, in denen die Sicherungspflicht des Erwerbers auf andere Weise als
durch die in den §§ 8 ff. vorgesehenen Sicherungsmodelle
erfüllt werden kann. Schon in der Regierungsvorlage ist vorgeschlagen,
daß die Sicherungspflicht entfällt, wenn eine inländische
Gebietskörperschaft selbst Bauträger ist (nun Z 1) oder dem
Erwerber unmittelbar für seine allfälligen Rückforderungsansprüche
haftet (nun Z 2).
Eine neue Z 3 soll auf Grund folgender
Überlegung eingefügt werden: Im Rahmen des geförderten Wohnbaus
sehen landesgesetzliche Bestimmungen schon derzeit eine Kontrolle des
Baufortschritts, der Zahlungen an den Bauträger und des Grundbuchstands
vor. Soweit die Kontrolltätigkeit des Landes sich nicht auf die Auszahlung
der vom Land gewährten oder zinsgestützten Darlehen beschränkt,
sondern auch im Interesse des Erwerbers die von diesem eingesetzten Eigenmittel
umfaßt und zugleich – sofern dem Erwerber Eigentum (Wohnungseigentum,
Baurecht) verschafft werden soll – die grundbücherliche
Sicherstellung des Erwerbers (wie in § 9 vorgesehen)
überprüft wird, kann diese Kontrolltätigkeit eine den
§§ 7 ff. gleichwertige Sicherstellung des Erwerbers
gewährleisten, wenn auch eine dem § 9 Abs. 3 entsprechende
Begrenzung der Belastung der Liegenschaft und die Einhaltung eines dem
§ 10 Abs. 2 entsprechenden Ratenplans vorgesehen ist.
Auch im geförderten Mietwohnungsbau könnten
durch die Kontrolltätigkeit des Landes die Bestimmungen des Art. X
des Insolvenzrechtsänderungsgesetzes 1982, BGBl. Nr. 370, für
die Mieter nutzbar gemacht werden. § 1 des Art. X sieht vor,
daß im Insolvenzfall des Bauträgers (sofern dieser auch
Liegenschaftseigentümer ist) zugunsten des Wohnungsinteressenten zur
Besicherung seiner Vorauszahlungen ein gesetzliches Pfandrecht an der
Liegenschaft entsteht. Wenn nun durch die Kontrolltätigkeit des Landes und
insbesondere durch die Einverleibung eines Veräußerungs- und
Belastungsverbots gewährleistet ist, daß die Vorauszahlungen der
Mieter im Konkursfall in diesem gesetzlichen Pfandrecht Deckung finden, kann
ebenfalls eine den §§ 7 ff. gleichwertige Sicherung des
Erwerbers angenommen werden.
In den lit. a bis d der Z 3 sind –
angelehnt an die Förderungsbestimmungen der Länder – demonstrativ
jene Voraussetzungen festgehalten, die in der Regel zu einer den in den
§§ 8 ff. vorgeschlagenen Sicherungsmodellen gleichwertigen
Sicherung des Erwerbers führen.
Aber auch andere von den Ländern im Rahmen ihrer
Förderungstätigkeit geforderte Sicherungsmittel können –
ebenfalls nach Prüfung der objektiven Gleichwertigkeit der damit
erreichten Sicherheit – die Sicherungsmodelle der
§§ 8 ff. ersetzen.
Zu Z 4 hält der
Ausschuß fest, daß der Erwerber als Treugeber des bei der Bank
liegenden Betrages gegen die Inanspruchnahme des Guthabens durch Gläubiger
des Bauträgers oder – in dessen Konkurs – durch den
Masseverwalter geschützt ist. Solange das Guthaben noch gesperrt ist, darf
es die Bank auch Gläubigern oder an die Masse nicht auszahlen, da diese
nicht mehr Rechte haben als der Bauträger, dessen Forderung sie geltend
machen. Spätestens sobald dem Erwerber ein Rückzahlungsanspruch
zusteht, hat er im Fall des Konkurses des Bauträgers ein
Aussonderungsrecht und bei einer exekutiven Pfändung zugunsten eines
Gläubigers einen Exzindierungsanspruch.
Zu § 8
Abs. 2 BTVG:
Das Erfordernis einer
betragsmäßigen Limitierung der Fertigstellungsgarantie ergibt sich
schon aus den Bewertungsgrundsätzen des Bankwesens. Nach Schätzungen
von Praktikern wird die Obergrenze der Fertigstellungsgarantie die Obergrenze
der Garantie nach § 8 Abs. 1 um etwa 10 bis 15%
betragsmäßig übersteigen. Die in der Regierungsvorlage
vorgesehene Garantie der Verschaffung der vereinbarten Rechtsstellung soll
nicht übernommen werden, zumal der Garant darauf unter Umständen
nicht Einfluß nehmen kann. Jedenfalls soll die Fertigstellungsgarantie
aber auch die Rückforderungsansprüche des Erwerbers abdecken.
Zu § 9
Abs. 3 BTVG:
Die Voraussetzungen, unter
denen sich der Hypothekar dem Bauträger gegenüber zur Lastenfreistellung
zugunsten des Erwerbers verpflichtet, sind in der zwischen dem Hypothekar und
dem Bauträger zugunsten des Erwerbers getroffenen Vereinbarung
festzulegen. Im besonderen gilt dies für die Frage, auf welche Weise der
Hypothekar vertraglich sicherstellt, daß ihm Zahlungen auf die pfandrechtlich
gesicherte Forderung auch zukommen. Daher hat der letzte Halbsatz des in der
Regierungsvorlage vorgeschlagenen § 9 Abs. 3 zu entfallen. Es
soll den Hypothekaren überlassen bleiben, sich durch entsprechende Vereinbarungen
mit dem Bauträger abzusichern.
Ergänzend sei
festgehalten, daß die Vereinbarung zwischen Gläubiger und
Bauträger ein (echter) Vertrag zugunsten Dritter ist, der dem Erwerber ein
unmittelbares Recht einräumt, das ihm nicht nachträglich durch Vereinbarungen
zwischen Gläubiger und Bauträger entzogen werden kann (Rummel
in Rummel, ABGB2 Rz 11 zu § 881).
Zu § 12
Abs. 2 BTVG:
Die vorgeschlagene
Änderung dient der Klarstellung und soll allfällige
Mißverständnisse, insbesondere im Zusammenhang mit den in § 24c
WEG 1975 vorgeschlagenen Befugnissen des Treuhänders, hintanhalten.
Zu § 13
Abs. 2 und Abs. 3 BTVG:
Zur Feststellung des
Baufortschritts sollen nicht nur Ziviltechniker, sondern auch allgemein gerichtlich
beeidete Bausachverständige herangezogen werden können.
Zu § 18
Abs. 1 BTVG:
Angesichts der knappen
Legisvakanz soll das BTVG – obwohl es am 1. Jänner 1997 in
Kraft tritt – nur auf Bauträgerverträge anzuwenden sein, wenn
der Baubeginn des jeweiligen Vorhabens nach dem 1. Dezember 1996 erfolgte.
Zu § 18
Abs. 3 BTVG:
Die Änderung stellt
eine redaktionelle Anpassung an die in der Regierungsvorlage 311 BlgNR
XX. GP in Art. II Z 27 für § 42 KSchG vorgesehene
Vollziehungsklausel dar.
Zu Art. II (Änderungen des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975):
Der Nationalrat hat
beschlossen:
Artikel I
Bauträgervertragsgesetz (BTVG)
Geltungsbereich
§ 1. (1) Dieses Bundesgesetz ist auf Bauträgerverträge
anzuwenden, bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung
vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als 2 000 S pro
Quadratmeter Nutzfläche (§ 6 WEG 1975) zu leisten hat.
(2) Andere Vorschriften, die
für den Erwerber günstiger sind, bleiben unberührt. Die Bestimmungen
dieses Bundesgesetzes können nicht zum Nachteil des Erwerbers abbedungen
werden, wenn dieser Verbraucher (§ 1 Abs. 1 Z 2 KSchG) ist.
Begriffsbestimmungen
§ 2. (1) Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb des
Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines
sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasings an zu errichtenden oder
durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder
Geschäftsräumen.
(2) Bauträger ist, wer
sich verpflichtet, einem Erwerber die in Abs. 1 genannten Rechte
einzuräumen.
(3) Erwerber ist, wem
Ansprüche auf den Erwerb der in Abs. 1 genannten Rechte gegen den Bauträger
zustehen sollen.
(4) Ein
Bauträgervertrag (Abs. 1) liegt auch dann vor, wenn zwar der Erwerber
sein Recht an der Liegenschaft von einem Dritten erwirbt, dieser Vertrag aber
mit dem Vertrag über die Errichtung oder durchgreifende Erneuerung des
Gebäudes, der Wohnung oder des Geschäftsraums eine wirtschaftliche
Einheit bildet.
Form des Vertrags
§ 3. (1) Der Bauträgervertrag bedarf der Schriftform.
(2) Auf den Mangel der Form
kann sich nur der Erwerber bis zum Ende der Sicherungspflicht (§ 7
Abs. 5) berufen.
Vertragsinhalt
§ 4. (1) Der
Bauträgervertrag hat jedenfalls folgende Punkte zu enthalten:
1. den
bestimmt bezeichneten Vertragsgegenstand, wobei in den Vertrag genaue
Pläne und Baubeschreibungen sowie die Ausstattung und deren Zustand einzubeziehen
sind;
2. das
vom Erwerber zu zahlende Entgelt und dessen Fälligkeit; ist das Entgelt
nicht als Fixpreis bestimmt, so kann ein von bestimmten Kostenfaktoren
abhängiges Entgelt vereinbart werden; eine solche
Vereinbarung ist nur wirksam, wenn diese Faktoren genau festgelegt sind und
eine Obergrenze bestimmt ist oder diese Festlegung des Entgelts nach dem WGG
zulässig ist;
3. den
spätesten Übergabetermin;
4. vom
Erwerber allenfalls zu übernehmende Lasten;
5. die
Art der Sicherung des Erwerbers (§ 7) sowie
6. den
Treuhänder, sofern ein solcher zu bestellen ist (§ 12).
(2) Liegt bei Abschluß des
Bauträgervertrags noch keine rechtskräftige Baubewilligung vor, so
kann vereinbart werden, daß den Bauträger aus der verspäteten
Übergabe keine Verzugsfolgen treffen und der Erwerber an den Vertrag
gebunden bleibt, sofern die Verzögerung auf die für den
Bauträger nicht vorhersehbare und durch ihn nicht abwendbare lange Dauer
des baubehördlichen Verfahrens zurückzuführen ist und ein Jahr
nicht übersteigt.
Gesetzliche
Rücktrittsrechte des Erwerbers
§ 5. (1) Der
Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der
Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes
mitgeteilt hat:
1. alle
wesentlichen Informationen über den Vertragsinhalt (§ 4
Abs. 1);
2. wenn
allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers schuldrechtlich
(§ 8) ohne Bestellung eines Treuhänders gesichert werden sollen,
den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
3. wenn
die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7 Abs. 6
Z 2 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Haftungserklärung
der inländischen Gebietskörperschaft oder die entsprechende
gesetzliche Bestimmung;
4. wenn
die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 3 erfüllt
werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der eine gleichwertige Sicherung
gewährleistenden Vereinbarungen;
5. wenn
die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 4 erfüllt
werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut.
(2) Der Rücktritt ist
binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem
Tag, an dem der Erwerber eine Zweitschrift oder Kopie seiner
Vertragserklärung und die in Abs. 1 genannten Informationen sowie
eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält. Das
Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Abgabe
der Vertragserklärung des Erwerbers.
(3) Darüber hinaus kann
der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von
den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in
erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht
gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären.
Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der
Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine
schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Das
Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Erhalt
der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung.
(4) Der Erwerber kann den
Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber
erklären. Für die Rücktrittserklärung gilt § 3
Abs. 4 KSchG sinngemäß. Rechte des Erwerbers, die Aufhebung
oder Änderung des Vertrags nach anderen Bestimmungen zu verlangen, bleiben
unberührt.
(5) Der Rücktritt
gilt im Fall des § 2 Abs. 4 auch für den mit dem Dritten
geschlossenen Vertrag.
Vertragliche Rücktrittsrechte
des Bauträgers
§ 6. (1) Ein Recht des Bauträgers, vom Vertrag zurückzutreten,
kann nur für den Fall vereinbart werden, daß
1. Bauträgerverträge
über eine bestimmte Mindestzahl von Objekten desselben Vorhabens oder
über einen bestimmten Anteil der Gesamtnutzfläche nicht zustande
kommen; dieses Rücktrittsrecht steht dem Bauträger längstens
sechs Monate nach der Vertragsschließung mit dem Erwerber zu;
2. der
Erwerber entgegen seiner vertraglichen Verpflichtung nicht innerhalb der von
den Parteien festgelegten oder sonst einer angemessenen Frist ein
Förderungsansuchen stellt, Erklärungen vor Behörden abgibt,
Finanzierungszusagen, Sicherheiten oder Urkunden beibringt oder Unterschriften
leistet.
(2) Das Rücktrittsrecht
nach Abs. 1 Z 2 kann nur ausgeübt werden, wenn der Erwerber
schriftlich zur Vornahme der betreffenden Handlung unter Setzung einer Frist
von mindestens einem Monat aufgefordert worden ist und dieser Aufforderung
nicht rechtzeitig nachkommt.
Sicherung des Erwerbers
§ 7. (1) Der Bauträger hat den Erwerber gegen den Verlust der von
diesem auf Grund des Bauträgervertrags geleisteten Zahlungen zu sichern.
(2) Die Sicherung kann
entweder durch schuldrechtliche Sicherung (§ 8), durch
grundbücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbs auf der zu bebauenden
Liegenschaft in Verbindung mit der Zahlung nach
Ratenplan (§§ 9 und 10) oder durch pfandrechtliche
Sicherung (§ 11) erfolgen.
(3) Die schuldrechtliche
Sicherung, die grundbücherliche Sicherstellung und die pfandrechtliche
Sicherung können auch nebeneinander eingesetzt werden. Ein späterer
einvernehmlicher Austausch von Sicherheiten ist zulässig, soweit dadurch
der Sicherungszweck nicht beeinträchtigt wird.
(4) Ansprüche des
Bauträgers und eines Dritten gemäß § 2 Abs. 4
werden erst fällig, wenn und soweit die in diesem Bundesgesetz vorgesehenen
Sicherungen des Erwerbers vorliegen.
(5) Die Sicherungspflicht
des Bauträgers endet mit der tatsächlichen Übergabe des
fertiggestellten Vertragsobjekts und der Sicherung der Erlangung der
vereinbarten Rechtsstellung.
(6) Die Sicherungspflicht
(Abs. 1 bis 5) ist außer durch die Einhaltung der
§§ 8 bis 14 auch erfüllt, wenn
1. eine
inländische Gebietskörperschaft Bauträger ist oder
2. eine
inländische Gebietskörperschaft dem Erwerber auf Grund einer
gesetzlichen oder vertraglichen Bestimmung für seine allfälligen
Rückforderungsansprüche unmittelbar haftet oder
3. eine
inländische Gebietskörperschaft eine Förderung aus
öffentlichen Mitteln gewährt und eine den Sicherungsmitteln der
§§ 8 bis 14 gleichwertige Sicherung des Erwerbers erfolgt, die
insbesondere in Förderungsregelungen vorgesehen ist, deren Einhaltung von
der Gebietskörperschaft überwacht wird; die Gleichwertigkeit ist in
der Regel gegeben, wenn
a) der
Abschluß des Bauträgervertrags erst nach Vorliegen einer
rechtskräftigen Baubewilligung und der schriftlichen Zusicherung der
öffentlichen Förderung erfolgt,
b) die
Finanzierung der gesamten Herstellungskosten des Bauvorhabens nach dem Finanzierungsplan
der Gebietskörperschaft, der der Förderungszusage zugrunde liegt,
gesichert ist und gewährleistet ist, daß außer der
Sicherstellung der Finanzierungsmittel nach dem Finanzierungsplan keine
weiteren geldwerten Lasten vor Ende der Sicherungspflicht ohne Zustimmung der
Gebietskörperschaft oder des Erwerbers verbüchert sind oder werden,
c) der
Erwerber, sofern er Anspruch auf die Einräumung des Eigentums, des
Wohnungseigentums oder des Baurechts hat, grundbücherlich sichergestellt
ist, und
d) eine
Kontrolle des Baufortschritts und der Verwendung der Finanzierungsmittel einschließlich
der Eigenmittel des Erwerbers durch die Gebietskörperschaft erfolgt, oder
4. Zahlungen
des Erwerbers auf ein bei einem Kreditinstitut (§ 8 Abs. 3)
treuhändig für Rechnung des Erwerbers geführtes Konto des
Bauträgers erfolgen und mit dem Kreditinstitut zugunsten des Erwerbers
vereinbart ist, daß der Bauträger über diese Zahlungen und die
angewachsenen Zinsen erst nach der tatsächlichen Übergabe des
fertiggestellten Vertragsobjekts und der Sicherung der Erlangung der
vereinbarten Rechtsstellung verfügen kann.
Schuldrechtliche Sicherung
§ 8. (1)
Allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers können
durch Bürgschaft, Garantie oder geeignete Versicherung gesichert werden.
Die Sicherungspflicht erstreckt sich auch auf nicht länger als drei Jahre
rückständige Zinsen bis zu der in § 14 Abs. 1
genannten Höhe.
(2) Die in Abs. 1 genannten Sicherheiten
können durch eine der Höhe nach begrenzte Fertigstellungsgarantie
ersetzt werden, die jedenfalls die Rückforderungsansprüche
einschließt.
(3) Bürgen oder Garanten müssen
Kreditinstitute oder Versicherungsunternehmen, die zur Geschäftsausübung
im Inland berechtigt sind, oder inländische Gebietskörperschaften
sein.
(4) Ein dem Bauträger vertraglich zugestandenes
Verfügungsrecht über die dem Erwerber eingeräumte Sicherheit ist
unwirksam.
Grundbücherliche
Sicherstellung
§ 9. (1) Der
Erwerber aus einem Bauträgervertrag über den Erwerb des Eigentums,
des Wohnungseigentums oder des Baurechts kann auch durch eine ausreichende
bücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbs auf der zu bebauenden
Liegenschaft in Verbindung mit der Zahlung nach Ratenplan (§ 10) gesichert
werden.
(2) Bei einem Bauträgervertrag über den
Erwerb von Wohnungseigentum stellt die Anmerkung der Einräumung von
Wohnungseigentum gemäß § 24a Abs. 2 WEG 1975 eine
ausreichende bücherliche Sicherstellung des Erwerbers dar.
(3) Sofern nicht etwas anderes vereinbart worden ist
(§ 4 Abs. 1 Z 4), muß weiters die Lastenfreiheit
der Liegenschaft hergestellt oder die künftige Lastenfreiheit gesichert
sein. Zwischen dem Hypothekargläubiger und dem Bauträger muß
zugunsten des Erwerbers vereinbart sein, daß die Liegenschaft oder der
Anteil des Erwerbers mit Ausnahme jenes Teiles des Entgeltes freigestellt wird,
den der Erwerber noch nicht entrichtet hat.
Zahlung nach Ratenplan
§ 10. (1) Bei
der Zahlung nach Ratenplan ist der vereinbarte Preis in Raten zu entrichten,
die jeweils erst nach Abschluß der in Abs. 2 festgelegten
Bauabschnitte fällig werden.
(2) Zu nachstehenden Terminen sind höchstens
fällig:
1. bei
Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung 30 vom Hundert
des Entgelts, wenn dem Erwerber Eigentum (Wohnungseigentum) zu übertragen
ist, oder 20 vom Hundert, wenn das Baurecht einzuräumen ist;
2. vom
Restbetrag:
40
vom Hundert nach Fertigstellung des Rohbaus und des Daches,
25 vom
Hundert nach Fertigstellung der Rohinstallationen,
15 vom
Hundert nach Fertigstellung der Fenster und deren Verglasung,
17 vom
Hundert nach Bezugsfertigstellung und
3 vom
Hundert nach Fertigstellung der gesamten Anlage oder bei vereinbarter
vorzeitiger Übernahme des Gebäudes oder der Wohnung.
(3) Eine Vereinbarung der Fälligkeit der ersten
Rate vor Baubeginn (Abs. 2 Z 1) ist unter der Voraussetzung
zulässig, daß auf Grund des hohen Wertes der zu bebauenden
Liegenschaft die grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbers bereits
eine ausreichende Sicherheit bietet.
(4) Die Abs. 1 bis 3 sind auf durchgreifende
Erneuerungen von Altbauten sinngemäß anzuwenden.
(5) Die Abs. 2 bis 4 sind auf die Übernahme
von Geldlasten durch den Erwerber sinngemäß anzuwenden.
Pfandrechtliche Sicherung
§ 11. (1)
Allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers können
auch durch ein ausreichende Deckung bietendes Pfandrecht auf einer Liegenschaft
gesichert werden. Die Sicherungspflicht erstreckt sich auch auf nicht
länger als drei Jahre rückständige Zinsen in der in
§ 14 Abs. 1 genannten Höhe.
(2) Allfällige Rückforderungsansprüche
mehrerer Erwerber können auch durch ein Pfandrecht zugunsten des
Treuhänders gesichert werden. Zur Verfügung über ein solches
Pfandrecht und zu seiner Verwertung ist allein der Treuhänder berechtigt.
(3) Das Pfandrecht nach Abs. 1 und 2 kann auch
auf einen Höchstbetrag lauten, bis zu dem die Deckung reichen soll.
Bestellung eines
Treuhänders
§ 12. (1) Der
Bauträger ist verpflichtet, spätestens bei der Unterfertigung des
Bauträgervertrags einen Treuhänder zu
bestellen, dessen Tätigkeit erst mit dem Ende der Sicherungspflicht des
Bauträgers (§ 7 Abs. 5) dem jeweiligen Erwerber
gegenüber endet. Auf die Bestellung des Treuhänders kann nur
verzichtet werden, wenn für alle allfälligen
Rückforderungsansprüche des Erwerbers eine schuldrechtliche Sicherung
(§ 8) bestellt wird.
(2) Als Treuhänder kann nur ein Rechtsanwalt
(eine Rechtsanwalts-Partnerschaft) oder ein Notar (eine Notar-Partnerschaft)
bestellt werden.
(3) Der Treuhänder hat außer den
Verpflichtungen aus diesem Bundesgesetz, aus anderen Vorschriften oder aus
Vertrag insbesondere die Pflicht,
1. den
Erwerber über die Natur des Vertrags und die wesentlichen Vertragspunkte
in rechtlicher Hinsicht zu belehren und
2. die
Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers nach diesem Bundesgesetz
zu überwachen und
3. dem
Erwerber über die von ihm entgegengenommenen Zahlungen entweder laufend,
mindestens aber jährlich nach Abschluß des Kalenderjahrs
spätestens zum 31. Jänner des Folgejahrs Rechnung zu legen.
(4) Bei der grundbücherlichen Sicherstellung
(§ 9) hat der Treuhänder die vertraglichen und
grundbuchsrechtlichen Voraussetzungen, insbesondere das Vorhandensein von
Freistellungsverpflichtungen der Hypothekargläubiger (§ 9
Abs. 3), zu prüfen und den Erwerber bei der Einhaltung des Ratenplans
durch Überwachung des Baufortschritts zu unterstützen.
(5) Bei der pfandrechtlichen Sicherung
(§ 11) hat der Treuhänder die vertraglichen, die grundbuchsrechtlichen
und die wertmäßigen Voraussetzungen für die Deckung
allfälliger Rückforderungsansprüche zu prüfen.
(6) Im Fall einer längerfristigen Verhinderung
des Treuhänders hat das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die
Liegenschaft liegt, im Verfahren außer Streitsachen auf Antrag des
Bauträgers oder eines Erwerbers einen anderen Treuhänder zu bestellen,
sofern weder im Bauträgervertrag für diesen Fall Vorsorge getroffen
worden ist noch sich die Beteiligten in angemessener Frist einigen.
Feststellung des
Baufortschritts, Bewertung des Pfandrechts
§ 13. (1) Der
Abschluß eines Bauabschnitts (§ 10 Abs. 2) ist nach dem
Fertigstellungsgrad der Hauptanlage zu beurteilen. Bei mehreren
selbständigen Bauwerken ist der Fertigstellungsgrad desjenigen Bauwerks
maßgeblich, auf das sich der Anspruch des Erwerbers bezieht.
(2) Zur Feststellung des Abschlusses des jeweiligen
Bauabschnitts kann der Treuhänder einen für den Hochbau
zuständigen Ziviltechniker, einen allgemein beeideten gerichtlichen
Sachverständigen für das Bauwesen oder eine im Rahmen der
Förderung des Vorhabens tätige inländische Gebietskörperschaft
beiziehen. Diese haften dem Erwerber unmittelbar; sie gelten nicht als
Erfüllungsgehilfen des Treuhänders.
(3) Zur Feststellung der ausreichenden Deckung eines
vom Bauträger gemäß § 11 angebotenen Pfandrechts
sowie zur Feststellung des Wertes der zu bebauenden Liegenschaft im Sinn des
§ 10 Abs. 3 kann der Treuhänder einen allgemein beeideten
gerichtlichen Sachverständigen für das Immobilienwesen beiziehen.
Dieser haftet dem Erwerber unmittelbar; er gilt nicht als
Erfüllungsgehilfe des Treuhänders.
Rückforderungsansprüche
des Erwerbers bei vorzeitiger Zahlung
§ 14. (1) Der
Erwerber kann alle Leistungen, die er oder der Treuhänder für ihn
entgegen den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes erbracht hat,
zurückfordern. Der Bauträger hat für Rückforderungsansprüche
Zinsen ab dem Zahlungstag in einer den jeweiligen Diskontsatz der
Oesterreichischen Nationalbank um sechs Prozentpunkte übersteigenden
Höhe zu zahlen.
(2) Der Rückforderungsanspruch verjährt in
drei Jahren. Auf ihn kann im voraus nicht wirksam verzichtet werden.
(3) Rückforderungsansprüche nach anderen
Vorschriften bleiben unberührt.
Haftung des Bauträgers für Rückforderungsansprüche
des Erwerbers
§ 15. Rückforderungsansprüche
des Erwerbers nach § 14 und aus anderen Rechtsgründen richten
sich auch dann gegen den Bauträger, wenn der Erwerber entsprechend dem
Bauträgervertrag Zahlungen an Dritte geleistet hat.
Abtretung von Ansprüchen auf Grund mangelhafter
Leistung
§ 16. Ist die
Durchsetzung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen auf
Grund mangelhafter Leistung gegen den Bauträger durch Eröffnung des
Konkurses über sein Vermögen oder aus anderen Gründen
unmöglich oder erheblich erschwert, so kann der Erwerber die Abtretung der
dem Bauträger gegen Dritte zustehenden Gewährleistungs- und
Schadenersatzansprüche auf Grund mangelhafter Leistung verlangen. Der
Rechtsübergang tritt mit dem Einlangen des auf die Abtretung gerichteten
schriftlichen Verlangens des Erwerbers beim Bauträger ein; für den
Dritten gelten die §§ 1395 und 1396 ABGB.
Strafbestimmungen
§ 17. Ein
Bauträger, der
1. es
unterläßt, einen den § 3 Abs. 1 oder § 4
Abs. 1 entsprechenden Vertrag zu errichten,
2. Zahlungen
entgegen den Bestimmungen dieses Bundesgesetzes vereinbart, fordert oder entgegennimmt
oder
3. es
entgegen dem § 12 unterläßt, von der
Vertragsschließung bis zum Ende der Sicherungspflicht (§ 7
Abs. 5) einen Treuhänder beizuziehen,
begeht – sofern die Tat nicht den Tatbestand
einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt – eine Verwaltungsübertretung
und ist im Fall der Z 1 mit einer Geldstrafe bis zu 200 000 S,
in den Fällen der Z 2 und 3 mit einer solchen bis zu
400 000 S zu bestrafen.
Inkrafttreten, Verweisungen
und Vollziehungsklausel
§ 18. (1)
Dieses Bundesgesetz tritt mit 1. Jänner 1997 in Kraft. Es ist auf
nach seinem Inkrafttreten geschlossene Bauträgerverträge über
Bauvorhaben anzuwenden, bei denen der Baubeginn nach dem 30. November 1996
der Baubehörde angezeigt worden ist.
(2) Soweit in diesem Bundesgesetz auf Bestimmungen
anderer Bundesgesetze verwiesen wird, sind diese in ihrer jeweils geltenden Fassung
anzuwenden.
(3) Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes sind
hinsichtlich des § 17 der Bundesminister für Gesundheit und
Konsumentenschutz im Einvernehmen mit dem Bundesminister für Justiz und im
übrigen der Bundesminister für Justiz betraut.
Artikel II
Änderungen des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975
Das Wohnungseigentumsgesetz 1975, BGBl. Nr. 417,
zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl. Nr. 800/1993, wird wie
folgt geändert:
1. § 3 samt Überschrift hat zu
lauten:
„Mindestanteil
§ 3. (1) Der zum Erwerb des Wohnungseigentums
erforderliche Mindestanteil ist ein solcher Anteil, der dem Verhältnis des
Nutzwerts der im Wohnungseigentum stehenden Wohnung oder sonstigen
Räumlichkeit zum Nutzwert aller Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten
der Liegenschaft entspricht. Die Nutzwerte sind von einem für den Hochbau
zuständigen Ziviltechniker oder von einem allgemein beeideten
gerichtlichen Sachverständigen für das Hochbau- oder das
Immobilienwesen zu berechnen; dessen Gutachten ist – abgesehen von den
Fällen der Festsetzung der Nutzwerte durch das Gericht (Abs. 2)
– der Einverleibung des Wohnungseigentums zugrunde zu legen; bezieht sich
die Nutzwertberechnung auch auf eine Wohnung, an der Wohnungseigentum nach
§ 1 Abs. 3 nicht bestehen kann (Substandardwohnung), so ist
im Gutachten ausdrücklich darauf hinzuweisen.
(2) Der Nutzwert ist vom Gericht
auf Antrag insbesondere festzusetzen:
1. wenn
das Gutachten über die Berechnung der Nutzwerte (Abs. 1 zweiter Satz)
um mindestens 3 vH von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht; der
Antrag ist bis zum Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Rechtskraft des
Beschlusses zulässig, mit dem erstmals die Einverleibung von
Wohnungseigentum bewilligt worden ist; für einen Wohnungseigentumsbewerber
beginnt die Frist erst mit der Verständigung von dieser Einverleibung zu
laufen;
1a. wenn
sich der Nutzwert einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit bis zur
Vollendung der Bauführung durch Vorgänge, die einer
baubehördlichen Bewilligung bedürfen, um mindestens 3 vH
ändert; der Antrag ist bis zum Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der
Rechtskraft der baubehördlichen Benützungsbewilligung zulässig;
2. wenn
sich der Nutzwert durch Änderungen im Bestand räumlich unmittelbar
aneinandergrenzender Wohnungen oder sonstiger Räumlichkeiten oder durch
die Übertragung von Teilen der Liegenschaft, die nach § 1
Abs. 2 mit einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit im
Wohnungseigentum stehen, von dieser auf eine andere Wohnung oder sonstige
Räumlichkeit ändert;
3. wenn
sich der Nutzwert einer Wohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit nach der
Vollendung der Bauführung durch andere bauliche Vorgänge auf der
Liegenschaft, die einer baubehördlichen Bewilligung bedürfen,
wesentlich ändert; der Antrag ist bis zum Ablauf eines Jahres nach dem
Eintritt der Rechtskraft der hierfür erforderlichen baubehördlichen
Bewilligung zulässig.
(3) In den Entscheidungen über die Festsetzung
von Nutzwerten (Abs. 2) ist überdies festzustellen, ob und inwieweit
sich hierdurch die Summe der Nutzwerte aller Wohnungen und sonstigen
Räumlichkeiten der Liegenschaft ändert oder daß sich die
Festsetzung auf diese Gesamtsumme nicht auswirkt.
(4) Die Änderung der Nutzwerte wird ab der der
Rechtskraft des Beschlusses folgenden Abrechnungsperiode wirksam.“
2. § 4 samt
Überschrift hat zu lauten:
,,Antragsberechtigung;
Ausgleichspflicht
§ 4. (1) Zum Antrag auf Festsetzung der Nutzwerte nach § 3
Abs. 2 Z 1, 1a oder 3 ist jeder Miteigentümer
(Wohnungseigentümer) der Liegenschaft und jeder Wohnungseigentumsbewerber
berechtigt. Zur Antragstellung auf Festsetzung der Nutzwerte nach § 3
Abs. 2 Z 2 sind nur und nur gemeinsam die Wohnungseigentümer
berechtigt, die die Änderung oder die Übertragung durchführen.
(2) Wird der Nutzwert nach
§ 3 Abs. 2 Z 1, 1a oder 3 festgesetzt, so haben die
Miteigentümer gegenseitig diejenigen Miteigentumsanteile zu
übernehmen oder zu übertragen, die notwendig sind, damit jedem
Wohnungseigentümer der nach der Festsetzung der Nutzwerte zur
Begründung seines Wohnungseigentums erforderliche Mindestanteil
zukommt. Mangels vereinbarter Unentgeltlichkeit ist für die übernommenen
Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgelt zu entrichten; die durch die
einzelne Übertragung entstehenden Kosten und Abgaben hat der
Miteigentümer zu tragen, dem ein Miteigentumsanteil übertragen wird.
(3) Wird der Nutzwert nach
§ 3 Abs. 2 Z 2 festgesetzt, so gilt die Ausgleichspflicht
nach Abs. 2 zwischen den Wohnungseigentümern, die die Änderung
oder die Übertragung durchführen.“
3. § 12 wird
wie folgt geändert:
a) Abs. 2 hat zu
lauten:
„(2) Dem Antrag auf
Einverleibung sind jedenfalls beizulegen
1. die
schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer nach § 2 Abs. 2
Z 1 oder die gerichtliche Entscheidung nach § 2 Abs. 2
Z 2 oder § 2 Abs. 2 Z 3;
2. die
Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten eines für den Hochbau
zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten gerichtlichen
Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen über
den Bestand an selbständigen Wohnungen und sonstigen selbständigen
Räumlichkeiten, wobei gesondert zu bezeichnen sind:
a) jene
Wohnungen oder sonstigen Räumlichkeiten, an denen Wohnungseigentum nicht bestehen
kann (§ 1 Abs. 3 oder 4),
b) die
auf der Liegenschaft vorhandenen Abstellplätze für Kraftfahrzeuge;
die
Bescheinigung der Baubehörde darf schon auf Grund der behördlich
bewilligten Baupläne auf Antrag eines Miteigentümers oder eines
Wohnungseigentumsbewerbers ausgestellt werden; hat ein Ziviltechniker oder ein
Sachverständiger ein solches Gutachten erstellt, hat er die zuständige
Baubehörde unter Beilegung einer Ausfertigung des Gutachtens davon zu
verständigen;
3. das
Gutachten über die Nutzwertberechnung (§ 3 Abs. 1 zweiter
Satz), in den Fällen der Festsetzung der Nutzwerte gemäß
§ 3 Abs. 2 die rechtskräftige Entscheidung des Gerichtes;
4. in
den Fällen, in denen an einem Objekt Wohnungseigentum einverleibt werden
soll, das in dem Gutachten über die Nutzwertberechnung (§ 3
Abs. 1 zweiter Satz) als eine Wohnung bezeichnet worden ist, an der
Wohnungseigentum im Sinn des § 1 Abs. 3 nicht bestehen kann
(Substandardwohnung), eine Bestätigung eines für den Hochbau
zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten gerichtlichen
Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen, daß
nunmehr dieses Objekt über eine Wasserentnahmestelle und ein Klosett im
Inneren verfügt.“;
b) im Abs. 3 wird die Wendung ,,werden nach der Einverleibung
des Wohnungseigentums die Nutzwerte nach § 3 Abs. 2 Z 1 neu
festgesetzt“ durch die Wendung ,,werden nach der Einverleibung des
Wohnungseigentums die Nutzwerte nach § 3 Abs. 2 Z 1 oder 1a
festgesetzt“ ersetzt.
4. Im § 23
Abs. 3 werden das Wort „und“
am Ende der Z 2 durch einen
Beistrich und der Punkt am Ende der Z 3 durch das Wort „und“ ersetzt sowie folgende Z 4 angefügt:
„4. vor
oder mit der Zusage des Wohnungseigentums an einem Gebäude, dessen
Baubewilligung zum Zeitpunkt der Zusage vor mehr als 20 Jahren erteilt
worden ist, dem Wohnungseigentumsbewerber ein Gutachten eines für den Hochbau
zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten gerichtlichen
Sachverständigen für das Hochbauwesen über den Bauzustand der allgemeinen
Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit notwendig werdende
Erhaltungsarbeiten, zu übergeben; das Gutachten darf zum Zeitpunkt der
Zusage nicht älter als ein Jahr sein; dieses Gutachten ist in den
Kaufvertrag über den Liegenschaftsanteil, an dem Wohnungseigentum erworben
werden soll, einzubeziehen; wird ein solches Gutachten nicht in den Kaufvertrag
einbezogen, so gilt ein Erhaltungszustand des Gebäudes als vereinbart, der
in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten
erfordert.“
5. Nach § 24b
wird folgender § 24c samt Überschrift eingefügt:
