VORBLATT
Problem
Die Richtlinie
2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2002
über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden ist bis 4. Jänner 2006 in das
österreichische Recht umzusetzen. Art. 7 der Richtlinie ist
zivilrechtlicher Natur; er verpflichtet die Mitgliedstaaten sicherzustellen,
dass beim Verkauf und bei der Vermietung von Gebäuden dem potentiellen Käufer
oder Mieter vom Eigentümer ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz
vorgelegt wird.
Inhalt und
Ziel
Das vorgeschlagene
Bundesgesetz über die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf und
bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten soll Art. 7 der
Richtlinie 2002/91/EG umsetzen.
Alternativen
Zur Umsetzung von
Art. 7 der Richtlinie besteht keine Alternative. Auf Grund des einerseits
spezifischen, andererseits aber auch rechtsformübergreifenden Charakters der zu
erlassenden Vorschriften wird die Umsetzung in einem eigenen Bundesgesetz
vorgeschlagen.
Kompetenz
Die Bestimmungen
der Richtlinie sind größtenteils als bautechnische Vorschriften anzusehen und
als solche von den Ländern umzusetzen. Die Regelung der Pflicht, beim Verkauf
und bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten dem Käufer bzw.
Bestandnehmer einen Energieausweis vorzulegen (Art. 7 der Richtlinie), ist
allerdings eine Angelegenheit des Zivilrechts, die nach Art. 10
Abs. 1 Z 6 B-VG in die Kompetenz des Bundes fällt.
Kosten
Während die –
weitestgehend – von den Ländern zu regelnde Pflicht zur Erstellung eines
Energieausweises für die Gebietskörperschaften als Gebäudeeigentümer durchaus
mit erheblichen Kosten verbunden sein wird, sind mit der in diesem Bundesgesetz
geregelten Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf und bei der
In-Bestand-Gabe von Gebäuden und Nutzungsobjekten nur vernachlässigbar
geringfügige Kosten (nämlich die der Herstellung einer Kopie oder eines
zusätzlichen Ausdrucks des Energieausweises) verbunden.
Bedeutung
für die Beschäftigung und den Wirtschaftsstandort
Die Pflicht zur
Vorlage eines Energieausweises wird dazu führen, dass Käufer und Bestandnehmer
ihre Vertragsentscheidung verstärkt von den energietechnischen Eigenschaften
eines Gebäudes abhängig machen. Dies dürfte bewirken, dass bestehende Gebäude
häufiger, früher und umfangreicher energietechnisch saniert werden und bei der
Neuerrichtung von Gebäuden in stärkerem Ausmaß auf eine gute
Gesamtenergieeffizienz geachtet wird. Davon sind – abgesehen von der
intendierten Reduktion der Umweltbelastung – positive Impulse für die
Beschäftigung und den Wirtschaftsstandort Österreich zu erwarten.
Besonderheiten des
Normerzeugungsverfahrens
Keine.
Aspekte der
Deregulierung
Da das
vorgeschlagene Bundesgesetz nicht über das zur Umsetzung der Richtlinie
2002/91/EG erforderliche Ausmaß hinausgeht, stehen dem Vorhaben keine Aspekte
der Deregulierung entgegen.
Verhältnis
zu Rechtsvorschriften der Europäischen Union
Das vorgeschlagene
Bundesgesetz dient der Umsetzung der Richtlinie 2002/91/EG.
ERLÄUTERUNGEN
Allgemeiner
Teil
1. Die
Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden
Am 16. Dezember
2002 haben das Europäische Parlament und der Rat die Richtlinie 2002/91/EG über
die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, ABl. Nr. L 1 vom
4. Jänner 2003, Seite 65 (im Folgenden nur mehr: „Gebäuderichtlinie“ oder
„Richtlinie“) erlassen. Ziel der Richtlinie ist es, die Verbesserung der
Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden unter Berücksichtigung der jeweiligen
äußeren klimatischen und lokalen Bedingungen zu unterstützen (Art. 1 der
Richtlinie). Damit soll ein wesentlicher Beitrag zur Erfüllung der im Rahmen
des Kyoto-Protokolls eingegangenen Verpflichtungen zum Klimaschutz erfüllt
werden, zumal nach den Erwägungsgründen der Richtlinie der Wohn- und
Tertiärsektor, der zum größten Teil aus Gebäuden besteht, für über 40 %
des Endenergieverbrauchs in der Europäischen Gemeinschaft verantwortlich ist.
Daher wird in der
Richtlinie zunächst eine Methode zur einheitlichen Berechnung der
Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden festgelegt. Kern der Richtlinie ist die in
den Art. 4 bis 6 normierte Pflicht der Mitgliedstaaten,
Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden festzulegen,
wobei zwischen neu zu errichtenden und bestehenden Gebäuden differenziert wird
und bestimmte Gebäudekategorien von diesen Anforderungen ausgenommen werden
können. Art. 7 der Richtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten
sicherzustellen, dass beim Bau von Gebäuden dem Eigentümer und beim Verkauf
oder der Vermietung von Gebäuden dem potentiellen Käufer oder Mieter vom
Eigentümer ein höchstens zehn Jahre alter Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz
vorgelegt wird. Schließlich wird in den Art. 8 und 9 der Richtlinie eine
regelmäßige Inspektion von Heizkesseln und Klimaanlagen angeordnet.
2.
Innerstaatliche Umsetzungskompetenz in Österreich
Die meisten
Bestimmungen der Gebäuderichtlinie sind als bautechnische Vorschriften zu
verstehen, die somit von den Ländern umzusetzen sein werden. Auch die
Erstellung von Energieausweisen für Gebäude stellt eine Annexmaterie des
Baurechts dar. Eine Kompetenz des Bundes zur Umsetzung der Richtlinie besteht
nur in zwei Bereichen, nämlich zum einen insoweit, als dem Bund in
eingeschränktem Ausmaß Baurechtskompetenz zukommt (s. dazu die Erläuterungen
zur Regierungsvorlage für die Art. 15a B-VG-Vereinbarung zwischen dem Bund
und den Ländern über die Einsparung von Energie, BGBl. Nr. 388/1995,
30 BlgNR XIX. GP, 12 ff.), und zum anderen insoweit, als die
Richtlinie zivilrechtliche Regelungen verlangt, also soweit der Erwerb, Verlust
oder Inhalt von Privatrechten und die Abgrenzung der Vermögens- und Interessensphären
der Bürger untereinander betroffen sind. Da aber die meisten Bestimmungen der
Richtlinie nicht derartige Privatrechte regeln, sondern der Durchsetzung des
öffentlichen Interesses am Umwelt- und Klimaschutz zugunsten der Allgemeinheit
dienen, ist bei der Umsetzung der Richtlinie aus kompetenzrechtlicher Sicht
folgende Differenzierung geboten: Die Methode zur Berechnung der
Gesamtenergieeffizienz sowie das Erfordernis der Erstellung, den Inhalt und das
Verfahren zur Ausstellung von Energieausweisen festzulegen, ist Sache der
Länder (bzw. allenfalls in Randbereichen des Bundes als Baurechtsgesetzgebers).
Die Regelung der Vorlagepflicht bei Verkauf und In-Bestand-Gabe von
Gebäude(teile)n obliegt hingegen dem Bund als Zivilrechtsgesetzgeber.
Der Bundesgesetzgeber
muss daher in den von ihm zu erlassenden zivilrechtlichen Normen
tatbestandsmäßig an die Verwaltungsvorschriften der Länder über die Erstellung
und Ausgestaltung des Energieausweises anknüpfen. Ein derartiges
tatbestandsmäßiges Anknüpfen, das – im Gegensatz zur verfassungswidrigen
dynamischen Verweisung – nur die vorläufige inhaltliche Beurteilung der zum
Tatbestandselement erhobenen fremden Norm der eigenen Norm zugrunde legt, ohne
diese im verfassungsrechtlichen Sinn zu „vollziehen“, ist verfassungsrechtlich
zulässig (vgl. VfGH B 289, 294/75, VfSlg. 8172/1977; VfGH B 1225 –
1228/89, VfSlg. 12.384/1990; VfGH G 49/03 ua.,
VfSlg. 16.999/2003).
3.
Leitgedanken der Umsetzung der zivilrechtlichen Teile der Richtlinie
An der Senkung des
Energieverbrauchs in Gebäuden besteht aus Gründen der Ressourcenschonung sowie
des Umwelt- und Klimaschutzes ein erhebliches öffentliches Interesse. Gerade
die Pflicht, den potentiellen Käufer oder Bestandnehmer eines Gebäude(teile)s
über die Energieeffizienz des betreffenden Gebäudes bzw. der zu verkaufenden
oder in Bestand zu gebenden Räumlichkeit zu informieren, kann und soll auf
„marktwirtschaftlichem“ Wege zur Verbesserung der Gesamtenergieeffizienz von
Gebäuden beitragen, weil die Käufer bzw. Bestandnehmer ein Gebäude mit guten
energietechnischen Eigenschaften einem Gebäude mit schlechteren
energietechnischen Eigenschaften vorziehen werden. Dadurch wird also von Seiten
der Nachfrage auf dem Markt dazu beigetragen, dass in verstärktem Maße Gebäude
sowie Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten mit guter Energieeffizienz
angeboten, also bestehende Gebäude saniert und neu errichtete Gebäude
entsprechend energieeffizient ausgestaltet werden.
Nicht zu übersehen
ist allerdings auch, dass die Erstellung eines Energieausweises auf Grund der
dafür erforderlichen umfangreichen und komplexen Berechnungen und
Untersuchungen mit einem erheblichen Aufwand verbunden ist. Sie belastet daher
den wirtschaftlichen Verkehr mit nicht zu vernachlässigenden Kosten. Um
unverhältnismäßige Kostenbelastungen – etwa bei der Vermietung einzelner
Wohnungen – zu vermeiden, wird daher auch bei der Umsetzung der
zivilrechtlichen Teile der Richtlinie von den Umsetzungsspielräumen, die die
Richtlinie einräumt, weitestgehend in der Form Gebrauch gemacht, dass die
Belastungen für den Wirtschaftsverkehr möglichst gering gehalten werden.
Dem Umstand, dass
gerade in der Anfangsphase die Erstellung von Energieausweisen für die Vielzahl
der in einem Mitgliedstaat vorhandenen Gebäude innerhalb kurzer Zeit nicht zu bewerkstelligen
ist, trägt auch die Richtlinie selbst Rechnung: Während sie nach Art. 15
Abs. 1 zwar grundsätzlich bis 4. Jänner 2006 umgesetzt werden muss,
wird in Art. 15 Abs. 2 für die „vollständige Anwendung der
Art. 7, 8 und 9“ der Richtlinie den Mitgliedstaaten eine zusätzliche Frist
von drei Jahren (also bis 4. Jänner 2009) eingeräumt, falls
„qualifiziertes und/oder zugelassenes Fachpersonal“ nicht oder nicht in
ausreichendem Maße zur Verfügung steht. Dies ist in Österreich der Fall. Das
Problem liegt vor allem darin, dass nicht schlagartig mit Beginn des Jahres
2006 für alle bestehenden Gebäude nahezu gleichzeitig ein Energieausweis von
befugten Fachleuten erstellt werden kann. Daher soll das Umsetzungsgesetz nach
seinem In-Kraft-Treten (siehe dazu im Besonderen Teil bei den Ausführungen zu
§ 7) zunächst nur bei neu errichteten Gebäuden Anwendung finden. Bei
bestehenden Gebäuden, die auf Grund einer vor dem 1. Jänner 2006 erteilten
Baubewilligung errichtet wurden, soll es erst ab 1. Jänner 2009 anzuwenden
sein.
4. Entstehung
des Entwurfs
Um die schwierige
Frage der innerstaatlichen Kompetenzverteilung bei der Umsetzung der Richtlinie
zu klären, ist das Bundesministerium für Justiz zunächst an den
Verfassungsdienst des Bundeskanzleramts mit dem Ersuchen herangetreten, zu
dieser Frage Stellung zu nehmen. Der Verfassungsdienst hat im Juni 2004 ein
ausführliches Gutachten zur Kompetenzverteilung erstattet, das zu den unter
Punkt 2 dargelegten Schlussfolgerungen gelangt ist. In der Folge hat das
Bundesministerium für Justiz einen ersten Diskussionsentwurf für ein
„Energieausweis-Vorlage-Gesetz“ erstellt und diesen in zwei Sitzungen mit
Vertretern der Sozialpartner, der Bundesländer und der rechtswissenschaftlichen
Lehre erörtert. Auf Grundlage der Ergebnisse dieser Gespräche wurde schließlich
der Ministerialentwurf eines Energieausweis-Vorlage-Gesetzes erstellt und am
20. Juni 2005 zur allgemeinen Begutachtung versendet.
Der
Ministerialentwurf traf im Begutachtungsverfahren auf erhebliche Resonanz. So
manche grundsätzlich kritische Stellungnahme konnte auf Grund der zwingenden
gemeinschaftsrechtlichen Vorgaben nicht berücksichtigt werden. Im Übrigen
wurden zur Umsetzung rechtspolitische Argumente, aber auch regelungstechnische
Hinweise und Ergänzungsanregungen erstattet. Nach Auswertung der Ergebnisse der
Begutachtung und auf Basis politischer Konsultationen (insbesondere
justizpolitischer Verhandlungen, die Anfang November 2005 geführt wurden)
überarbeitete und veränderte das Bundesministerium für Justiz den Gesetzentwurf
in einigen Punkten und ergänzte die Erläuterungen an manchen Stellen. Leicht
verändert wurde auch die Systematik des Gesetzes, also die Abfolge der
einzelnen Paragraphen. Daraus entstand die nunmehrige Regierungsvorlage zur
zivilrechtlichen (Teil-)Umsetzung der Gebäuderichtlinie.
5.
Kernpunkte der rechtspolitischen Diskussion
Bei den vor
Verfassung des Ministerialentwurfs geführten Gesprächen im Bundesministerium
für Justiz kristallisierten sich zwei Hauptstreitpunkte heraus:
a) Objektbezogener
oder gebäudebezogener Ansatz?
Nach der
Begriffsbestimmung in Art. 2 Z 1 der Richtlinie können mit dem Begriff „Gebäude“ ein Gebäude als Ganzes
oder Teile des Gebäudes, die als eigene Nutzungseinheiten konzipiert oder
umgebaut wurden, bezeichnet werden. Umstritten war nun in den vom
Bundesministerium für Justiz geleiteten Beratungen, ob damit eine Pflicht der
Mitgliedstaaten normiert wird, beim Verkauf oder der In-Bestand-Gabe von
einzelnen Nutzungseinheiten (die im vorliegenden Gesetzentwurf als „Nutzungsobjekte“
bezeichnet werden) grundsätzlich die Vorlage eines auf diese Nutzungseinheit
bezogenen Energieausweises zu verlangen („objektbezogener Ansatz“), oder ob
damit nur die Möglichkeit eröffnet werden soll, im Fall des Verkaufs oder der
In-Bestand-Gabe von einzelnen Nutzungseinheiten fakultativ als Alternative zur
Vorlage eines Ausweises für das gesamte Gebäude die Vorlage eines auf die
Nutzungseinheit bezogenen Energieausweises zuzulassen, sodass also die Vorlage
eines Energieausweises für das gesamte Gebäude in allen Fällen ausreichend wäre
(„gebäudebezogener Ansatz“).
Für den
objektbezogenen Ansatz wurde vor allem Art. 7 Abs. 1 zweiter
Unterabsatz der Richtlinie ins Treffen geführt. Danach kann der Energieausweis
für Wohnungen oder andere eigene Nutzungseinheiten auf der Grundlage der
Bewertung einer vergleichbaren Wohnung im selben Gebäudekomplex oder im Fall
von Gebäudekomplexen mit einer gemeinsamen Heizungsanlage auf der Grundlage
eines gemeinsamen Energieausweises für das gesamte Gebäude ausgestellt werden.
Daraus wurde von den Vertretern des objektbezogenen Ansatzes abgeleitet, dass
in Gebäudekomplexen ohne gemeinsame Heizungsanlage bei Verkauf oder
In-Bestand-Gabe von Nutzungseinheiten die Vorlage eines Energieausweises für
das gesamte Gebäude nicht ausreichend sei, sondern eben ein Energieausweis über
die betreffende Nutzungseinheit oder eine vergleichbare Nutzungseinheit im
selben Gebäude vorgelegt werden müsse.
Ganz überwiegend
vertraten die Teilnehmer an den Gesprächen – darunter auch der gemeinsame
Vertreter der österreichischen Bundesländer – jedoch die gegenteilige
Auffassung: Aus der Verwendung des Wortes „können“ in Art. 2 Z 1 und
des Wortes „kann“ in Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie sei abzuleiten,
dass die Ausstellung und Vorlage eines Energieausweises für einzelne
Nutzungseinheiten lediglich als fakultative Alternative gedacht sei. Dies sei
auch ganz klar die Absicht der Richtlinienverfasser und das Ergebnis der im
Rahmen der Vorbereitung der Richtlinie stattgefundenen Verhandlungen auf europäischer
Ebene (in die das Bundesministerium für Justiz nicht eingebunden war) gewesen.
Zudem sei der zu erwartende Aufwand für die Ausstellung von Energieausweisen
insbesondere für bestehende Gebäude bereits nur unter Inanspruchnahme der in
der Richtlinie vorgesehenen Fristverlängerung von drei Jahren zu bewältigen,
sodass das Ausstellen von eigenen Energieausweisen für einzelne
Nutzungseinheiten – selbst unter Anwendung vereinfachter Verfahren – praktisch
nicht durchführbar erscheine. Wenngleich aus energie- und umweltpolitischen
Gründen, insbesondere hinsichtlich der Bewusstseinsbildung der Nutzer, eine
genaue Zuordnung der energierelevanten Eigenschaften zu einer Nutzungseinheit
durchaus wünschenswert wäre, wäre eine solche nur mit einem unverhältnismäßigen
Aufwand in der Berechnung möglich und würde – auf Grund der für die praktische
Umsetzung notwendigen radikalen Vereinfachung – auch zu irreführenden
Ergebnissen führen, sodass das energie- und umweltpolitische Ziel damit
letztlich verfehlt würde.
Aus diesen Gründen
wird im vorliegenden Entwurf davon ausgegangen, dass die Richtlinie bei
richtiger historischer Interpretation von den Mitgliedstaaten nicht verlangt,
in bestimmten Fällen zwingend die Vorlage eines Energieausweises für eine
einzelne Nutzungseinheit vorzuschreiben, und dass eine solche Regelung im
österreichischen Umsetzungsgesetz auch zumindest derzeit praktisch nicht
umsetzbar wäre. Daher wurde der gebäudebezogene Ansatz gewählt und die Vorlage
eines objektbezogenen Energieausweises für einzelne Nutzungseinheiten (die im
vorliegenden Gesetzentwurf aus noch darzulegenden Gründen als „Nutzungsobjekte“
bezeichnet werden) lediglich als fakultative Alternative zur Vorlage eines
Energieausweises für das gesamte Gebäude vorgesehen.
b) Rechtsfolgen
und Sanktionen
In Art. 7
Abs. 2 zweiter Unterabsatz der Richtlinie ist festgehalten, dass die
Energieausweise lediglich der Information dienen; etwaige Rechtswirkungen oder
sonstige Wirkungen dieser Ausweise bestimmen sich nach den einzelstaatlichen
Vorschriften. Daraus kann nun allerdings nicht abgeleitet werden, dass eine
bloße lex imperfecta, die zwar eine Pflicht zur
Vorlage eines Energieausweises normiert, aber keine Rechtsfolgen an den Verstoß
gegen dieses Vorlagegebot knüpft, bereits zur Erfüllung der
Umsetzungsverpflichtung ausreichen würde. Denn die Mitgliedstaaten sind ja
durch die Richtlinie verbunden, in effektiver Weise sicherzustellen, dass beim
Verkauf und der In-Bestand-Gabe tatsächlich ein Ausweis über die
Gesamtenergieeffizienz vorgelegt wird. Dies könnte durch eine sanktionslose
Vorschrift nicht erreicht werden.
Hinzu kommt noch
ein Weiteres: Ziel der Richtlinie ist es, im Wege der Information der Käufer
und Bestandnehmer nachhaltig auf eine Verbesserung der Energieeffizienz von
Gebäuden hinzuwirken. Es wäre aber widersinnig, den Verkäufer bzw. Bestandgeber
zwar zu verpflichten, einen aufwändigen Energieausweis erstellen zu lassen und
vor Vertragsabschluss vorzulegen, aber für den Fall, dass die in diesem
Energieausweis enthaltenen Angaben nicht richtig sind oder die Vorlagepflicht
überhaupt verletzt wird, keine daraus ableitbaren Ansprüche des Käufers bzw.
Bestandnehmers vorzusehen. Auch stellt sich die Frage, ob der bloße Eintritt
solcher zivilrechtlicher Rechtsfolgen angesichts der öffentlichen Interessen an
der Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden ausreichend ist, zumal sich
die Vertragspartner ja – etwa aus Gründen der Kostenersparnis – unter
bestimmten Umständen darauf einigen können, dass sie keinen Energieausweis
erstellen wollen. Daher war zu überlegen, ob das Vorlagegebot nicht auch durch
eine öffentlich-rechtliche Verwaltungsstrafbestimmung für Verstöße gegen die
Vorlagepflicht untermauert werden solle.
Im
Diskussionsentwurf des Bundesministeriums für Justiz waren auf Grund dieser
Überlegung sowohl eine Bestimmung über die Gewährleistung – einerseits für den
Fall der (rechtzeitigen) Vorlage und andererseits für den Fall der Nichtvorlage
(oder der nicht rechtzeitigen Vorlage) des Energieausweises – als auch eine
Verwaltungsstrafbestimmung für den Fall der Verletzung der Vorlagepflicht
enthalten. Auch im Ministerialentwurf wurde diese „zweispurige“
Rechtsfolgenanordnung (nämlich einerseits zivilrechtlicher und andererseits
verwaltungsstrafrechtlicher Art) noch beibehalten. Im Begutachtungsverfahren
wurde dies jedoch von manchen Stellen für überschießend gehalten. Es wurde
darauf hingewiesen, dass es nicht erforderlich sei, im
Energieausweis-Vorlage-Gesetz sondergesetzliche Gewährleistungsbestimmungen zu
schaffen, zumal bereits durch das Gewährleistungsrecht des ABGB ausreichende
Effektivität der neuen Regelungen über die Ausweisvorlagepflicht sichergestellt
sei. Im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis sei ein Abbedingen der
Gewährleistung zu Lasten des Verbrauchers schon kraft § 9 Abs. 1
KSchG ausgeschlossen; außerhalb dieses Verhältnisses solle hinsichtlich der
zivilrechtlichen Rechtsfolgen Vertragsfreiheit herrschen. Und manche
Stellungnahmen richteten sich auch gegen die vorgesehene
Verwaltungsstrafbestimmung.
Diesen Überlegungen
wurde bei der Ausarbeitung dieser Regierungsvorlage Rechnung getragen. Zum
einen wurde die Gewährleistungsregelung für den Fall der Ausweisvorlage aus dem
Gesetzentwurf entfernt. Für einen bestimmten Fall ist aber doch eine
zivilrechtliche Rechtsfolgenregelung notwendig, nämlich für die Frage, was zu
gelten hat, wenn entgegen den Anordnungen dieses Gesetzes kein Energieausweis
vorgelegt wird. Dieser Frage ist der neu konzipierte § 5 gewidmet. Zum
anderen wurde – auf Grundlage einer dahin gehenden Entscheidung bei den
justizpolitischen Verhandlungen im November 2005 – die
Verwaltungsstrafbestimmung aus dem Entwurf herausgenommen.
6.
Tragung der Kosten für die Erstellung des Energieausweises
Der Entwurf
enthält keine Regelungen darüber, wer die für die Erstellung des
Energieausweises anfallenden Kosten zu tragen hat. Diese Frage wird in vielen
Fällen auch unproblematisch zu lösen sein. Wenn etwa der Eigentümer eines
Einfamilienhauses für dessen Verkauf einen Energieausweis benötigt, wird er
einen einschlägig qualifizierten Sachverständigen mit der Erstellung des
Energieausweises beauftragen und das dafür zu leistende Honorar zunächst einmal
aus Eigenem bezahlen. Ob ihm diese Kosten zum Teil oder zur Gänze vom Käufer zu
erstatten sind, hängt von der privatautonomen Gestaltung des Kaufvertrags ab;
gesetzliche Sonderregelungen hiezu sind – vom allfälligen Hereinwirken
verbraucherschutzrechtlicher Vorschriften einmal abgesehen – nicht vonnöten.
Unter dem
Blickwinkel wohnrechtlicher Normen kann aber die rechtliche Qualifikation
dieser Kosten durchaus Fragen aufwerfen, so etwa im Wohnungseigentumsrecht oder
im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Geplant ist, diese Fragen im
Gesetzesrecht zu beantworten, allerdings nicht in diesem Gesetz, sondern im
Rahmen der nächsten – ohnedies heranstehenden – wohnrechtlichen Novellierung.
Im Wohnungseigentumsrecht könnte vorgesehen werden, die Verwalterpflichten um
eine Regelung zu ergänzen, wonach der Verwalter für die Existenz eines
höchstens zehn Jahre alten Energieausweises für das gesamte Haus Sorge zu
tragen und diesen Energieausweis auf Anfrage jedem Wohnungseigentümer zwecks
Veräußerung oder Vermietung seines Wohnungseigentumsobjekts in Abschrift zur
Verfügung zu stellen hat. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises
wären demnach als Aufwendungen für die Liegenschaft im Sinn des § 32
WEG 2002 zu qualifizieren. Es wäre aber auch denkbar, die Beschaffung
eines Energieausweises jenen Wohnungseigentümern zu überlassen, die einen
solchen zum Verkauf oder zur Vermietung ihres Objekts benötigen. Diese Frage
wird im Zuge der künftigen Novellierungsarbeiten noch grundlegend zu
diskutieren und zu entscheiden sein. sein. Im Vollanwendungsbereich des
Mietrechtsgesetzes sollen die Ausweiserstellungskosten in die Ausgabenpositionen
des § 20 Abs. 1 Z 2 MRG aufgenommen werden.
7.
Alternativen
Zur Umsetzung der
zivilrechtlichen Teile der Richtlinie besteht keine Alternative. Auf Grund des
rechtsformübergreifenden Charakters der erforderlichen Bestimmungen wäre es
nicht ausreichend, etwa nur das Mietrechtsgesetz oder das
Wohnungseigentumsgesetz zu novellieren, da beispielsweise auch der Verkauf und
die Vermietung von Einfamilienhäusern in den Anwendungsbereich der Richtlinie
fallen. Die Anwendung der Bestimmungen ist auch nicht auf Verbrauchergeschäfte
im Sinne des § 1 KSchG beschränkt, weshalb eine Einfügung in das
Konsumentenschutzgesetz ebenfalls ausscheidet. Die Bestimmungen in das ABGB
einzufügen, wäre einerseits wegen ihrer Spezifität und andererseits wegen ihres
notwendigerweise zwingenden Charakters nicht passend. Daher wird die Schaffung
eines eigenen Bundesgesetzes vorgeschlagen.
8. Kosten
Während die von
den Ländern zu regelnde Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises für die
Gebietskörperschaften als Gebäudeeigentümer durchaus mit erheblichen Kosten
verbunden sein wird, sind mit der in diesem Bundesgesetz geregelten Pflicht zur
Vorlage eines Energieausweises beim Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe von
Gebäuden nur vernachlässigbar geringfügige Kosten (nämlich die der Herstellung
einer Kopie oder eines zusätzlichen Ausdrucks des Energieausweises) verbunden.
Ein ins Gewicht
fallender Mehraufwand für die Gerichte ist durch die Umsetzung der Richtlinie
nicht zu erwarten.
9. Bedeutung
für die Beschäftigung und den Wirtschaftsstandort
Die Pflicht zur
Vorlage eines Energieausweises wird dazu führen, dass Käufer und Bestandnehmer
ihre Vertragsentscheidung verstärkt von den energietechnischen Eigenschaften
eines Gebäudes abhängig machen. Dies dürfte bewirken, dass bestehende Gebäude
häufiger, früher und umfangreicher energietechnisch saniert werden und bei der
Neuerrichtung von Gebäuden in stärkerem Ausmaß auf eine gute
Gesamtenergieeffizienz geachtet wird. Davon sind positive Impulse für die
Beschäftigung und den Wirtschaftsstandort Österreich zu erwarten.
10.
Besonderheiten des Normerzeugungsverfahrens
Es bestehen keine
besonderen Beschlusserfordernisse im Nationalrat und im Bundesrat.
Da es sich um die
zwingend gebotene Umsetzung von europäischem Gemeinschaftsrecht handelt und die
Gebietskörperschaften als Träger von Privatrechten nicht anders als andere
Rechtspersonen belastet werden, ist die Einhaltung des Konsultationsmechanismus
nicht erforderlich.
Das Vorhaben ist
auch nicht nach der Richtlinie 98/34/EG über ein Informationsverfahren auf dem
Gebiet der Normen und technischen Vorschriften und der Vorschriften für die
Dienste der Informationsgesellschaft der Europäischen Kommission zu
notifizieren.
Allerdings wird
die Europäische Kommission gemäß Art. 15 Abs. 2 der Richtlinie
darüber zu informieren sein, dass Österreich von der zusätzlichen Frist von
drei Jahren für die Umsetzung im Hinblick auf bestehende Gebäude Gebrauch
macht.
11. Aspekte
der Deregulierung
Da das
vorgeschlagene Bundesgesetz nicht über das zur Umsetzung der Richtlinie
2002/91/EG erforderliche Ausmaß hinausgeht, stehen dem Vorhaben keine Aspekte
der Deregulierung entgegen.
12.
Verhältnis zu Rechtsvorschriften der Europäischen Union
Das vorgeschlagene
Bundesgesetz dient der Umsetzung der Richtlinie 2002/91/EG über die
Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden.
Besonderer
Teil
Zu § 1
Diese Bestimmung
regelt den Inhalt und damit auch den Anwendungsbereich des
Energieausweis-Vorlage-Gesetzes. Die darin verwendeten Begriffe sind im Sinne
der Begriffsbestimmungen in § 2 auszulegen. Damit wäre an sich auch ohne
ausdrückliche Erwähnung der Nutzungsobjekte im Gesetzestext des § 1 auf
Grund der Definition in § 2 Z 1 klar, dass auch bei einem Verkauf
oder einer In-Bestand-Gabe bloß eines Nutzungsobjekts ein Energieausweis vorzulegen
ist. Dennoch werden hier – ebenso wie im Titel des Gesetzes – die
Nutzungsobjekte eigens genannt, um dem Leser des Normtextes schon von Anfang an
vor Augen zu führen, dass die Regelungen dieses Gesetzes eben auch für den
Verkauf und die In-Bestand-Gabe (bloß) von Nutzungsobjekten gelten. Der
Ministerialentwurf hatte die Nutzungsobjekte (beziehungsweise die einzelnen
Nutzungseinheiten) hier noch nicht angeführt; im Begutachtungsverfahren war
aber von mehreren Stellen kritisiert worden, dass sich dem Normadressaten so
erst aus dem Studium der Begriffsbestimmungen erschließe, dass auch solche
Rechtsgeschäfte über Nutzungsobjekte erfasst würden. Dieser Kritik wurde mit
der veränderten Fassung des Gesetzestitels und des § 1 Rechnung getragen.
Zu § 2
Zu Z 1
Mit der Definition
des „Gebäudes“ in § 2 Z 1 wird die Begriffsbestimmung in Art. 2
Z 1 der Gebäuderichtlinie umgesetzt. Richtlinienkonform wird als „Gebäude“
auch ein Gebäudeteil angesehen, der als eigene Nutzungseinheit (in diesem Umsetzungsgesetz
als „Nutzungsobjekt“ bezeichnet; zu den Gründen hiefür siehe die Ausführungen
zu Z 2) ausgestaltet ist. Das bedeutet, dass die Regelungen dieses
Gesetzes nicht nur für den Verkauf und die In-Bestand-Gabe von ganzen Gebäuden
(beziehungsweise von Liegenschaften, auf denen sich die Gebäude befinden, oder
solchen Liegenschaftsanteilen) gelten, sondern auch für den Verkauf und die
In-Bestand-Gabe von Nutzungsobjekten, ohne dass die Nutzungsobjekte in der
jeweiligen Gesetzesbestimmung gesondert erwähnt werden müssten. Eine
Sonderregelung spezifisch für die Transaktion von Nutzungsobjekten findet sich
allerdings in § 3 Abs. 2, in der dem Verkäufer oder Bestandgeber
mehrere Möglichkeiten zur Erfüllung seiner Vorlage- und Aushändigungspflicht
eingeräumt werden.
Auf Grund eines
Hinweises im Begutachtungsverfahren sei noch auf Folgendes aufmerksam gemacht:
Der mit „und zwar“ beginnende Halbsatz am Ende dieser Ziffer bezieht sich nicht
etwa darauf, welche Raumkomponenten nach der Begriffsbestimmung beheizt oder
klimatisiert sein müssen, damit ein Objekt als „Gebäude“ im Sinn der Z 1
gilt, sondern vielmehr darauf, welche Raumelemente unter diese
Begriffsbestimmung fallen können. Dies bedeutet, dass auch ein Haus, dessen
allgemeine Teile (wie zum Beispiel das Stiegenhaus) nicht beheizt oder
klimatisiert sind, ein „Gebäude“ im Sinn dieser Begriffsbestimmung ist, wenn
nur die darin gelegenen Wohnungen oder Geschäftsräume beheizt oder klimatisiert
werden. Ebenso wenig schadet es der Eigenschaft als „Gebäude“, wenn einzelne Nutzungsobjekte
nicht beheizt oder klimatisiert sind.
Zu Z 2
Die eigenständigen
Gebäudeteile, für die gemäß § 2 Z 1 Gleiches gilt wie für das Gebäude
als Ganzes, waren im Ministerialentwurf noch als „Nutzungseinheiten“ bezeichnet
worden. Dieser Begriff war unmittelbar aus der Richtlinie übernommen worden
(Art. 2 Z 1 der Richtlinie). Im Begutachtungsverfahren wurde
angeregt, stattdessen den Begriff „Nutzungsobjekt“ zu verwenden, weil dieser in
der österreichischen Rechtsordnung schon bekannt sei. Dies trifft zu. Der
Terminus „Nutzungsobjekt“ hat in der wohnrechtlichen Begriffswelt bereits einen
festen Platz, auch wenn er bisher nur im Heizkostenabrechnungsgesetz und im
Teilzeitnutzungsgesetz positiviert wurde (denkbar ist allerdings, auch bei
einer künftigen Gesetzesregelung zur Harmonisierung der Bewirtschaftungskosten
und ihrer Abrechnung mit dem Begriff des „Nutzungsobjekts“ zu operieren).
Hingegen wird der Terminus „Nutzungseinheit“ in Österreich nicht einschlägig
verwendet; „Nutzungseinheit“ könnte im Übrigen nicht nur als topographischer,
sondern ebenso auch als zeitlicher oder messtechnischer Begriff verstanden
werden. Deshalb wird nun dem Begriff „Nutzungsobjekt“ der Vorzug gegeben. Zu
betonen ist freilich, dass der Terminus „Nutzungsobjekt“ in diesem Gesetz nicht
völlig deckungsgleich ist mit jenem des „Nutzungsobjekts“ im Sinn des § 2
Z 5 HeizKG (der unter der Voraussetzung der Verbrauchsmessung auch
Kfz-Abstellplätze umfasst) oder jenem des „Nutzungsobjekts“ im Sinn des
§ 2 Abs. 3 TNG (der zum Beispiel nicht zu Beherbergungszwecken
dienende Geschäftsräumlichkeiten nicht umfasst).
Unter
„Nutzungsobjekt“ ist gemäß § 2 Z 2 eine Wohnung,
Geschäftsräumlichkeit oder sonstige selbständige Räumlichkeit zu verstehen.
Diese Begriffe sind aus dem WEG 2002 übernommen; zu ihrer Auslegung kann
auf die zu § 2 Abs. 2 WEG 2002 (sowie zur Vorläuferregelung im
WEG 1975) ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden. Ein
Kfz-Abstellplatz ist freilich kein „Nutzungsobjekt“ im Sinne dieses
Bundesgesetzes, da er nicht nach allen Seiten räumlich abgegrenzt ist und daher
auch kein „Innenraumklima“ im Sinne der Z 1 besitzt.
Zu Z 3
Wie unter Punkt 2
im Allgemeinen Teil der Erläuterungen dargelegt wurde, ist es grundsätzlich
Sache der Länder, im Rahmen ihrer Kompetenz die Ausgestaltung des
Energieausweises zu regeln. Das EAVG als zivilrechtliche Norm kann daher bei
der Definition des „Energieausweises“ in § 2 Z 3 nur an die zur
Umsetzung der Gebäuderichtlinie erlassenen landes- oder (soweit dem Bund
Baurechtskompetenz zukommt und er von dieser Gebrauch macht) bundesrechtlichen
Vorschriften anknüpfen.
Zu Z 4
und 5
Art. 7
Abs. 1 der Richtlinie verlangt neben der – den Eigentümer des Gebäudes
treffenden – Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises an potentielle Käufer
und Mieter auch die Vorlage eines Energieausweises an den Eigentümer beim Bau
eines Gebäudes, ohne allerdings festzulegen, wen in diesem Fall die
Vorlagepflicht trifft. Insofern ist die Vorlagepflicht beim Bau nicht
zivilrechtlichen Charakters, weil sie nicht die Rechte und Pflichten von
Privatpersonen untereinander abgrenzt, sondern lediglich – im öffentlichen
Interesse – verlangt, dass der Eigentümer beim Bau einen solchen Energieausweis
erhält. Daher wird die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim Bau auch
von den Ländern im Rahmen ihrer baurechtlichen Vorschriften umzusetzen sein.
Wenn allerdings schon im Errichtungsstadium (oder möglicherweise sogar noch
davor) ein Vertrag über die Veräußerung oder In-Bestand-Gabe des erst zu
errichtenden Gebäudes geschlossen wird, wie dies beim typischen
Bauträgervertrag im Sinne des BTVG der Fall ist, dann ist die – aus dem
Vertragsabschluss resultierende – Vorlagepflicht an den Käufer bzw.
Bestandnehmer zivilrechtlicher Natur. Die Z 4 und 5 des § 2 ordnen
daher an, dass als „Verkauf“ auch ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums an
einem zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude und als
„In-Bestand-Gabe“ auch ein Vertrag über den Erwerb eines Bestandrechts an einem
zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude anzusehen ist. Dies
ist praktisch unproblematisch, weil es technisch durchaus möglich ist, einen
Energieausweis für ein erst zu errichtendes Gebäude auf Grundlage der
Planungsunterlagen zu erstellen.
Art. 7
Abs. 1 der Richtlinie verwendet die Begriffe „Verkauf“ und „Vermietung“,
ohne sie näher zu definieren. Sie sind aber jedenfalls gemeinschaftsrechtlich
autonom auszulegen und können nicht einfach im Sinne ihrer Bedeutung im
österreichischen Zivilrecht verstanden werden. Daher ist wohl davon auszugehen,
dass als „Verkauf“ im Sinne der Richtlinie jeder entgeltliche Vertrag über den
Erwerb des Eigentums, also etwa auch ein Tausch im Sinne des österreichischen
Zivilrechts, zu verstehen ist. Gleichermaßen dürfte mit „Vermietung“ im Sinne
der Richtlinie auch die Verpachtung gemeint sein. Dementsprechend weit wurde
der Begriff „Verkauf“ in Z 4 als „Vertrag über den Erwerb des Eigentums“
bezeichnet. Eine Schenkung wäre davon allerdings – wegen des Fehlens des für
jeden „Verkauf“ (auch im Verständnis der Richtlinie) charakteristischen
Merkmals der Entgeltlichkeit – nicht erfasst. Für die Umsetzung des in der
Richtlinie verwendeten Begriffs „Vermietung“ bietet sich im österreichischen
Recht die „In-Bestand-Gabe“ an, welche die Verpachtung miteinschließt. Gleichermaßen
sollen dadurch auch etwa alle Formen des Immobilienleasings erfasst werden.
Nicht unter den Begriff der „In-Bestand-Gabe“ fallen allerdings kurzfristige
Vermietungen zu Pauschalpreisen, wie sie im Tourismusgewerbe üblich sind, also
etwa die Vergabe von Hotelzimmern oder Ferienwohnungen für wenige Tage oder
Wochen. Auf derartige touristische Leistungen ist wohl auch die Richtlinie
nicht anzuwenden, zumal bei ihnen die Vorlage eines Energieausweises wenig
sinnvoll wäre. Schließlich sind auch Vorgänge wie die Abtretung der
Hauptmietrechte nach § 12 MRG oder der Eintritt in den Mietvertrag gemäß
§ 14 MRG nicht unter den Begriff der „In-Bestand-Gabe“ zu subsumieren,
weil dazu ja kein vertragliches Zutun des Vermieters erforderlich ist.
Zu § 3
Die in § 3
geregelte Vorlagepflicht ist das Kernstück des EAVG. § 3 Abs. 1
enthält die allgemeine Regelung, die sowohl für das Gebäude als Ganzes als auch
– grundsätzlich (nämlich vorbehaltlich der Regelung des Abs. 2) – für das
einzelne Nutzungsobjekt gilt. Der Verkäufer bzw. Bestandgeber hat dem
potentiellen Käufer bzw. Bestandnehmer, bevor dieser eine bindende
Vertragserklärung abgibt, einen – den jeweils anwendbaren bundes- oder
landesrechtlichen Vorschriften entsprechenden – Energieausweis vorzulegen.
Entsprechend den Vorgaben der Richtlinie darf der Energieausweis zu diesem
Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alt sein. Dabei ist es während der
Vertragsverhandlungen ausreichend, wenn der Energieausweis dem Interessenten
gezeigt wird. Kommt es allerdings zum Vertragsabschluss, so ist der
Energieausweis (oder eine Kopie davon) dem Vertragspartner auszuhändigen. Nur
so erlangt schließlich der Käufer oder Mieter bzw. Pächter die Möglichkeit, den
Energieausweis seinerseits weiterzugeben, wenn er das Gebäude oder das Nutzungsobjekt
weiterverkauft oder untervermietet bzw. unterverpachtet.
§ 3
Abs. 2 enthält eine Sonderregelung für den Verkauf oder die
In-Bestand-Gabe bloß eines Nutzungsobjekts, nämlich eine erleichternde
Anordnung darüber, auf welche Weise der Verkäufer oder Bestandgeber des Objekts
seine Vorlage- und Aushändigungspflicht nach Abs. 1 erfüllen kann.
Entsprechend dem unter Punkt 5a im Allgemeinen Teil näher dargelegten
„gebäudebezogenen Ansatz“ wird es in § 3 Abs. 2 dem Verkäufer bzw.
Bestandgeber im Falle des Verkaufs oder der In-Bestand-Gabe eines
Nutzungsobjekts freigestellt, entweder einen Energieausweis über dieses
Nutzungsobjekt oder einen Energieausweis über ein vergleichbares Nutzungsobjekt
im selben Gebäude oder einen Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des
gesamten Gebäudes vorzulegen. Die letztgenannte Möglichkeit besteht völlig
unabhängig davon, ob das Gebäude über eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage
verfügt oder nicht. In der Regel wird in der Praxis daher wohl nur ein
Energieausweis für das gesamte Gebäude erstellt und im Falle des Verkaufs oder
der In-Bestand-Gabe einzelner Nutzungsobjekte vorgelegt und ausgehändigt
werden.
Schon daraus
ergibt sich im Übrigen, dass die Vorlage- und Aushändigungspflicht nicht nur
mit dem Original des Energieausweises, sondern selbstverständlich auch mit
einer vollständigen (und einwandfrei leserlichen) Kopie desselben erfüllt
werden kann.
Für die
„Vergleichbarkeit“ eines Nutzungsobjekts im Sinn des § 3 Abs. 2 sind
Parameter heranzuziehen, die energietechnisch von Bedeutung sind, wie zum
Beispiel die Lage innerhalb des Gebäudes, die Art der Isolierung oder die Art
der Beheizung.
Zur Vermeidung von
Missverständnissen sei schließlich erwähnt, dass die Regelung des § 3
Abs. 2 für die Transaktion bloß eines Nutzungsobjekts die Anordnungen des
§ 3 Abs. 1 nur hinsichtlich des Gegenstands des vorzulegenden oder
auszuhändigenden Energieausweises erweitert. Im Übrigen sind aber
selbstverständlich auch hier die Vorgaben des § 3 Abs. 1 einzuhalten:
Auch hier darf der Energieausweis höchstens zehn Jahre alt sein; auch hier ist
der Energieausweis bis spätestens zur Abgabe der Vertragserklärung des Käufers
oder Bestandnehmers des Nutzungsobjekts diesem vorzulegen und ihm nach
Vertragsabschluss auszuhändigen.
Zu § 4
Für bestimmte
Gebäudekategorien räumt die Richtlinie den Mitgliedstaaten die Möglichkeit ein,
Ausnahmen einerseits von der Verpflichtung zur Erstellung eines
Energieausweises und andererseits von der Verpflichtung zur Vorlage desselben
zu schaffen (Art. 4 Abs. 3 und Art. 7 Abs. 1 letzter Satz
der Richtlinie). Dies betrifft nach Art. 4 Abs. 3 der Richtlinie
folgende Gebäudekategorien:
- Gebäude und
Baudenkmäler, die als Teil eines ausgewiesenen Umfelds oder Grund ihres
besonderen architektonischen oder historischen Werts offiziell geschützt sind,
wenn die Einhaltung der Anforderungen eine unannehmbare Veränderung ihrer
Eigenart oder ihrer äußeren Erscheinung bedeuten würde;
- Gebäude, die für
Gottesdienst und religiöse Zwecke genutzt werden;
- provisorische
Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer bis einschließlich zwei Jahren,
Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem
Energiebedarf sowie landwirtschaftliche Nutzgebäude, die in einem Sektor
genutzt werden, auf den ein nationales sektorspezifisches Abkommen über die
Gesamtenergieeffizienz Anwendung findet;
- Wohngebäude,
die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind;
- frei stehende
Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m2.
Die Entscheidung
darüber, inwieweit bei der innerstaatlichen Umsetzung der Richtlinie von dieser
Ausnahmemöglichkeit Gebrauch gemacht wird, liegt primär – nämlich abgesehen von
der eingeschränkten Baurechtskompetenz des Bundes – bei den Ländern. Es ist
nämlich Sache der Länder, solche Ausnahmen schon im Rahmen ihrer bautechnischen
Vorschriften zu normieren und dabei die teilweise eher unbestimmten Vorgaben
der Richtlinie näher zu präzisieren. Da in all jenen Fällen, in denen nach den
landesrechtlichen Vorschriften ein Energieausweis erstellt werden muss, dieser
auch beim Verkauf oder der In-Bestand-Gabe vorgelegt werden sollte, während es
umgekehrt nicht sinnvoll erscheint, eine solche zivilrechtliche Vorlagepflicht
in Fällen zu normieren, in denen nach den jeweils anwendbaren baurechtlichen
Vorschriften gar kein Energieausweis zu erstellen ist, wird in § 4 eine
Ausnahme von der Vorlagepflicht gemäß § 3 für alle diejenigen Gebäude
normiert, für die nach den jeweils anwendbaren landes- oder (im Falle der Wahrnehmung
von Restkompetenzen des Bundes) bundesrechtlichen Vorschriften kein
Energieausweis erstellt werden muss.
Bei der Anwendung
der Ausnahmebestimmung des § 4 ist stets darauf abzustellen, ob es für die
Gebäudekategorie, der das Gebäude angehört, zum Zeitpunkt des Verkaufs bzw. der
In-Bestand-Gabe Vorschriften gibt, die die Erstellung eines Energieausweises
anordnen. Dass ein Gebäude vor Umsetzung der Richtlinie errichtet wurde und
damals noch kein Energieausweis erstellt werden musste, beseitigt also die
Vorlagepflicht bei Veräußerung oder In-Bestand-Gabe nach In-Kraft-Treten der
Umsetzungsgesetze nicht, wenn zum Zeitpunkt der Veräußerung oder
In-Bestand-Gabe im jeweiligen Bundesland (oder auf Bundesebene) auf die
betreffende Gebäudekategorie anwendbare Vorschriften über die Erstellung eines
Energieausweises gelten.
Zu § 5
Hiezu sei zunächst
auf die Ausführungen in Punkt 5.b des Allgemeinen Teils verwiesen, insbesondere
auf die Darlegungen am Ende dieses Punktes. Der überarbeitete Entwurf für ein
EAVG enthält also keine eigene Gewährleistungsregelung mehr. Der neue § 5
beschränkt sich auf die Regelung der Frage, was gelten soll, wenn der Verkäufer
oder Bestandgeber entgegen § 3 bis zur Abgabe der Vertragserklärung seines
Vertragspartners keinen Energieausweis vorlegt. Diesem Fall ist – argumento „entgegen
§ 3“ – auch jeder sonstige Verstoß gegen die in § 3 geregelte
Vorlagepflicht gleichzuhalten, also beispielsweise die Vorlage eines mehr als
zehn Jahre alten Energieausweises. Für all diese Fälle der pflichtwidrigen
Unterlassung der Vorlage des Energieausweises wird in § 5 normiert, dass
zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende
Gesamtenergieeffizienz als vereinbart gilt. Damit soll einerseits die
Rechtsposition der Käufer und Bestandnehmer abgesichert werden; schließlich
wäre es unter Aspekten des Gleichheitsgrundsatzes bedenklich, wenn derjenige
Käufer bzw. Bestandnehmer, dem entgegen § 3 kein Energieausweis vorgelegt
wurde, keine Handhabe hätte, seinen Vertragspartner für eine bestimmte Energieeffizienz
haftbar zu machen, während sich ein Käufer oder Bestandnehmer, dem ein solcher
Energieausweis vorgelegt wurde, gewährleistungsrechtlich auf die darin
angegebenen energietechnischen Eigenschaften des Gebäudes berufen kann.
Außerdem soll damit aber auch präventiv verhindert werden, dass es überhaupt zu
einer Verletzung der Vorlagepflicht kommt, weil diese Rechtsfolge der
Unterlassung der Vorlage die Verkäufer und Bestandgeber dazu anhalten dürfte,
den Energieausweis erstellen zu lassen und vorzulegen.
Zu § 6
Die Bestimmungen
des EAVG über die Vorlagepflicht sowie über die Rechtsfolge der Verletzung
dieser Pflicht sollen zwingend sein; von ihnen kann durch vertragliche
Vereinbarungen nicht abgewichen werden. Nur so kann sichergestellt werden, dass
die von der Richtlinie vorgegebenen Ziele effektiv erreicht werden.
Dies gilt aber nur
für die Regelungen des EAVG selbst. Die nach dem ABGB zu beurteilenden
gewährleistungsrechtlichen Folgen der Vorlage oder Nichtvorlage eines Energieausweises
können außerhalb des Anwendungsbereichs des Konsumentenschutzgesetzes (vgl.
§ 9 KSchG) – im Rahmen des allgemein Zulässigen (§ 879 Abs. 1
und 3 ABGB) – sehr wohl vertraglich abbedungen werden.
Zu § 7
Wie schon in Punkt
2 des Allgemeinen Teils ausgeführt wurde, muss der Bundesgesetzgeber in den von
ihm zu erlassenden zivilrechtlichen Normen tatbestandsmäßig an die
Verwaltungsvorschriften der Länder über die Erstellung und Ausgestaltung des
Energieausweises anknüpfen. Und auch auf faktischer Ebene besteht eine
untrennbare Verbindung zwischen solchen öffentlich-rechtlichen Normen der
Länder und diesem zivilrechtlichen Umsetzungsgesetz: Das EAVG erlegt den
Teilnehmern am Privatrechtsverkehr mit Liegenschaften eine Verpflichtung zur
Ausweisvorlage auf, die aber nur erfüllt werden kann, wenn auf Grund
entsprechender Gesetzesbestimmungen (allenfalls auch entsprechender
Verordnungsbestimmungen) der Länder geklärt ist, welche Inhalte ein
Energieausweis aufzuweisen hat, nach welchen Methoden er zu erstellen ist und
wer zu seiner Erstellung befugt ist. Die Existenz eines öffentlich-rechtlichen
Regulativs über die Erstellung und die Inhalte eines Energieausweises ist also
Voraussetzung dafür, dass die Bestimmungen des EAVG befolgt werden können.
Es steht aber zu
befürchten, dass die Länder ihrer aus der Gebäuderichtlinie erfließenden
Verpflichtung zur Schaffung von Normen über den Inhalt und die Ausstellung des
Energieausweises nicht rechtzeitig zum Jahresbeginn 2006 nachkommen. Wenn nun –
wie dies noch im Ministerialentwurf vorgesehen gewesen war – das EAVG mit 1.
Jänner 2006 in Kraft gesetzt würde, hätte dies zu Lasten der Bevölkerung eine
äußerst inkonsistente Rechtslage zur Folge, nämlich eine unerfüllbare
Gesetzespflicht. Dies kann nur dadurch vermieden werden, dass das
In-Kraft-Treten des EAVG zeitlich an das In-Kraft-Treten der
öffentlich-rechtlichen Normen über den Energieausweis geknüpft wird. Möglich
wäre es, dies länderweise unterschiedlich zu gestalten, also die
zivilrechtliche Ausweisvorlagepflicht für die in einem bestimmten Bundesland
gelegenen Gebäude ab jenem Zeitpunkt in Geltung zu setzen, zu dem die
technischen Regelungen über den Energieausweis in diesem Bundesland in Kraft
treten. Vorzuziehen ist aber eine bundesweit einheitliche Geltung des EAVG.
Deshalb soll dieses Gesetz im gesamten Bundesgebiet erst dann gelten, wenn alle
Bundesländer – die eingeschränkte Baurechtskompetenz des Bundes kann bei dieser
In-Kraft-Tretens-Regelung vernachlässigt werden – solche öffentlich-rechtlichen
Regelungen in Kraft gesetzt haben. Zur Information der Bevölkerung über diesen
Zeitpunkt wird der Bundesminister für Justiz verpflichtet, den sich daraus
ergebenden Termin des In-Kraft-Tretens des EAVG durch – bloß deklarative –
Kundmachung im Bundesgesetzblatt bekannt zu geben (§ 7 Abs. 1).
Mit seinem
In-Kraft-Treten (§ 7 Abs. 1) soll das EAVG aber zunächst nur auf neu
errichtete Gebäude Anwendung finden. Erst ab 1. Jänner 2009 soll es auch
auf bestehende Gebäude, die auf Grund einer vor dem 1. Jänner 2006
erteilten Baubewilligung errichtet wurden, anzuwenden sein (§ 7
Abs. 2). Damit wird von der in Art. 15 Abs. 2 der Richtlinie
eingeräumten „Nachfrist“ Gebrauch gemacht. Auf die diesbezüglichen Ausführungen
im Allgemeinen Teil der Erläuterungen wird verwiesen.