529/A XXI.GP
Eingelangt am: 23.10.2001
der Abgeordneten Mag. Tancsits, Mag. Firlinger, Dr. M. Fekter, Neudeck
und Kollegen
betreffend ein Bundesgesetz, mit dem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das
Arbeitszeitgesetz und das Bundesgesetz über steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung
des Wohnbaues geändert werden (Wohnrechtsnovelle 2002 - WRN 2002)
Der Nationalrat wolle beschließen:
Bundesgesetz, mit dem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das Arbeitszeitgesetz und das
Bundesgesetz über steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des Wohnbaues geändert
werden (Wohnrechtsnovelle 2002 - WRN 2002)
Der Nationalrat hat beschlossen:
Artikel I
Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, BGBl. Nr. 139/1979, zuletzt geändert mit dem
Bundesgesetz BGBl. I Nr. 47/2001 wird wie folgt geändert:
1. Nach § 7 Abs. 2 wird folgender Abs. 2a eingefügt:
,,(2a) Zum Zwecke der Begründung von Wohnungseigentum an Baulichkeiten, insbesondere
nach den Bestimmungen der §§ 15b bis 15e, sowie deren Verwertung und Verwaltung kann
sich die Bauvereinigung an Unternehmungen beteiligen, wenn
1. die Unternehmung in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft errichtet ist,
2. die Gesellschaft ihren Geschäftskreis auf den Erwerb, die Verwertung und Verwaltung
von Baulichkeiten gemäß Abs. 1 und 2 beschränkt,
3. die Mehrheit der Anteile im Eigentum der Bauvereinigung oder anderer
Bauvereinigungen stehen,
4. das Kapital der Bauvereinigung durch die Beteiligung nicht übermäßig gebunden wird
und
5. die Unternehmung die Anerkennung als gemeinnützige Wohnungseigentumsgesellschaft
gem. § 34 Abs. 1a erhält.
Die Beteiligung ist der Landesregierung, der Finanzlandesdirektion und dem
Revisionsverband unverzüglich mitzuteilen.“
2. § 7 Abs. 3 Z 6a letzter Halbsatz lautet: „bei Wohnungen und Geschäftsräumen, die nicht an
gemeinnützige Bauvereinigungen übertragen werden, nur nach Legung eines Angebotes an
die Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte gemäß § 15c lit. b.“
3. In § 7 Abs. 3 Z 11 entfällt der Punkt und wird durch einen Strichpunkt ersetzt, folgende
Z 12 wird angefügt:
„12. die Betreuung von
Tochtergesellschaften gemäß Abs. 4b.“
4. § 7 Abs. 4b lautet:
,‚(4b) Die Beteiligung einer Bauvereinigung an anderen als den in Abs. 3 Z 9 und 10
angeführten Unternehmungen bedarf nicht der Zustimmung der Landesregierung, wenn
1. die Unternehmung in der Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung
errichtet ist,
2. die Gesellschaft ihren Geschäftskreis auf Tätigkeiten im Sinne der Abs. 1 bis 3 und 4a
sowie einem Mutterunternehmen gemäß Z 3 ausdrücklich genehmigte Geschäfte gemäß
Abs. 4 beschränkt, wobei die Beschränkung auf das Inland nicht und die Beschränkungen
des § 7 Abs. 3 Z 4a zweiter Halbsatz dann nicht gelten, wenn es sich um öffentliche
Auftraggeber handelt,
3. die Mehrheit der Anteile im Eigentum der Bauvereinigung oder anderer
Bauvereinigungen stehen und
4. das Kapital der Bauvereinigung durch die Beteiligung nicht übermäßig gebunden wird.
Die Gesellschaft gilt diesfalls als Unternehmen im Sinne des § 1 Abs. 2 des
Genossenschaftsrevisionsgesetzes 1997 der beteiligten Bauvereinigung(en).“
5. § 7 Abs. 6 erster Satz lautet:
„Verfügt eine Bauvereinigung über Eigenkapital, das nicht zur Deckung langfristiger
Vermögensbestände oder der vorausschauenden Sicherung des laufenden Geschäftsbetriebes
und sich daraus ergebender Finanzierungserfordernisse unter Berücksichtigung einer
Liquiditätsreserve von 20 vH verwendet wurde, so hat sie dieses Eigenkapital
(Reservekapital) innerhalb der folgenden drei Geschäftsjahre für Geschäfte im Sinne der Abs.
1 bis 4b zu widmen.“
6. Nach § 7 Abs. 6 wird folgender Abs. 6a eingefügt:
„(6a) Der Bundesminister für Finanzen hat im Einvernehmen mit dem Bundesminister für
Wirtschaft und Arbeit bei einer Änderung der wirtschaftlichen Voraussetzungen im Sinne des
Abs. 5 (Wohnungsbedarf oder Finanzierungsmöglichkeiten) durch Verordnung Richtlinien zu
erlassen, die eine Erhöhung der zulässigen Liquiditätsreserve und des
Verwendungszeitraumes gemäß Abs. 6 auf höchstens 110 vH bzw. fünf Jahre vorsehen. Vor
Erlassung einer Verordnung ist auch jeder Revisionsverband im Sinne des § 5 Abs. 1
anzuhören.“
7. In § 13 Abs. 1 wird jeweils vor den Wortfolgen „Übertragung des Eigentums
(Miteigentum)“ und „Einräumung des Wohnungseigentums“ der Klammerausdruck
„(nachträgliche)“ ein gefügt; die Wortfolge „Bewirtschaftung der Baulichkeit“ wird durch die
Wortfolge „Bewirtschaftung ihrer Baulichkeiten“ ersetzt.
8. § 15 Abs. 1 lautet:
„(1) Der Preis für die Übertragung des Eigentums (Miteigentum) an Wohnungen, Heimen,
Geschäftsräumen, Gemeindeeinrichtungen, Einstellplätzen (Garagen), Abstellplätzen oder für
die Einräumung des Wohnungseigentums, sofern die erste Überlassung nicht in Miete oder
sonstiger Nutzung erfolgt ist (§ 15 b Abs. 1 lit a), ist angemessen, wenn er unter
Bedachtnahme auf § 13 gebildet wird. Wird ein Miteigentumsanteil übertragen, so gilt der
dem Anteil entsprechende Betrag als angemessener Preis, sofern nicht anderes vereinbart
wurde oder eine andere Aufteilung durch gerichtliche Entscheidung vorliegt.“
9. § 15a lautet:
„§ 15a. (1) Abweichend von den §§ 13 und 15 ist unter Bedachtnahme auf § 23 die
Vereinbarung eines Fixpreises zulässig.
(2) Werden gegen die Höhe des vereinbarten Fixpreises Einwendungen im Sinne des § 18
Abs. 3a erhoben und in einem Verfahren gemäß § 22 Abs. 1 Z 6a die offenkundige
Unangemessenheit festgestellt, hat das Gericht den Preis gemäß den §§ 13 und 15
festzusetzen.
(3) Der nach Abs. 2 vom Gericht festgesetzte Preis tritt an die Stelle des vereinbarten
Fixpreises.“
10. Die §§ 15b bis 15d sowie die neu anzufügenden §§ 15e und f, jeweils mit Überschrift
haben zu lauten:
„Nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum
§ 1 Sb. (1) Eine Bauvereinigung kann ihre Baulichkeiten, Wohnungen und Geschäftsräume
nachträglich in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) übertragen, wenn
a) die erste Überlassung in Miete oder sonstiger Nutzung erfolgt ist,
b) die Baulichkeit vor mehr als 10 Jahren erstmals bezogen worden ist,
c) die Bauvereinigung nicht bloß Bauberechtigte ist,
d) der Erwerber alle Verpflichtungen der Bauvereinigung, wie insbesondere von zur
Finanzierung der Herstellung der Baulichkeit oder deren Erhaltung und Verbesserung
gewahrten Darlehen (anteilig) übernimmt,
e) der Preis nach § 23 angemessen ist.
(2) Im Falle der Übertragung an eine gemeinnützige Bauvereinigung sind Abs. 1 lit. b und c
nicht anzuwenden.
(3) Im Fall des § 15c lit. b ist Abs. 1 lit. c nicht anzuwenden.
§ 15c. Der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte hat bei Vorliegen der Voraussetzungen
des § 15b einen Anspruch auf Übertragung der Wohnung (des Geschäftsraumes) in das
Wohnungseigentum:
a) bei unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichteten Wohnungen (Geschäftsräumen),
wenn die Förderung aufrecht ist und neben dem Entgelt nach dem 30. Juni 2000 ein
Einmalbetrag im Ausmaß von mehr als 50 E pro Quadratmeter Nutzfläche eingehoben worden
ist:
1. aus Anlass der erstmaligen Überlassung zur Finanzierung von Grund - und/oder
Baukosten, soferne die Zusicherung der öffentlichen Förderungsmittel nach dem 30.
Juni 2000 erfolgt ist,
2. aus Anlass einer späteren Überlassung zur Finanzierung von Grundkosten, sofern bis
zum Ablauf einer 10jährigen Miet - oder Nutzungsdauer keine Umfinanzierung gemäß
§ 17a Abs. 1 erfolgt ist,
b) auf Grund eines - nach Maßgabe der darin enthaltenen Bedingungen verbindlichen
Angebotes der Bauvereinigung,
c) bei Wohnungen (Geschäftsräumen) im Eigentum von gemeinnützigen
Wohnungseigentumsgesellschaften gemäß § 7 Abs. 2a.
Der Satz in der Höhe von 50 E gemäß lit. a vermindert oder erhöht sich jeweils zum 1. April
entsprechend den durchschnittlichen Änderungen des von der Statistik Österreich für das
vorangegangene Jahr verlautbarten Verbraucherpreisindex 1996 oder eines an seine Stelle
getretenen Index.
§ 15d. (1) Für die nachträgliche Übertragung von Wohnungen oder Geschäftsräumen in das
Wohnungseigentum kann unter Bedachtnahme auf § 23 ein Fixpreis vereinbart werden.
(2) Werden gegen die Höhe des angebotenen (vereinbarten) Fixpreises binnen sechs Monaten
nach schriftlichem Angebot einer Fixpreisvereinbarung Einwendungen im Sinne des § 18
Abs. 3a erhoben und in einem Verfahren gemäß § 22 Abs. 1 Z 6a die offenkundige
Unangemessenheit festgestellt, hat das Gericht den Preis unter Bedachtnahme auf die
Grundsätze des § 23 auf der Grundlage des Verkehrswertes unter Berücksichtigung aller
wertbildenden Umstände im Zeitpunkt des Antrages (§15e) festzusetzen.
(3) Der nach Abs. 2 vom Gericht festgesetzte Preis tritt an die Stelle des angebotenen
(vereinbarten) Fixpreises.
§ 15e. (1) Stellt ein Mieter oder sonstiger Nutzungsberechtigter in den Fällen
a) des § 15c lit. a Z 1 nach Ablauf von zehn, höchstens aber fünfzehn Jahren nach
erstmaligem Bezug der Baulichkeit (eines nachträglich errichteten weiteren Miet - oder
Nutzungsgegenstandes)
b) des § 15c lit. a Z 2 nach zehn - , höchstens aber fünfzehnjähriger Dauer seines Miet - oder
sonstigen Nutzungsvertrages
c) des § 15c lit. c nach Ablauf von zwei, höchstens aber sieben Jahren nach Erwerb
(Einbringung) der Baulichkeit durch (in) die gemeinnützige Wohnungseigentumsgesellschaft
einen Antrag auf nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum, hat die
Bauvereinigung binnen drei Monaten eine Fixpreisvereinbarung gemäß § 15d schriftlich
anzubieten. Die Vereinbarung einer längeren Frist ist zulässig, sofern deren Dauer sechs
Monate nicht übersteigt.
(2) Legt die Bauvereinigung kein fristgerechtes Anbot gemäß Abs. 1, hat das Gericht über
Antrag des Mieters oder sonstigen Nutzungsberechtigten den Preis unter sinngemäßer
Anwendung des § 15d Abs. 2 festzusetzen, sofern die Bauvereinigung auch über
Aufforderung des Gerichtes binnen eines weiteren Monats kein Anbot gelegt hat.
(3) Erklärt der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte binnen sechs Monaten schriftlich
a) das Anbot der Bauvereinigung anzunehmen oder
b) den Miet - oder sonstigen Nutzungsgegenstand zu dem vom Gericht festgesetzten Preis
erwerben zu wollen
und alle Verpflichtungen gemäß § 1 Sb Abs. 1 lit. d zu übernehmen, wird er mit Erfüllung
seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bauvereinigung Wohnungseigentumsbewerber
gemäß § 23 WEG 1975.
§ 15f. Erfolgt keine fristgerechte Erklärung gemäß § 15e Abs. 3, tritt anstelle eines
Anspruchs gemäß § 15c ein Anspruch auf Einräumung eines Vorkaufsrechts für weitere fünf
Jahre nach Ablauf der Frist, solange das Miet - oder sonstige Nutzungsverhältnis nicht vorher
aufgelöst wird.“
11. Vor § 17a wird folgende Überschrift eingefügt: „Umfinanzierung von Beiträgen“.
12. § 17a Abs. 3 lautet:
„(3) Eine Umfinanzierung gemäß § 15c lit. a Z 2 liegt nur vor, wenn auch eine fristgerechte
Rückzahlung gemäß Abs. 2 erfolgt ist.“
13. Nach § 17a wird folgender § 17b samt Überschrift eingefügt:
„Umfinanzierung von Fremdmitteln
§ 17b. Abweichend von § 13 Abs. 2 können, frühestens nach Ablauf von zwanzig Jahren
nach erstmaligen Bezug der Baulichkeit, von der Bauvereinigung zur Finanzierung der
gesamten Herstellungskosten eingesetzte Fremdmittel ganz oder teilweise durch Eigenmittel
der Bauvereinigung ersetzt oder sonst umfinanziert werden, soferne sich dadurch die gemäß
§ 14 Abs. 1 der Berechnung des Entgelts zugrunde zu legenden Beträge jedenfalls nicht
erhöhen. § 17a Abs. 4 ist sinngemäß anzuwenden.“
14. § 18 Abs. 3 lautet:
„(3) Einwendungen gegen die Höhe der dem Entgelt (Preis) zugrundegelegten gesamten
Herstellungskosten (§13 Abs. 2) sind binnen drei Kalenderjahren ab erstmaligem Bezug der
Baulichkeit (Wohnung, Geschäftsraum) gerichtlich geltend zu machen. Diese Frist verlängert
sich um ein Kalenderjahr, sofern die Bauvereinigung nicht spätestens sechs Monate vor ihrem
Ablauf dem Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten die endgültige Höhe des Entgelts
(Preis) bekanntgegeben hat.“
15. Nach § 18 Abs. 3 wird folgender Absatz 3a eingefügt:
,,(3a) Einwendungen gegen die Höhe des Fixpreises können nur wegen offenkundiger
Unangemessenheit in den Fällen:
1. des § 15a nach schriftlicher Vereinbarung des Fixpreises, längstens sechs Monate nach
Bezug der Baulichkeit (Wohnung, Geschäftsraum)
2. des § 15d binnen sechs Monaten nach schriftlichem Angebot gemäß § 1 Se Abs. 1
gerichtlich geltend gemacht werden.“
16. Nach § 23 Abs. 4a werden folgende Absätze 4b und 4c eingefügt:
,,(4b) Der Fixpreis nach § 15a ist innerhalb einer Bandbreite zu ermitteln. Die Untergrenze
dieser Bandbreite bemisst sich nach den Kosten
des Grunderwerbs, zuzüglich einer Abgeltung
für notwendige und nützliche Aufwendungen und der Finanzierungskosten, und den
Baukosten gemäß § 13 Abs. 2, ihre Obergrenze nach den Grund - und Baukosten sowie den
Rücklagen gemäß § 13 Abs. 1 zuzüglich eines Pauschalsatzes zur Risikoabgeltung.
(4c) Der nach § 15d zu ermittelnde Fixpreis hat ausgehend vom Substanzwert, unter
Bedachtnahme auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Fixpreisvereinbarung insbesondere zu
berücksichtigen:
a) die anteilige Übernahme aller Verpflichtungen der Bauvereinigung (§15b Abs. 1 lit.c),
b) die Einmalbeträge (§ 17),
c) den anteiligen Erwerb des Miteigentums an der Bauerneuerungsrückstellung
(Mietzinsreserve),
d) die Kosten der Wohnungseigentumsbegründung, der Verwertung und der Information der
Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten, wie im besonderen über förderungsrechtliche
Auswirkungen.“
17. In § 33 wird folgender Abs. 4 angefügt:
„(4) Im Verfahren nach § 34 Abs. 1a hat die Landesregierung binnen sechs Monaten mit
Bescheid zu entscheiden, andernfalls die Gesellschaft als gemeinnützig anerkannt gilt.“
18. Nach § 34 Abs. 1 wird folgender Abs. 1a eingefügt:
‚,(1a) Abs. I ist sinngemäß für die Anerkennung einer Gesellschaft gemäß § 7 Abs. 2a als
gemeinnützige Wohnungseigentumsgesellschaft anzuwenden. Im Anerkennungsfall gilt eine
gemeinnützige Wohnungseigentumsgesellschaft als gemeinnützige Bauvereinigung im Sinne
dieses Bundesgesetzes, mit der Maßgabe, dass § 7 Abs. 3 Z 6a, Abs. 5 und 6 sowie die §§ 8,
10, 10a Abs. 2 lit. a und II Abs. 1 und 2 sowie 36 Abs. 2 nicht anzuwenden sind; § 36 Abs. I
mit der Maßgabe anzuwenden ist, dass die §§ 10 Abs. 2 und 11 Abs. 1 nur hinsichtlich jener
Anteile anzuwenden sind, die nicht im Eigentum gemeinnütziger Bauvereinigungen stehen.“
19. In § 39 werden nach Abs. 6d folgende Absätze 6e und 6f angefügt:
‚,(6e) Bauvereinigungen gemäß Abs. 6a können unbeschadet der Bestimmung des Abs. 6c
auch nach dem 31. März 2001 einem Revisionsverband gemäß § 5 angehören und von diesem
Leistungen im Sinne des § 28 Abs. 3 und § 19 Abs. 3 des Genossenschaftsrevisionsgesetzes
1997 in Anspruch nehmen.
(6f) Die Bestimmungen des Abs. 6e sind sinngemäß auch auf Gesellschaften gemäß § 7 Abs.
4b anzuwenden.“
20. § 39 Abs. 21 lautet:
„(21) Die §§ 15b bis f gelten, nach Maßgabe der Bestimmungen der Absätze 21a und 21b, für
alle Fälle einer nachträglichen Übertragung in das Eigentum (Miteigentum,
Wohnungseigentum) nach dem 31. Dezember 2001.“
21. Nach § 39 Abs. 21 werden folgende Absätze 21a, 21b und 21c eingefügt:
„(21 a) Der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einer nach dem 31. Dezember 1993 aus
öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung (Geschäftsraum) erwirbt einen Anspruch auf
nachträgliche Übertragung in das Wohnungseigentum gemäß § 15c lit. a Z 1, wenn die
Bauvereinigung die auf seine Wohnung (Geschäftsraum) im Zeitpunkt des Bezugs der
Baulichkeit entfallenden Grundkosten zum überwiegenden Teil innerhalb der ersten drei Jahre
ab erstmaligen Bezug neben dem Entgelt
eingehoben hat. Bei einer nach dem 31. August
1999 bis zum 30. Juni 2000 aus öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung beträgt diese Frist
fünf statt drei Jahre; überdies darf die Bauvereinigung für einen Übertragungsanspruch
verhindernde Stundungen während der ersten fünf Jahre dem Mieter oder sonstigen
Nutzungsberechtigten keine Zinsen verrechnen.
(21b) Hat der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte aufgrund einer Einladung der
Bauvereinigung fristgerecht, spätestens bis 30. Juni 2002 einen Antrag gemäß § 15 c Abs. 1 in
der Fassung BGBl. I Nr. 47/2001 gestellt, sind die entsprechenden Bestimmungen der §§ 15b,
15c und 39 Abs. 21 in der Fassung BGBl. I Nr. 47/2001 anstelle der Preisregelung gemäß
§ 15d weiterhin anzuwenden und sind Grundlage der Erklärung gemäß § 15e Abs. 3.
(21c) Erfolgte eine Einladung gemäß § 15c Abs. 1 in der Fassung BGBl. 1 Nr. 47/2001 bis
zum 30. Juni 2002, ist § 7 Abs. 3 Z 6a in der Fassung BGBl. I Nr. 47/ 2001 weiterhin
anzuwenden.“
22. In Art. IV werden folgende Absätze 1h und 1i angefügt:
„(1h) § 7 Abs. 2a, § 7 Abs. 3 Z 6a, § 7 Abs. 3 Z 12, § 7 Abs. 4b, § 7 Abs. 6 und 6a, § 13 Abs.
1,§ 15 Abs. 1,§ 15a, § 15b,§ 15c lit. b und c, § 15d bis f, § 17a, § 17b,§ 18 Abs. 3 und Abs.
3a, § 23 Abs. 4b und Abs. 4c, § 33 Abs. 4, § 34 Abs. 1a, § 39 Abs. 6e, 6f, 21 bis 21c in der
Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. XXX/2001 treten mit 1. Jänner 2002 in Kraft.
(1i) § 15c lit. a in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. XXX/2001 tritt mit 1. Juli
2000 in Kraft.“
23. In Art. IV Abs. 3 wird die Wortfolge ,, - ausgenommen die Verordnung gemäß § 39 Abs.
18 Z 6 - ,, durch die Wortfolge ,,ausgenommen die Verordnungen gemäß § 7 Abs. 6a und §
39 Abs. 18 Z 6 - ,, ersetzt.
Änderung des Arbeitszeitgesetzes
Das Bundesgesetz vom 11.12.1969 über die Regelung der Arbeitszeit, Arbeitszeitgesetz -
AZG, BGBl. Nr. 461/1969, wird wie folgt geändert:
1. § 1 Abs. 2 Z 5 lit. b lautet:
"b) Arbeitnehmer, denen die Hausbetreuung im Sinne des § 23 Abs. 1 des
Mietrechtsgesetzes obliegt, die in einem Arbeitsverhältnis zu
- einem Hauseigentümer oder einer im mehrheitlichen Eigentum des
Hauseigentümers stehenden juristischen Person stehen, soweit die zu betreuenden
Häuser im Eigentum des Hauseigentümers stehen,
- einer im Sinne des § 7 Abs. 4 b des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
gegründeten Gesellschaft stehen.
Für diese Arbeitnehmer ist jedoch §
19 anzuwenden.“
2. Nach § 33 Abs. 1k wird folgender Abs. 1l angefügt:
"(11) § 1 Abs. 2 Z 5 lit. b in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. XXX/2001 tritt mit
1. Jänner 2002 in Kraft.“
Artikel III
Änderungen im Bundesgesetz über steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des
Wohnbaues
Das Bundesgesetz über steuerliche Sondermaßnahmen zur Förderung des Wohnbaues
BGBl. Nr. 253/1993, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl. Nr. 680/1994, wird wie
folgt geändert:
§ 1 Abs. 2 Z 2 lautet:
„Der Emissionserlös muss zur Errichtung, zur Erhaltung oder nützlichen Verbesserung
durch bautechnische Maßnahmen von Wohnungen mit einer Nutzfläche von höchstens
150m2 oder von überwiegend zu Wohnzwecken bestimmten Gebäude zur Verfügung
stehen
und innerhalb von drei Jahren zur Bedeckung der Kosten verwendet werden.“
Begründung:
Zu Artikel 1 (Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes)
Zu § 7 Abs. 2a:
Hiermit wird es gemeinnützigen Bauvereinigungen - im Rahmen der Hauptgeschäfte -
ermöglicht, sich an gemeinnützigen Kapitalgesellschaften zu beteiligen, deren Hauptziel die
forcierte, nachträgliche Begründung von Wohnungseigentum zugunsten der selbstnutzenden
Mieter ist.
Darüber hinaus regelt diese Bestimmung die inhaltlichen Voraussetzungen für die
Anerkennung derartiger Unternehmungen als sogenannte gemeinnützige
Wohnungseigentumsgesellschaften gemäß §34 Abs. 1 a (Rechtsform,
Geschäftskreisbeschränkung, Eigentumsverhältnisse, keine übermäßige Kapitalsbindung).
Zu § 7 Abs. 3 Z 6a:
Die Privilegierung gemeinnütziger Bauvereinigungen beim Ankauf gemeinnütziger
Wohnungsbestände soll einerseits Synergieeffekte bei der Verwaltung von „Streulagen“
(Stichwort: geographische Arrondierung von Mietwohnungsbeständen) erleichtern sowie
andererseits eine professionelle Abwicklung durch die gesetzlich neu geschaffenen
gemeinnützigen Wohnungseigentumsgesellschaften ermöglichen.
Zu § 7Abs. 3 Z 12:
Dadurch wird klargestellt, dass gemeinnützige Mütter ihre gewerblichen Töchter - als
Nebengeschäft - auch betreuen dürfen.
Zu § 7Abs. 4b:
Durch die Ergänzungen in Z 2 soll klargestellt werden, dass
1. (wie schon bisher) gewerbliche Töchter jedenfalls auch Geschäfte, die der (einer)
gemeinnützigen Mutter im Rahmen des § 7 Abs. 4 von der Aufsichtsbehörde ausdrücklich
genehmigt worden sind - für das Mutterunternehmen - durchführen können
2. für gewerbliche, voll der Steuerpflicht unterliegende Töchterunternehmen keine
geographische Beschrankung ihres Geschäftskreises auf das Inland gilt, sodass im
Besonderen regionale Kooperationen in Grenzgebieten mit EU - Anrainerstaaten, aber auch
im Hinblick auf die MOEL - Integration ermöglicht werden
3. in weitgehender Abstimmung mit der Regelung über die Verwendung von Bundesmitteln
für Zwecke der Wohnbauförderung der Länder, gewerbliche Töchter gemeinnütziger
Bauvereinigungen alle Arten von Wohnumfeldmaßnahmen im Auftrag der öffentlichen
Hand tätigen können.
Zu § 7Abs. 6 und 6a:
Durch die vorgesehene Verschärfung der Bestimmungen über das steuerschonend erlaubte
„Reservekapital“ soll es zu einem konjunkturpolitisch wünschenswert, rascheren
Wiedereinsatz gemeinnützig gebundenen Kapitals kommen. Insbesondere waren bei der
Neuregelung auch die mit der vorliegenden Novelle sowie die in den letzten Jahren neu
eröffneten Geschäftsfelder der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft (Sanierung größeren
Umfanges einschließlich ,‚Contracting“, wohnungsbezogene Dienstleistungen, professionelle
Wohnungseigentums - Begründung im Mietwohnungsbestand etc.) zu berücksichtigen. Die
Voraussetzung für die Erlassung einer
Verordnung gemäß Abs. 6a entsprechen den Kriterien
für die Gewährung einer Baupause gemäß § 7 Abs. 5. Es soll hier insbesondere einer
Reduktion der öffentlichen Wohnbauförderungsmittel und der Situation auf dem
Wohnungsmarkt Rechnung getragen werden, die eine höhere Liquiditätsreserve oder eine
längere Widmungsfrist erforderlich machen.
Zu § 13 Abs. 1:
Durch diese Ergänzungen in einer zentralen Norm des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
soll einerseits durch die Einfügung der Klammerausdrücke „nachträglich“ zum Ausdruck
gebracht werden, dass spätestens seit dem 3. WÄG zu den traditionellen Aufgabenfeldern der
gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, wie die Errichtung und Verwaltung von Miet - und
Eigentumswohnungen, ein dritter Aufgabenkreis, und zwar die nachträgliche Übertragung
von (Wohnungs - ) Eigentum an ursprünglich als Mietwohnraum errichteten Baulichkeiten,
hinzugetreten ist.
Andererseits (durch das Abstellen auf die Summe „ihrer Baulichkeiten“) wird dem Umstand
Rechnung getragen, dass - gleichfalls spätestens seit dem 3. WÄG - das ursprünglich streng
objektbezogene Kostendeckungsprinzip sukzessive durch unternehmensbezogene Elemente
und Varianten in der Preis - und Entgeltsbildung ergänzt und ersetzt worden ist.
Zu § 15 Abs. 1:
Neben dem Regelfall einer Aufteilung nach Miteigentumsanteilen soll entsprechend der mit
der WRN 1999 normierten flexiblen Vereinbarungsmöglichkeit gemäß § 16 Abs. 5 für den
Mietbereich gleiches auch für den WE - Bereich gelten, wobei davon auszugehen ist, dass
derartige Vereinbarungen (einschließlich fürderungsrechtlich bedingter Schlüssel) im Rahmen
der für die WE - Begründung erforderlichen schriftlichen Verträge zu erfolgen haben.
Andererseits ist eine ausdrückliche Ausnahme für den Bereich der nachträglichen WE -
Begründung normiert, da es sich diesfalls um eine Mehrzahl zeitversetzter, unter Umständen
unterschiedlichen Titeln entspringender Erwerbsvorgänge (Option, Anbot der
Bauvereinigung, Vorkaufsrecht) mit unterschiedlichen Preisbildungsregeln
(Fixpreisvereinbarung, gerichtliche Verkehrswertermittlung) handelt.
Zu den §§ 15a, 18 Abs. 3a, 23 Abs. 4b und 4c:
Neben dem mit dem 3. WÄG zunächst für den Neubau eingeführten Fixpreis gemäß § 15a
(erweitert für die nachträgliche WE - Begründung mit WRN 1999) ist nunmehr als Regelfall
für die Eigentumsbildung an gemeinnützigen Mietwohnungen ein modifizierter Fixpreis
gemäß § 15d vorgesehen.
Die unterschiedlichen Gebarungsvorschriften für die Unternehmen sind in den Absätzen 4b
und 4c des § 23 dargestellt, die unterschiedlichen Anfechtungsmöglichkeiten in den § 15a und
15d jeweils in Verbindung mit § 18 Abs. 3a.
Zu den §§ 15b bis f und 39 Abs. 21 bis Abs. 21c:
Mit diesem Regelungskomplex (objektive und subjektive Voraussetzungen einer
nachträglichen Wohnungseigentums - Begründung, Preisbildung, Verfahren und gerichtliche
Überprüfung, Übergangsrecht) sollen die seit dem 3. WÄG normierten, unterschiedlichen
Modelle und Wege zur Wohnungseigentums - Begründung im gemeinnützigen Mietwohnungs -
Bestand zusammengefasst und auf eine einheitliche normative Basis gestellt werden.
Darüber hinaus waren auch inhaltliche Fragen zu klären, insbesondere etwa: Wer hat wann,
wie oft und wie lange die Möglichkeit ein ,,Antragsrecht“ auszuüben, mit welchen
Rechtsfolgen etc.?
Die vorliegende Kodifikation bzw. Kompilation und Klarstellung soll sowohl ein Mehr an
Transparenz als auch an Rechtssicherheit für die beteiligten Mieter und die Unternehmen
bringen.
Zu § 17b:
Dadurch sollen:
- „Sprünge“ in den Rückzahlungspfaden der öffentlichen Förderdarlehen geglättet
werden können;
- ein verstärkter Rückfluss von Wohnbauförderungsmitteln generiert werden,
- gegebenenfalls auch eine marktkonforme Senkung der Entgelte ermöglicht
werden;
- anknüpfend an die Regelungen des RBO 1987 die wohnzivilrechtlichen
Folgen derartiger Konvertierungen (keine Schlechterstellung der Mieter!) normiert
werden, wodurch es den Unternehmen u.a. rechtlich einwandfrei ermöglicht wird
auf die unterschiedlichen Rückzahlungsbegünstigungsaktionen der Länder
einzugehen.
Zu den §§ 33 Abs. 4 und 34 Abs. 1a:
Neben den formalen Regeln über die Anerkennung einer gemeinnützigen
Wohnungseigentumsgesellschaft war materiell die Nichtanwendbarkeit
1. des § 7 Abs. 3 Z 6a im Hinblick auf die wohnzivilrechtlichen Sonderbestimmungen des
§ 15c lit. c,
2. des § 7 Abs. 5 und 6 wegen fehlender eigener Bautätigkeit,
3. sowie der §§ 8, 10, 11 und 36 Abs. 2 im Hinblick auf den grundsätzlichen Charakter
derartiger Unternehmen als Verwertungs - und Finanzierungsgesellschaften
zu normieren.
Die Funktion als Finanzierungsgesellschaft zielt dabei in zwei Richtungen: einerseits
zugunsten der Einbringer von Wohnungsbestanden aus dem gemeinnützigen bzw.
öffentlichen Bereich (siehe dazu § 7 Abs. 2a Z 2 iVm § 7 Abs. 2), andererseits zugunsten der
Wohnungseigentum erwerbenden Mieter.
Zu § 39 Abs. 6e und f:
Die Mietwohnungsbestände von Bauvereinigungen, die nicht gemäß § 39 Abs. 6a für den
Verbleib in der Gemeinnützigkeit optiert haben, unterliegen auch nach dem 31. März 2001
dem wohnzivilrechtlichen Vollschutz des § 20 Abs. 1 Z 3 WOG. Insoweit haben (einerseits)
solche Bauvereinigungen (bzw. andererseits die Wohnungsnutzer in derartigen Beständen) ab
dem 1. April 2001 gemeinsame Interessen mit gemeinnützigen Bauvereinigungen, deren
Wahrnehmung auch weiterhin von Revisionsverbänden gemäß § 5 WOG ermöglicht werden
soll.
Darüber hinaus erscheint es sinnvoll, dass sich solche Bauvereinigungen auch zur Prüfung des
Jahresabschlusses (zumindest in einem Übergangszeitraum) dieser Revisionsverbände
bedienen können, die vor allem im Hinblick auf die Überführung der
gemeinnützigkeitsrechtlichen Sonderrechnungslegungsvorschriften in die allgemeine
Rechnungslegung über entsprechende Fachkompetenz verfügen.
Die durch das Budgetbegleitgesetz 2001 geschaffene Möglichkeit des § 7 Abs. 4b WOG zur
Gründung von Töchtergesellschatten gemeinnütziger Bauvereinigungen beinhaltet auch die
Revision in Anwendung des § 1 Abs. 2 GenRevG 1997. Sofern solche Tochtergesellschaften
aufgrund ihrer Größe prüfungspflichtig werden, sollte (schon im Hinblick auf
Synergieeffekte) für den Revisionsverband daher auch die Möglichkeit bestehen als
Abschlussprüfer bestellt zu werden.
Zu Artikel II (Änderung des Arbeitszeitgesetzes):
Die derzeitige Fassung des § 1 Abs. 2 Z 5 lit b AZG aufgrund des BGBl. I Nr. 37/2000 sieht
nur für das Beschäftigungsverhältnis des Hausbetreuers zum Liegenschaftseigentümer eine
Ausnahme von der Anwendung des AZG vor. Ausnahmebestimmungen vom
,,Arbeitnehmerschutz“ sind stets restriktiv zu interpretieren. Wenn daher vom
Liegenschaftseigentümer die Rede ist, so ist nur dieser und nicht eine ihm zugehörige
Gesellschaft gemeint.
Diese Bestimmung erweist sich nun aber als zu eng: Im Budgetbegleitgesetz 2001 wurden
gemeinnützigen Bauvereinigungen die Möglichkeit eingeräumt, Tochtergesellschaften zu
gründen zur - wie beispielhaft angeführt wird - der „Durchführung von
Hausbetreuungstätigkeiten im Rahmen der gesamten Gebäudebewirtschaftung objekts - oder
unternehmensübergreifend nach Auslaufen des Hausbesorgergesetzes oder die Einrichtung
von wohnungsbezogenen Dienstleistungen“. Körperschaften des öffentlichen Rechtes sind
aufgrund der sie betreffenden Gesetzeslage (Beamten - Dienstrecht oder
Vertragsbedienstetenrecht) infolge Unanwendbarkeit des Hausbesorgergesetzes ab 1.7.2000
für neu eingegangene Arbeitsverhältnisse genötigt, die Aufgaben der Hausbetreuung im
Rahmen einer eigenen Hausverwaltungsgesellschaft durchzuführen.
Die in Rede stehenden Tätigkeiten lassen sich schwer an bestimmte und im vorhinein zu
vereinbarende Arbeitszeiten (vgl § 19 c AZG) binden. § 1 Abs. 2 Z 5 AZG sah daher seit
jeher eine Ausnahme des Hausbesorgergesetzes vom Anwendungsbereich des AZG vor.
Daher erscheint es zweckmäßig, dass nicht nur die Hausbetreuer, die vom
Liegenschaftseigentümer selbst angestellt werden, sondern auch diejenigen Hausbetreuer, die
von den Hausverwaltern, also die dem Hauseigentümer gehörigen juristischen Personen
angestellt werden, vom Arbeitszeitgesetz auszunehmen.
Zu Artikel III (Änderung des Bundesgesetzes über die steuerliche Sondermaßnahmen
zur Förderung des Wohnbaues):
Das Geld aus den Anleiheerlösen soll künftig auch für Sanierungen von Wohnhäusern und
öffentlichen Gebäuden eingesetzt werden dürfen. Derzeit ist der Mitteleinsatz auf die
Errichtung von geförderten Miet - und Eigentumswohnungen begrenzt.
Durch die zunehmende Schwerpunktverlagerung des Wohnbaues vom Neubau auf der grünen
Wiese hin zur Sanierung und Adaptierung von Altbauten wäre es auch für die öffentlichen
Fördergeber sehr kostensparend, wenn bei derartigen Vorhaben Wohnbaubankmittel zum
Einsatz kommen könnten.
Über 60% des Wohnungsbestandes der Vergangenheit (1,52 Millionen Wohnungen) stammen
aus der Bauzeit nach dem Zweiten Weltkrieg und zählen damit zur Gruppe der dringend
verbesserungswürdigen Bausubstanz.
Die Gebäudesanierung hat einen überdurchschnittlichen Beschäftigungseffekt. Die Investition
von einer Milliarde Schilling in der Altbausanierung schafft rund 1400 Arbeitsplätze.
Neben betriebswirtschaftlichen Vorteilen hat thermische Sanierung auch einen besonders
hohen gesamtwirtschaftlichen Nutzen, da sie den Energieverbrauch und die C02 - Emissionen
deutlich verringert.
Neben dem bisher im Gesetz verwendeten Begriff der „Wohnungen“ wurde der Begriff
„überwiegend zu Wohnzwecken bestimmte Gebäude“ inkludiert, um thermische
Sanierungen, Fassadensanierungen, Aufzugsbauten etc. in bestehenden Wohnbauten möglich
zu machen. Die grundsätzliche Einschränkung auf förderungswürdigen Wohnraum mit einer
Begrenzung auf 150m2 Nutzfläche bleibt unverändert aufrecht. Durch die Begrifflichkeiten
des MRG und des WGG - Erhaltung und nützliche Verbesserung - ist der Umfang der
Finanzierungstätigkeit im Bereich der Sanierung umfassend definiert.
Bautenausschuss beantragt.