445/A(E) XXII. GP
Eingebracht am 09.07.2004
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Entschließungsantrag
der
Abgeordneten Mag. Johann Maier, Dr. Niederwieser
und GenossInnen
an den
Bundesminister für Justiz
betreffend Novellierung des
Bauträgervertragsgesetz
Das
Bauträgervertragsgesetz von 1997 (BTVG 1997) weist zahlreiche Schutzlücken bzw.
Defizite auf. Geschädigte bei einem Bauträgerkonkurs sind die gutgläubigen
WohnungskäuferInnen und die unbesicherten Professionisten, die das Restrisiko
trifft. Dabei handelt es sich nicht um Einzelfälle – sie sind vielmehr durch
das System des BTVG vorprogrammiert. Das Problem: Konkurse von Bauträgern haben
österreichweit zugenommen.
In Tirol haben die
Lücken des Bauträgervertragsgesetzes mit dem Konkurs zwei der größten Bauträger
Tirols besondere Brisanz erlangt (Domizil-Baufirmen). Zahlreiche
WohnungskäuferInnen und Professionisten wurden geschädigt. Ähnlich derzeit die
Situation in Salzburg nach dem „Gassner-Konkurs“.
Die Kammer für
Arbeiter und Angestellte für Tirol hat daher Herrn ao.Univ.-Prof. Dr. Helmut
Böhm von der Universität Salzburg mit der Erstellung einer Studie beauftragt
(„Lücken im Erwerberschutz beim Wohnungskauf?“). Diese Studie belegt
eindrucksvoll, dass beim Erwerb erst zu errichtender Wohnungen keine
ausreichende Sicherung von WohnungskäuferInnen besteht. In der mehr als 150
Seiten umfassenden Studie werden zumindest 20 Schutzlücken belegt. Darüber
hinaus wurden auch konkrete Vorschläge zur notwendigen Gesetzesänderung
erarbeitet. Die insoweit vom Studienautor georteten Schutzlücken decken sich
weit gehend mit den negativen Erfahrungen der AK Konsumentenberatung in
Österreich.
Eine der
gravierendsten Schwächen des Gesetzes liegt beim grundbücherlichen
Sicherungsmodell. Die alleinige Sicherung durch grundbücherliche Maßnahmen ist
völlig unzureichend:
·
Nach dem Gesetzeswortlaut muss
zwischen dem Pfandgläubiger des Bauträgers (der vorausfinanzierenden Bank) und
dem Bauträger zu Gunsten des Erwerbers vereinbart sein, dass die Liegenschaft
oder der Anteil des Erwerbers „mit Ausnahme jenen Teils des Entgelts
freigestellt wird, den der Erwerber noch nicht entrichtet hat“. Gestützt auf
diesen Wortlaut weigern sich Banken der Bauträger im Konkursfall vielfach, die
Liegenschaft pfandlastenfrei zu stellen, wenn der Erwerber nicht den gesamten
Kaufpreis bezahlt hat, aber das Objekt nur zum Teil errichtet ist. Das heißt,
der Erwerber müsste zunächst die Bank des Bauträgers befriedigen und dann den
Bau – nochmals – auf eigene Kosten fertig stellen. Damit wird das
grundbücherliche Sicherungsmodell ad absurdum geführt.
·
Soweit der Erwerber den gesamten
Kaufpreis bei Übergabe der Wohnung jedoch vor Fertigstellung der Gesamtanlage
bezahlt, handelt es sich um eine völlig ungesicherte Vorausleistung des
Erwerbers, die das Gesetz entsprechend dem Ratenplanschema für zulässig
erklärt. Gerade diese Bestimmung führt immer wieder zu Härtefällen: Die
Erwerber müssen, obwohl sie bereits den gesamten Kaufpreis bezahlt haben, die
Fertigstellung der Gesamtanlage nochmals bezahlen.
·
Problematisch ist weiters das unklare
Verhältnis zwischen Bauträgervertragsgesetz und Gewährleistungsrecht. Der
Begriff des „gravierenden“ Mangels, der nicht im Gesetz steht, sondern
bestenfalls den Materialen zu entnehmen ist, muss unbedingt definiert werden.
Bei Vorliegen eines „gravierenden“ Mangels gilt der betreffende Bauabschnitt
nicht als fertiggestellt, wodurch die entsprechende Teilzahlung nicht fällig
wird. In der Studie wird erstmals der Versuch einer Konkretisierung
unternommen. Dem einzelnen Erwerber ist freilich nicht geholfen, wenn er bis
zum OGH gehen muss, um zu klären, ob ein „geringfügiger“ oder aber
„gravierender“ Mangel vorliegt.
·
Im Konkursfall des Bauträgers Gassner
in Salzburg ergaben sich jüngst ähnliche bzw. weitere Probleme, die ebenfalls
grundsätzlich zu sehen sind. Viele Erwerber haben zwar derzeit noch keine
Mängel bzw. sind sich nicht sicher, ob sich bestehende Schwundrisse im Laufe
der Benützung zu gravierenden Mängel ausdehnen. Die Frage ist daher, ob sie und
wie sie später zu ihren Gewährleistungsansprüchen kommen. Nun ist zwar zum
einen im § 16 BTVG festgelegt, dass die Durchsetzung von Gewährleistungs- und
Schadenersatzansprüchen aufgrund mangelhafter Leistung gegen den Bauträger bei
Eröffnung des Konkurses insofern ermöglicht wird, als der Erwerber die
Abtretung der Ansprüche des Bauträgers gegen Dritte verlangen kann. Der
Erwerber kann also vom Bauträger bzw. dem Masseverwalter verlangen, dass er ihm
die dem Bauträger gegenüber dem Professionisten zustehenden Gewährleistungs-
und Schadenersatzansprüche abtritt. Es bleibt jedoch das Problem, dass sich die
Erwerber mit den Professionisten direkt auseinandersetzen müssen und die
Professionisten einwenden, dass sie ihr Geld vom Bauträger nicht bzw. nur
teilweise erhalten haben, und die Mängelbehebung verweigern.
·
Durch die Zahlung nach Ratenplan nach
dem BTVB soll sicher gestellt werden, dass im Fall des Bauträgerkonkurses
während der Bauphase vom Erwerber nicht mehr bezahlt wurde, als dieser als
bauliche Gegenleistung schon erhalten hat. Es würde aber die Rechtsposition der
Erwerber wesentlich verbessern, wenn Sie eben die letzten drei Prozent des
Kaufpreises nicht nach Fertigstellung bzw. Übergabe der gesamten Anlage,
sondern nach Ablauf der Gewährleistungsfrist zu zahlen hätten. Dadurch hätten
sie die Möglichkeit, diesen Teil des Kaufpreises für eine Mängelbehebung, die
von Professionisten verweigert wird, zu verwenden. Im Streitfall wiederum
müsste der Professionist seine Forderung gerichtlich geltend machen, die
Erwerber wären nicht gezwungen auf eigenes Risiko den Rechtsweg zu beschreiten.
·
Nach den Angaben der Erwerber hat der
Bauträger Gassner bei der Finanzierung für das Kaufobjekt oft eine
Direktfinanzierung gewährt, so dass die Erwerber Teile des Kaufpreises selbst
finanziert haben und einen Teil (z.B. für die Garage) in der Form von
monatlichen Raten an den Bauträger direkt bezahlen. Bei einigen dieser Objekten
sind gleichzeitig Mängel aufgetreten. Daher stellt sich die Frage, in wie weit
die Erwerber berechtigt sind, ihre Ratenzahlungen für die Garage auszusetzen
und diese für die Kosten der Mängelbehebung (z.B. am Parkettboden im Inneren
des Objektes) aufzurechnen. Eine klare rechtliche Grundlage für eine derartige
Aufrechnung der Forderungen von Erwerbern gegenüber einem insolventen Bauträger
ist nicht vorhanden.
Nachdem es sich
bei den negativen Erfahrungen in Tirol und Salzburg nicht um krasse Einzelfälle
handelt, sondern diese durch das System des Gesetzes vorprogrammiert sind,
besteht absoluter Handlungsbedarf des Gesetzgebers.
Die
unterzeichneten Abgeordneten stellen daher den nachfolgenden
Entschließungsantrag
Der Nationalrat
wolle beschließen:
„Die
Bundesministerin für Justiz wird aufgefordert dem Nationalrat eine umfassende
Änderung des Bauträgervertragsgesetzes bis 31. Dezember 2004 zuzuleiten, damit
ein 100 prozentiger Erwerberschutz gewährleistet ist. Mit dieser
Gesetzesvorlage sollen insbesondere nachstehende Probleme neu geregelt werden:
1.
Die sofortige Abschaffung der
alleinigen Sicherung durch grundbücherliche Maßnahmen. Begleitende
Sicherungsmaßnahmen sind zu normieren. Eine begleitende Sicherung könnte etwa
in Form einer Fertigstellungsgarantie bzw. einer Bankgarantie oder Versicherung
bestehen.
2.
Neuregelung von § 14 BVG, da sich
Banken der Bauträger regelmäßig im Konkursfall weigern, die Liegenschaft
pfandlastenfrei zu stellen, wenn der Erwerber nicht den gesamten Kaufpreis
bezahlt hat, aber das Objekt nur zum Teil errichtet ist.
3.
Fälligkeit der letzten Rate erst bei
gänzlicher Fertigstellung der Einheit samt Außenlage bzw. nach Ablauf der
Gewährleistungsfrist. (Jedenfalls streichen des Passus: `Die letzten 3 Prozent
auch bei vereinbarter vorzeitiger Übernahme des Gebäudes oder der Wohnung
fällig`).
4.
Der Begriff des „gravierenden“
Mangels, der nicht im Gesetz steht, sondern nur den Materialen zu entnehmen
ist, muss konkret definiert werden. Bei Vorliegen eines „gravierenden“ Mangels
gilt der betreffende Bauabschnitt nicht als fertig gestellt, wodurch die
entsprechende Teilzahlung nicht fällig wird.
5.
Der Gesetzgeber muss klarstellen, dass
die Abstraktheit der Garantie beim Wohnungserwerb nur dadurch eingeschränkt
werden kann, dass der Erwerber den Rücktritt vom Vertrag und die Zahlung des
rückgeforderten Betrages nachweisen muss.
6.
Der Gesetzgeber muss klarstellen, dass
nur eine Garantie an den Erwerber zulässig ist. Die Treuhändergarantie ist mit
dem Sicherungszweck des Gesetzes nicht vereinbar, da die Garantie nicht auf den
Erwerber sondern auf den Treuhänder ausgestellt wird.
7.
Bauträgern wird ermöglicht, dem
Bauträgervertragsgesetz und damit ihrer Sicherungspflicht zu entgehen. Der Gesetzgeber
ist aufgerufen, diese Schutzlücke dadurch zu schließen, dass generell auf den
Zeitpunkt der Übergabe des fertiggestellten Objektes und der Sicherung der
Verschaffung der vereinbarten Rechtsstellung abgestellt wird.
8.
Da der enge Entgeltsbegriff des OGH zu
einer Einschränkung des Erwerberschutzes führt, ist dieser im BVTG klar zu
definieren.
9.
Im BTVG ist eine Rechtsgrundlage für
die Berechtigung zur Aufrechnung mit Gegenforderungen für die Wohnungs- bzw.
Hauskäufer im Insolvenzfall festzulegen.“
Zuweisungsvorschlag: Justizausschuss