129/A XXI.GP
der Abgeordneten Mag.Walter Tancsits, Mag. Reinhard Firlinger, Dr. Ofner, Dr. Fekter
betreffend ein Bundesgesetz, mit dem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das
Mietrechtsgesetz, das Wohnungseigentumsgesetz 1975, das Richtwertgesetz und das
Heizkostenabrechnungsgesetz geändert werden und das Hausbesorgergesetz aufgeho -
ben wird (Wohnrechtsnovelle 2000 - WRN 2000)
Der Nationalrat wolle beschließen:
Bundesgesetz, mit dem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das Mietrechtsgesetz,
das Wohnungseigentumsgesetz 1975, das Richtwertgesetz und das Heizkostenabrech -
nungsgesetz geändert werden und das Hausbesorgergesetz aufgehoben wird (Wohn -
rechtsnovelle 2000 - WRN 2000)
Der Nationalrat hat beschlossen:
Artikel 1
Änderungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, BGBl. Nr. 139/1979, zuletzt geändert mit der
Wohnrechtsnovelle 1999, BGBl. I Nr. 147, wird wie folgt geändert:
1. Nach § 7 Abs. 4 wird folgender Abs. 4a eingefügt:
,,(4a) Im Zusammenhang mit der Gebäudebewirtschaftung (Abs. 1 vierter Satz)
erbrachte wohnungsbezogene Dienstleistungen, die vorwiegend den Bewohnern
der von der Bauvereinigung verwalteten Wohnungen dienen, bedürfen nicht der
Zustimmung der Landesregierung.“
2. Nach § 14 Abs. 5 wird folgender Abs. Sa eingefügt
,,(5a) Von der Bestimmung des Abs. 1 zweiter Satz kann abgewichen werden,
wenn aus Entgeltsbestandteilen, deren Höhe vom Verbrauch oder von der anfal -
lenden Menge abhängt, Aufwendungen zur Senkung des Verbrauchs (der an -
fallenden Menge) gedeckt werden sollen. Diesfalls darf eine Abnahme der diesen
Entgeltsbestandteilen zugrunde liegenden Kosten so lange, höchstens jedoch für
15 Jahre, unberücksichtigt bleiben, als es zur Deckung der Aufwendungen erfor -
derlich ist. Änderungen des Geldwertes während des erforderlichen Deckungs -
zeitraumes können berücksichtigt werden.
3. In § 14a Abs. 2 Z 1 entfällt die Wortfolge „einschließlich der Hausbesorgerdienst -
wohnung“.
4. In § 14a Abs. 2 wird folgende Z 7 angefügt:
„7. unter Bedachtnahme auf die Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie ins -
besondere bei Gewährung einer öffentlichen Förderung, die Durchführung:
a) behinderten-, alten- und kindergerechter Maßnahmen nach dem jeweiligen
Stand der Technik,
b) von Maßnahmen, die eine zeitgemäße Ausstattung der Baulichkeit oder von
Miet - und Nutzungsgegenständen herbeiführen.“
5. § 15b Abs. 1 lautet
„(1) Der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einer nach dem 30. Juni 2000
aus öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung (Geschäftsraum) kann nach ins -
gesamt zehnjähriger Miet - oder Nutzungsdauer einen Antrag auf nachträgliche
Übertragung in das Wohnungseigentum an die Bauvereinigung stellen, wenn die
Bauvereinigung die auf seine Wohnung (Geschäftsraum) entfallenden gesamten
Herstellungskosten auch durch neben dem Entgelt eingehobene Grund - und Bau -
kostenbeiträge im Ausmaß von mehr als 688,02 S (50 Euro) je Quadratmeter
Nutzfläche des Miet - oder sonstigen Nutzungsgegenstandes finanziert hat. Dieser
Satz vermindert oder erhöht sich jeweils zum 1. April entsprechend den durch -
schnittlichen Änderungen des von der Statistik Österreich für das vorangegangene
Jahr verlautbarten Verbraucherpreisindex 1996 oder eines an seine Stelle
getretenen Index.“
6. In § 16 Abs. 1 entfällt der Gliedsatz „, wobei Hausbesorgerwohnungen, für die
kein besonderes Entgelt zu entrichten ist, außer Betracht bleiben“.
7. In § 16 Abs. 7 entfällt im vierten Satz die Wortfolge „einschließlich der
Hausbesorgerdienstwohnung“.
8. § 17 Abs. 1 und 2 lauten;
„(1) Im Falle der Auflösung eines Miet - oder sonstigen Nutzungsvertrages hat der
ausscheidende Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einen Anspruch auf
Rückzahlung - im gemäß Abs. 4 festgesetzten Ausmaß - der von ihm zur Finan -
zierung des Bauvorhabens neben dem Entgelt geleisteten Grund - und Baukosten -
beiträge.
(2) Wird der nachfolgende Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte - neben
dem Entgelt - zur Leistung von Grund - und Baukosten im Ausmaß nach § 15b
Abs. 1 verpflichtet, erwirbt er unter sinngemäßer Anwendung der Bestimmungen
des § 15b einen Übertragungsanspruch.“
9. In § 17 Abs. 3 entfallen der zweite bis vierte Satz.
10. § 17Abs. 4 erster Satz lautet:
„Die neben dem Entgelt geleisteten Grund - und Baukostenbeiträge sind mit 2 vH
pro Jahr, gerechnet ab Erteilung der baubehördlichen Benützungsbewilligung, bei
allfälligem früheren Beziehen der Baulichkeit ab diesem Zeitpunkt abzuschreiben.“
11. Nach § 17 wird folgender § 1 7a eingefügt:
,,§ 17a.(1) Abweichend von § 13 Abs. 2 können vom Mieter oder sonstigen
Nutzungsberechtigten neben dem Entgelt geleistete Grund - und Baukostenbei -
träge nachträglich bis zum Ausmaß gemäß § 17 Abs. 4 durch Eigen - oder
Fremdmittel
ersetzt werden.
(2) Im Falle einer Umfinanzierung gemäß Abs. 1 hat der Mieter oder sonstige
Nutzungsberechtigte - unabhängig von der Auflösung seines Miet- oder sonstigen
Nutzungsvertrages - binnen acht Wochen einen Anspruch auf Rückzahlung
gemäß § 17 Abs. 1.
(3) Verzichtet der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte schriftlich auf die
Rückzahlung gemäß Abs. 2 erwirbt er unter sinngemäßer Anwendung der Be-
stimmungen des § 15b Abs. 1 einen Übertragungsanspruch.“
12. In § 19 Abs. 1 lautet der vierte Satz:
„Je ein Exemplar der Abrechnung ist an einer geeigneten Stelle zur Einsicht
aufzulegen.“
13. In § 22 Abs. 1 Z 10 wird die Wendung „Beitrag für Hausbesorgerarbeiten", durch
die Wendung „Anteil an den angemessenen Aufwendungen für die Haus -
betreuung" ersetzt.
14. Nach § 39 Abs. 23 werden folgender Abs. 24 und 25 angefügt:
„(24) Für nach dem 31. Dezember 1993 und vor dem 1. Juli 2000 aus öffentlichen
Mitteln geförderte Wohnungen (Geschäftsräume) gilt hinsichtlich des Anspruches
auf nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum § 15b Abs. 1 in der
Fassung der Wohnrechtsnovelle 1999, BGBl. I Nr. 147.
(25) Solange auf Grund eines vor dem 1. Juli 2000 eingegangenen und nach dem
30. Juni 2000 weiter aufrechten Dienstverhältnisses nach dem Hausbesorger -
gesetz eine Wohnung des Hauses als Hausbesorgerdienstwohnung benützt wird,
zählt diese Wohnung zu den allgemeinen Teilen des Hauses im Sinne des § 14a
Abs. 2 Z 1 und des § 16 Abs. 7 vierter Satz und hat die Nutzfläche dieser
Wohnung im Sinn des § 16 Abs. 1 außer Betracht zu bleiben.“
15. In Artikel IV Abs. 1 wird folgende Z 12 angefügt:
„12. § 7 Abs. 4a, § 14 Abs. 5a, § 14a Abs. 2 Z 1 und 7, § 1 Sb Abs. 1, § 16 Abs. 1
und 7, § 17 Abs. 1 bis 4, § 17a, § 19 Abs. 1, § 22 Abs. 1 Z 10 und § 39 Abs. 24
und 25 in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. XXX/2000 treten mit 1. Juli
2000 in Kraft.“
16. In Artikel IV Abs. 2Z 1 wird die Wortgruppe „§39 Abs. 4,8 bis 13, 16,18 Z 1 bis
4 und 10 sowie Abs. 19“ durch die Wortgruppe ,,§ 39 Abs. 4, 8 bis 13, 16, 18 Z 1
bis 4 und 10, Abs. 19 sowie Abs. 24 und 25“ ersetzt.
Artikel 2
Änderungen des Mietrechtsgesetzes
Das Mietrechtsgesetz, BGBl. Nr. 520/1981, zuletzt geändert durch die
Wohnrechtsnovelle 1999, BGBl. I Nr. 147/1999, wird wie folgt geändert:
1. In § 3 Abs. 2 Z 1 entfällt die Wortfolge „einschließlich der Hausbesorgerdienst -
wohnung".
2. § 16 Abs. 7 lautet:
„(7) Der nach Abs. 1 bis 6 höchstzulässige Hauptmietzins vermindert sich im Fall
eines befristeten Hauptmietvertrags (§ 29 Abs. 1 Z 3) um 25 vH. Wird der befriste -
te Hauptmietvertrag in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt, so
gilt die Verminderung des nach Abs. 1 bis 6 höchstzulässigen Hauptmietzinses ab
dem Zeitpunkt der Umwandlung nicht mehr, sofern sie im Hauptmietvertrag
ziffernmäßig durch Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis
zulässigen und des tatsächlich vereinbarten Hauptmietzinses schriftlich ausge -
wiesen wurde.
3. In § 16 entfallen die Absätze 7a und 7b.
4. In § 16 Abs. 8 lauten die ersten drei Sätze:
„Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmiet -
zins den nach Abs. 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet. Die Unwirk -
samkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu
machen. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen (§ 29 Abs. 1 Z 3) endet diese Frist
frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner
Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist beträgt in
diesem Fall zehn Jahre.“
5. In § 17 Abs. 1 entfällt der Gliedsatz „, wobei die Nutzfläche der Hausbesorger -
wohnung, für die kein besonderes Entgelt entrichtet wird, außer Betracht bleibt“.
6. In § 17 Abs. 1a entfällt im vierten Satz die Wortfolge „einschließlich der Haus -
besorgerdienstwohnung“.
7. In § 18 Abs. 5 lautet die Z 2:
„2. wenn bei einem befristeten Hauptmietvertrag (§ 29 Abs. 1 Z 3) die jeweils
vereinbarte Vertragsdauer weniger als vier Jahre beträgt.“
8. In § 20 Abs. 3 lautet der erste Satz:
„Der Vermieter ist verpflichtet, spätestens zum 30. Juni eines jeden Kalenderjahres
die Abrechnung über das vorausgegangene Kalender3ahr an einer geeigneten
Stelle im Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen und den Haupt -
mietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege - bei Belegen auf Datenträgern
Einsicht in Ausdrucke der Belege - zu gewähren.“
9. § 21 Abs. 1 Z 8 lautet:
„8. die im § 23 bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbe -
treuung.“
10. In § 21 Abs. 3 lautet der zweite Satz:
„Der Vermieter hat die im Lauf des Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebs-
kosten und öffentlichen Abgaben spätestens zum 30. Juni des folgenden Kalen -
derjahres abzurechnen; er hat die Abrechnung an einer geeigneten Stelle im Haus
zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen und den Hauptmietern in geeig-
neter Weise Einsicht in die Belege - bei Belegen auf Datenträgern Einsicht in
Ausdrucke der
Belege - zu gewähren.“
11. § 23 samt Überschrift lautet:
„Aufwendungen für die Hausbetreuung
§ 23. (1) Die Hausbetreuung umfaßt die Reinhaltung und Wartung jener Räume
des Hauses, die von allen oder mehreren Hausbewohnern benützt werden kön -
nen, solcher Flächen und Anlagen der Liegenschaft und der in die Betreu -
ungspflicht des Liegenschaftseigentümers fallenden Gehsteige einschließlich der
Schneeräumung sowie die Beaufsichtigung des Hauses und der Liegenschaft.
(2) Aufwendungen für die Hausbetreuung sind, soweit diese
a) durch einen Dienstnehmer des Vermieters erfolgt, das diesem gebührende
angemessene Entgelt zuzüglich des Dienstgeberanteils des Sozialversiche -
rungsbeitrags sowie die Kosten der erforderlichen Gerätschaften und Mate -
rialien,
b) durch einen vom Vermieter bestellten Werkunternehmer erfolgt, der
angemessene Werklohn,
c) durch den Vermieter selbst erfolgt, der Betrag nach lit. a.
(3) Solange ein vor dem 1. Juli 2000 eingegangenes Dienstverhältnis nach dem
Hausbesorgergesetz nach dem 30. Juni 2000 weiter aufrecht ist, gilt anstelle von
Abs. 2 der § 23 Abs. 1 in seiner vor dem Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle
2000, BGBl. I Nr. XXX/2000, geltenden Fassung.“
12. § 26 Abs. 3 lautet:
„(3) Der nach Abs. 1 und 2 höchstzulässige Untermietzins vermindert sich im Fall
eines befristeten Untermietvertrags (§ 29 Abs. 1 Z 3) um 25 vH. Wird der be -
fristete Untermietvertrag in einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgewandelt,
so gilt die Verminderung des höchstzulässigen Untermietzinses ab dem Zeitpunkt
der Umwandlung nicht mehr, sofern sie im Untermietvertrag ziffernmäßig durch
Gegenüberstellung des für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen und des
tatsächlich vereinbarten Untermietzinses schriftlich ausgewiesen wurde.“
13. § 26 Abs. 3 wird folgender Abs. 4 angefügt:
„(4) Vereinbarungen über den Untermietzins sind insoweit unwirksam, als der
vereinbarte Untermietzins den nach Abs. 1 bis 3 zulässigen Höchstbetrag über-
schreitet. Die Unwirksamkeit ist binnen drei Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde,
§ 39) geltend zu machen. Bei befristeten Untermietverträgen endet diese Frist
frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner
Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist beträgt in
diesem Fall zehn Jahre.“
14. In § 29 Abs. 1 lautet die Z 3:
„3. durch Zeitablauf, jedoch nur wenn
a) im Haupt- oder Untermietvertrag schriftlich vereinbart wurde, daß er
durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt und
b) die ursprünglich vereinbarte Vertragsdauer oder die Verlängerung der
Vertragsdauer (Abs. 4) jeweils mindestens drei Jahre beträgt.“
15. § 29 Abs. 2 lautet:
„(2) In den Fällen des Abs. 1 Z 3 hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres der
ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das un -
verzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedun -
genen Zeit jeweils zum Monatsietzten gerichtlich unter Einhaltung einer dreimona -
tigen Kündigungsfrist zu kündigen.“
16. § 29 Abs. 4 lautet:
„(4) Nach Abs. 1 Z 3 befristete Mietverträge können schriftlich beliebig oft um
jede drei Jahre jeweils nicht unterschreitende Vertragsdauer erneuert werden.“
17. In § 29 entfallen die Absätze 4a, 4b und 4c.
18. § 29a entfällt
19. § 34 Abs. 3 lautet:
„(3) Hat der Mieter selbst den Mietgegenstand gekündigt, sind die Abs. 1 und 2
nicht anzuwenden.“
20. In § 34 entfallen die Absätze 4 und 5.
21. In § 37 Abs. 1 Z 12 wird die Wendung „Beitrag für die Hausbesorgerarbeiten,“
durch die Wendung „Aufwendungen für die Hausbetreuung,“ ersetzt.
22. In § 44 wird das Zitat „§ 26 Abs. 3“ durch das Zitat „§ 26 Abs. 4“ ersetzt.
23. In § 45 Abs. 3 lautet der erste Halbsatz des vierten Satzes;
„Sie hat durch Auflage an einer geeigneten Stelle im Haus zu geschehen;“
24. In § 49 Abs. 2 wird nach dem Zitat „§ 29 Abs. 1 Z 3 lit. a“ die Wendung „in der
Stammfassung dieses Gesetzes“ eingefügt.
25. Nach § 49b wird folgender § 49c samt Überschrift eingefügt:
„Übergangsregelung zur Wohnrechtsnovelle 2000
§ 49c. (1) Die Änderungen der §§ 3, 16, 17, 18, 20, 21, 23, 26, 29, 34, 37, 44, 45
und 49 sowie die Aufhebung des § 29a durch die Wohnrechtsnovelle 2000, BGBl.
I Nr. XXX/ 2000, treten mit 1. Juli 2000 in Kraft.
(2) Solange auf Grund eines vor dem 1. Juli 2000 eingegangenen und nach dem
30. Juni 2000 weiter aufrechten Dienstverhältnisses nach dem Hausbesorger -
gesetz eine Wohnung des Hauses als Hausbesorgerdienstwohnung benützt wird,
zählt diese Wohnung zu den allgemeinen Teilen des Hauses im Sinn des § 3 Abs.
2 Z 1 und des § 17 Abs. 1 a vierter Satz und hat die Nutzfläche dieser Wohnung im
Sinn des § 17 Abs. 1 außer Betracht zu bleiben.
(3) § 16 Abs.7 und § 26 Abs. 3 jeweils in der Fassung der Wohnrechtsnovelle
2000, BGBl. I Nr. XXX/2000, gelten für Mietverhältnisse, die nach dem 30. Juni
2000 beginnen, sowie für die Verlängerung früherer Mietverhältnisse für einen
nach dem 30. Juni 2000 beginnenden Zeitraum. Bei einem befristeten Miet-
verhältnis, das vor dem 1. Juli 2000 begonnen hat, gilt die Verminderung des
Mietzinses ab
dem Zeitpunkt der Umwandlung nicht mehr, ohne daß dies von
einer schriftlichen Ausweisung der Verminderung im ursprünglichen Mietvertrag
oder in einer Verlängerungsvereinbarung abhängig wäre.
(4) § 16 Abs. 7b in der Fassung vor dem Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle
2000, BGBl. I Nr. XXX/ 2000, ist auf Mietverhältnisse weiter anzuwenden, die vor
dem 1. Juli 2000 begonnen haben oder verlängert wurden, bei Verlängerung
jedoch nur hinsichtlich jenes Verlängerungszeitraums, der vor dem 1. Juli 2000
begonnen hat.
(5) Eine vor dem 1. Juli 2000 geschlossene und nach den damaligen Bestim -
mungen rechtswirksame Vereinbarung über die Befristung eines Mietverhältnisses
- einschließlich einer befristeten Erneuerung - bleibt rechtswirksam. Eine nach den
damaligen Bestimmungen rechtsunwirksame Befristung bleibt rechtsunwirksam.
(6) § 29 Abs. 2 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2000, BGBl. I Nr. XXX/2000,
ist auch auf vor dem 1. Juli 2000 geschlossene, nach § 29 Abs. 1 Z 3 oder § 29
Abs. 2 jeweils in der damaligen Fassung befristete Mietverträge anzuwenden.
(7) § 29 Abs. 4a, 4b und 4c und § 34 Abs. 5 jeweils in der Fassung vor dem
Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle 2000, BGBl. I Nr. XXX/2000, sind auf Miet-
verhältnisse weiter anzuwenden, die vor dem 1. Juli 2000 begonnen haben oder
verlängert wurden, bei Verlängerung jedoch nur hinsichtlich jenes Verlängerungs -
zeitraums, der vor dem 1. Juli 2000 begonnen bat.
(8) Im übrigen ist die Wohnrechtsnovelle 2000, BGBl. I Nr. XXX/2000, ab dem 1.
Juli 2000 auch auf Mietverträge anzuwenden, die vor ihrem Inkrafttreten
geschlossen worden sind.‘
Artikel 3
Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes 1975
Das Wohnungseigentumsgesetz 1975, BGBl. Nr. 417, zuletzt geändert durch die
Wohnrechtsnovelle 1999, BGBl. I Nr. 147/1999, wird wie folgt geändert:
1. In § 1 Abs. 4 entfällt die Wortfolge „wie besonders eine Hausbesorgerwohnung
oder gemeinsame Wärmeversorgungsanlage, "
2. In § 19 Abs. 4a entfällt im letzten Satz die Wortfolge „einschließlich der
Hausbesorgerwohnung“.
3. Dem § 29 wird folgender Abs. 5 angefügt:
„(5) Solange auf Grund eines vor dem 1. Juli 2000 eingegangenen und nach dem
30. Juni 2000 weiter aufrechten Dienstverhältnisses nach dem Hausbesorger -
gesetz eine Wohnung als Hausbesorgerwohnung benützt wird, zählt diese
Wohnung zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft bzw. des Hauses im Sinn
des § 1 Abs. 4 bzw. des § 19 Abs. 4a letzter Satz.“
Artikel 4
Änderung des Richtwertgesetzes
Das Richtwertgesetz, BGBl. Nr.800/1993 Art. IX, wird wie folgt geändert:
In § 6 wird die Zahl „10“ durch die Zahl „25“ ersetzt.
Artikel 5
Änderungen des Heizkostenabrechnungsgesetzes
Das Heizkostenabrechnungsgesetz, BGBL. Nr. 827/1992, zuletzt geändert durch die
Wohnrechtsnovelle 1999, BGBl. I Nr.147/1999, wird wie folgt geändert:
1. In § 2 Z 5 entfällt im Klammerausdruck die Wendung „Hausbesorgerwohnung,“.
2. In § 19Abs.3 lautet der erste Satz:
„Die Abrechnung samt der Belegsammlung ist an einer geeigneten Stelle zur
Einsicht durch die Wärmeabnehmer aufzulegen.“
Artikel 6
Änderung des Hausbesorgergesetzes
Das Hausbesorgergesetz, BGBl. Nr. 16/1970, zuletzt geändert mit dem Bundesgesetz
BGBl. Nr.833/1992, wird wie folgt geändert:
Dem § 31 wird folgender Absatz 5 angefügt:
„(5) Dieses Bundesgesetz ist auf Dienstverhältnisse, die nach dem 30. Juni 2000
abgeschlossen werden, nicht mehr anzuwenden. Es ist jedoch einschließlich künftiger
Änderungen weiterhin auf Dienstverhältnisse anzuwenden, die vor dem 1. Juli 2000
abgeschlossen wurden.“
Der vorliegende Antrag ist ein Teil der Gesetzesänderungen, die innerhalb der ersten
hundert Tage der Amtszeit der neuen österreichischen Bundesregierung erfolgen sollen.
Um diesen Zeitplan sicherzustellen, wird die Form eines Initiativantrags gewählt. Alle
betroffenen Stellen sollen aber Gelegenheit zur Stellungnahme erhalten, weshalb die
Antragsteller bei der Behandlung des vorliegenden Antrags im Ausschuß gemäß § 40
Abs. 1 NRGO den Antrag auf Durchführung einer Begutachtung stellen werden. Im
Rahmen dieser Ausschußbegutachtung sollen folgende Stellen zu einer Stellungnahme
eingeladen werden:
Präsidium des Nationalrates
Bundeskanzleramt - Verfassungsdienst
Büro des Datenschutzrates
Volksanwaltschaft
Finanzprokuratur
Bundesministerium für auswärtige Angelegenheiten
Bundesministerium für Bildung, Wissenschaft und Kultur
Bundesministerium für Finanzen
Bundesministerium für Inneres
Bundesministerium für Justiz
Bundesministerium für Justiz - Konsumentenschutz
Bundesministerium für Landesverteidigung
Bundesministerium für Land - und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft
Bundesministerium für öffentliche Leistung und Sport
Bundesministerium für soziale Sicherheit und Generationen
Bundesministerium für Verkehr, Innovation und Technologie
Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit
Amt der Wiener Landesregierung
Amt der Niederösterreichischen Landesregierung
Amt der Oberösterreichischen Landesregierung
Amt der Salzburger Landesregierung
Amt der Steiermärkischen Landesregierung
Amt der Tiroler Landesregierung
Amt der Vorarlberger Landesregierung
Amt der Kärntner Landesregierung
Amt der Burgenländischen Landesregierung
Verbindungsstelle der Bundesländer beim Amt der Niederösterr. Landesregierung
Bundesarbeitskammer
Österreichischer Gewerkschaftsbund
Freie Gewerkschaft Österreichs
Wirtschaftskammer Österreich
Industriellenvereinigung
Kammer der Wirtschaftstreuhänder
Österreichischer Rechtsanwaltskammertag
Österreichische Notariatskammer
Bundeskomitee Freie Berufe Österreichs
Österreichischer Wirtschaftsbund
Freier Wirtschaftsverband Österreichs
Bund freiheitlicher Wirtschaftstreibender
Wirtschaftsforum der Führungskräfte
Österreichischer Bundesjugendring
Österreichischer Städtebund
Österreichischer Gemeindebund
Zentralausschuß der Österreichischen Hochschülerschaft
Handelsverband, Verband österreichischer Mittel - und Großbetriebe des Einzelhandels
ARGE Daten
Bundeskonferenz der Universitäts - und Hochschulprofessoren
Büro der Seniorenkurie des Bundesseniorenbeirates beim Bundeskanzleramt
Österreichischer Gewerbeverein
Verband der Öffentlichen Wirtschaft und Gemeinwirtschaft Österreichs
Verband der Gemeinnützigen Bauvereinigungen - Revisionsverband
Univ.Prof. Call, Universität Innsbruck
Univ.Prof. Raschauer, Universität Wien
Univ.Prof. Aicher, Universität Wien
Univ. Prof. Schauer, Wirtschaftsuniversität Wien
Hon.Prof. Würth
Dr. Margarete Czerny, WIFO
Ing. Erwin Fleger (Mieter informieren Mieter)
Österreichischer Haus - und Grundbesitzerbund
Bundesinnung der Immobilien - und Vermögenstreuhänder
Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder
Österreichischer Mieter -, Siedler - und Wohnungseigentümerbund
Vereinigung der österreichischen Richter
Begründung:
Einer der wichtigsten Schwerpunkte des Regierungsprogramms auf dem Gebiet des
Zivilrechts ist die Erneuerung des Wohnrechts. Einige sehr vordringliche Anliegen sollen
auf Basis dieses Gesetzesentwurfs in kurzer Zeit realisiert werden. Dies bezieht sich
einmal auf eine Neuordnung der Regelungen über die zulässige Befristung von Miet -
verträgen, die liberalisiert, zugleich aber auch vereinheitlicht und vereinfacht werden
sollen. Künftig soll es generell einen einheitlichen Befristungsabschlag geben, wodurch
sämtliche Mieter in zinsregulierten Objekten bei einem nur auf bestimmte Zeit abge -
schlossenen Mietvertrag in den Genuss eines Befristungsabschlags kommen werden.
Schließlich wird das mittlerweile anachronistisch gewordene Hausbesorgergesetz aufge -
hoben; an seine Stelle treten die allgemeinen arbeitsrechtlichen Vorschriften.
Nach Abschluss dieser vordringlichsten Gesetzgebungsschritte soll das für diese Legis -
laturperiode geplante Projekt „Erneuerung des Wohnrechts“ umgesetzt werden. Dabei
sollen alle Wohnrechtsmaterien auf Grund einer eingehenden Diskussion mit Experten
und Interessenvertretern einer grundsätzlichen Neuordnung unterzogen werden. Im
Rahmen dieses Projekts sollen die weiteren wohnrechtlichen Elemente des Regierungs -
programms verwirklicht werden.
Artikel 1 (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz)
Zu Z 1 (§ 7Abs. 4a):
Maßnahmen der Gebäudebewirtschaft zählen seit der Wohnrechtsnovelle 1999 zu den
zulässigen Hauptgeschäften einer Bauvereinigung; darüberhinausgehende wohnungs -
bezogene Dienstleistungen (von der Kinder -, Senioren -, Behindertenbetreuung bis zu
diversen Zustelldiensten, Öko - Consulting, im Bereich Teleworking etc. etc.) durch
gemeinnützige Bauvereinigungen für überwiegend die Bewohner des eigenen Ver -
waltungsbestandes, sollen nunmehr administrativ erleichtert durchführbar, aber steuer -
pflichtig sein.
Um nicht unbeschränkt steuerpflichtig zu werden, hat die gemeinnützige Bauvereini -
gung - wie schon bisher bei Geschäften nach § 7 Abs. 4 - einen Antrag nach § 6a Abs.
2 Körperschaftsteuergesetz 1988, BGBl. Nr. 401, bei der zuständigen Finanzlandes -
direktion zu stellen.
Zu Z 2 (§ 14 Abs. 5a):
Kostenneutral für die Wohnungsnutzer werden sogenannte ,,Contracting - Modelle“
wohnzivilrechtlich ermöglicht, die zusätzliche Impulse zur Durchführung beschäfti -
gungsintensiver und ressourcensparender Maßnahmen (vor allem im Bereich Energie,
aber auch Wasser, Müll etc.) durch die
Bauvereinigung oder Dritte bringen sollen.
Die Refinanzierung (über einen Zeitraum von höchstens 15 Jahren) kann dabei aus dem
(valorisierten) Einsparungspotential bzw. in Kombination mit notwendigen Erhaltungs-
arbeiten und/oder Förderungen erfolgen: Maximal in Höhe der Einsparung gelten die
Refinanzierungskosten - befristet - als Betriebskosten gemäß § 21 oder 24 MRG.
Darüberhinaus - und unbeschadet der Valorisierungsmöglichkeit - gilt aber das
Kostendeckungsprinzip gemäß § 13 Abs. 1. Nach Abschluß der Refinanzierungsphase
volles Durchschlagen der Kostenreduktion im Entgelt. Eine allfällige verbrauchsab -
hängige Verteilung der Kosten bleibt jedenfalls unberührt.
Zu Z3, 6,7, 12 und 13 (§ 14a Abs. 2 Z 1, § 16 Abs. 1, § 16 Abs. 7, § 19 Abs. 1 und §
22 Abs. 7 Z 10):
Adaptionen auf Grund der Neuregelung des Hausbesorgerrechtes.
Zu Z 4 (§ 14a Abs. 2 Z 7):
Über Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauches bzw. die Installation (Miete) von
Meßvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung (§ 14a Abs. 2 Z 5 und 6) hinaus sollen
auch andere Maßnahmen zur Herstellung einer bewohnergerechten Ausstattung der
Baulichkeit als fiktive Erhaltungsmaßnahmen gelten. Ein dergestalt erweiterter Erhal -
tungsbegriff erscheint gerade im Hinblick auf die demographische Entwicklung (zuneh -
mende „Überalterung“ der Wohnbevölkerung; z.B. vielfach genanntes Hauptproblem
von Senioren im städtischen Bereich: Mangel an Aufzügen) angezeigt. Darüberhinaus
aber auch ganz allgemein - nach Maßgabe der sozialen Leistbarkeit - für Maßnahmen
zur Befriedigung „zeitgemäßer Wohnbedürfnisse“ iS einer ,,normalen Ausstattung“
gemäß § 2 Z 2.
Zu Z 5 (§ 15b Abs. 1):
Erleichtertes Entstehen einer Wohnungseigentums - Option zugunsten der Mieter bei
zukünftig geförderten Mietwohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen: Anstelle
einer vereinbarten Einhebung von mehr als 50% der Grundkosten, in Form eines
Einmalbetrages binnen drei Jahren, gilt nunmehr, daß jeder Einmalbetrag (Grund -
und/oder Baukosten) über 50 Euro/m² zu einer Option führt.
Zu Z 8 (§ 17Abs. 1 und 2).
§ 17 Abs. 1: Anstelle der bisherigen Rechtslage gilt, daß der ausscheidende Mieter
(unabhängig von der allfälligen Leistung des Nachfolgemieters) unmittelbar Anspruch
auf volle Rückzahlung der von ihm geleisteten (abgeschrieben und valorisiert gemäß §
17 Abs. 4) Grund - und Baukostenbeiträge hat.
§ 17 Abs. 2: Durch diese Bestimmung wird auch Mietern im Altbestand der
gemeinnützigen Wohnungswirtschaft ein Rechtsanspruch auf Wohnungseigentums -
Begründung eingeräumt, sofern sie als ,,Nachfolgemieter“ Einmalbeträge (Grund -
Zu Z 9 und 10 (§ 17 Abs. 3 und 4):
Legistische Adaptionen.
Zu Z 11 (§ 77a):
§ 17a Abs. 1:
1. Nach dem Ausscheiden eines Mieters und zwingender Rückzahlung der Einmal -
beträge gemäß § 17 Abs. 1 kann die Bauvereinigung - wie bisher - die Einhebung
dieser Beträge mit den ,,Nachfolgemietern“ vereinbaren, je nach Höhe der Grund-
und/oder Baukostenbeiträge aber allenfalls verbunden mit dem Entstehen einer
Wohnungseigentums - Option gemäß § 17 Abs. 2.
2. Die gemeinnützige Bauvereinigung hat aufgrund § 17a Abs. 1 nunmehr aber auch
die Möglichkeit, die an den ausscheidenden Mieter geleisteten Beträge gemäß § 17
Abs. 1 durch den Einsatz von Eigen- und/oder Fremdmittel umzufinanzieren, wodurch
der ,,Eintrittspreis“ (= in Form von Einmalbeträgen) für ,,Nachfolgemieter“ entfällt, je
nach Art der Umfinanzierung aber ein erhöhtes laufendes Entgelt die Folge sein kann.
3. Die gemeinnützige Bauvereinigun9 kann aufgrund § 17a Abs. 1 aber nicht nur im
Fall eines Mieterwechsels sondern auch bei aufrechtem Mietverhältnis eine Umfinan -
zierung der Einmalbeträge „anbieten“ - mit den in § 17a Abs. 2 und 3 geregelten
Rechtsfolgen.
4. Sowohl im Fall eines Mieterwechsels als auch im Fall einer Umfinanzierung bei
aufrechtem Mietverhältnis soll auch die Möglichkeit eines nur teilweisen Ersatzes
bestehen.
§ 17a Abs. 2: Stimmt der Mieter einer von der Bauvereinigung vorgeschlagenen
Umfinanzierung gemäß § 17a Abs. 1 zu (entspricht einer einvernehmlichen Änderung
der zwingenden Vertragsbestimmungen gemäß § 18 Abs.1, die jedenfalls mit einer
umfassenden Information über die Auswirkungen der Umfinanzierung für das laufende
Entgelt einhergehen muß), hat er binnen acht Wochen nach erfolgter Umfinanzierung
der auf seine Wohnung entfallenden Grund- und Baukostenbeiträge einen Rückzah -
lungsanspruch wie ein ausscheidender Mieter gemäß § 17 Abs.1.
§ 17a Abs. 3: Verzichtet der Mieter - ohne Schmälerung seiner späteren Ansprüche im
Fall seines Ausscheidens - ausdrücklich und schriftlich auf die unmittelbare Rückzahlung
(und verhindert somit auch die Umfinanzierung der auf seine Wohnung entfallenden
Einmalbeträge durch die Bauvereinigung) erwirbt er unter sinngemäßer Anwendung der
in § 15b Abs. 1 geregelten Voraussetzungen (insbesondere betreffend die Höhe seines
fiktiven Rückzahlungsanspruches) eine Wohnungseigentums - Option.
Artikel 2 (Mietrechtsgesetz)
Zu Z 1 (§ 3 Abs. 2 Z 1):
Dabei handelt es sich um eine Anpassung an die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes,
auf die auch im Zusammenhang mit der Hausbesorgerdienstwohnung Bedacht genom -
men werden muss. Zu beachten ist freilich die Übergangsbestimmung in § 49c Abs. 2.
Zu Z 2 bis 4 (§ 16 Abs. 7, 7a, 7b und 8):
Wie schon erwähnt, soll es künftig nicht mehr einen nach Befristungsdauer differen -
zierten, sondern einen einheitlichen Befristungsabschlag von 25% geben. Dies ist ein
sehr wesentlicher Schritt zur Vereinheitlichung und damit zur Vereinfachung des Be -
fristungsrechts.
Anders als nach der bisherigen Rechtslage kommt der Befristungsabschlag nicht nur bei
Wohnungen, die dem Richtwertsystem unterliegen, und Kategorie D-Wohnungen zum
Tragen, sondern bei sämtlichen Mietobjekten, für die das Mietrechtsgesetz eine Regle -
mentierung des Hauptmietzinses vorsieht. Damit werden auch die in § 16 Abs. 1
angeführten Mietgegenstände und - verträge in die Regelung über den Befristungs -
abschlag einbezogen, und insofern erbringt diese Neuerung in diesem Segment eine
Mietzinssenkung von 25% für Fristverträge. Dies bezieht sich insbesondere auch auf
Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten, die nach der Neuregelung des § 29 Abs. 1
Z 3 - dazu sogleich im Folgenden - künftig auch außerhalb des Wohnungseigentums
befristet werden können.
Ausgenommen von der Regelung über den Befristungsabschlag bleiben jedoch die
Objekte des § 1 Abs. 4 und 5 MRG, zumal es für sie keine spezifisch mietrechtliche
Begrenzung der Mietzinshöhe gibt und daher bei ihnen ein Befristungsabschlag schon
mangels einer Bezugsgröße nicht sinnvoll vorgenommen werden kann.
Bei Umwandlung eines befristeten Hauptmietvertrags in einen Mietvertrag auf unbe -
stimmte Zeit gilt ab dem Zeitpunkt der Umwandlung die Reduktion der gesetzlichen
Zinsgrenze nicht mehr. Dies gilt aber nur unter der Voraussetzung, dass seinerzeit bei
Vertragsabschluss der Befristungsabschlag durch ziffernmäßige Gegenüberstellung des
für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen höheren Hauptmietzinses einerseits und
des tatsächlich in entsprechend (25%) geringerer Höhe vereinbarten Mietzinses ander -
erseits im Mietvertrag schriftlich angeführt worden war.
Infolge der Vereinheitlichung des Befristungsrechts kann die differenzierende Regelung
des Abs. 7a für im Wohnungseigentum stehende Mietobjekte entfallen. Die Regelun -
gen des Abs. 7b über die Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag wurden in den
neuen Abs. 7 überstellt, soweit sie für das vereinheitlichte Befristungsrecht ohne
zeitliche Höchstgrenze - dazu sogleich im Folgenden - noch passend sind.
Die Änderungen in Abs. 8 sind lediglich textliche Anpassungen und keine inhaltlichen
Änderungen.
Zu Z 5 und 6 (§ 17 Abs. 1 und 1a):
Dabei handelt es sich um Anpassungen an die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes,
auf die auch im Zusammenhang mit der Hausbesorgerdienstwohnung Bedacht genom -
men werden muss. Künftig wird also die bisherige Hausbesorgerwohnung beim Auf -
teilungsschlüssel wie jedes andere Mietobjekt auch zu behandeln sein. Zu beachten sind
freilich die Übergangsbestimmungen in § 49c Abs. 2; dadurch wird eine schlagartig mit
dem Inkrafttreten dieses Gesetzes eintretende Unwirksamkeit der Nutzflächenschlüssel
in Häusern mit Hausbesorgerwohnung vermieden; stattdessen kommt es diesbezüglich
zu einem sukzessiven Übergang im Lauf der nächsten Jahre jeweils mit Beendigung des
jeweiligen Hausbesorgerdienstverhältnisses.
Freilich steht es dem Vermieter auch künftig frei, einem mit der Hausbetreuung
befassten Dienstnehmer (vgl. § 23 Abs. 2 lit. a) eine Wohnung im Haus - entgeltlich
oder unentgeltlich - zur Verfügung zu stellen. Fine solche (Dienst - ) Wohnung zählt
künftig nicht zu den allgemeinen Teilen des Hauses (der Liegenschaft) und ist daher
insbesondere bei der Aufteilung der Bewirtschaftungskosten entsprechend zu berück -
sichtigen.
Zu Z 7 (§ 18 Abs. 5):
Dabei handelt es sich nur um eine textliche Anpassung an die übrigen Neuerungen, die
keine inhaltliche Änderung enthält.
Zu Z 8 und 10 (§ 20 Abs. 3 und § 21 Abs. 3):
Dabei handelt es sich um Anpassungen an die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes.
Eine „geeignete Stelle“ zur Auflage der Abrechnung kann auch ein mit der Hausbe -
treuung betrauter Dienstnehmer des Vermieters sein, der eine Dienstwohnung im Haus
hat.
Zu Z 9 und 11 (§ 21 Abs. 1 Z 8 und § 23):
Im Zusammenhang mit der Aufhebung des Hausbesorgergesetzes wird der bisherige
„Beitrag für Hausbesorgerarbeiten“ durch die „angemessenen Aufwendungen für die
Hausbetreuung“ ersetzt. Das geltende Recht kennt den Begriff des „Hausbetreuers“
bereits in § 134b Abs. 1 ArbVG. Der Begriff der „Hausbetreuung“ wird in § 23 Abs. 1
im Wesentlichen anhand der bisherigen Definition des Hausbesorgers und seines Auf -
gabenkreises (in der durch die Judikatur entwickelten Ausprägung) umschrieben.
In § 23 Abs. 2 wird auf die verschiedenen Formen der Hausbetreuung (durch einen
Dienstnehmer des Vermieters, durch einen vom Vermieter beauftragten Werkunter -
nehmer oder durch den Vermieter selbst) Bedacht genommen und die dazu jeweils
zulässige Betriebskostenposition festgelegt. Durch das Wort „soweit‘ in der
Einleitungspassage des Abs. 2 wird zum Ausdruck gebracht, dass auch Mischformen
der Hausbetreuung möglich sind; diesfalls setzt sich die Betriebskostenposition für
Hausbetreuung eben aus mehreren unterschiedlichen Komponenten zusammen.
Im Rahmen der Betriebskosten sind nur jene Hausbetreuungsaufwendungen auf die
Mieter überwälzbar, die „angemessen“ sind (vgl. § 21 Abs. 1 Z 8, § 23 Abs. 2 lit. a und
b). Die Angemessenheit ist jeweils nach den Umständen des Einzelfalls zu prüfen. Eine
Höchstgrenze für angemessene Hausbetreuungsaufwendungen ergibt sich aber schon
aus dem telos dieser Wohnrechtsnovelle: Ausdrücklicher Zweck dieses Gesetzes ist es,
die Entgelte für Hausbesorgung bzw. Hausbetreuung zu senken, weswegen von einer
Angemessenheit der dafür getätigten Aufwendungen jedenfalls dann nicht mehr
gesprochen werden kann, wenn diese den Betrag, der sich nach bisherigem Recht als
„Beitrag für Hausbesorgerarbeiten“ nach § 21 Abs. 1 Z 8 und § 23 MRG in der
bisherigen Fassung im Zusammenhalt mit dem Hausbesorgergesetz ergäbe,
übersteigen.
Nach der Übergangsregelung des § 23 Abs. 3 ist der bisherige § 23 Abs. 1 noch
solange anzuwenden, als noch ein vor Inkrafttreten dieses Gesetzes eingegangenes
Hausbesorgerdienstverhältnis bisheriger Prägung existiert.
Zu Z 12 und 13 (§ 26 Abs. 3 und Abs. 4).
In konsequenter Verfolgung einer grundlegenden Vereinheitlichung des Befristungs -
rechts werden auch Untermietverträge in diese Gesamtregelung einbezogen. Dem -
gemäß gilt auch für auf bestimmte Zeit abgeschlossene Untermietverträge ein Befrist -
ungsabschlag von 25%. In diese Richtung wurde
§ 26 geändert.
Bei Umwandlung eines befristeten Untermietvertrags in einen Mietvertrag auf unbe -
stimmte Zeit gilt ab dem Zeitpunkt der Umwandlung die Reduktion der gesetzlichen
Zinsgrenze nicht mehr. Dies gilt aber nur unter der Voraussetzung, dass seinerzeit bei
Vertragsabschluss der Befristungsabschlag durch ziffernmäßige Gegenüberstellung des
für ein unbefristetes Mietverhältnis zulässigen höheren Untermietzinses einerseits und
des tatsächlich in entsprechend (25%) geringerer Höhe vereinbarten Mietzinses
andererseits im Mietvertrag schriftlich angeführt worden war.
Zu Z 14 bis 17 (§ 29 Abs. 1 Z 3, Abs. Z Abs. 4, Abs. 4a bis 4c):
Dabei handelt es sich um das Kernstück der Neuregelung über die Fristverträge. Die
zum Teil sehr komplexen Bestimmungen über die rechtswirksame Befristung von Miet -
verträgen werden geradezu radikal vereinheitlicht und vereinfacht. Der neue Fristver -
tragstypus gilt für sämtliche dem Mietrechtsgesetz unterliegende Mietverträge und -
objekte in gleicher Weise; Differenzierungen und Sondervertragstypen werden elimi -
niert. Dieser generelle Fristvertragstyp zeichnet sich durch eine gesetzlich vorgegebene
Mindestdauer von drei Jahren einerseits und das Fehlen einer Höchstdauer andererseits
aus. Der Vertrag kann beliebig oft befristet verlängert werden, dies aber ebenfalls
jeweils auf mindestens drei Jahre. Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit der Befrist -
ung ist schon wie im bisherigen Recht, dass im Vertrag schriftlich vereinbart wird, dass
er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt. Dies gilt auch für eine befristete
Verlängerungsvereinbarung.
Der Mieter hat nach Ablauf einer einjährigen Vertrags - oder Verlängerungsdauer eine
vorzeitige Auflösungsmöglichkeit durch gerichtliche Kündigung unter Einhaltung einer
dreimonatigen Kündigungsfrist. Dieses bisher nur in § 29 Abs. 1 Z 3 lit. b und c
vorgesehene Auflösungsrecht wird also ebenfalls generell eingeräumt.
Diese Regelungen gelten künftig für sämtliche dem Mietrechtsgesetz unterliegenden
Verträge und Objekte, also insbesondere auch für Geschäftsräumlichkeiten, an denen
Wohnungseigentum nicht besteht, für nach 1967 ohne Zuhilfenahme öffentlicher
Mittel errichtete Mietgegenstände, für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Unter -
mietverträge.
Als Konsequenz dieser grundlegenden Harmonisierung des Befristungsrechts werden
verschiedene Sonderregelungen obsolet und können daher aufgehoben werden. Dies
gilt für den Vertragstypus des Studentenmietvertrags (bisheriger § 29 Abs. 2) ebenso
wie etwa für die Verlängerungsoption des Mieters oder für das sehr komplizierte
Zusammenspiel von einjähriger stillschweigender Verlängerung und Erlassung eines
Übergabsauftrags.
Zu Z 18 (§ 29a):
Dieser besondere Fristvertragstyp ist im Hinblick auf die allgemeine Befristungs -
möglichkeit entbehrlich; § 29a wird daher aufgehoben. An dieser Stelle sei angemerkt,
dass auch das 2. Wohnrechtsänderungsgesetz zwei besondere Fristvertragstypen ge -
schaffen hat, bei denen jedoch aus unterschiedlichen Gründen eine Aufhebung auch
aus dem Aspekt der Rechtsbereinigung nicht erforderlich ist. Die einmalig erweiterte
Befristungsmöglichkeit bei Vermietung unvermietet leerstehender Wohnungen nach
Art. IV Abschnitt II des genannten Gesetzes ist mittlerweile bereits zeitlich überholt.
Hingegen bezieht sich die Regelung des Art. IV
Abschnitt l dieses Gesetzes über die
Zwischennutzung bis zur geförderten Sanierung auf sehr kurzfristige Mietverhältnisse in
einer sehr spezifischen Konstellation mit einer zeitlichen Höchstgrenze von drei Jahren,
die somit nicht im neuen generellen Fristvertragstyp mit einer Untergrenze von drei
Jahren aufgehen kann. Nur am Rande sei bemerkt, dass durch das neue Befristungs -
recht selbstverständlich auch nichts an der Ausnahmebestimmung des § 1 Abs. 2 Z 3
MRG geändert wird.
Zu Z 19 und 20 (§ 34 Abs. 3 bis 5):
Der bisherige § 34 Abs. 5 kann im Zusammenhang mit der Aufhebung des § 29 Abs.
4b entfallen. Der bisherige § 34 Abs. 4 wird in den bisher „leerstehenden“ Abs. 3
übernommen.
Zu Z 21 (§ 37 Abs. 1 Z 12):
Dabei handelt es sich um eine Anpassung an die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes
und die damit zusammenhängenden Änderungen in § 21 Abs. 1 Z 8 und § 23 MRG.
Zu Z 22 ( § 44):
Dabei handelt es sich um die Anpassung eines Zitats an den veränderten § 26.
Zu Z 23 ( § 45 Abs. 3):
Dabei handelt es sich um eine Anpassung an die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes.
Zu Z 24 ( § 49 Abs. 2):
Dabei handelt es sich nur um eine Zitatänderung im Hinblick darauf, dass § 29 Abs. 1 Z
3 einen gänzlich anderen Inhalt erhält.
Zu Z 25 ( § 49c):
Entsprechend dem Vorbild der Wohnrechtsnovelle 1 997 wird auch für diese Novelle ein
eigener Paragraph mit Übergangsregelungen geschaffen. Dabei geht es durchwegs um
Übergangsregelungen zur Neuordnung des Befristungsrechts sowie zu den mietrecht -
lichen Flankierungen zur Aufhebung des Hausbesorgergesetzes. Im erstgenannten
Bereich gilt der Grundsatz, dass das neue Recht durchwegs - also grundsätzlich in all
seinen Facetten - nur entweder für ab dem Inkrafttreten der Novelle beginnende
Mietverhältnisse oder aber bei Mietverhältnissen, die früher begonnen haben, nur für
nach dem Inkrafttreten beginnende Verlängerungszeiträume gilt. Umgekehrt ist also
das bisherige Recht auf Mietverhältnisse weiter anzuwenden, die vor dem Inkrafttreten
der Novelle begonnen haben oder verlängert wurden, im Fall einer Verlängerung aber
nur auf solche Verlängerungszeiträume, die vor dem Inkrafttreten begonnen haben.
Dies gilt mit einer Ausnahme, nämlich jener des vorzeitigen Auflösungsrechts des
Mieters, das auch auf früher abgeschlossene Fristverträge nach § 29 Abs. 1 Z 3 sowie
auf früher abgeschlossene Ausbildungsmietverträge (nicht aber auf frühere Fristverträge
nach § 29a, bei denen ein Bedürfnis nach vorzeitiger Auflösbarkeit nicht erkennbar ist)
Anwendung findet. Früher rechtswirksame Vereinbarungen über die Befristungen des
Mietverhältnisses bleiben rechtswirksam; früher rechtsunwirksame Befristungen bleiben
rechtsunwirksam.
Im zweitgenannten Bereich soll hinsichtlich des Umfangs der allgemeinen Teile des
Hauses und hinsichtlich des Aufteilungsschlüssels solange noch das bisherige Recht
gelten, als ein Hausbesorgerdienstverhältnis alter Prägung noch aufrecht ist und der
Hausbesorger die Hausbesorgerdienstwohnung noch benützt.
Artikel 3 (Wohnungseigentumsgesetz 1975)
Zu Z 1 (§ 1 Abs. 4).
Dabei handelt es sich um eine Anpassung an die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes,
auf die auch im Zusammenhang mit der Hausbesorgerdienstwohnung Bedacht genom-
men werden muss. Zu beachten ist freilich die Übergangsbestimmung in § 29 Abs. 5.
Aus der Formulierung des § 1 Abs. 4 wurde die gesamte - ohnedies nur zweigliedrige -
demonstrative Aufzählung herausgenommen, weil die Nennung nur der gemeinsamen
Wärmeversorgungsanlage als Beispielfall hier nicht adäquat gewesen wäre.
Künftig können also die Wohnungseigentümer über eine nach Beendigung des Hausbe -
sorgerdienstverhältnisses frei werdende Hausbesorgerwohnung nach ihrem Belieben
verfügen, so zum Beispiel durch gemeinsame Vermietung oder aber auch durch die -
dann mögliche - Einbeziehung dieser Wohnung in den Kreis der wohnungseigentums -
fähigen Objekte (mittels gerichtlicher Festsetzung der Nutzwerte gemäß § 3 Abs. 2
WEG 1975) und nachfolgenden gemeinsamen Verkauf der Wohnung.
Zu Z 2(§ 19 Abs. 4a und 5):
Dabei handelt es sich um eine Anpassung an die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes,
auf die auch im Zusammenhang mit der Hausbesorgerdienstwohnung Bedacht genom -
men werden muss. Zu beachten ist freilich die Übergangsbestimmung in § 29 Abs. 5.
Hier kommt es überdies zu einer Änderung nur im Fall einer Einbeziehung der frei
gewordenen Hausbesorgerwohnung in den Kreis der wohnungseigentumsfähigen
Objekte und entsprechender Veränderung der Miteigentumsanteile.
Artikel 4 (Richtwertgesetz)
Ohne gesetzgeberisches Einschreiten könnte allenfalls - abhängig von den Indexent -
wicklungen - schon in Bälde eine Neufestsetzung der Richtwerte notwendig werden.
Dies wäre mit erheblichem Aufwand verbunden, und zwar einerseits mit administra -
tivem Aufwand beim Bundesministerium für Justiz und in allen Landesregierungen,
andererseits mit personellem Aufwand aus der Bildung und Tätigkeit des Beirates und
schließlich mit finanziellem Aufwand aus den Kosten des Beirats, die gemäß § 7 Abs. 8
RichtWG der Bund zu tragen hat. Mit der vorgesehenen Änderung soll diese Kosten -
belastung zumindest bis auf weiteres vermieden werden. Zudem ist für diese Legisla -
turperiode - wie einleitend erwähnt - ohnehin eine grundlegende Diskussion über eine
weitergehende Reform des Mietrechts vorgesehen; im Rahmen dieser Arbeiten werden
auch Änderungs - und Ergänzungsbedürfnisse im Zusammenhang mit dem Richtwert -
system zu diskutieren sein. Im Hinblick darauf wäre eine von diesem Reformbemühen
isolierte Neufestsetzung der Richtwerte nicht sinnvoll.
An der jährlichen Valorisierung der Richtwerte gemäß § 5 RichtWG wird hiedurch
freilich nichts geändert.
Artikel 5 (Heizkostenabrechnungsgesetz)
Zu Z 1 (§ 2 Z 5):
Dabei handelt es sich um eine Anpassung an die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes,
auf die auch im Zusammenhang mit der Hausbesorgerdienstwohnung Bedacht genom -
men werden muss.
Zu Z 2(§ 19 Abs. 3):
Dabei handelt es sich um Anpassungen an die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes.
Eine „geeignete Stelle“ zur Auflage der Abrechnung samt Belegsammlung kann auch
ein mit der Hausbetreuung betrauter Dienstnehmer des Wärmeabgebers sein, der eine
Dienstwohnung im Haus hat.
Artikel 6 (Hausbesorgergesetz)
Das geltende Hausbesorgergesetz verursacht nach Ansicht von Hauseigentümern und
Mieterverbänden vor allem auf Grund des Entlohnungssystems und des Kündigungs -
schutzes bei Dienstwohnungen zu hohe Betriebskosten. Eine sofortige gänzliche Ab -
schaffung dieses Gesetzes würde jedoch zu großen sozialen Benachteiligungen für die
derzeit beschäftigten Hausbesorger führen. Um eine Senkung der Betriebskosten bei
gleichzeitiger Wahrung wohlerworbener Rechte zu erreichen, wird die Anwendung des
Gesetzes auf jene Verträge beschränkt, die vor dem 1. 7. 2000 abgeschlossen wurden.
Damit sind jene bestehenden Verträge nach wie vor vom HBG erfasst, die vor diesem
Datum abgeschlossen wurden, und zwar auch dann, wenn sie nach diesem Datum
verlängert wurden. Nur Verträge, die nach dem 30.6.2000 neu abgeschlossen wurden,
sind vom HBG nicht mehr erfasst.
Die materiell - rechtlichen Konsequenzen dieser Regelung bestehen darin, daß für die
nach diesem Datum abgeschlossenen Dienstverträge, die die Verrichtung von Hausbe -
sorgertätigkeiten zum Gegenstand haben, die allgemeinen arbeitsrechtlichen Vorschrif -
ten im Rahmen ihres jeweiligen persönlichen und sachlichen Anwendungsbereichs maß -
geblich sind. Im Regelfall wird es sich dabei um Arbeitsverträge gemäß § 1151 ABGB
handeln, auf die in Ausnahmefällen (etwa bei Arbeitsverträgen zu Genossenschaften)
die arbeitsrechtlichen Bestimmungen der GewO 1859 Anwendung finden. Mangels
Änderung der einschlägigen Ausnahmebestimmungen, die nicht auf die Hausbesor -
gertätigkeit abstellen, sondern auf die Anwendung des Hausbesorgergesetzes, sind auf
diese Verträge insbesondere auch das EFZG, das AZG und ARG, das FrNAG usw. anzu -
wenden. Das bedeutet künftig ein Nachtarbeitsverbot für Frauen und die Verpflichtung
zur Wochen(end)ruhe im Ausmaß von 36 Stunden.
Hinsichtlich Dienstwohnungen und Kündigungsschutz sollen jene Hausbesorger, auf die
das HBG nicht mehr anzuwenden ist, nicht anders gestellt sein als andere Arbeit -
nehmer, weil besondere Gesichtspunkte der Schutzbedürftigkeit der Hausbesorger im
Vergleich mit anderen Arbeitnehmern nicht ersichtlich sind.
Die Anwendung des ArbVG folgt im Teil I (kollektive Rechtsgestaltung) den allgemeinen
Regeln, im Teil II (Betriebsverfassung) nach
Maßgaben von § 134b ArbVG.
Die Antragsteller gehen davon aus, daß die nähere Ausgestaltung der Rechte und
Pflichten von Hausbesorgern, insbesondere im Bereich der Arbeitszeit aber auch der
Dienstpflichten wie bei anderen Dienstverhältnissen durch Arbeitsvertrag oder Kollek -
tivvertrag erfolgt.
Soweit derzeit keine Kollektivverträge möglich sind, steht die Bildung von freiwilligen
Arbeitgebervereinigungen offen, denen bei Erfüllung der Voraussetzungen des ArbVG
Kollektivvertragsfähigkeit zuerkannt werden kann. Bis zum allfälligen Abschluß derar -
tiger Kollektivverträge sind jedoch sämtliche Regelungen der Arbeitsbedingungen nur
auf einzelvertraglicher Basis möglich.
Dies bedeutet aber auch, daß vorläufig im Bereich der Arbeitszeiten Flexibilisierungs -
maßnahmen nur in sehr eingeschränkter Form möglich sind, nämlich im Bereich des §
134b ArbVG durch Betriebsvereinbarung, soweit dies nach dem Arbeitszeitgesetz
zulässig ist. Nur wenige Abweichungen können auch im Dienstvertrag vereinbart wer -
den. Das Tätigkeitsbild des Hausbesorgers war aber schon bisher durch ein großes Maß
an Flexibilität geprägt. Da dies auch in Zukunft der Fall sein wird und diese Flexibilität
auch im Interesse der Arbeitgeber liegt, ist die Bildung von freiwilligen Arbeitgeber -
vereinigungen durchaus wahrscheinlich.
Der Kollektivvertrag kann lediglich im Bereich des Entgelts durch einen Mindestlohntarif
ersetzt werden. Ein Mindestlohntarif für neue Dienstverhältnisse kann durch die Nicht -
anwendung des § 22 Abs. 2 ArbVG alle Entgeltbestandteile regeln. Durch die
Nichtanwendung der Landeshauptmann-Verordnung und des geltenden Mindestlohn -
tarifs auf neue Dienstverhältnisse kann jedoch bis zum Inkrafttreten eines allfälligen
neuen Mindestlohntarifs auch das Entgelt nur durch Einzelvereinbarung festgesetzt
werden.
Die Gebietskörperschaften sind durch die Neuregelung nur insoweit betroffen, als sie
Hausbesorger beschäftigen. Ob sich für diese Gebietskörperschaften finanzielle Verän -
derungen ergeben, kann derzeit nicht beurteilt werden, da die künftige Lohn -
entwicklung in diesem Sektor nicht abschätzbar ist.
Die EU - Konformität ist gegeben, weil die Neuregelung keine über das allgemeine
Arbeitsrecht hinausgehenden Bestimmungen enthält und die EU - Regelungen keine
Sonderbestimmungen für Hausbesorger vorschreiben.
In formeller Hinsicht wird unter Verzicht auf die erste Lesung die Zuweisung an den
Bautenausschuß beantragt.