533/A XXI.GP

Eingelangt am: 24.10.2001

ANTRAG

der Abgeordneten Dr. Harald Ofner, Dr. Mag. Maria Theresia Fekter, Mag Firlinger, Mag. Tancsits

und Kollegen

betreffend ein Bundesgesetz, mit dem das Mietrechtsgesetz geändert wird

Der Nationalrat wolle beschließen:

Bundesgesetz, mit dem das Mietrechtsgesetz geändert wird

Der Nationalrat hat beschlossen:

Das Mietrechtsgesetz, BGBI. Nr.520/1981, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz

BGBI. I Nr.98/2001, wird wie folgt geändert:

1. § 1 wird wie folgt geändert:

a) In Abs. 2 wird nach der Z 1 folgende Z 1a eingefügt

„1 a. Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären

Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden,“;

b) in Abs. 2 wird der Punkt am Ende der Z 4 durch einen Beistrich ersetzt und folgende

Z 5 angefügt:

„5. Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen

Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen

Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.“;

c) in Abs. 4 lautet die Z 2:

„2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines Dachbodens auf Grund einer nach

dem 31. Dezember 2001 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind sowie

unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass

darin - wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter - eine Wohnung

oder Geschäftsräumlichkeit errichtet werde,

2. In § 2 Abs. 3 entfällt im zweiten Satz die Wendung „gemäß § 29 Abs. 1 Z 3 lit c“.

3. In § 9 Abs. 2 Z 5 wird nach der Wendung „Hörfunk - und Femsehempfang“ die

Wortfolge "sowie für Multi - Mediadienste“ eingefügt.

4. In § 20 Abs. 1 Z 1 lit a entfällt in der Klammer die Wendung“, Erhaltungs - und

Verbesserungsbeitrag“.

5. § 30 Abs. 2 Z 8 lautet:

„8. der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in

absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder der Person, für die der

Mietgegenstand benötigt wird, aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein

unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse als dem Mieter aus der Kündigung; die

Abwägung der beiderseitigen Interessen entfällt, wenn es sich um eine vom

Wohnungseigentümer nach Wohnungseigentumsbegründung vermietete

Eigentumswohnung handelt;“

6. In § 37 Abs. 1 Z 8 wird in der ersten Klammer nach der Zahl „44“ die Wendung “, 45“

eingefügt.

7. § 45 samt Überschrift lautet:

"Wertbeständigkeit des Mietzinses

§ 45. (1) Im Fall eines vor dem 1. März 1994 geschlossenen

Hauptmietvertrags kann der Vermieter den Hauptmietzins für eine Wohnung der

Ausstattungskategorie A oder eine Geschäftsräumlichkeit auf 1,75 Euro, für eine

Wohnung der Ausstattungskategorie B auf 1,32 Euro, für eine Wohnung der

Ausstattungskategorie C oder eine Wohnung der Ausstattungskategorie D in

brauchbarem Zustand auf 0,88 Euro und für eine Wohnung der Ausstattungskategorie

D in nicht brauchbarem Zustand auf 0,66 Euro, jeweils je Quadratmeter der Nutzfläche

und Monat, anheben, wenn der bisherige Hauptmietzins unter dem jeweils

anzuwendenden Betrag liegt. Die angeführten Beträge valorisieren sich entsprechend

der Regelung des § 16 Abs. 6. Die Anhebung ist aber nur dann zulässig, wenn sich der

Mietgegenstand in einem Gebäude befindet, für das weder eine Abbruchbewilligung

noch ein Abbruchauftrag der Baubehörde vorliegt.

                (2) Der Vermieter hat sein Anhebungsbegehren dem Hauptmieter spätestens

einen Monat vor dem Zinstermin, zu dem er die Anhebung fordert, schriftlich

bekanntzugeben. Begehrt der Vermieter die Anhebung für einen in § 1 Abs. 4 Z 1

genannten Mietgegenstand, so gelten für die Mietgegenstände dieses Hauses ab

diesem Zeitpunkt die Bestimmungen des 1. Hauptstücks mit Ausnahme der

Bestimmungen über die Mietzinsbildung nach § 16 Abs. 2 bis 7 und 10 und über die

Richtwerte nach dem Richtwertgesetz. In diesen Fällen darf der Vermieter in der

Hauptmietzinsabrechnung (§ 20) auch die Beträge als Ausgaben absetzen, die in den

jeweiligen Verrechnungsiahren zur Amortisation der seinerzeit aufgewendeten Bau - ,

Grund - oder Aufschließungskosten zu entrichten sind.“

8. Nach § 49c wird folgender § 49d samt Überschrift eingefügt:

„Übergangsregelung zur Wohnrechtsnovelle 2002

§ 49d. (1) Die Änderungen der §§ 1, 2, 9, 20, 30, 37 und 45 durch die

Wohnrechtsnovelle 2002, BGBI. I Nr. XXX/2001,treten mit 1. Jänner 2002 in Kraft.

                (2) § 1 Abs. 2 und 4 und § 30 Abs. 2 jeweils in der Fassung der

Wohnrechtsnovelle 2002, BGBI. I Nr. XXX/2001, gelten für Mietverträge, die nach dem

31. Dezember 2001 geschlossen wurden.

                (3) Ein Erhaltungs - und Verbesserungsbeitrag, der vor dem 1. Jänner 2002

eingehoben wurde, ist bei der Anhebung des Hauptmietzinses gemäß § 45 in der

Fassung der Wohnrechtsnovelle 2002, BGBI. l Nr. XXX/2001, durch Hinzurechnung zum

bisherigen Hauptmietzins zu berücksichtigen, sodass eine Anhebung nur zulässig ist,

soweit die Summe aus dem bisherigen Hauptmietzins und dem Erhaltungs - und

Verbesserungsbeitrag unter dem jeweils anzuwendenden Betrag nach § 45 Abs. 1 liegt.

Ein Erhaltungs - und Verbesserungsbeitrag, der nach dem 28. Februar 1994 und vor

dem 1. Jänner 2002 eingehoben wurde, gilt ab 1. Jänner 2002 als Teil des

Hauptmietzinses; ein nach dem 28. Februar 1994 und vor dem 1. Jänner 2002 gestelltes

Verlangen des Vermieters nach Entrichtung eines Erhaltungs - und

Verbesserungsbeitrags gilt ab 1. Jänner 2002 als Anhebungsbegehren gemäß § 45 in

der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2002, BGBI. I Nr. XXX/2001.

                (4) Im Übrigen ist die Wohnrechtsnovelle 2002, BGBI. I Nr. XXX/2001, ab dem 1.

Jänner 2002 auch auf Mietverträge anzuwenden, die vor ihrem Inkrafttreten

geschlossen worden sind.“

Begründung

Allgemeiner Teil

                Die hier vorgeschlagenen Änderungen des Mietrechtsgesetzes sind als weitere

Etappe in der Verwirklichung eines dem Regierungsprogramm innewohnenden

Grundanliegens zu verstehen, nämlich der schrittweisen Liberalisierung des Mietrechts

und dessen sukzessiver Heranführung an die Gegebenheiten des Immobilienmarkts.

Dies soll hier einerseits durch Veränderungen in den Regelungen über den

Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und andererseits durch die Privilegierung

des Ausbaus von Dachböden - dies auch zur Ankurbelung der Bauwirtschaft -

angestrebt werden. Beim Anwendungsbereich geht es dabei primär um die gänzliche

Herausnahme von Ein - und Zweifamilienhäusern, aber auch von gewerblichen Objekten

oder Mischobjekten dieser Größe, aus dem Rechtsregime des Mietrechtsgesetzes.

Damit im Zusammenhang bietet sich die Lösung eines Problems an, das zwar nichts mit

der Liberalisierung des Mietrechts, wohl aber mit dessen Anwendungsbereich zu tun

hat, nämlich die Frage, welche gesetzlichen Regelungen für Mietverhältnisse im

Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens gelten sollen, bei dem beispielsweise

die Caritas oder die Bewährungshilfe als Vermieter auftreten.

                Darüber hinaus wird - einem in der Rechtswissenschaft schon seit langem

geäußerten Vorschlag folgend - der bisherige Erhaltungs - und Verbesserungsbeitrag in

nun auch terminologischer Umsetzung der diesbezüglichen Regelungsinhalte des 3.

Wohnrechtsänderungsgesetzes in einen Teil des Hauptmietzinses umgewandelt.

Besonderer Teil

Zu Z 1 (Änderung von § 1 MRG)

Zu lit. a:

Eines der tragenden Ziele der Wohnrechtsnovelle 2000 (BGBI. I Nr. 36/2000) war es,

das Befristungsrecht des MRG durch einen generell für alle Objektarten und Verträge

geltenden Fristvertragstyp zu vereinheitlichen und zu vereinfachen. Für

Wohnungsmietverträge wurde dabei eine Mindestvertragsdauer von drei Jahren

vorgesehen; dadurch sollte in Anbetracht der Belastungen, die die Suche einer neuen

Wohnung und ein Umzug gewöhnlich mit sich bringen, jedenfalls ein zeitlicher

Mindestverbleib von Mietern in befristet gemieteten Wohnungen gewährleistet werden.

Die Vereinheitlichung des Befristungsrechts war eine gesetzgeberische

Grundsatzentscheidung mit dem langfristigen Ziel, das Wohnrecht insgesamt zu

vereinfachen und dadurch wohnrechtliche Regelungen so weit wie möglich auch für

Nichtjuristen verständlich und handhabbar zu machen.

Im Zug der durch die Wohnrechtsnovelle 2000 angestrebten Vereinheitlichung und

Vereinfachung des Befristungsrechts wurde auch die so genannten „institutionellen

Wohnraumbeisteller“ privilegierende Bestimmung des (früheren) § 29a MRG

aufgehoben (vgl. Art. II Z 19 WRN 2000).

in der Folge wurde jedoch vor allem von der Caritas der Wunsch nach Wiedereinführung

einer Sonderbestimmung für „mildtätige Wohnraumbeisteller“ erhoben: Durch die

Wohnrechtsnovelle 2000 werde die bisher von der Caritas praktizierte flexible

Handhabung bei der Zurverfügungstellung von Übergangs - Wohnraum an obdachlose

Menschen oder wohnungslose Familien (zumeist in Gestalt von Untermietverträgen)

verhindert. Oft werde ein solcher Übergangs - Wohnraum nämlich nur für ein Jahr (oder

noch kürzere Zeit) benötigt oder sei aus sozialpädagogischen Gründen die

Vereinbarung einer dreijährigen Laufzeit nicht sinnvoll.

Überlegungen zur Lösung dieser Problematik durch prekaristische Konstruktionen

erscheinen vor dem Hintergrund der herrschenden Rechtsprechung zur Abgrenzung von

Miete und Prekarium (vgl. zuletzt etwa OGH 13.7.2000, 5 Ob 31/00w, wobl 2001/188)

letztlich nicht zielführend.

Mit der neuen Z 1a soll nun dem durchaus berechtigten Anliegen der Caritas, aber auch

anderer im Sozialbereich tätiger Organisationen nach Schaffung eines

Ausnahmetatbestands für sozialpädagogisch betreutes Wohnen Rechnung getragen

werden. Die Exemtion dieser Vertragsverhältnisse vom Anwendungsbereich des

Mietrechtsgesetzes ist deshalb sachlich gerechtfertigt, weil es sich dabei um eine

Kombination zwischen der - zum Teil durchaus entgeltlichen - Zurverfügungstellung von

Wohnraum und einem Betreuungsverhältnis, rechtlich also um ein „gemischtes“

Vertragsverhältnis mit bestandvertraglichen, aber auch mit wesentlichen werk - und

dienstvertraglichen Elementen handelt. Von der Bestimmung sind sowohl Haupt - als

auch Untermietverträge einer betreuten Person mit einer karitativen oder humanitären

Organisation erfasst.

Durch die Tatbestandselemente und die Formulierungen dieser neuen

Ausnahmebestimmung ist hinreichend gewährleistet, dass sie nicht für „normale“

Mietverhältnisse missbraucht werden kann. Zum einen ist das Erfordernis des

„sozialpädagogisch betreuten Wohnens“, also die Existenz eines spezifischen

Betreuungsverhältnisses (zu dessen Charakteristika ein Verweis auf die

Sozialwissenschaften genügen kann), ein durchaus substanzielles

Abgrenzungskriterium zur „gewöhnlichen“ Vermietung einer Wohnung. Zum anderen

muss Vermieter eine karitative oder humanitäre Organisation sein; hier kann

beispielsweise auf die Begriffsumschreibung in § 37 BAO verwiesen werden. Gemeint

sind Organisationen wie etwa die Caritas, die Volkshilfe oder die Bewährungshilfe.

Zu lit. b und c (neue Z 5 in § 1 Abs. 2 sowie Entfall der bisherigen Z 2 in §1 Abs. 4):

Im Zuge der Liberalisierung des Mietrechts soll der bisherige Ausnahmetatbestand des

§ 1 Abs. 4 Z 2 MRG für die Vermietung eines Einfamilienhauses bzw. einer Wohnung

in einem Zweifamilienhaus wegfallen; dies entspricht dem angestrebten Ziel, das

Mietrechtsgesetz als ein die Privatautonomie in vielen Punkten beschränkendes Gesetz

zunehmend auf die Fälle der gewerblichen oder gewerbeähnlichen Vermietung

zurückzuführen. Deshalb wird einerseits die bereits jetzt bestehende Teilausnahme für

Wohnungen in Ein - oder Zweifamilienhäusern in einen Vollausnahmetatbestand

umgewandelt und wird die Ausnahme andererseits auch auf Häuser mit nicht mehr als

zwei Geschäftsräumlichkeiten bzw. mit einer Wohnung und einer Geschäftsräumlichkeit

ausgedehnt, um den Wertungswiderspruch zu beseitigen, dass in solchen „Ein - oder

Zwei - Objekt - Häusern“ Geschäftsraummieter stärker in den Schutzbereich des

Mietrechtsgesetzes einbezogen werden als Wohnungsmieter.

Zu lit. c (neue Z 2 in § 1 Abs.4):

Die Bestimmung verfolgt das Ziel, potentielle, wegen der bisherigen Rechtslage

brachliegende Wohnobjekte dem Markt zuzuführen und so durch eine insbesondere im

großstädtischen Raum deutlich spürbare Angebotserweiterung eine weitere

Mietzinssenkung zu bewirken. Wegen der Spezifika von Dachbodenausbauten

(insbesondere deren Kostenintensität) im Vergleich zu sonstigen Umbaumaßnahmen

wird ein weiterer Teilausnahmetatbestand eingeführt. Die vorgesehene (anderen

Vorbildern entsprechende) Stichtagsregelung soll mögliche spekulative Vorgangsweisen

im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens tunlichst unterbinden.

Zu Z 2 (Änderung von § 2 MRG)

Durch die Wohnrechtsnovelle 2000 ist es zu einer völligen Neuordnung des

Befristungsrechts im Mietrechtsgesetz gekommen. Die bis dahin in Geltung

gestandenen verschiedenen Befristungstatbestände wurden durch eine einheitliche

Befristungsregelung ersetzt. Dabei wurde allerdings übersehen, der Neugestaltung des

§ 29 MRG auch im Text des § 2 Abs. 3 MRG Rechnung zu tragen. Die unterlassene

Beseitigung der Wortfolge „...gemäß § 29 Abs. 1 Z 3 lit. c....“ in § 2 Abs. 3 zweiter

Satz MRG war also ein Redaktionsversehen; dieses soll nunmehr beseitigt werden.

Zu Z 3 (Änderung von § 9 MRG)

Mit dieser Bestimmung soll im Sinn der Richtlinie 95/51/EG vom 18.10.1995 zur

Änderung der Richtlinie 90/388/EWG hinsichtlich der Aufhebung der Einschränkung bei

der Nutzung von Kabelfernsehnetzen für die Erbringung bereits liberalisierter

Telekommunikationsdienste („EU - Kabelfernsehrichtlinie") der Wettbewerb auf dem

Kommunikations - und Informationsmarkt zwischen den

Telekommunikationsdiensteanbietern und den Kabelnetzbetreibern gefördert werden. In

mietrechtlicher Hinsicht geht es bei der angestrebten Kabelverlegung um eine

Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstands, für die § 9 MRG einen Ausgleich

zwischen den divergierenden Interessen des Mieters auf freien Empfang der von ihm

gewünschten Programme einerseits und des Vermieters (Hauseigentiimers) auf

Erhaltung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses andererseits vorsieht (vgl. OGH

10.2.1998, 5 Ob 30198t).

Der heutige Stand der Technik, nämlich die Breitbandtechnologie, die

Hochgeschwindigkeits - Datendienste („high-speed data services“) und die

Bewegtbildkommunikation („video on demand“, Video - Mail), die die so genannte

„Sprach-Bildnachricht“ ermöglichen, macht eine Anpassung des § 9 Abs. 2 Z 5 MRG

insofern erforderlich, als auch diese Multi - Mediadienste explizit in die gesetzliche

Bestimmung aufgenommen werden sollen. Eine eventuelle Einschränkung der

Nutzbarkeit technischer Einrichtungen der Breitbandtechnologie zur Erbringung von

Multi - Media - Diensten seitens des Vermieters soll dadurch verhindert werden.

Zu Z 4 (Änderung von § 20 MRG)

Die ersatzlose Streichung der Wendung „ , Erhaltungs - und Verbesserungsbeitrag“ im

Klammerausdruck in § 20 Abs. 1 Z 1 lit. a MRG ist eine Folge der zu Z 9 zu

besprechenden Neufassung des § 45 MRG.

Zu Z 5 (Änderung von § 30 MRG)

Die ersatzlose Beseitigung des bisherigen § 30 Abs. 2 Z 8 lit. a MRG (Entfall der

Abwägung der beiderseitigen Interessen, wenn es sich um ein gemietetes

Einfamilienhaus oder um Teile eines Einfamilienhauses handelt) ist eine Folge der

Herausnahme von „Ein - oder Zwei - Objekt - Häusern“ aus dem Anwendungsbereich des

Mietrechtsgesetzes (vgl. dazu die Ausführungen zu Z 1 lit. b und c).

Zu Z 6 (Änderung von § 37 MRG)

Da der neue § 45 MRG nunmehr explizit die Anhebung niedriger Altmietzinse regelt

(was er faktisch schon bisher getan hat), ist auch er in die Aufzählung der dem

Außerstreitverfahren unterliegenden Angelegenheiten des § 37 Abs. 1 MRG

aufzunehmen, und zwar in dessen Z 8, in der die Angemessenheit des vereinbarten

oder begehrten Hauptmietzinses geregelt wird.

Die Bestimmung des § 37 Abs. 1 Z 13 MRG kann unverändert bleiben; sie bezieht sich

auf alle vor dem 1. März 1994 eingehobenen Erhaltungs - und Verbesserungsbeiträge

(vgl. § 49d Abs. 4 zweiter Satz MRG).

Zu Z 7 (Änderung von § 45 MRG)

Mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz wurden die vorangegangenen Regelungen

über die Erhaltungs - und Verbesserungsbeiträge neu gestaltet (vor allem durch Entfall

der Rückzahlungsverpflichtung) und so ein "neuer“ Erhaltungs - und

Verbesserungsbeitrag vorgesehen, der sich inhaltlich nicht mehr von der Möglichkeit

des Vermieters zur Anhebung von „Altmietzinsen“ unterschied. Mehreren Anregungen

aus der Lehre folgend (vgl. zuletzt Würth, „Hausaufgaben“ des Gesetzgebers bei der

nächsten Wohnrechtsnovelle, wobl 2001, 273 [274) soll die diesbezügliche

Regelungsintention des 3. Wohnrechtsänderungsgesetzes nun durch die Neufassung

des § 45 MRG auch terminologisch und in den konkreten Anordnungen nachvollzogen

werden.

Durch Abs. 1 wird also klargestellt, dass es sich um das Recht des Vermieters zur

Anhebung des Hauptmietzinses aus „Altverträgen“ (das sind hier vor dem Inkrafttreten

des Richtwertsystems geschlossene Hauptmietverträge) auf je nach Mietgegenstand

gesetzlich unterschiedlich festgelegte Beträge handelt. Diese Beträge entsprechen Art.

68 Z 9 des 1. Euro - Umstellungsgesetzes - Bund (BGBI. I Nr. 98/2001). Die

Anwendbarkeit der Valorisierungsregel des § 16 Abs. 6 MRG wird beibehalten.

Hingegen erscheint die bisherige Sonderregelung des § 45 Abs. la MRG für

minderwertige Geschäftsräumlichkeiten entbehrlich.

Abs. 2 entspricht - abgesehen von der Regelung über das Anhebungsbegehren (siehe

dazu § 45 Abs. 2 zweiter Satz MRG aF) - dem bisherigen § 45 Abs. 5 MRG. Dem

bisherigen § 45 Abs. 3 und 4 MRG entsprechende Bestimmungen sind auf Grund der

nunmehrigen Systemumstellung entbehrlich.

Zu Z 8 (§ 49d MRG)

Entsprechend dem Vorbild der Wohnrechtsnovellen 1997 und 2000 wird auch für diese

Novelle ein eigener Paragraph mit Übergangsregelungen geschaffen. Dabei geht es im

Wesentlichen um Übergangsbestimmungen einerseits zur Neuregelung des

Anwendungsbereichs (Herausnahme der „Ein - und Zwei - Objekt - Häuser“ sowie des

sozialpädagogisch betreuten Wohnens aus dem Anwendungsbereich des MRG) und

andererseits zu den neuen Regelungen zur Privilegierung von Dachbodenausbauten

sowie zur Umwandlung des Erhaltungs - und Verbesserungsbeitrags in einen Bestandteil

des Hauptmietzinses nach § 45 MRG.

Gemäß Abs. 1 treten die durch die Wohnrechtsnovelle 2002 vorgenommenen

Änderungen grundsätzlich mit 1. Jänner 2002 in Kraft.

Gemäß Abs. 2 gelten die Änderungen hinsichtlich des Anwendungsbereichs des

Mietrechtsgesetzes und - damit zusammenhängend - in § 30 Abs. 2 Z 8 MRG nur für

Mietverträge, die nach dem In - Kraft - Treten dieser Novelle abgeschlossen werden.

Durch den ersten Satz des Abs. 3 soll eine Interpretation des neuen § 45 MRG dahin,

dass bei bisheriger Einhebung eines Erhaltungs - und Verbesserungsbeitrags noch

zusätzlich zu diesem eine Mietzinsanhebung zulässig wäre, ohne jeden Zweifel

ausgeschlossen werden. Der Vermieter soll - selbstverständlich - nicht zu einer

zweimaligen Anhebung (einmal unter dem Titel „EVB“ und ein zweites Mal nach dem

neuen § 45 MRG) berechtigt sein. Durch den zweiten Satz des Abs. 3 wird vor allem

klargestellt, dass nach dem 28. Februar 1994 unter dem Titel „Erhaltungs - und

Verbesserungsbeitrag“ geleistete Zahlungen in allen mietzinsrechtlichen

Zusammenhängen als Teil des Hauptmietzinses gelten und dass bei früherer Einhebung

eines „neuen“ Erhaltungs - und Verbesserungsbeitrags (also eines solchen nach dem 3.

Wohnrechtsänderungsgesetz) nun nicht nochmals ein Anhebungsbegehren nach dem

neuen § 45 erforderlich ist.

Gemäß Abs. 4 sind die Bestimmungen der Wohnrechtsnovelle 2002 im Übrigen auch

auf Mietverträge anzuwenden, die vor dem 1. Jänner 2002 abgeschlossen wurden.

In formeller Hinsicht wird unter Verzicht auf die erste Lesung die Zuweisung an den

Justizausschuss beantragt.