Vorblatt
1. Problem
Im Jahr 2002 wurde
das Wohnungseigentumsrecht – durchaus mit inhaltlichen Änderungen gegenüber der
vorangegangen Rechtslage – neu kodifiziert. Grundsätzlich traf das
Wohnungseigentumsgesetz 2002 zwar bei allen beteiligten Interessenkreisen
auf Zustimmung und wurde von allen Seiten als eine substanzielle Verbesserung
gegenüber dem alten Gesetz empfunden. Doch zeigten sich schon bald einige
Unzulänglichkeiten vor allem im Übergangsrecht. Und überdies traten durch die
umfangreiche literarische Rezeption, die das Wohnungseigentumsgesetz 2002
erfuhr, auch zum neuen Dauerrecht einige Zweifelsfragen zu Tage und zur einen
oder anderen Regelung wurden beachtenswerte Verbesserungsvorschläge erstattet.
Nach nunmehr fast drei Jahren kann die wissenschaftliche Aufarbeitung des neuen
Wohnungseigentumsrechts als abgeschlossen betrachtet werden; die ersten
richtungsweisenden Entscheidungen zu den Neuerungen und insbesondere zum
Übergangsrecht liegen vor. Die Reform des Wohnungseigentumsrechts bliebe unvollkommen,
wenn die offenkundig gewordenen Mängel und Verbesserungswürdigkeiten nicht
durch einen gleichsam glättenden Gesetzgebungsakt beseitigt bzw. aufgegriffen
würden.
Im Mietrecht, das
einer grundlegenden Neuordnung noch entgegensieht, zeigen sich in einigen
Punkten Schieflagen in der Interessenbalance zwischen dem Vermieter und dem
Mieter. Die Beseitigung dieser Schieflagen und Ungerechtigkeiten kann jedoch
nicht der angestrebten Mietrechtsreform im Rahmen des Gesamtprojekts zur
Erneuerung des Wohnrechts vorbehalten bleiben, weil dieses Reformvorhaben nicht
kurzfristig umgesetzt werden kann. Dies gilt freilich auch für die
korrespondierenden Regelungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht.
2. Ziele und
Inhalte des Entwurfs
Was im
Wohnungseigentumsrecht systemkonform verbessert werden kann, soll mit der hier
entworfenen Novelle verbessert werden. Auf Basis der zahlreichen literarischen
Beiträge, die zum Wohnungseigentumsgesetz 2002 verfasst wurden, aber auch
auf Basis der aus der Vollzugsbeobachtung und insbesondere aus der
Auseinandersetzung mit gerichtlichen Entscheidungen zum neuen
Wohnungseigentumsrecht gewonnenen Erkenntnisse sollen nun die erkannten Mängel,
Zweifelsfragen und Regelungsdefizite beseitigt werden. Der grundlegende Ansatz
dazu ist freilich strukturkonservativ: Die Grundsatzdiskussionen, die im
Vorfeld der Gesetzwerdung des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 geführt
wurden, sollen nun nicht wiederholt, die systematischen Kernentscheidungen des
Gesetzgebers des Jahres 2002 nicht wieder in Frage gestellt werden. Der
nunmehrige Regelungsimpuls ist also nicht auf eine neuerliche Totalreform
gerichtet, zumal dies durch die Resonanz, die das
Wohnungseigentumsgesetz 2002 in der Praxis erfahren hat, keineswegs
indiziert ist und nach nur so kurzer Zeit auch nicht sinnvoll wäre. Stattdessen
will die hier vorgeschlagene Novelle unter Beachtung und Wahrung der vor drei
Jahren getroffenen Systementscheidungen gleichsam nachbessern. Insofern könnte
man dieses Gesetzesprojekt in seinen wohnungseigentumsrechtlichen Teilen als Konsolidierungs-
oder Abrundungsnovelle bezeichnen. Ohne den – letztlich ohnehin uneinlösbaren –
Anspruch auf Vollständigkeit oder Abgeschlossenheit des Reformwerks zu erheben,
soll der rechtstechnische und dogmatische Standard des Wohnungseigentumsrechts
sowie dessen Praxistauglichkeit optimiert werden.
Im Mietrecht
sollen durch punktuelle Änderungen aufgetretene Unklarheiten bereinigt,
mögliche Unbilligkeiten abgebaut und einige Fallstricke sowohl für Mieter als
auch für Vermieter beseitigt werden. Größere Änderungen einzelner
Rechtsinstitute oder gar die Struktur des Mietrechts verändernde Maßnahmen
sieht der Gesetzesvorschlag nicht vor.
Soweit diese
mietrechtlichen Änderungen Bestimmungen betreffen, zu denen es
Parallelregelungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gibt, sind sie zur
Schaffung einer konsistenten Rechtslage auch dort zu übernehmen. Daneben sollen
im Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht einige legislative Klarstellungen angebracht,
Redaktionsversehen aus früheren Novellierungen beseitigt, manche Adaptierungen
im gebarungsrechtlichen Teil vorgenommen und hinsichtlich der Abrechnung und
des Entgelts ein „Synapsenschluss“ zum Wohnungseigentumsgesetz 2002 hergestellt
werden.
Die
wichtigsten inhaltlichen Änderungen sind:
a) im
Wohnungseigentumsrecht
- die
Ermöglichung einer einvernehmlichen Veränderung der Nutzwerte durch ein neues
Nutzwertgutachten,
- die
neue Regelung der grundbücherlichen Umsetzung einer Nutzwert(neu)festsetzung,
- Klarstellungen
und praxisgerechte Veränderungen bei den Regelungen über den vertraglichen
Ausschluss einer Teilungsklage bei der Eigentümerpartnerschaft,
- eine
durchgehende Revision der Bestimmungen über das Schicksal einer
Eigentümerpartnerschaft bei Tod eines Partners unter grundsätzlicher Beibehaltung
der bisherigen Systematik,
- eine
Erweiterung der Handlungsmöglichkeiten der Eigentümergemeinschaft auch auf
bisher allein den Wohnungseigentümern aus ihrem Eigentum bzw. aus von ihnen
abgeschlossenen Verträgen erfließende Anspruchspositionen,
- eine
uneingeschränkte Wahlmöglichkeit zwischen Eigenkonto und Anderkonto,
- Verbesserungen
beim Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers und
- Erleichterungs-
und Sanierungsvorschriften im Übergangsrecht;
b) im
Mietrecht
- die
Erweiterung der Erhaltungspflicht des Vermieters um die Beseitigung erheblicher
Gefahren für die Gesundheit der Bewohner des Hauses,
- die
Einführung eines Investitionsersatzanspruchs auch für den Austausch einer
defekt gewordenen Heiztherme oder eines defekt gewordenen Warmwasserboilers,
- allgemein
Erleichterungen bei der Geltendmachung des Investitionsersatzanspruchs,
- eine
Regelung über den partiellen Ausschluss von Eintritts- und Abtretungsrechten
bei Seniorenwohnungen,
- die
Statuierung einer generellen Rügeobliegenheit des Mieters vor einer
Kategorieherabstufung wegen Unbrauchbarkeit eines Kategoriemerkmals oder wegen
des nicht zeitgemäßen Standards einer Badegelegenheit und
- eine
Regelung zur Vermeidung eines ungewollt unbefristeten Mietverhältnisses bei
einmalig unterbliebener Auflösung eines Fristvertrags nach Ablauf der
Vertragsdauer.
c) im
Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht
- für
den Fall der Vermietung von Wohnungseigentumsobjekten durch eine gemeinnützige
Bauvereinigung eine Gleichstellung aller Mieter unabhängig davon, ob das
Mietverhältnis vor oder nach der Wohnungseigentumsbegründung eingegangen wurde,
- Klarstellungen
im Zusammenhang mit der nachträglichen Begründung von Wohnungseigentum im
gemeinnützigen Mietwohnungs-Bestand (Bildung des Fixpreises, Anrechnung der
nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge),
- allgemein
Neuregelung eines zweistufigen Verfahrens bei allfälliger Aberkennung des
Gemeinnützigkeitsstatus,
3.
Alternativen
Es wäre durchaus
denkbar, keine Änderungen an der durch das Wohnungseigentumsgesetz 2002
geschaffenen Rechtslage vorzunehmen und die Lösung der zu Tage getretenen
Mängel und Zweifelsfragen der Judikatur zu überlassen. Im Hinblick auf das
anzuerkennende Bedürfnis nach Rechtssicherheit und nach einer möglichst
konsistenten Rechtslage ist jedoch einer gesetzgeberischen Problemlösung der
Vorzug zu geben.
Im Bereich des
Mietrechts läge die Alternative zu diesem Entwurf darin, die Lösung der
erkannten Detailprobleme der künftigen Mietrechtsreform größeren Ausmaßes
vorzubehalten. Im Hinblick auf den dafür noch nicht verlässlich abzuschätzenden
Zeithorizont ist es jedoch sinnvoller, sich diesen Fragestellungen schon im
Rahmen der nunmehrigen Wohnrechtsnovelle zuzuwenden. Ähnliches gilt für den wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlichen
Teil dieser Novelle.
4.
Finanzielle Auswirkungen
Aus der hier
vorgeschlagenen Neuregelung ist keine Mehrbelastung des Bundeshaushalts zu
erwarten. Die Neuregelung wird auch keine Auswirkungen auf die Planstellen des
Bundes oder auf andere Gebietskörperschaften haben.
5.
Auswirkungen auf die Beschäftigung und den Wirtschaftsstandort Österreich
Die vorgesehenen
Regelungen werden keine Auswirkungen auf die Beschäftigung und auf den
Wirtschaftsstandort Österreich zeitigen.
6. Kompetenz
Das Vorhaben
betrifft primär Angelegenheiten des Zivilrechtswesens (Art. 10 Abs. 1
Z 6 B-VG), das in Gesetzgebung und Vollziehung Bundessache ist. Daneben
betrifft es auch Angelegenheiten des Volkswohnungswesens (Art. 11 Abs. 1 Z 3
B-VG), das in Gesetzgebung Bundessache ist.
7.
Besonderheiten des Normerzeugungsverfahrens
Es bestehen keine
Besonderheiten im Gesetzgebungsverfahren.
8.
Verhältnis zu Rechtsvorschriften der Europäischen Union
Die vorgesehenen
Regelungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Rechts der Europäischen
Union.
Erläuterungen
Allgemeiner Teil
A.
Ausgangslage
Am 1. Juli 2002 –
also etwas mehr als drei Monate nach der parlamentarischen Beschlussfassung –
trat das neue Wohnungseigentumsgesetz 2002 in Kraft und wurde im
praktischen Rechtsleben bald sehr positiv aufgenommen. Die Schlussphase des
Gesetzwerdungsgeschehens war freilich dadurch gekennzeichnet, dass die im
Ministerrat beschlossene Gesetzesvorlage innerhalb nur kurzer Zeit quantitativ
und qualitativ stark verändert wurde und dass dabei insbesondere auch solche
Umgestaltungen vorgenommen wurden, die in bestimmten Ausprägungen das gesamte
Regelungssystem veränderten. Diese „systemwirksamen“ Änderungen konnten nicht
mehr in allen Facetten durchgebildet und nicht mehr bei jeder Einzelregelung
vollständig und lückenlos berücksichtigt werden. Unter anderem daraus
resultierten einige Unzulänglichkeiten und Mängel des neuen Gesetzes, und zwar
sowohl im neuen Dauerrecht als auch im Übergangsrecht. Vor allem die letzteren
Defizite wurden schon bald nach dem In-Kraft-Treten des neuen Rechts spürbar,
als die Rechtspraxis mit so mancher Zweifelsfrage konfrontiert war. Zeitgleich
fand in der Rechtswissenschaft eine eingehende Auseinandersetzung mit den neuen
wohnungseigentumsrechtlichen Normen statt. Das neue Wohnungseigentumsrecht
wurde von zahlreichen Kommentatoren aus den unterschiedlichsten Aspekten beleuchtet
und analysiert. Diese durchaus kritischen Betrachtungen zeigten da und dort
Unklarheiten und Verbesserungswürdiges auf (vgl. etwa Vonkilch,
Sanierungsbedarf beim WEG 2002, wobl 2004, 87 oder Würth, Kleine
Änderungen – große Wirkungen, wobl 2004, 243). Aber auch Vertreter der
rechtsberatenden Berufe und der Richterschaft befassten sich intensiv mit den
neuen Regelungen; daraus wurden Kritikpunkte und Änderungsvorschläge
formuliert, auch ohne dass dies jeweils unmittelbar in gerichtliche
Entscheidungen Eingang gefunden hätte.
Zusammenfassend
ergibt sich aus all dem folgendes Bild: Das Wohnungseigentumsgesetz 2002
wurde – nach einer ersten Eingewöhnungs- und Umstellungsphase (in der
beispielsweise die veränderte Paragraphennummerierung zu meistern war) – von
Wissenschaft und Praxis als deutliche Verbesserung gegenüber seinem Vorläufer,
dem Wohnungseigentumsgesetz 1975, empfunden und anerkannt, und zwar sowohl
hinsichtlich seiner formalen Qualität als auch hinsichtlich der damit
eingeführten inhaltlichen Neuerungen. Da und dort haben sich freilich
Unebenheiten und Unklarheiten des neuen Gesetzes gezeigt, die zwar von der
Judikatur und der außergerichtlichen Praxis durchaus gelöst und bewältigt
werden können, bei denen jedoch unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit
geeignete Klarstellungen durch den Gesetzgeber vorzuziehen wären. Insofern gibt
es ein Bedürfnis nach einer Novellierung des Wohnungseigentumsrechts mit dem
Ziel, unter Beibehaltung der im Jahr 2002 eingeführten Systematik die
angesprochenen Unebenheiten zu glätten und aufgetretene Fragen eindeutig zu
klären.
Im Bereich des
Mietrechts steht nun nach der Neuordnung des wohnrechtlichen
Außerstreitverfahrens im Zuge der großen Außerstreitverfahrensreform eine
durchgreifende Erneuerung des materiellen Rechts an. Die Neukodifikation des
Mietrechts ist freilich zumindest in rechtspolitischer Hinsicht der
ambitionierteste, gleichzeitig aber auch der diffizilste Teil des
Gesamtprojekts zur Erneuerung des Wohnrechts. Die zeitlichen Konturen dieses
Reformvorhabens sind noch nicht genau erkennbar. Unabhängig von diesem weit
gesteckten Reformziel zeigen sich jedoch da und dort Problemlagen, die zwar
insgesamt keine gravierenden Auswirkungen haben, aber dennoch so bald wie möglich
gelöst werden sollten.
B.
Vorarbeiten
Die Problemzonen
des neuen Wohnungseigentumsrechts gelangten dem Bundesministerium für Justiz
einerseits aus den zahlreichen literarischen Reaktionen auf dessen
In-Kraft-Treten, andererseits aber auch anlässlich des ministeriellen
Mitwirkens an der Implementierung des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 zur
Kenntnis. Schon bald entstand daraus die Überlegung, die noch bestehenden
Detailprobleme durch einen gesetzgeberischen Akt zu lösen. Vorerst wurde jedoch
mit der Realisierung dieser Überlegung zugewartet, um in einer etwas längeren
Zeitspanne einen möglichst vollständigen Überblick darüber zu gewinnen, an
welchen Punkten im praktischen Rechtsleben noch Schwierigkeiten auftreten. Im
Frühjahr 2004 erstellte das Bundesministerium für Justiz sodann einen
Vorentwurf für eine WEG-Novelle, der im Weiteren in der – um einige Experten
des Wohnungseigentumsrechts ergänzten – Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ eingehend
durchbesprochen wurde. Zu zwei Entwurfbestimmungen, nämlich einerseits zur
Neufassung des sehr komplexen § 14 WEG 2002 und andererseits zur
Frage, in welcher Weise die Erweiterung des rechtlichen „Könnens“ der
Eigentümergemeinschaft ausgestaltet werden sollte, wurden aus der Arbeitsgruppe
Untergruppen gebildet, die sich in intensiver Beratung im kleinen Kreis um die
Konzeption der entsprechenden Regelungen bemühten. Die Beratungen zu diesem
Vorentwurf kamen im September 2004 zu ihrem Abschluss. Auf Basis der erzielten
Beratungsergebnisse wurde ein vollständiger Gesetzentwurf für eine Novelle des
Wohnungseigentumsgesetzes 2002 ausgearbeitet, der nach den ursprünglichen Überlegungen
eigenständig zur Begutachtung hätte versandt werden sollen; allfällige
mietrechtliche Änderungsbedürfnisse hätten nach ihrer politischen Abstimmung zu
einem späteren Zeitpunkt in dieses Gesetzesvorhaben eingeklinkt werden sollen.
Die wesentlichen
Impulse für die mietrechtlichen Teile dieser Novelle gingen von einem
Gesetzesvorschlag aus, der im Zusammenwirken zwischen Parlament und
Wissenschaft erstellt worden war. Zu diesem Gesetzesvorschlag wurden zunächst
auf Expertenebene intensive Vorberatungen geführt und die damit
zusammenhängenden mietrechtspolitischen Fragestellungen vertieft und in
zahlreichen Punkten bereits einer Klärung zugeführt. In diese Vorberatungen zu
den mietrechtlichen Teilen dieser Novelle wurde auch die Arbeitsgruppe
„Wohnrecht“ in zwei weiteren Sitzungen einbezogen. Auf dieser Grundlage wurden
sodann am 10. Dezember 2004 auf politischer Ebene die Verhandlungen über die
Änderungen im Mietrecht geführt und auch zum Abschluss gebracht. Aus der
Zusammenführung der nunmehr konsentierten mietrechtlichen Komponenten mit den
im Wesentlichen bereits zuvor erarbeiteten Änderungsvorschlägen zum
Wohnungseigentumsrecht entstand der am 17.1.2005 zur allgemeinen Begutachtung
versendete Ministerialentwurf einer Wohnrechtsnovelle 2005.
Wenig später
versendete das für die legistische Betreuung des
Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts zuständige Bundesministerium für Wirtschaft und
Arbeit den Entwurf einer Novelle zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zur
allgemeinen Begutachtung. Schon zu diesem Zeitpunkt war die spätere Einfügung
dieser wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlichen Neuerungen in die Wohnrechtsnovelle
2005 geplant. Die Inhalte der WGG-Novelle lassen sich in drei Gruppen
untergliedern, nämlich erstens die Beseitigung von Redaktionsversehen und
Unklarheiten aus früheren Novellen, zweitens korrespondierende Neuerungen im
WGG zu den mietrechtlichen Regelungselementen im Gesetzentwurf des
Bundesministeriums für Justiz und drittens genuin wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche
Änderungsvorschläge.
Der
Ministerialentwurf für eine Wohnrechtsnovelle 2005 traf im
Begutachtungsverfahren auf breite Resonanz. Die wohnungseigentumsrechtlichen
Entwurfteile fanden weitgehend Zustimmung, wenngleich im Detail noch zahlreiche
Änderungs- und Ergänzungsanregungen erstattet wurden. Die Reaktionen auf die
mietrechtlichen Novellenteile waren insgesamt kritischer, inhaltlich aber auch
sehr kontroversiell, und zwar entlang den traditionellen Interessengegensätzen
im Mietrechtsbereich. Neben mietrechtspolitischen, systematischen und ökonomischen
Argumenten wurden aber auch regelungstechnische Hinweise und
Ergänzungsanregungen erstattet. Nach Auswertung der Ergebnisse der Begutachtung
wurde der Gesetzentwurf vom Bundesministerium für Justiz in etlichen Punkten
überarbeitet und zum Teil auch erweitert. Der so modifizierte Entwurf war
sodann Gegenstand eines am 1. April 2005 durchgeführten „Wohnrechtsgipfels“,
bei dem die maßgeblichen Wohnrechtspolitiker der beiden Regierungsparteien noch
etliche Ergänzungen und Erweiterungen der Novelle beschlossen. Auf Grundlage
dieser politischen Festlegungen wurde der Entwurf um die konsentierten
Regelungselemente ausgebaut.
Vergleichsweise
weniger Aufmerksamkeit wurde dem vom Bundesministerium für Wirtschaft und
Arbeit versendeten Entwurf einer WGG-Novelle zuteil; hiezu wurden im
Wesentlichen nur von der einschlägigen Fachwelt und den Interessenvertretungen
Stellungnahmen erstattet. Das (kritische) Hauptaugenmerk galt dabei vor allem
zwei Regelungskomplexen, die im Folgenden grundlegend überarbeitet wurden: Zum
einen wurde das im Ministerialentwurf vorgeschlagene Modell eines so genannten
„Re-Constructing“ kritisiert, weshalb dieses schließlich in einen
gebarungsrechtlichen Auftrag zur Durchführung einer Art „wirtschaftlichen
Vergleichsverfahrens“ umgewandelt wurde, das – in einer einfacheren und
transparenteren Weise und unter Einbeziehung der Mieter – eine Abwägung der
Vor- und Nachteile von (allenfalls unwirtschaftlicher) umfassender Sanierung
einerseits sowie Abriss und Neubau andererseits ermöglichen soll. Zum anderen
wurden im Begutachtungsverfahren rechtliche Widersprüche im Zusammenhang mit
der Bewirtschaftung so genannter „Mischobjekte“ (damit sind im hier interessierenden
Zusammenhang insbesondere Baulichkeiten gemeint, an denen nachträglich
Wohnungseigentum begründet wurde, bei denen aber nur ein Teil der Wohnungen an
die bisherigen Mieter veräußert wurde und der andere Teil im Wohnungseigentum
der vermietenden Bauvereinigung verbleibt) thematisiert. In seiner
überarbeiteten Fassung unternimmt das Gesetzesvorhaben daher den Versuch, diese
Widersprüche für den Bereich der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft aufzulösen.
Die solcherart
modifizierten Gesetzentwürfe wurden in der Folge zu einem einheitlichen
Entwurftext zusammengeführt. Der so zusammengefasste Gesetzentwurf wurde
zunächst aber noch nicht in den Ministerrat eingebracht, weil auch noch ein
Änderungswunsch bezüglich der Kontrolle gemeinnütziger Bauvereinigungen
bestand, zu dem erst ein Konsens der beiden Regierungspartner gesucht werden
musste. Mit der Klärung dieser Frage war der Regierungsvorlage für eine
Wohnrechtsnovelle 2006 der Weg geebnet. In zwei justizpolitischen Verhandlungsrunden
Anfang November 2005 wurden noch einige wenige Änderungen am Gesetzentwurf
festgelegt, so etwa die neue Ausnahmeregelung des § 1 Abs. 4 Z 2a MRG für den
Zubau, und in der Folge in den Entwurf eingearbeitet. Diese Regierungsvorlage
enthält nun – neben der marginalen Änderung im Landpachtgesetz – Neuregelungen
in allen drei großen Wohnrechtsmaterien.
C. Hauptgesichtspunkte
und wichtige Inhalte der wohnungseigentumsrechtlichen Teile des Entwurfs
Intention dieses
Gesetzesvorhabens ist es nicht, das Wohnungseigentumsrecht nach seiner
Neukodifikation im Jahr 2002 neuerlich inhaltlich tiefgreifend zu verändern.
Daher basiert dieser Entwurf auf den regelungstechnischen Ansätzen und
regulatorischen Grundlinien des Wohnungseigentumsgesetzes 2002, ohne diese
abzuändern oder in Frage zu stellen. Die vor knapp drei Jahren getroffenen
Systementscheidungen des Gesetzgebers sollen also unangetastet bleiben. Dies
gilt für die obligatorische Begründung von Wohnungseigentum an allen wohnungseigentumstauglichen
und gewidmeten Objekten ebenso wie für die Erhebung der Kraftfahrzeug-Abstellplätze
als selbständig wohnungseigentumstaugliche Objekte, für die Abstandnahme von
der Schaffung einer „Binnenlegitimation“ der Eigentümergemeinschaft gegenüber
dem einzelnen Wohnungseigentümer bei internen Auseinandersetzungen ebenso wie
für die Dualität von Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft
(§ 29 Abs. 1 WEG 2002) und sonstigen Angelegenheiten der
außerordentlichen Verwaltung (§ 29 Abs. 5 WEG 2002). Eine
allfällige Veränderung in diesen Grundsatzfragen muss einem grundlegenderen
Reformansatz – der allerdings bis auf weiteres weder in Sicht noch vom
Bundesministerium für Justiz intendiert ist – vorbehalten bleiben. Gleiches
gilt für die Beschreitung systematisch gänzlich neuer, im Verlauf der
Entstehung des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 noch nicht einmal
angedachter Wege, wie etwa die von manchen Seiten gewünschte Zwitterstellung
von Kraftfahrzeug-Abstellplätzen als selbständige Wohnungseigentumsobjekte
einerseits und als Zubehörobjekte andererseits, die bei der ja dann unbeschränkt
möglichen Kombination dieser beiden Spielformen zu ungeahnten Problemen führen
könnte. Der vorliegende Entwurf strebt also nicht eine – neuerliche – Reform
des Wohnungseigentumsrechts an, sondern will bei grundsätzlicher Beibehaltung
aller Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 nur – um ein
handwerkliches Bild zu gebrauchen – einige Ecken und Kanten dieses Gesetzes
abschleifen, unschöne Stellen ausbessern und hilfreiche Accessoires hinzufügen.
Die bedeutsameren
wohnungseigentumsrechtlichen Neuerungen dieses Entwurfs lassen sich
überblickweise folgenderweise beschreiben:
1. Der Gesetzentwurf
trifft eine Reihe von Klarstellungen, so etwa über die
Wohnungseigentumstauglichkeit von Stapelparkern, über die Maßgeblichkeit der
Widmung für die Wohnungseigentumsbegründung bei allen Objekten, über die
Beschränkungen hinsichtlich des Erwerbs von Kraftfahrzeug-Abstellplätzen
während der dreijährigen Frist, über die Möglichkeit der Veräußerung eines
halben Mindestanteils mit Zustimmung des Eigentümerpartners, über das
Nichtvorliegen eines Schriftformerfordernisses für die ergänzende Willensbildung
durch den Verwalter oder über die Vertretung der Eigentümergemeinschaft in der
Rechtsbeziehung zum Verwalter außerhalb des Falls der Bestellung eines
Eigentümervertreters.
2. Der Entwurf
enthält erleichternde und/oder vereinfachende Neuerungen zu schon bekannten
wohnungseigentumsrechtlichen Instituten, etwa über die Möglichkeit einer
abweichenden Nutzwertfestsetzung auch durch ein neues Gutachten bei Konsens
aller Wohnungseigentümer, über die verschiedenen Mechanismen zur
grundbücherlichen Umsetzung einer Nutzwertfestsetzung, über die Ersichtlichmachung
des Verwalters im Grundbuch und die Löschung dieser Ersichtlichmachung und über
die Vorgangsweise bei der Klage des einzelnen Wohnungseigentümers auf
Einverleibung seines Wohnungseigentums.
3. Gänzlich oder
zumindest sehr weitgehend neu gestaltet wurden die Regelungen über den Verzicht
auf die Aufhebung einer Eigentümerpartnerschaft, über das Schicksal der
Eigentümerpartnerschaft bei Tod eines Partners, über die Aktivlegitimation der
Eigentümergemeinschaft bzw. die Möglichkeit von deren Erweiterung durch
Abtretung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer und über den Schutz des
Wohnungseigentumsbewerbers bei Zwangsversteigerung der Liegenschaft oder
Insolvenz des Liegenschaftseigentümers.
4. In der engagiert
diskutierten Frage, über welche Art von Konto der Verwalter die finanzielle
Gestion der Eigentümergemeinschaft abzuwickeln hat, wird nun – in
liberalisierender Abkehr von der diesbezüglichen Festlegung des
Wohnungseigentumsgesetzes 2002 – eine freie Wahlmöglichkeit zwischen einem
Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft und einem Anderkonto eingeräumt.
5. Die
Übergangsbestimmungen zum Wohnungseigentumsgesetz 2002 wurden ergänzt
durch Regelungen über die Sanierung von Wohnungseigentumsbegründungsvorgängen
auf Basis von noch unter dem Regime des WEG 1975 errichteten, mit dem
neuen Recht aber konfligierenden Urkunden, über die zeitlich beschränkte
Zulässigkeit solcher Begründungsvorgänge zur Gewährleistung eines frustrationsfreien
Übergangs vom alten zum neuen Recht, über die Entbehrlichkeit der Zustimmung
der übrigen Wohnungseigentümer zu einer Loslösung eines im Zubehöreigentum
stehenden Kraftfahrzeug-Abstellplatzes und über Erleichterungen solcher
Loslösungen hinsichtlich der Aufspaltung der Nutzwerte.
D. Hauptgesichtspunkte
und wichtige Inhalte der mietrechtlichen Teile des Entwurfs
Auch im
mietrechtlichen Novellenteil geht es nicht etwa um tiefgreifende Änderungen,
weder hinsichtlich der Gesamtsystematik noch bei einzelnen Rechtsinstituten.
Regelungsanliegen ist vielmehr, in Loyalität zu den bisherigen
rechtspolitischen Grundfestlegungen des Mietrechtsgesetzgebers punktuelle
Korrekturen und Veränderungen anzubringen, um einerseits mögliche
Unbilligkeiten der geltenden Rechtslage zu beseitigen, insbesondere allzu
gravierende Konsequenzen aus einem Versäumnis einer Vertragspartei zu
verhindern, und andererseits da und dort eine Klarstellung zu Fragen
anzubringen, die sich zur bisherigen Rechtslage aufgetan haben. Im Besonderen
ist die Absicht, das derzeitige Regelungsgefüge durch die hier vorgeschlagenen
Neuerungen nicht in die eine oder andere Richtung zu verschieben, bei der
konzipierten Änderung im Befristungsrecht zu betonen, zumal es sich beim
Befristungsschutz um ein essenzielles Basiselement des Mietrechtsgesetzes
handelt, das auch durch die nunmehrige Novellierung in keiner Weise angetastet
werden soll. Auch hier geht es nur um eine einmalige Chance des Vermieters,
Versäumtes oder aus Großzügigkeit Vernachlässigtes mit zeitlicher Verzögerung
nachzuholen, und nicht etwa um eine beginnende Aushöhlung des
Befristungsschutzes.
Zu den
wichtigeren mietrechtlichen Neuerungen dieses Entwurfs lässt sich Folgendes
sagen:
1. Zur Frage, welche
baulichen Maßnahmen unter den Ausnahmetatbestand des „Dachbodenausbaus“ nach
§ 1 Abs. 4 Z 2 MRG fallen, wird eine Klarstellung angebracht,
die einer engherzigen Auslegung entgegenwirkt. Darüber hinaus wird der
Tatbestand aber auch auf nicht mit einem Dachbodenausbau verbundene
Gebäudeaufstockungen ausgedehnt. In den abschließenden justizpolitischen Verhandlungen
wurde schließlich festgelegt, dass der so erweiterten Ausnahmebestimmung des §
1 Abs. 4 Z 2 MRG eine gleichartig konstruierte Ausnahmeregelung für den Zubau
an die Seite gestellt wird.
2. Ausgedehnt wird
einerseits die Erhaltungspflicht des Vermieters und andererseits seine Pflicht
zur Leistung von Investitionsersatz. Durch eine ausdrückliche gesetzliche
Anordnung soll jeder Zweifel darüber beseitigt werden, dass die
Erhaltungspflicht des Vermieters auch solche Maßnahmen umfasst, die zur
Beseitigung erheblicher Gefahren für die Gesundheit der Bewohner des Hauses
erforderlich sind, und zwar auch, wenn die Gesundheitsgefährdung vom Inneren
eines Mietgegenstandes ausgeht. In die ersatzfähigen Investitionen nach
§ 10 MRG wird auch die Erneuerung einer schadhaft gewordenen
Heiztherme oder eines defekt gewordenen Warmwasserboilers aufgenommen. Überdies
werden dem Mieter für die Geltendmachung seines Investitionsersatzanspruchs in
zeitlicher und in formaler Hinsicht begünstigende Erleichterungen eingeräumt.
3. Die
demographischen, sozialen und gesundheitlichen Entwicklungen machen es
notwendig, sich auf neuen, vielfältigen Wegen mit der Frage zu befassen, wie
ältere und alte Menschen adäquat ihren Lebensabend verbringen können. Dabei
wurden und werden auch neue Lebens- und Wohnformen entwickelt. Eine Ausprägung
davon ist die Schaffung von so genannten Altenwohnhäusern und Seniorenwohnungen.
In diesem Kontext ist auch eine geringfügige Änderung des Mietrechts
erforderlich, um unter grundsätzlicher Beibehaltung der derzeitigen
Mieterrechte auf Tradierung der Mieterposition bestmöglich sicherzustellen,
dass solche besonders eingerichteten Wohnmöglichkeiten nicht unversehens von
Angehörigen der nachfolgenden Generation belegt werden, die diese speziellen
Einrichtungen gar nicht benötigen.
4. Eine weitere
Gruppe von Neuerungen kann damit charakterisiert werden, dass allzu gravierende
unerwünschte Rechtsfolgen aus einem übersehenen, im einen Fall sogar
möglicherweise unbekannten Faktum vermieden werden sollen und dem diesbezüglich
betroffenen Vertragsteil gleichsam eine Nachholmöglichkeit, also eine „zweite Chance“ eingeräumt werden soll. Dies gilt zum
einen für die dem Vermieter drohende Gefahr, dass die vermietete Wohnung wegen
Unbrauchbarkeit entweder des gesamten Objekts oder eines Ausstattungsmerkmals
oder wegen des nicht zeitgemäßen Standards einer Badegelegenheit im
Kategoriesystem herabgestuft wird; hier soll dem Vermieter durch die
Statuierung einer Rügeobliegenheit des Mieters eine Verbesserungsmöglichkeit
gegeben werden. Zum anderen soll das vom Vermieter aus Versehen oder allenfalls
auch aus Entgegenkommen gegenüber dem Mieter unterlassene Dringen auf die
tatsächliche Beendigung eines abgelaufenen Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit
nicht gleichsam unerbittlich zu einem unbefristeten Mietverhältnis führen,
sondern es soll in einer derartigen Konstellation einmalig – also nicht etwa
wiederholt – nur ein auf weitere drei Jahre befristetes Mietverhältnis
entstehen, sodass der Vermieter entweder nach Ablauf dieser drei Jahre die
nunmehrige Rückgabe des Mietobjekts erzwingen oder innerhalb dieses
dreijährigen Verlängerungszeitraums schriftlich eine weitere Vertragsverlängerung
wirksam mit dem Mieter vereinbaren kann.
5. Schließlich wird
entsprechend einer schon seit längerem wiederholt geäußerten Lehrmeinung (Vonkilch,
Analoge Ausdehnung der dreijährigen Präklusivfrist für die Mietzinsüberprüfung?
RdW 1999, 395; derselbe, Glosse zu wobl 2001/33, 51 und weitere
Beiträge) die Präklusion der Mietzinsanfechtung gemäß § 16
Abs. 8 MRG auch auf den durch ein einseitiges Gestaltungsrecht des
Vermieters veränderten Mietzins ausgedehnt.
E. Wichtige
Inhalte der wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlichen Teile des Entwurfs
1. Das Hauptanliegen
der Novelle zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz besteht in einer inhaltlich
deckungsgleichen Übernahme der mietrechtlichen Änderungen im Rahmen der
Wohnrechtsnovelle 2006 (sofern das WGG nicht ohnehin auf das MRG verweist),
nämlich:
- einer Klarstellung der Erhaltungspflichten
einer gemeinnützigen Bauvereinigung als Vermieterin im Hinblick auf die
Beseitigung erheblicher Gefahren für die Gesundheit der Bewohner,
- der Erweiterung des Katalogs ersatzfähiger
Investitionen nach § 20 Abs. 5 WGG um die Erneuerung einer schadhaft gewordenen
Heiztherme oder eines schadhaft gewordenen Warmwasserboilers,
- der Erleichterung der Geltendmachung des
Investitionsersatzanspruchs des Mieters sowohl in zeitlicher als auch in
formaler Hinsicht und
- der Präklusion der Entgeltsanfechtung gemäß §
18 Abs. 4 WGG in Analogie zu § 16 Abs. 8 MRG.
2. Darüber hinaus
erfolgen mehrere formalrechtliche Adaptionen und „Reparaturen“ von Redaktionsversehen,
die vor allem im Zuge der Wohnrechtsnovelle 2002 unterlaufen sind, sowie eine
Klarstellung im Hinblick auf die Geltung des einstweiligen Mietzinses gemäß §
382f EO auch für den Bereich der Wohnungsgemeinnützigkeit.
3. Spezifisch
gemeinnützigkeitsrechtliche Neuregelungen und Klarstellungen finden sich
hingegen:
- in der zweifelsfreien gesetzlichen Vorschrift,
dass alle Mieter einer gemeinnützigen Bauvereinigung, zumindest im Verhältnis
zur gemeinnützigen Bauvereinigung als Vermieterin, unabhängig davon, ob es sich
um ein reines Mietobjekt oder eine vermietete Eigentumswohnung handelt (und
diesfalls unabhängig davon, ob das Mietverhältnis vor oder nach
Wohnungseigentumsbegründung eingegangen worden ist) grundsätzlich die gleichen
Rechte genießen,
- in einer Reihe von gesetzlichen Klarstellungen
rund um die nachträgliche Wohnungseigentumsbegründung im gemeinnützigen
Mietwohnungsbestand, etwa im Zusammenhang mit der Fixpreisbildung, die entweder
auf Basis eines so genannten „Substanzwertes“ oder jedenfalls innerhalb von 20
Jahren ab Erstbezug auch auf Basis des Fixpreismodells nach § 15a WGG, das
ansonsten nur für den Neubau und die „unmittelbare“ Wohnungseigentumsbegründung
gilt, erfolgen kann; klargestellt wird in diesem Zusammenhang auch, dass es bezüglich
der Anrechnung der nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge
(„Überführung“ in die Rücklage nach WEG 2002) auf die Vereinbarung zwischen dem
erwerbenden Mieter und der Bauvereinigung ankommt; sowie
- in der Einführung eines zweistufigen Verfahrens
bei Entzug des Wohnungsgemeinnützigkeitsstatus durch die Aufsichtsbehörden,
insbesondere um eine realistische Ermittlung der stillen Reserven des
betroffenen Unternehmens als Grundlage zur Ermittlung der bescheidmäßig
aufzuerlegenden Geldleistung zu gewährleisten.
F.
Alternativen
Freilich wäre es
möglich, es auch ohne Novellierung beim bisherigen wohnungseigentumsrechtlichen
Rechtsbestand zu belassen. Grundsätzlich könnte auch hier darauf vertraut
werden, dass die Judikatur adäquate Lösungen zu den noch offenen Zweifelsfragen
findet und dass sich die Rechtspraxis mit dem einen oder anderen
Regelungsdefizit zurechtfindet. Aus Gründen der Rechtssicherheit und zur
weiteren Verbesserung des rechtstechnischen Standards des Wohnungseigentumsrechts
ist jedoch der Behebung der zu Tage getretenen Unzulänglichkeiten durch eine
kleine „Verbesserungs-Novelle“ der Vorzug zu geben.
Im Mietrecht
bestünde eine Alternative darin, die hier vorgeschlagenen Änderungen inhaltlich
erst im Zuge der noch anstehenden Fundamentalreform dieses Rechtsgebiets
vorzunehmen. Nun handelt es sich bei diesen Änderungsbedürfnissen nur um eher
geringfügige, politisch nicht umstrittene Fragen, die aber dennoch im
Einzelfall für die Betroffenen belastend sein können. Die konzipierten
Änderungen erbringen daher für solche Einzelkonstellationen durchaus
substanzielle Verbesserungen und so manche Klarstellung. Es wäre daher nicht
sinnvoll, mit diesen Neuerungen bis zu einer durchgreifenden Reform des
Mietrechts (die zwangsläufig mit einer zeitlich weiter gesteckten Perspektive
verbunden ist) zuzuwarten.
Eine
Nichtharmonisierung des wohnzivilrechtlichen Teiles des
Wohnnungsgemeinnützigkeitsgesetzes mit dem Mietrechtsgesetz (mit entsprechenden
Rechtsfolgen für die etwa 450 000 Mieter im gemeinnützigen Bestand) sowie
eine „Nicht-Wartung“ des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes kann nicht als
sinnvolle Alternative in Betracht gezogen werden.
G.
Finanzielle Auswirkungen
Eine Mehrbelastung
des Bundeshaushalts ist aus der hier vorgeschlagenen Neuregelung, bei der es
sich ja nur um eine systemkonforme Verbesserung des geltenden Rechtsbestands
handelt, nicht zu erwarten. Ebenso wenig wird die Neuregelung Auswirkungen auf
die Planstellen des Bundes oder auf andere Gebietskörperschaften haben.
Hingegen ist auf
Grund der Neuregelung des § 36 WGG zumindest potentiell von höheren
Geldleistungen zu Gunsten der Länder (bzw. in Folge für Zwecke des
gemeinnützigen Wohnungswesens) auszugehen.
H.
Auswirkungen auf die Beschäftigung und den Wirtschaftsstandort Österreich
Die vorgesehenen
Regelungen werden keine Auswirkungen auf die Beschäftigung und auf den
Wirtschaftsstandort Österreich zeitigen.
I.
Besonderheiten des Normerzeugungsverfahrens
Es bestehen keine
Besonderheiten im Gesetzgebungsverfahren.
J. Kompetenz
Das
Wohnungseigentumsrecht, das Mietrecht und die von den hier entworfenen
Änderungen betroffenen Teile des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts sind als Teile
des Zivilrechtswesens (Art. 10 Abs. 1 Z 6 B-VG) in Gesetzgebung
und Vollziehung Bundessache. Der öffentlich-rechtliche Teil der Änderungen des
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes betrifft Angelegenheiten des
Volkswohnungswesens (Art. 11 Abs. 1 Z 3 B-VG), das in Gesetzgebung
gleichfalls Bundessache ist.
K.
Verhältnis zu Rechtsvorschriften der Europäischen Union
Die vorgesehenen
Regelungen fallen nicht in den Anwendungsbereich des Rechts der Europäischen
Union.
Besonderer Teil
Zu Artikel 1
(Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 2002)
Zu Z 1
(§ 2 WEG 2002)
a) Zu
Abs. 2
Hier soll im
letzten Satz – entgegen dem obiter dictum in der Entscheidung des OGH 5 Ob
18/04i, wobl 2004/75, 305 - klargestellt werden, dass auch so genannte
„Parkwippen“ oder „Stapelparker“ als Kfz-Abstellplätze
wohnungseigentumstauglich sind, und zwar jedes „Stockwerk“ einer solchen
Parkwippe oder – wenn sich auf einem „Stockwerk“ mehrere Stellflächen
nebeneinander befinden – jede Stellfläche für sich allein. Wesentlich dafür
ist, dass dem „Abstellplatz-Wohnungseigentümer“ hier eine bestimmte Stellfläche
zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen ist. Trifft dies auf ein technisches
Parksystem nicht zu, wie etwa bei Verschiebesystemen, bei denen ein
abzustellendes Fahrzeug auf einer momentan gerade freien Fläche deponiert wird,
so ist die Wohnungseigentumstauglichkeit solcher Abstellflächen zu verneinen.
Für die Frage der
Erhaltungspflicht bezüglich des „Wippenmechanismus“ wird sich eine vertragliche
Regelung empfehlen. Ob für eine solche vertragliche Regelung die Rechtsfigur
der „abweichenden Abrechnungseinheit“ im Sinn des § 32 Abs. 2
WEG 2002 (allenfalls in Verbindung mit einer abweichenden
Abstimmungseinheit) in Betracht kommt, hängt davon ab, ob man diesen
Wippenmechanismus als allgemeinen Teil der Liegenschaft versteht oder nicht. In
der Entscheidung MietSlg 53.507 (damals noch zu einer im
Zubehör-Wohnungseigentum stehenden Parkwippe nach WEG 1975) führte der
Oberste Gerichtshof aus, die Instandhaltungspflicht für den Wippenmechanismus
treffe nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern jene Miteigentümer, in deren
Wohnungseigentum ein Abstellplatz auf der Wippe stehe. Das Wohnungseigentumsrecht
kennt jedoch nur zwei Kategorien von Liegenschaftsteilen, nämlich einerseits
Wohnungseigentumsobjekte und andererseits allgemeine Teile der Liegenschaft.
Der Wippenmechanismus gehört nicht zu einem Wohnungseigentumsobjekt, zumal die
Wohnungseigentumsobjekte „Kraftfahrzeugabstellplätze auf einer Parkwippe“ nur
aus der jeweiligen – zum Beispiel metallenen – Stellfläche bestehen. Daher
zählt der Wippenmechanismus – anders, als sich das implizit aus der
Entscheidung MietSlg 53.507 zu ergeben scheint – zu den allgemeinen Teilen der
Liegenschaft; eine dritte Kategorie etwa in Richtung eines
„Sondergemeinschaftseigentums“ der mehreren „Wippen-Abstellplatzeigentümer“ an
den „allgemeinen Teilen der Wippe“ lässt sich mit den Grundfesten des
Wohnungseigentumsrechts nicht in Einklang bringen. Vorbehaltlich einer
abweichenden (vertraglichen oder gerichtlichen) Regelung trifft also zunächst
sämtliche Wohnungseigentümer der Liegenschaft die Erhaltungspflicht auch für
den Wippenmechanismus. Eine sachgerechte vertragliche Lösung der Erhaltungsfrage
liegt somit in der Festlegung einer abweichenden Abrechnungseinheit. Wenn keine
solche vertragliche Regelung getroffen wurde, könnte auch eine gerichtliche
Festsetzung im Sinn des § 32 Abs. 6 WEG 2002 angestrebt werden,
zumal die gesetzliche Aufzählung von „gesondert abzurechnenden Anlagen“ in
§ 32 Abs. 6 WEG 2002 demonstrativ ist und jedenfalls auch der
Mechanismus von Parkwippen darunter fällt.
In den
Erläuterungen zum Ministerialentwurf war eine von Vonkilch vorgelegte
Alternativformulierung für die Klarstellung über die Wohnungseigentumstauglichkeit
von Parkwippen zur Diskussion gestellt worden. Soweit die im
Begutachtungsverfahren eingegangenen Äußerungen darauf Bezug nahmen, sprach
sich eine große Mehrheit für die im Gesetzestext vorgestellte Variante aus;
diese wurde als markanter und aussagekräftiger empfunden als der Vorschlag von Vonkilch,
dessen Vorzug in seiner Einfachheit und Kürze lag. Im Licht der Stellungnahmen
blieb es letztlich bei der Formulierung des Entwurfs.
Zu dem schon im
bisherigen Recht geforderten Tatbestandsmerkmal der ausschließlichen Widmung
zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs sei erwähnt, dass diese Ausschließlichkeit
interpretatorisch nicht ins Paradoxe überdehnt werden darf. So ist etwa die
Meinung, dass allein schon die Widmung einer Bodenfläche auch zur Lagerung von
Autoreifen (zusätzlich zur Widmung als Stellplatz) die Begründung von selbständigem
Wohnungseigentum an dieser Fläche ausschließe (und vice versa die Begründung
von Zubehör-Wohnungseigentum ermögliche), deutlich abzulehnen, weil in diesem
Beispielfall ja ein sehr enger Konnex zwischen der bloß „dienenden“ Nutzung als
Autoreifendepot und der eigentlichen Widmung als Kfz-Abstellplatz besteht.
b) Zu
Abs. 3 (keine Änderung)
Aus der Praxis
wurde im Zusammenhang mit dieser Bestimmung berichtet, dass es Zweifelsfragen
bei Reihenhausanlagen gebe, so etwa bei im Kellergeschoss gelegenen Garagen
oder Heizhäuschen und ähnlichem. Es wurde in Einzelfällen darüber geklagt, dass
an solchen Räumlichkeiten kein Zubehör-Wohnungseigentum begründet werden könne,
weil hier das Tatbestandselement „baulich nicht verbunden“ nicht vorliege. Dies
ist aber zumindest im Grundsätzlichen kein Verlust, weil es durchaus
systemkonform ist, wenn eine im Keller eines Reihenhauses gelegene Garage nicht
als Zubehörobjekt qualifiziert wird, sondern Bestandteil des Hauptobjekts ist;
in die Nutzfläche ist sie nach § 2 Abs. 7 letzter Halbsatz
WEG 2002 ohnedies nicht einzubeziehen. Freilich kann die Existenz einer
solchen „Keller-Garage“ bei der Nutzwertermittlung als zuschlagsbegründend
berücksichtigt werden, zumal die Aufzählung in § 8 Abs. 1
WEG 2002 ja nicht taxativ ist. Dass es in spezifischen Fallkonstellationen
Zweifelsfragen geben mag, muss hingenommen werden.
c) Zu
Abs. 5
Durch die
Zitierung auch des neuen Abs. 2 des § 18 WEG 2002 wird
klargestellt, dass der Eigentümergemeinschaft, der die Wohnungseigentümer
Unterlassungs-, Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche abtreten, auch die
Rechtsfähigkeit zur Geltendmachung dieser Ansprüche zukommt.
Zu Z 2
(§ 3 WEG 2002)
In § 3
Abs. 2 WEG 2002 wurde nur bei den Kfz-Abstellplätzen auf die von den
Miteigentümern vorgenommene Widmung als Wohnungseigentumsobjekte abgestellt, nicht
aber bei Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten. Die
unterbliebene Bezugnahme auf die Widmung bei Wohnungen und sonstigen
selbständigen Räumlichkeiten hatte ihren Grund in der gänzlich
unterschiedlichen Praxis einerseits bei Kfz-Abstellplätzen und andererseits bei
sonstigen wohnungseigentumstauglichen Objekten. Rein rechtlich trifft es
sicherlich zu, dass die Widmung auch für Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten
maßgeblich ist. In der Praxis verbleiben aber beispielsweise Wohnungen nur in
seltenen Ausnahmefällen etwa als „Hausbesorgerwohnungen“ oder
„Hausbetreuerwohnungen“ allgemeine Teile der Liegenschaft; und ähnlich verhält
es sich bei sonstigen selbständigen Räumlichkeiten. Hingegen ist es bei
Kfz-Abstellplätzen ein durchaus häufiges Phänomen, dass an diesen nicht
Wohnungseigentum begründet wird, sondern sie nach der Widmung allgemeine Teile
der Liegenschaft bleiben sollen. Ungeachtet dieser praktisch durchaus gegebenen
Differenzierung zwischen Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten einerseits und
Kfz-Abstellplätzen andererseits wurde es in der Lehre kritisiert, dass im
Gesetzeswortlaut des § 3 Abs. 2 WEG 2002 nur bei
Kfz-Abstellplätzen ein Bezug zur Widmung hergestellt wurde (Call, wobl
2002, 110 [114]; Würth, wobl 2002, 118 [120]; Vonkilch, wobl
2004, 87 [90]). Um dieser – aus rein rechtlicher Sicht zutreffenden – Kritik
Rechnung zu tragen, wird § 3 Abs. 2 WEG 2002 dahin geändert,
dass es nun bei allen Arten von wohnungseigentumstauglichen Objekten auf die
Widmung der Miteigentümer ankommt.
Auf die
Neuregelungen in § 37 Abs. 2 und § 43 Abs. 1 WEG 2002
sei an dieser Stelle hingewiesen.
Zu Z 3
(§ 5 WEG 2002)
a) Zu
Abs. 1
Mit diesen
Formulierungsänderungen wird ein Vorschlag von Würth, wobl 2004, 243
[245] umgesetzt, der zutreffenderweise darauf hingewiesen hat, dass seit dem
Wohnungseigentumsgesetz 2002 wegen der obligatorischen
Wohnungseigentumsbegründung an allen tauglichen und gewidmeten Objekten auch
ein Überschreiten des Mindestanteils nicht mehr in Betracht kommt.
b) Zu
Abs. 2
Bei der Neufassung
des § 5 Abs. 2 WEG 2002 wird zunächst anders als in der
bisherigen Formulierung angeordnet, dass innerhalb der Dreijahresfrist nur die
Wohnungseigentümer von Wohnungen und selbständigen Geschäftsräumen auf der
Liegenschaft einen Kfz-Abstellplatz im Wohnungseigentum erwerben dürfen. Damit
wird – einer Anregung aus der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ folgend –
ausgeschlossen, dass auch Wohnungseigentum an einer Garage die sofortige
Erwerbsmöglichkeit an einem Kfz-Abstellplatz vermittelt. Zur Erleichterung der
weiteren Formulierung werden jene Wohnungseigentumsobjekte, deren Eigentümer
hinsichtlich des Erwerbs eines Kfz-Abstellplatzes privilegiert sind, - also die
auf der Liegenschaft befindlichen Wohnungen und selbständigen Geschäftsräume –
unter dem neuen Begriff „Bedarfsobjekte“ zusammengefasst. Dabei handelt es sich
eben um jene Wohnungseigentumsobjekte, bei denen der Gesetzgeber auf abstrakter
Ebene einen Bedarf nach Versorgung mit einem Kfz-Abstellplatz annimmt und mit
den Regelungen des § 5 Abs. 2 WEG 2002 die Befriedigung dieses
Bedarfs auch sicherstellen will.
Durch den zweiten
Halbsatz des ersten Satzes des § 5 Abs. 2 WEG 2002 wird
klargestellt, dass ein Wohnungseigentümer, dem mehr als ein „Bedarfsobjekt“
(also mehr als eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit) gehört, entsprechend
der Anzahl der ihm gehörigen „Bedarfsobjekte“ auch Kfz-Abstellplätze in der
selben Anzahl erwerben kann, auch wenn keine überzähligen Kfz-Abstellplätze
vorhanden sind.
Im zweiten Satz
des § 5 Abs. 2 WEG 2002 wird gegenüber der bisherigen
Formulierung klargestellt, dass bei der Zählung der Kfz-Abstellplätze nicht
etwa auch jene Kfz-Abstellplätze miteinzubeziehen sind, die nach der Widmung
der Miteigentümer allgemeine Teile der Liegenschaft bleiben sollen, sondern nur
jene, die als Wohnungseigentumsobjekte gewidmet sind. Zum zweiten Halbsatz des
zweiten Satzes des § 5 Abs. 2 WEG 2002 sei bemerkt, dass –
selbstverständlich - ein Verzicht nur bei einem solchen Wohnungseigentümer in
Betracht kommt, dem ein Kfz-Abstellplatz vorzubehalten ist, also nur beim
Wohnungseigentümer eines „Bedarfsobjekts“.
Der dritte Satz
ist uneingeschränkt geltendes Recht; in der Formulierung wurde lediglich zur
Verdeutlichung die Wendung „dieser Frist“ durch die Wendung „der dreijährigen
Frist“ ersetzt. „Andere Personen“ sind einerseits „Liegenschaftsfremde“,
andererseits aber auch Wohnungseigentümer von sonstigen selbständigen
Räumlichkeiten, die keine selbständigen Geschäftsräume sind, also etwa der
Wohnungseigentümer einer Garage (siehe den ersten Absatz der obigen
Erläuterungen).
Neu angefügt wurde
der vierte Satz. Er dient der für die Praxis bedeutsamen Klarstellung, dass für
den „operativ tätigen“ Wohnungseigentumsorganisator die Beschränkungen des
ersten und zweiten Satzes des § 5 Abs. 2 WEG 2002 nicht gelten,
dass dieser also, wenn er noch nicht sämtliche im selbständigen
Wohnungseigentum stehenden Kfz-Abstellplätze abverkauft hat, während der
dreijährigen Frist – auch ohne Wohnungseigentum an Bedarfsobjekten (bzw. auch
bei Wohnungseigentum an verhältnismäßig zu wenigen Bedarfsobjekten) - Eigentümer
der ihm noch verbliebenen Abstellplätze sein kann (so schon zur bisherigen
Rechtslage Stabentheiner/Schernthanner, WEG 2002, Anm. 6 zu
§ 5). Die Einschränkung dieser Ausnahmeregelung auf den „operativ tätigen“
Wohnungseigentumsorganisator ist deshalb erforderlich, weil die Umschreibung
des Begriffs „Wohnungseigentumsorganisator“ in § 2 Abs. 6
WEG 2002 aus Erwerberschutzgründen sehr umfassend ist und zB auch den
(Mit-)Eigentümer der Liegenschaft erfasst, sodass ohne diese einschränkende
Spezifikation einer Umgehung der „Reservierungsregelung“ des § 5
Abs. 2 WEG 2002 Tür und Tor geöffnet wären. Im Ministerialentwurf
wurde dieser „operative“ Wohnungseigentumsorganisator als jener umschrieben,
der bei der Wohnungseigentumsbegründung und dem Abverkauf der Wohnungseigentumsobjekte
unmittelbar und hauptverantwortlich tätig war. Im Begutachtungsverfahren wurde
zu Recht darauf hingewiesen, dass diese Umschreibung deshalb nicht geeignet
sei, weil die Frage des Vorliegens dieser Ausnahmebestimmung ja im
Grundbuchsverfahren zu beantworten sei und daher einem urkundlichen Nachweis
zugänglich sein müsse, was etwa für eine hauptverantwortliche Tätigkeit beim
Abverkauf nicht möglich sei. Diesem zutreffenden Einwand wird in der Neufassung
dieser Ausnahmebestimmung dadurch Rechnung getragen, dass nur noch an das -
ohne weiteres zu erbringende - Formalerfordernis der Bezeichnung des die
Ausnahmeregelung für sich in Anspruch nehmenden Eintragungswerbers als für die
Wohnungseigentumsbegründung und den Abverkauf der Wohnungseigentumsobjekte hauptverantwortlicher
Wohnungseigentumsorganisator im Wohnungseigentumsvertrag angeknüpft wird, dies
allerdings verbunden mit der ergänzenden Regelung, dass für ein und dieselbe
Liegenschaft nur einer einzigen Person die Position des hauptverantwortlichen
Wohnungseigentumsorganisators in diesem Sinn zukommen kann. Allein durch diese
quantitative Beschränkung ist einem „Ausverkauf“ der Kraftfahrzeug-Abstellplätze
an „Liegenschaftsfremde“ unter missbräuchlicher Verwendung der definitorisch
weit gesteckten Rechtsfigur des Wohnungseigentumsorganisators ein ausreichendes
Hindernis entgegengesetzt.
Auf die
Übergangsregelung hiezu in § 58 Abs. 2 WEG 2002 sei hingewiesen.
c) Zu Abs. 3
Dabei handelt es sich
nur um die Richtigstellung eines Zitats (vgl. Stabentheiner/Schernthanner,
WEG 2002, Anm. 8 zu § 5).
Zu Z 4
(§ 6 WEG 2002)
In § 6
Abs. 1 Z 2 WEG 2002 wird entsprechend der Änderung in § 3
Abs. 2 WEG 2002 auch hier die Differenzierung zwischen Wohnungen und
sonstigen selbständigen Räumlichkeiten einerseits und Kfz-Abstellplätzen
andererseits aufgelöst.
Anlässlich der
Änderung des § 6 WEG 2002 wurde in der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ die
Frage des Verhältnisses zwischen der Anführung der wohnungseigentumstauglichen
Objekte in der Bescheinigung einerseits und der Prüfung der
Wohnungseigentumstauglichkeit durch das Grundbuchsgericht andererseits
diskutiert. Zur Klarstellung sei festgehalten, dass die Vorlage der
Bescheinigung das Grundbuchsgericht nicht von der Verpflichtung entbindet, die
Wohnungseigentumstauglichkeit der angeführten Objekte aus Eigenem zu prüfen;
dazu wird in der Regel die Vorlage auch der Baupläne erforderlich sein.
Zu Z 5
(§ 8 WEG 2002)
a) Zu
Abs. 1
Die am Ende des
§ 8 Abs. 1 WEG 2002 vorzufindende Regelung, wonach eine
Verbesserung der sonstigen Ausstattung oder der Grundrissgestaltung des Objekts
nur zu berücksichtigen sei, wenn sie nicht allein auf Kosten des Miteigentümers
vorgenommen wurde, wurde inhaltlich aus dem früheren § 5 Abs. 1 WEG 1975
übernommen. In der literarischen Rezeption des
Wohnungseigentumsgesetzes 2002 wurde jedoch die Bedeutung dieser Regelung
in Frage gestellt (vgl. T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch,
Wohnrecht Rz 15 ff zu § 8 WEG). Tatsächlich wirft diese Regelung – hier
kann neuerlich auf die Analyse von T. Hausmann verwiesen werden –
theoretisch eine Reihe von Fragen auf, die aber in der Praxis offenbar noch nie
eine Rolle gespielt haben. Somit deutet alles darauf hin, dass diese Regelung
entbehrlich ist, weshalb sie aus dem Rechtsbestand entfernt werden soll.
b) Zu
Abs. 2
Diese Änderung
dient der Beseitigung eines in der Praxis der Nutzwertermittlung aufgetretenen
Problems bei der zutreffenden Erfassung von Balkonen und Terrassen. Während
diese Gebäudeteile früher – also nach dem Wohnungseigentumsgesetz 1975 –
Zubehörobjekte waren, haben sie diese Eigenschaft – systematisch
zutreffenderweise – mit dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 verloren. Dies
führte aber im Licht des § 8 Abs. 2 WEG 2002 zu dem Problem,
dass solche Balkone und Terrassen nur noch berücksichtigt werden konnten, wenn
sich aus ihrer Einbeziehung in die Berechnung ein Zuschlag von mindestens
2 % ergab. Diese Voraussetzung ist jedoch – abhängig von der Größe des
jeweiligen Wohnungseigentumsobjekts sowie von der Größe des Balkons oder der
Terrasse – in vielen Fällen nicht gegeben, sodass in diesen Fällen der Balkon
oder die Terrasse gänzlich außer Acht gelassen werden müsste, was letztlich zu
einem unrichtigen Nutzwert führen würde (weil dadurch nämlich ein und dasselbe
Wohnungseigentumsobjekt mit Balkon und ohne Balkon jeweils den gleichen
Nutzwert aufwiese). Dieses Problem wurde von einem Sachverständigen an das
Bundesministerium für Justiz herangetragen und sodann bei einem auf Initiative
des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten
Sachverständigen Österreichs zustande gekommenen, repräsentativ (nämlich
insbesondere mit Sachverständigen aus allen Landesteilen) besetzten
Expertengespräch eingehend diskutiert. Bei diesem Expertengespräch wurde nach
engagierter Diskussion Konsens darüber erzielt, dass die Zwei-Prozent-Grenze
des § 8 Abs. 2 zweiter Satz WEG 2002 für Balkone und Terrassen
nicht gelten sollte. Dieses Beratungsergebnis wird mit der hier vorgeschlagenen
Änderung umgesetzt.
c) Zu
Abs. 3
Festgehalten wird
grundsätzlich daran, dass bei der Ermittlung des Nutzwerts für einen
Kfz-Abstellplatz die Nutzfläche höchstens mit dem Faktor 1,0 multipliziert
werden darf. Eine Ausnahme soll jedoch dann gelten, wenn der Kfz-Abstellplatz
mit einem Zubehörobjekt (zB mit einem größeren Abstellraum in einem Keller
beispielsweise zur Lagerung von Autoreifen oder sonstigem Kfz-Zubehör) oder
allenfalls sogar mehreren Zubehörobjekten ausgestattet ist. In diesem Fall kann
die gesetzliche Nutzwertgrenze von 1,0 überschritten werden, wenn dies
erforderlich ist, um den aus der Ausstattung mit dem Zubehörobjekt
resultierenden Mehrwert des Kfz-Abstellplatzes angemessen zu berücksichtigen.
Zu Z 6
(§ 9 WEG 2002)
a) Zur
Überschrift und zu Abs. 6
Einer Anregung aus
der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ folgend wird im neuen Abs. 6 eine weitere
Möglichkeit (neben der gerichtlichen Nutzwertfestsetzung) dafür geschaffen,
eine Änderung der Nutzwerte herbeizuführen. Diese Erweiterung der Möglichkeiten
fußt auf der Überlegung, dass ein Einschreiten der Schlichtungsstelle oder des
Gerichts dann nicht erforderlich scheint, wenn sich sämtliche Wohnungseigentümer
über die Änderung der Nutzwerte auf Grundlage eines neuen Nutzwertgutachtens
einig sind. Daher wird nun im neuen Abs. 6 des § 9 WEG 2002
angeordnet, dass eine solche Änderung gegenüber der bisherigen
Nutzwertermittlung oder -festsetzung auch durch die Einholung eines neuen
Nutzwertgutachtens verbunden mit der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer
zu den Ergebnissen dieses neuen Gutachtens bewirkt werden kann. Diese
Zustimmungserklärungen müssen in grundbuchsfähiger Form abgegeben werden, also
in Schriftform und mit beglaubigten Unterschriften. Aus der Formulierung,
wonach den „Ergebnissen dieses Gutachtens“ zugestimmt werden muss, ergibt sich,
dass eine vor Vorliegen des Gutachtens – gleichsam blanko – erklärte Zustimmung
nicht ausreicht. Wenn zu Gunsten eines Wohnungseigentumsbewerbers die Zusage
der Einräumung des Wohnungseigentums im Grundbuch angemerkt ist, setzt die
einvernehmliche Änderung der Nutzwerte auch voraus, dass dieser
Wohnungseigentumsbewerber den Gutachtensergebnissen zustimmt. Dies ergibt sich
bereits aus § 37 Abs. 5 WEG 2002, sodass eine gesonderte
Anordnung über das Zustimmungsrecht eines solchen Wohnungseigentumsbewerbers in
§ 9 Abs. 6 WEG 2002 entbehrlich ist.
Im
Ministerialentwurf war die Zulässigkeit einer solchen einvernehmlichen
Festsetzung der Nutzwerte auf den Fall beschränkt gewesen, dass die bisherigen
Nutzwerte sich (bloß) aus einem Nutzwertgutachten gemäß § 9 Abs. 1
WEG 2002 ergaben. Hingegen sollte die einvernehmliche Änderung der
Nutzwerte dann ausgeschlossen sein, wenn bereits einmal eine gerichtliche
Festsetzung der Nutzwerte (oder eine solche durch die Schlichtungsstelle)
stattgefunden hat. Dahinter stand die Erwägung, dass eine einmal autoritativ –
nämlich durch eine Behörde bzw. durch ein Gericht – erfolgte
Nutzwertfestsetzung nicht durch den bloß auf einem Privatgutachten basierenden
Konsens der Wohnungseigentümer außer Kraft gesetzt werden können sollte. Diese
Einschränkung wurde jedoch im Rahmen des Begutachtungsverfahrens ausdrücklich
zur Diskussion gestellt. Die dazu abgegebenen Stellungnahmen gingen einhellig
dahin, dass man eine einvernehmliche Nutzwertfestsetzungsmöglichkeit auf bloßer
Gutachtensbasis auch im Gefolge einer gerichtlichen (oder von der
Schlichtungsstelle getroffenen) Entscheidung zulassen solle. Das dafür vor
allem vorgebrachte Argument, dass im Fall ausdrücklicher Zustimmung aller
Wohnungseigentümer keine Notwendigkeit eines gerichtlichen oder behördlichen
Einschreitens erkennbar sei, ist überzeugend. Deshalb wird nun vorgesehen, dass
die Möglichkeit zur Änderung der Nutzwerte durch Gutachten und einstimmige
Zustimmung immer besteht, unabhängig davon, ob die bestehenden Nutzwerte durch
Nutzwertgutachten (gemäß § 9 Abs. 1 WEG 2002) ermittelt oder
durch das Gericht oder die Schlichtungsstelle (gemäß § 9 Abs. 2 oder
3 WEG 2002) festgesetzt wurden.
Mit dieser
Neuerung wird also die mit der Wohnrechtsnovelle 1997 vollzogene
„Privatisierung“ der Nutzwertermittlung noch um einen logisch konsequenten
Schritt erweitert.
Im Zusammenhang
mit der Schaffung des neuen Abs. 6 des § 9 WEG 2002 war auch
eine Änderung der Überschrift dieses Paragraphen erforderlich, weil die bisherige
Überschrift den neuen Regelungsgehalt dieser Gesetzesstelle nicht mehr
vollständig abgedeckt hätte.
Zur Klarstellung
ist auch darauf hinzuweisen, dass eine solche einvernehmliche Änderung der
Nutzwerte sowohl vor als auch nach der erstmaligen Einverleibung von
Wohnungseigentum im Grundbuch möglich ist. Praktische Relevanz wird die
Bestimmung freilich in der Regel nur dann haben, wenn bereits Wohnungseigentum
im Grundbuch einverleibt ist, weil andernfalls ja einfach das bisherige
Nutzwertgutachten durch ein neues Nutzwertgutachten ausgetauscht und dieses
neue Gutachten der Antragstellung auf Wohnungseigentumseinverleibung zugrunde
gelegt werden könnte. Eine gewisse Bedeutung auch für die Zeit vor erstmaliger
Einverleibung des Wohnungseigentums kann die Neuregelung freilich dann haben,
wenn die ursprüngliche Nutzwertermittlung durch das Gutachten bereits Fundament
der Vertragsverhandlungen zwischen Wohnungseigentumsorganisator und
Wohnungseigentumsbewerbern war und daher nicht mehr ohne entsprechende vertragliche
Erklärungen geändert werden könnte.
b) Zu
Abs. 5
Bei der Änderung
des – nunmehr – ersten Satzes handelt es sich nur um eine rein sprachliche
Richtigstellung, die mit keiner inhaltlichen Modifikation verbunden ist. Die
Anfügung des neuen zweiten Satzes entspringt einer im Begutachtungsverfahren
erstatteten Anregung dahin, es möge doch die geplante übergangsrechtliche
Erleichterungsregelung des § 56 Abs. 1 letzter Halbsatz WEG 2002
(für die „Abspaltung“ von Kfz-Abstellplätzen) auch im Dauerrecht für die
Übertragung von Zubehörobjekten nutzbar gemacht werden.
Zu Z 7
(§ 10 WEG 2002)
a) Mit der Änderung der
Abs. 3 und 4 des § 10 WEG 2002 werden Überlegungen aufgegriffen
und weitergeführt, die T. Hausmann, wobl 2002, 212 (220 f) zu
diesen Regelungen angestellt hat. Er erwog das Einziehen einer quantitativen
Grenze, oberhalb derer eine „direkte Berichtigung der Miteigentumsanteile im
Grundbuch“ nicht mehr in Frage komme, erkannte aber richtig, dass dies de lege
lata nur schwer argumentierbar wäre. Daher soll dieser zutreffende Gedanke nun
in Gestalt einer Gesetzesänderung aufgegriffen werden. Tatsächlich hat die im
geltenden Recht vorzufindende Differenzierung bei der grundbücherlichen
Umsetzung einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung zwischen Berichtigung in sinngemäßer
Anwendung des § 136 GBG 1955 einerseits und einer Übertragung
entsprechender Miteigentumsanteile andererseits ihre Grundlage wohl in dem
Gedanken, dass Erstere nur bei verhältnismäßig geringfügigen Verschiebungen
Platz greifen solle. Im geltenden Recht wird dabei nun aber zwischen
verschiedenen, in § 9 Abs. 2 WEG 2002 genannten Fällen einer
gerichtlichen Nutzwertfestsetzung differenziert. Die Kritik von T. Hausmann,
dass durch diese Form der Differenzierung nicht konsistent zwischen
Bagatellfällen und anderen Fällen unterschieden wird, ist durchaus zutreffend.
Im künftigen Recht soll daher nicht mehr zwischen den einzelnen Fällen des
§ 9 Abs. 2 WEG 2002 unterschieden werden, sondern soll es für
die Zulässigkeit einer Berichtigung in sinngemäßer Anwendung des § 136
GBG 1955 ausschließlich darauf ankommen, ob eine explizit festgesetzte
quantitative Grenze überschritten wird oder nicht. Diese Grenze wird mit zehn
Prozent, bezogen auf jeden einzelnen Miteigentumsanteil, festgesetzt. Wenn sich
also durch die grundbücherliche Umsetzung der gerichtlichen oder der – nun neu
eingeführten – einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung auch nur ein
Miteigentumsanteil in seiner Größe um mehr als zehn Prozent (gleich ob nach
oben oder nach unten) veränderte, ist eine Berichtigung nach § 136
GBG 1955 – mit Ausnahme des im Folgenden am Ende von Punkt c) noch zu
besprechenden „Kombinationsfalls“ - nicht mehr zulässig.
Bei
der zur Realisierung dieser Änderung der Gesetzeslage erforderlichen
Neuformulierung der Abs. 3 und 4 wurde auch der Versuch unternommen, mit
modifizierten Formulierungen etwas deutlicher zum Ausdruck zu bringen, worum es
bei diesen Regelungen eigentlich geht, nämlich um die Neugestaltung der
Miteigentumsanteile auf Basis einer gerichtlichen (Neu-)Festsetzung der
Nutzwerte oder einer einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung nach § 9
Abs. 6 WEG 2002.
b) Abs. 3 ist jenen
Fällen gewidmet, in denen eine bloße Berichtigung des Grundbuchs möglich ist.
Dazu ist neben der Wahrung der dafür statuierten Grenze von zehn Prozent je
Miteigentumsanteil auch Voraussetzung, dass an der Liegenschaft bereits
Wohnungseigentum begründet wurde. Ist dies nicht der Fall, so kommt eine bloße
Berichtigung der Miteigentumsanteile nicht in Betracht. An dieser Stelle
scheint es angebracht, darauf hinzuweisen, dass T. Hausmann (dessen
Ausführungen in wobl 2002, 212 [219 ff] ja – wie oben erwähnt – zum
Ausgangspunkt dieser Regelungsüberlegungen genommen wurden) in einer Frage
einem grundlegenden Missverständnis der Gesetzeslage unterliegt: Gemeint ist
seine Auffassung, dass eine Neufestsetzung der Nutzwerte durch gerichtliche
Entscheidung (bzw. Entscheidung der Schlichtungsstelle) nur dann in Betracht
komme, wenn bereits rechtskräftig Wohnungseigentum im Grundbuch einverleibt
sei. Diese Voraussetzung einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung ist hingegen
der bisherigen Rechtslage auch bei teleologischer Interpretation nicht zu
entnehmen und sie entspricht weder dem Regelungsverständnis bei Verabschiedung
der Wohnrechtsnovelle 1997 noch jenem bei Schaffung des
Wohnungseigentumsgesetzes 2002. Entgegen der Auffassung von T. Hausmann
(wobl 2002, 219 f) ist eine gerichtliche Nutzwertfestsetzung in Abweichung von
einem vorangegangenen Nutzwertgutachten sehr wohl auch möglich, bevor auf der
Liegenschaft erstmals Wohnungseigentum begründet wurde (vgl. auch immolex
2004/171, 340). Nicht zulässig ist in diesem Fall hingegen die der
gerichtlichen Nutzwertfestsetzung entsprechende Änderung der
Miteigentumsanteile durch bloße Berichtigung in sinngemäßer Anwendung des
§ 136 GBG 1955, sondern es muss der Weg über die Übertragung
entsprechender Anteile zwischen den Miteigentümern (die in Abs. 4 geregelt
ist) gegangen werden.
Dass
der Antrag auf Berichtigung in sinngemäßer Anwendung des § 136
GBG 1955 – unter der Voraussetzung, dass zumindest ein anderer
Wohnungseigentumsbewerber bereits Miteigentum erworben hat – auch von einem
Wohnungseigentumsbewerber gestellt werden kann, ergibt sich aus § 37
Abs. 5 letzter Satz WEG 2002 und braucht daher hier nicht gesondert angeordnet
zu werden.
c) Der neue Abs. 4 ist
jenen Fällen gewidmet, in denen eine Berichtigung in sinngemäßer Anwendung des
§ 136 GBG 1955 nicht zulässig ist. Dies ist der Fall, wenn entweder
bisher noch kein Wohnungseigentum an der Liegenschaft begründet wurde oder bei
zumindest einem der Miteigentumsanteile die gerichtliche oder einvernehmliche
Nutzwertfestsetzung eine Änderung gegenüber dem früheren Nutzwertgutachten oder
einer früheren Nutzwertfestsetzung im Ausmaß von mehr als zehn Prozent
erbringt. In diesem Fall gelten die bisherigen Regelungen über die
Verpflichtung der Miteigentümer zur Übertragung von Miteigentumsanteilen zur
jeweiligen Erreichung des erforderlichen Mindestanteils. Diese Verpflichtung
kann gegenüber der dafür bisher geprägten Bezeichnung „Ausgleichspflicht“
besser mit dem Begriff „Übertragungspflicht“ charakterisiert werden. Die
Regelung des bisherigen § 10 Abs. 4 WEG 2002, wonach im Fall
einer Nutzwert(neu)festsetzung nach § 9 Abs. 2 Z 5 WEG 2002
die Übertragungspflicht zwischen den von der Änderung oder Übertragung
betroffenen Wohnungseigentümern gilt, ist eine an sich nicht gesondert
regelungsbedürftige Selbstverständlichkeit und ergibt sich bereits aus der
allgemeinen Anordnung des neuen § 10 Abs. 4 WEG 2002; die
Sonderregelung des bisherigen § 10 Abs. 4 WEG 2002 aF kann daher
als entbehrlich entfallen.
Eine
Klarstellung ist für den Fall angebracht, dass die Nutzwertänderung und damit
auch die Änderung der Miteigentumsanteile ihren Grund in der Änderungsmaßnahme
eines einzelnen Wohnungseigentümers gemäß § 16 WEG 2002 hatte.
Diesfalls kann selbstverständlich nicht der einzelne Wohnungseigentümer, dessen
Maßnahme die übrigen Wohnungseigentümer nach der zitierten Gesetzesstelle
dulden müssen, für eine allenfalls notwendig werdende Anteilsübertragung noch
ein angemessenes Entgelt gemäß § 10 Abs. 4 zweiter Satz WEG 2002
verlangen. Vielmehr hat ja er selbst gemäß § 16 Abs. 2 Z 3
WEG 2002 beeinträchtigte Wohnungseigentümer angemessen zu entschädigen. Diese
Entschädigungsregel des § 16 WEG 2002 geht der Zahlungspflicht nach
§ 10 Abs. 4 zweiter Satz WEG 2002 vor.
Im
Begutachtungsverfahren wurde von zahlreichen Stellen der Wunsch geäußert, der
Gesetzgeber möge doch auch eine Kombination von Berichtigung in sinngemäßer
Anwendung des § 136 GBG 1955 einerseits und Anteilsübertragung
andererseits für jene Fälle zulassen, in denen sich beispielsweise nur bei
einem oder zwei Miteigentumsanteilen eine Veränderung um mehr als zehn Prozent
ergibt, die Veränderungen bei den anderen Miteigentumsanteilen aber unter der
Zehn-Prozent-Grenze bleiben. Diese Kombinationsmöglichkeit wurde – im Rahmen
des rechtlich Machbaren – im neu angefügten letzten Satz des Abs. 4
eröffnet. Sie geht freilich nicht so weit, dass die mit einer
Anteilsübertragung kombinierte Berichtigung bei all jenen Miteigentumsanteilen
in Betracht käme, die nur eine unter zehn Prozent liegende Veränderung
erfahren. Noch eine zweite Voraussetzung muss hinzutreten, damit in diesem
Kombinationsfall ein Miteigentumsanteil durch bloße Berichtigung verändert
werden kann, nämlich dass der Anteil nichts zu der über zehn Prozent liegenden
Veränderung eines anderen Miteigentumsanteils – durch Übertragung oder
Übernahme eines Bruchteils – beizutragen hat. Zum besseren Verständnis sei ein
Beispiel gegeben: Anteil A vergrößert sich um 12 %, wozu Anteil B durch
Übertragung eines Bruchteils beizutragen hat, der bei Anteil B eine Veränderung
um 5 % bewirkt, und Anteil C durch Übertragung eines Bruchteils
beizutragen hat, der bei Anteil C eine Veränderung um 6 % bewirkt (die
Summe der beiden Veränderungen von B und C muss ja nicht identisch mit jener
von A sein, weil die Größe der prozentuellen Veränderung von der Ausgangsgröße
des jeweiligen Miteigentumsanteils abhängig ist); bei den Anteilen E bis P
ergeben sich Veränderungen jeweils unter zehn Prozent, die mit der Vergrößerung
von Anteil A jeweils nichts zu tun haben; eine Berichtigung kann nur bei den
Anteilen E bis P erfolgen; die Veränderungen bei den Anteilen A, B und C
geschehen durch Anteilsübertragung.
d) Eine
Übergangsbestimmung zur Neugestaltung von § 10 Abs. 3 und 4
WEG 2002 findet sich in § 58 Abs. 4 WEG 2002.
Zu Z 8
(§ 13 WEG)
a) Zu
Abs. 3
Einer Anregung aus
der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ folgend wird die im geltenden Recht vorgesehene
Regelung über die Exszindierungsklage durch eine entsprechende Anordnung über
ein Aussonderungsrecht des Eigentümerpartners im Konkurs des anderen ergänzt.
Auch hier ist allerdings Voraussetzung für die Begünstigung des Partners, dass
ihm das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt zur Befriedigung seines dringenden
Wohnbedürfnisses dient (arg. „Unter der selben Voraussetzung“).
Bei einer
Eigentümerpartnerschaft kann sich das Bedürfnis ergeben, dass einer der beiden
Partner seinen Anteil am Mindestanteil und damit am Wohnungseigentumsobjekt an
eine andere Person überträgt. Man denke beispielsweise an zwei Geschwister, die
Eigentümerpartner an einer ehemals von ihren Eltern finanzierten
Eigentumswohnung sind. Einer der beiden will aus beruflichen Gründen ins
Ausland verziehen und seinen „Hälfteanteil“ einer jüngeren Schwester
übertragen, die ihrerseits mit dem verbleibenden Eigentümerpartner
zusammenwohnen möchte. Nach dem aus dem Wohnungseigentumsgesetz 1975 (das
allerdings nur das Ehegattenwohnungseigentum kannte, bei dem eine Übertragung
des halben Mindestanteils an eine dritte Person ja schon begrifflich nicht in
Betracht kam) übernommenen Wortlaut des § 13 Abs. 3 WEG 2002 ist
eine Veräußerung nur eines der beiden Anteile am Mindestanteil nicht zulässig.
Das Übertragungsbedürfnis müsste so gelöst werden, dass der scheiden wollende
Eigentümerpartner seine Hälfte am Mindestanteil zunächst dem anderen
Eigentümerpartner überträgt und dieser den Anteil sodann an den neu
Hinzukommenden veräußert. Eine solche Vorgangsweise ist nicht nur kompliziert,
sondern auch mit einer zusätzlichen steuerlichen Belastung (nämlich dem
zweimaligen Anfall von Grunderwerbsteuer) verbunden. Deshalb wird nun in einem
neuen letzten Satz des § 13 Abs. 3 WEG 2002 angeordnet, dass die
direkte Veräußerung des halben Anteils am Mindestanteil mit Zustimmung des
anderen Eigentümerpartners durchaus zulässig ist (vgl. dazu auch Vonkilch,
wobl 2004, 87 [91]; Würth, wobl 2004, 243 [246]). Dass diese Zustimmung
in grundbuchsfähiger Form erteilt werden muss, braucht hier im Gesetzestext
nicht besonders erwähnt zu werden.
b) Zu
Abs. 6
Schon bald nach
In-Kraft-Treten des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 wurde darauf
hingewiesen, dass die Regelung des § 13 Abs. 6 erster Satz
WEG 2002 über die gesetzliche Begrenzung der zeitlichen Wirksamkeit einer
Vereinbarung über den Ausschluss der klagsweisen Aufhebung der
Eigentümerpartnerschaft überschießend sei. Das Anliegen, die zeitliche
Wirksamkeit solcher Ausschlussvereinbarungen zu begrenzen, um die
Eigentümerpartner nicht ad infinitum oder zumindest auf sehr lange Zeit
aneinander zu binden und ihnen nach Verstreichen einer überschaubaren Frist die
jederzeitige Auflösung der Eigentümerpartnerschaft zu ermöglichen, wurde zwar
durchaus als berechtigt anerkannt. Als zu weit gehend wurde jedoch die
Beschränkung empfunden, dass eine solche Vereinbarung nur einmal und nur im
zeitlichen Zusammenhang mit der Einverleibung der Partnerschaft im Grundbuch
geschlossen werden könne. Auch bei grundsätzlicher Anerkennung der Berechtigung
einer solchen Beschränkungsregelung sei nicht einzusehen, warum eine Erneuerung
einer solchen Ausschlussvereinbarung unzulässig sein solle. Sinnvollerweise
müsste daher für die Eigentümerpartner die Möglichkeit bestehen, sich immer
wieder auf maximal drei Jahre aneinander zu binden.
Diese Kritik an
der verhältnismäßig starren Anordnung des § 13 Abs. 6 erster Satz
WEG 2002 aF ist zutreffend. Ihr soll mit einer Modifikation dieser Gesetzesbestimmung
Rechnung getragen werden, sodass künftig eine solche Ausschlussvereinbarung
auch noch beliebig lange nach bücherlicher Einverleibung der Partnerschaft
zulässig ist (§ 13
Abs. 6 erster Satz WEG 2002 nF) und auch ohne weiteres wiederholt geschlossen
werden kann (§ 13 Abs. 6 dritter Satz WEG 2002 nF). Bei dieser
Gelegenheit wurde für eine solche Ausschlussvereinbarung allerdings ein
Schriftformerfordernis eingefügt, zumal es einerseits aus Gründen der
Beweissicherung und andererseits mit Blick auf die davon ausgehende
Warnfunktion (etwa in die Richtung: „Achtung, ich binde mich jetzt
wohnungseigentumsrechtlich an meinen Partner, ohne dass diese Bindung in den
kommenden drei Jahren aufgelöst werden könnte!“) berechtigt ist, die
Wirksamkeit einer solchen Ausschlussvereinbarung an die Einhaltung der
Schriftform zu knüpfen (§ 13
Abs. 6 erster Satz WEG 2002 nF). Eine Übergangsbestimmung zur
Statuierung dieses Schriftformgebots findet sich in § 58 Abs. 5
WEG 2002.
In den Beratungen
der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ wurde darauf hingewiesen, dass es in der Praxis
durchaus Konstellationen gebe, bei denen angesichts der spezifischen
Bedürfnisse der Eigentümerpartner mit einem höchstens auf drei Jahre
gesicherten Bestehen der Eigentümerpartnerschaft nicht das Auslangen gefunden
werden könne. Als Beispiel wurde etwa genannt, dass nach dem Tod des bisherigen
Wohnungseigentümers nun dessen schon hochbetagte Ehegattin und ein – allenfalls
bereits volljähriges - Kind des Verstorbenen eine Eigentümerpartnerschaft an
der Wohnung bildeten. In einem solchen Fall wäre es für die Ehegattin auf Grund
ihres Alters unzumutbar, möglicherweise nach drei Jahren mit einer
Teilungsklage des Kindes konfrontiert zu werden. Daher sei in solchen besonders
gelagerten Fällen das Interesse eines Partners an einem auch über die Dreijahresgrenze
hinaus gesicherten Bestand der Partnerschaft höher einzuschätzen als die
grundsätzlich anzuerkennende Auflösungsmöglichkeit nach Ablauf einer
überschaubaren Zeit. Da dieses Bestandsinteresse durch die nur sehr restriktiv
gehandhabten Teilungshindernisse des § 830 ABGB (Unzeit, Nachteil der
Übrigen) nicht ausreichend sichergestellt sei, müsse hier eine Ausnahmeregelung
geschaffen werden, die abweichend vom Grundsatz bloß dreijähriger Wirksamkeit
eines Teilungsverzichts aus triftigen Gründen doch eine längere oder auch
unbefristete Bindung der Partner aneinander zulasse.
Diesem
berücksichtigungswürdigen Regelungswunsch wurde mit der Ausnahmebestimmung des
§ 13 Abs. 6 zweiter Satz WEG 2002 nF Rechnung getragen. Durch
ihre Formulierung („ausnahmsweise“, „triftige Gründe“, „unzumutbar“) wird der
gesetzgeberische Wille deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Bestimmung nur
bei besonders gelagerten Anknüpfungsmomenten (zB Alter oder schwere Krankheit
eines Partners) zum Tragen kommen kann und somit im Regelfall für einen
Teilungsverzicht sehr wohl die zeitliche Wirksamkeitsgrenze von drei Jahren
gemäß § 13 Abs. 6 erster Satz WEG 2002 nF zu beachten ist.
Zu Z 9
(§ 14 WEG)
a)
Allgemeines
§ 14
WEG 2002 ist eine der komplexesten Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002
an der Nahtstelle zwischen Wohnungseigentumsrecht einerseits und Erb- und
Pflichtteilsrecht andererseits, aber auch mit sachenrechtlichen,
grundbuchsrechtlichen, schuldrechtlichen (zB Gläubigerschutz und
Anfechtungsrecht), insolvenzrechtlichen und verfahrensrechtlichen Elementen und
Aspekten. Vor ihrer Schaffung im Jahr 2002 wurde diese Regelung zwar eingehend
– unter anderem auch in der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ – diskutiert. Dennoch
leidet die letztlich Gesetz gewordene Fassung dieser Bestimmung an einigen
Schwächen und Unklarheiten und es wurde deshalb in der Lehre mehrfach Kritik an
ihr geübt. Sie wird daher im Rahmen dieser Novelle einer grundsätzlichen
Revision unterzogen. Zur Vorbereitung der Neufassung dieser Bestimmung zog das
Bundesministerium für Justiz zwei Exponenten der Lehre bei, die sich einerseits
literarisch, andererseits aber auch in Seminarveranstaltungen sowie in
praktischer Tätigkeit intensiv mit dieser Gesetzesstelle befasst hatten,
nämlich Kletečka und Spruzina. Die nun vorliegende Entwurffassung
ist gleichsam eine Gemeinschaftsproduktion der beiden Genannten und des
Bundesministeriums für Justiz.
Die wichtigsten
Neuerungen in § 14 WEG 2002 sind
- der Entfall der Subsidiarität des
wohnungseigentumsrechtlichen Erwerbs des Anteils des Verstorbenen gegenüber
einem erbrechtlichen Erwerb,
- die Verbesserung des Gläubigerschutzes,
- Klarstellungen hinsichtlich der Rechte der
Pflichtteilsberechtigten,
- die Vereinfachung der Regelung über den vom
überlebenden Partner oder vom begünstigten Dritten bei bedarfsqualifiziertem
Erwerb zu zahlenden Übernahmspreis,
- die Veränderung der Regelungssystematik
innerhalb der Gesetzesbestimmung hinsichtlich der Anordnungen über vom Gesetzesrecht
abweichende Rechtsfolgen,
- die Klarstellung, dass auch der begünstigte
Dritte einen Übernahmspreis (bei Bedarfsqualifikation in vermindertem Ausmaß)
zu bezahlen hat,
- der Entfall der „erbrechtlichen Erwerbsstufe“
bei unterbliebenem Erwerb durch den begünstigten Dritten,
- die Ergänzung des Schriftformgebots für die
Bestimmung eines begünstigten Dritten durch das zusätzliche Erfordernis der
öffentlichen Beglaubigung der Unterschriften der Eigentümerpartner und
- die erbrechtliche (statt vertragsrechtliche)
Konstruktion für die Erlassung des Übernahmspreises.
b) Zu
Abs. 1
Wie schon in den
allgemeinen Ausführungen dargelegt, ist künftig die wohnungseigentumsrechtliche
Anwachsung (in § 14 Abs. 1 Z 1 WEG 2002) gegenüber einem
Erwerb des Anteils des Verstorbenen durch den überlebenden Partner als Erbe
oder Vermächtnisnehmer nicht mehr subsidiär, sondern wird im Gegenteil ein
„sonstiger Erwerb“ dieses Anteils von Todes wegen im Einleitungssatz des
Abs. 1 ausdrücklich ausgeschlossen. Durch diese Konstruktion wird das
Problem vermieden, dass bei der wohnungseigentumsrechtlichen Anwachsung die
einzelnen Regelungen des § 14 WEG 2002 gelten, nicht aber bei
erbrechtlichem Erwerb.
Die Z 2 wurde
hinsichtlich der Vereinbarung zwischen dem Überlebenden, den Erben, den
Pflichtteilsberechtigten und einem allenfalls nicht zu diesen Personenkreisen
zählenden Erwerber verändert, weil es ausreicht, wenn man hier nur eine
Regelung über den Anteil des Verstorbenen trifft. Dass der Überlebende seinen
Anteil im Zuge einer Vereinbarung ebenfalls einer anderen Person übertragen
kann, ist eine Selbstverständlichkeit, die eigentlich im Gesetzestext nicht
erwähnt werden muss. Das in § 13 Abs. 3 letzter Satz WEG 2002 nF
statuierte Erfordernis der Zustimmung zur Veräußerung ist diesfalls dadurch
erfüllt, dass der Überlebende bei Abschluss der Vereinbarung mit den Erben ja
wohnungseigentumsrechtlich auch den Verstorbenen repräsentiert und durch den
Abschluss der Vereinbarung für diesen zumindest implizit die Zustimmung zur
Veräußerung auch des anderen Hälfteanteils am Mindestanteil erteilt. Eine
inhaltliche Änderung ist mit dieser modifizierten Formulierung der Z 2
also nicht verbunden. Dass in den Fällen der Z 2 der Eigentumsübergang nach Z 1
nicht eintritt, hat zur Folge, dass der halbe Mindestanteil des Verstorbenen –
im Fall einer Vereinbarung zumindest rechnerisch – in dessen Nachlass fällt.
Die geringfügige
Änderung der Z 3 ist rein sprachlicher Natur und nicht mit einer
inhaltlichen Modifikation dieser Regelung verbunden.
Die Regelung der
Z 5 kann sich auf den Anteil des Verstorbenen beschränken. Soweit sich
eine vom überlebenden Partner gemäß § 14 Abs. 1 Z 2
WEG 2002 geschlossene Vereinbarung mit den Erben auch auf seinen eigenen
Anteil am Mindestanteil bezieht, ist bei exakter Betrachtung kein Substrat für
eine Amtsbestätigung durch das Verlassenschaftsgericht gegeben, weil der Anteil
des Überlebenden ja nicht einmal einen entfernten Bezug zum
Verlassenschaftsverfahren nach dem verstorbenen Partner hat. Daher muss der
Überlebende in einem solchen Fall die Voraussetzungen für die Eintragung des
Erwerbs seines Anteils im Grundbuch durch Ausstellung einer grundbuchstauglichen
Urkunde schaffen; eine ausdrückliche gesetzliche Anordnung darüber ist aber
entbehrlich.
c) Zu
Abs. 2
Um für die
Zahlungspflicht des überlebenden Partners einen griffigen, praxisnahen Begriff
zu schaffen, wird der etwa aus dem Anerbenrecht bekannte Terminus des
„Übernahmspreises“ eingeführt. Die Regelung über die Voraussetzungen für eine
einvernehmliche Bestimmung dieses Übernahmspreises wird durch die Anordnung
ergänzt, dass eine solche einvernehmliche Festlegung nur zulässig ist, soweit
dadurch nicht in Rechte von Gläubigern oder Pflichtteilsberechtigten des
Verstorbenen eingegriffen wird. In welcher Weise ein Noterbe oder ein Gläubiger
des Verstorbenen eine unter dem halben Verkehrswert des Mindestanteils liegende
Festlegung des Übernahmspreises, durch die er in seinen Rechten beeinträchtigt
wird, bekämpfen kann, wird in dieser Gesetzesstelle nicht geregelt. Dem
Noterben steht hiefür die gegen den überlebenden Partner zu richtende Klage auf
Zahlung des durch diese Minderbewertung verursachten Ausfalls am Pflichtteil
zur Verfügung, dem durch die Minderbewertung verkürzten Gläubiger eine eigene,
nicht an die Tatbestände der Anfechtungsordnung geknüpfte Anfechtungsklage
gegen den Überlebenden.
d) Zu
Abs. 3
Neu geregelt wird
die verminderte Zahlungspflicht des pflichtteilsberechtigten Überlebenden bei
Bedarfsqualifikation gemäß Abs. 3. Die bisherige Regelung hatte
komplizierte Berechnungen durch Bezugnahme auf die Pflichtteilsansprüche der
übrigen Noterben erfordert. Ein mit der Neufassung angestrebtes Ziel bestand
deshalb darin, die Regelung zu vereinfachen. Zu diesem Zweck war im
Ministerialentwurf vorgesehen gewesen, dass der pflichtteilsberechtigte und
bedarfsqualifizierte Überlebende einen verminderten Übernahmspreis – nämlich
die Hälfte des nach Abs. 2 zu zahlenden Übernahmspreises, also ein Viertel
des Verkehrswerts des Mindestanteils – zu bezahlen hätte, und zwar jedenfalls,
also unabhängig vom Vorhandensein weiterer Noterben oder von
Nachlassgläubigern. Dies schien aus verschiedenen Gründen gerechtfertigt: Der
überlebende Partner ist hier ja Noterbe und hätte daher tendenziell auch wieder
etwas aus der Verlassenschaft erhalten, in die er die Hälfte dessen, was er an
Wert erhält, hätte einzahlen müssen. Als Pflichtteilsberechtigter wäre hier der
überlebende Partner auch in einer privilegierten Steuerklasse gewesen, sodass
sich seine erbschaftssteuerrechtliche Belastung aus einem allfälligen Zufluss
aus der Verlassenschaft (in die er zuvor eingezahlt hätte) in erträglichen
Dimensionen bewegt hätte. Und schließlich kann ja die Zahlungspflicht auch
hinsichtlich des verminderten Übernahmspreises gemäß Abs. 4 erlassen
werden.
Beim
„Wohnrechtsgipfel“ vom 1. April 2005 wurde jedoch entschieden, dass die
Zahlungspflicht des nach Abs. 3 erster Satz qualifizierten Überlebenden nicht
jedenfalls bestehen sollte, sondern nur dann, wenn entweder noch ein anderer
Noterbe des verstorbenen Partners vorhanden ist oder der Nachlass überschuldet
ist. Im ersten dieser beiden Fälle beträgt der verminderte Übernahmspreis – wie
schon im Ministerialentwurf – ein Viertel des Verkehrswerts des Mindestanteils.
Im zweiten Fall hat der Überlebende nur jenen Betrag zu bezahlen, der erforderlich
ist, um den Passivsaldo des Nachlasses auszugleichen, höchstens aber ein
Viertel des Verkehrswerts des Mindestanteils. In beiden Fällen ist die Zahlung
an die Verlassenschaft zu leisten. Für die Frage des „Vorhandenseins“ eines
anderen Noterben kommt es darauf an, ob es eine vom überlebenden Partner
verschiedene, zum Zeitpunkt des Todes des Eigentümerpartners konkret
pflichtteilsberechtigte Person gibt. Die Frage der Überschuldung des Nachlasses
ist im Verlassenschaftsverfahren keiner gesonderten Überprüfung zu unterziehen;
die Regelung des § 14 Abs. 3 WEG 2002 ist also kein Grund dafür, eine sonst
nicht erforderliche Gläubigerkonvokation durchzuführen, zumal ein nicht zum Zug
gekommener Nachlassgläubiger die Zahlungspflicht des überlebenden Partners nach
dieser Bestimmung auch unabhängig von den Ergebnissen des
Verlassenschaftsverfahrens geltend machen kann.
Auch hinsichtlich
der einvernehmlichen Bestimmung des verminderten Übernahmspreises nach
Abs. 3 gilt die Schutzregelung zugunsten von Gläubigern und (anderen)
Pflichtteilsberechtigten.
e) Zu
Abs. 4
Die Regelung über
die Erlassung der Zahlungspflicht des überlebenden Partners wird zur
Verbesserung der Systematik des § 14 WEG 2002 direkt nach den den
Übernahmspreis behandelnden Abs. 2 und 3 eingefügt.
Anders als nach
bisherigem Recht wird die Erlassung dieser Zahlungspflicht nicht mehr
vertragsrechtlich, sondern erbrechtlich konstruiert. Im Einzelnen wird
angeordnet, dass diese Zahlungspflicht entweder durch letztwillige Verfügung
des anderen Partners (also des dann Verstorbenen) oder durch Schenkung auf den
Todesfall erlassen werden kann (und zwar nur auf diesen beiden Wegen, nicht
etwa auch durch sonstige Erklärungen eines Partners oder sonstige
Vereinbarungen zwischen den Partnern). Es handelt sich dabei um ein so
genanntes „liberatorisches Legat“ bzw. eine liberatorische Schenkung auf den
Todesfall. Im erstgenannten Fall kann die Erklärung über die Erlassung der
Zahlungspflicht jederzeit widerrufen werden; wird jedoch eine diesbezügliche
Bindung zwischen den Partnern gewünscht, so muss der Weg über eine Schenkung
auf den Todesfall gewählt werden. Der entscheidende Vorteil dieser Konstruktion
liegt darin, dass eine derart konstruierte Verfügung über die Erlassung der
Zahlungspflicht nach erbrechtlichen Kriterien zu beurteilen ist und es daher
nicht noch gesonderter Anordnungen über den Schutz der Noterben oder der
Nachlassgläubiger bedarf, weil dieser bereits durch die aus dem Erbrecht bekannten
Instrumentarien gewährleistet ist. Dies gilt auch für den Nachlassgläubiger,
der durch eine solche Verfügung und die damit ausbleibende Zahlung des
überlebenden Partners in seinen Ansprüchen verkürzt ist. Er kann sich an den
Erben halten und von diesem – wenn die Verlassenschaft wegen der unterbliebenen
Zahlung des Übernahmspreises zur Befriedigung seiner Forderung nicht ausreicht
– die Abtretung des entsprechenden Zahlungsanspruchs gegen den überlebenden
Partner verlangen.
f) Zu
Abs. 5
Diese
Gesetzesstelle entspricht dem früheren § 14 Abs. 4 WEG 2002. Das
Schriftformerfordernis für eine Vereinbarung zur Bestimmung eines Dritten als
Erwerber des halben Mindestanteils im Todesfall wurde dahin ergänzt, dass für
die Gültigkeit einer solchen Vereinbarung überdies auch die öffentliche
Beglaubigung der Unterschriften der beiden Partner auf der darüber errichteten
Urkunde verlangt wird. Im Ministerialentwurf war noch anderes vorgeschlagen
worden, nämlich ein eigens für diesen Kontext entworfenes zusätzliches
Formerfordernis des Inhalts, dass die Vereinbarung „vor einem Notar oder unter
anwaltlicher Mitwirkung“ geschlossen werden müsse. In den Erläuterungen dazu
war unter anderem ausgeführt worden, dass damit sowohl eine formale (nämlich
dokumentierende) als auch eine inhaltliche (nämlich beratende) Mitwirkung eines
Notars bzw. eines oder zweier Rechtsanwälte am Zustandekommen der Vereinbarung
gemeint sei, wodurch erstens eine fachkundige Beratung der Partner
sichergestellt und zweitens gewährleistet werde, dass das Datum der
Vereinbarung dokumentiert wird. Die Regelungsalternative, statt des
inhaltlichen Mitwirkens eines Notars bzw. eines oder zweier Rechtsanwälte bloß
die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften der beiden Partner zu
verlangen, wurde im Rahmen des Begutachtungsverfahrens ausdrücklich zur Diskussion
gestellt. In der Begutachtung wurde an diesem Vorschlag eines spezifisch
wohnungseigentumsrechtlichen Formerfordernisses von zahlreichen Stellen zum
Teil heftige Kritik geübt. Unter anderem wurde bemängelt, dass die Art der
notariellen oder anwaltlichen Mitwirkung völlig unbestimmt sei und dass
keineswegs eine Dokumentation und Archivierung der Vereinbarung sichergestellt
sei. In diesen Stellungnahmen wurde verlangt, von der Statuierung eines völlig
neuen, singulären Formerfordernisses, das eine Vielzahl von noch ungelösten
Rechtsfragen mit sich brächte, wieder Abstand zu nehmen. Im Hinblick darauf
wird nun auf die schon im Ministerialentwurf erwähnte Alternative einer
Unterschriftsbeglaubigung zurückgegriffen. Damit stehen zumindest die Identität
der Erklärenden sowie das Datum der Erklärungen eindeutig fest; auch darin ist
schon ein wesentlicher Fortschritt gegenüber der bisherigen Rechtslage zu
erkennen.
Abs. 5 wird
auch neu gegliedert. Die Z 1 ist – neben der Vereinbarung der Partner im
einleitenden Satz – dem Erwerb durch den Begünstigten gewidmet. Im letzten Satz
dieser Ziffer wird klargestellt, dass – selbstverständlich – auch der
Begünstigte für den halben Mindestanteil den Übernahmspreis nach Abs. 2,
unter der Voraussetzung seiner Pflichtteilsberechtigung nach dem Verstorbenen
und seines dringenden Wohnbedarfs am Wohnungseigentumsobjekt jedoch entweder
nichts (wenn keine anderen Noterben vorhanden sind und der Nachlass nicht
überschuldet ist) oder nur den verminderten Übernahmspreis nach Abs. 3 an
die Verlassenschaft zu bezahlen hat. Auch diese Zahlungspflicht des
begünstigten Dritten kann durch liberatorisches Legat oder liberatorische
Schenkung auf den Todesfall erlassen werden; dafür gilt das zu Abs. 4
Gesagte. Die Z 2 ist der bisherigen dritten, nämlich der gesetzlichen
Erwerbsstufe laut dem bisherigen § 14 Abs. 4 letzter Satz
WEG 2002 gewidmet. Die im bisherigen Recht vorgesehene zweite
Erwerbsstufe, nämlich die erbrechtliche Erwerbsstufe, wurde in die Neufassung
des § 14 WEG 2002 nicht mehr übernommen, und zwar einerseits aus
Gründen der Vereinfachung der Regelung, andererseits aber auch, um zu
vermeiden, dass der überlebende Eigentümerpartner durch Vereinbarung der Erben
einen neuen Partner erhält, auf deren Auswahl er keinen Einfluss mehr hätte.
„Zwangspartnerschaften“ sollen nämlich durch die Anordnungen des § 14
WEG 2002 nicht zustande kommen.
Durch den zweiten
Satz des § 14 Abs. 5 Z 2 WEG 2002 soll klargestellt werden,
dass bei Vorversterben des durch die Vereinbarung Begünstigten dieser nicht
etwa durch seine Erben repräsentiert wird, sondern diesfalls der halbe
Mindestanteil des verstorbenen Eigentümerpartners kraft Gesetzes dem
Überlebenden zuwächst. Auch durch diese Regelung wird also eine
„Zwangspartnerschaft“ des überlebenden Partners mit einem Erben des
Begünstigten verhindert. Allerdings steht es den Eigentümerpartnern frei,
gleichsam eine „Nach-Begünstigung“ bzw. „Ersatz-Begünstigung“ (als
wohnungseigentumsrechtliches Pendant zur Nacherbschaft) vorzusehen. Die
Eigentümerpartner können also vereinbaren, dass im Fall des Vorversterbens des
ersten Begünstigten eine andere natürliche Person den halben Mindestanteil
erhalten soll.
Wenn der
Begünstigte nach dem Erbfall, aber noch vor seiner Eintragung im Grundbuch
stirbt, ist er ja noch nicht Eigentümerpartner geworden, weil der Begünstigte
ja durch den Erbfall zunächst nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf
Übereignung des halben Mindestanteils erwirbt. Im letzten Satz des § 14
Abs. 5 Z 2 WEG 2002 wird nun vorgesehen, dass für diesen
schuldrechtlichen Übereignungsanspruch des (nun auch verstorbenen) Begünstigten
die Regelung des Abs. 1 Z 1 entsprechend gilt. Dies bedeutet, dass
dieser Übereignungsanspruch von Gesetzes wegen auf den überlebenden
Eigentümerpartner übergeht, der dafür allerdings den Übernahmspreis nach
Abs. 2 oder – allenfalls – nach Abs. 3 an die Verlassenschaft bzw.
die Erben des verstorbenen Begünstigten zu bezahlen hat. Auch diese Regelung
dient dazu, die erbrechtliche Nachfolge in den halben Mindestanteil des Verstorbenen,
also eine „Zwangspartnerschaft“ des Überlebenden mit einem Erben des vor seiner
Eintragung verstorbenen Begünstigten auszuschließen.
g) Zu
Abs. 6
mit dieser Regelung
wird klargestellt, dass die Begünstigungen, die in § 14 WEG 2002 für
eine im gemeinsamen Wohnungseigentum der Partner stehende, bedarfsqualifizierte
Wohnung vorgesehen sind (nämlich die Verminderung des Übernahmspreises und die
Zahlungserleichterungen laut Abs. 3 und Abs. 5 Z 1 fünfter Satz
sowie das Aussonderungsrecht nach Abs. 5 Z 1 vierter Satz), auch für
einen ebenfalls im gemeinsamen Wohnungseigentum der Partner stehenden
Kfz-Abstellplatz gelten, der von den Partnern zur Benützung gemeinsam mit der
Wohnung gewidmet war. Diese Begünstigungserstreckung gilt also nicht für einen
Kfz-Abstellplatz, der von den Partnern anders genutzt wird als die Wohnung
(etwa wenn der Abstellplatz vermietet wird). Sie setzt weiters die Existenz
einer im Sinn der oben angeführten Regelungen bedarfsqualifizierte Wohnung
voraus; besteht die Eigentümerpartnerschaft nur an einem Abstellplatz, kommt
daher die Begünstigung – selbstverständlich – nicht in Betracht.
Eine dem neuen
§ 14 Abs. 6 WEG 2002 entsprechende Klarstellung für einen noch
nach dem WEG 1975 mit der bedarfsqualifizierten Wohnung im Zubehör-Wohnungseigentum
verbundenen Kfz-Abstellplatz wurde in § 56 Abs. 1 WEG 2002
aufgenommen.
Zu Z 10
(§ 15 WEG 2002)
Der neu
geschaffene § 15 Abs. 2 WEG 2002 dient für den Fall, dass die
Eigentümerpartnerschaft aus zwei ehemaligen Ehepartnern einer geschiedenen Ehe
besteht, der Klarstellung über das Verhältnis zwischen den Regelungen des
§ 14 WEG 2002 einerseits und einem bei Versterben eines der beiden
Partner bereits eingeleiteten Verfahrens zur Aufteilung des ehelichen
Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse andererseits, sofern das
gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt Gegenstand des Aufteilungsverfahrens ist.
Der Anspruch auf Aufteilung ehelichen Gebrauchsvermögens und ehelicher
Ersparnisse ist ja gemäß § 96 EheG vererblich, soweit er durch Vertrag oder
Vergleich anerkannt oder gerichtlich geltend gemacht worden ist. Die Regelungen
des § 14 WEG 2002 auf der einen und der §§ 81 ff.
EheG auf der anderen Seite können daher in dem geschilderten Fall kollidieren.
Eine solche Kollision wird durch den neuen § 15 Abs. 2 WEG 2002
vermieden, nämlich dahin gelöst, dass die im Aufteilungsverfahren getroffenen
Regelungen für das Schicksal des halben Mindestanteils des verstorbenen
Partners maßgeblich sind. Inwieweit allfällige, nach § 14 WEG 2002 zu
berücksichtigende Verfügungen oder Vereinbarungen für die Entscheidung im
Aufteilungsverfahren Bedeutung haben können, ist eine hier nicht zu lösende
Frage des Scheidungsfolgenrechts.
Zu Z 11
(§ 18 WEG 2002)
a) Zu
Abs. 2
In den Beratungen
der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ wurde gefordert, in der nunmehrigen Novelle auch
Lösungen für die Problematik der Abgrenzung der Aktivlegitimation einerseits
der Eigentümergemeinschaft und andererseits der einzelnen Wohnungseigentümer
vorzusehen. In der Praxis ist diese Problematik vor allem bei
Gewährleistungsansprüchen virulent geworden, die sich auf Mängel an allgemeinen
Teilen der Liegenschaft beziehen, ihre rechtliche Wurzel aber in Verträgen
haben, die noch die einzelnen Wohnungseigentümer beispielsweise mit dem
Bauträger abschlossen. Aber auch in anderen Facetten traten solche
Zweifelsfragen auf, so etwa im Zusammenhang mit Amtshaftungsansprüchen wegen
Schäden an allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Die gehäufte Unsicherheit
darüber, wer zur Geltendmachung eines Anspruchs berechtigt ist, belastet das
praktische Rechtsleben, weil sie zu letztlich frustriertem Prozessaufwand und
allenfalls auch zum definitiven Anspruchsverlust wegen zwischenzeitlicher
Verjährung führen kann. Das Anliegen, im hier angesprochenen Kontext eine
gesetzliche Lösung zu schaffen, ist daher berechtigt.
Die Befriedigung
dieses Anliegens ist freilich schwierig, weil es zum einen eine große Vielfalt
von Konstellationen gibt, in denen die erwähnte Abgrenzungsproblematik
auftritt, weil zum anderen bei der Problemlösung auch die rechtsdogmatischen
und –systematischen Rahmenbedingungen zu beachten sind und weil letztlich auch
die berechtigten Interessen der einzelnen Wohnungseigentümer gewahrt bleiben müssen.
Ziel muss es sein, ohne exorbitanten normativen Aufwand eine dogmatisch
korrekte, in der Praxis aber auch möglichst einfach handhabbare Regelung zu
finden. Dieser Aufgabe hat sich eine Untergruppe der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“
gewidmet und in eigenen Beratungen insgesamt sechs Varianten für die
gesetzgeberische Lösung des Problems erstellt.
Bei den Arbeiten
dieser Untergruppe kristallisierten sich zwei verschiedene Lösungsansätze
heraus, nämlich die „Abtretungslösung“ einerseits und die „Verwaltungslösung“
andererseits. Die Abtretungslösungen knüpften an die Entscheidung 5 Ob 181/03h
des Obersten Gerichtshofs vom 15.6.2004, immolex 2004/173, 342 (sowie an die
Folgeentscheidung 5 Ob 148/04g vom 14.9.2004, wobl 2005/6, 24) an. Darin hatte
das Höchstgericht die Möglichkeit bejaht, die Aktivlegitimation der
Eigentümergemeinschaft zur Geltendmachung von aus individuellen Verträgen der
Wohnungseigentümer mit dem Bauträger herrührenden Gewährleistungsansprüchen
durch Abtretung dieser Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft zu begründen,
dies mit dem – für sich jedenfalls zutreffenden – Argument, die gemeinsame
Durchsetzung solcher Ansprüche entspreche Gemeinschaftsinteressen. Den
Abtretungslösungen lag die Überlegung zugrunde, diese Rechtsprechung gleichsam
zu positivieren. Nach dem Alternativkonzept der Verwaltungslösungen sollte die
gewünschte Erweiterung des rechtlichen „Könnens“ der Eigentümergemeinschaft
hingegen dadurch bewirkt werden, dass die Durchsetzung solcher Ansprüche in den
Kreis der Verwaltungsangelegenheiten aufgenommen wird, sei es nun durch eine
entsprechende Anordnung in § 18 WEG 2002, sei es durch Ergänzung der
Aufzählung der Verwaltungsangelegenheiten in § 28 Abs. 1
WEG 2002. Die Verwaltungslösungen hatten freilich den wesentlichen
Nachteil, dass durch sie dem einzelnen Wohnungseigentümer etwa der aus seinem
individuellen Vertrag mit dem Bauträger erfließende Gewährleistungsanspruch
ohne sein Zutun entzogen würde; diese Konstruktion ist also unter dem
Blickwinkel der Rechtsposition des einzelnen Wohnungseigentümers nicht optimal;
für Ansprüche, die aus dem Eigentums- oder dem Besitzrecht des Einzelnen
erfließen, wäre sie auch aus dogmatischen Überlegungen abzulehnen. Daher wurde
bereits im Ministerialentwurf den Abtretungslösungen und unter ihnen der
einfachsten Variante der Vorzug gegeben. Um zu diesem Fragenkreis im Zuge des
Begutachtungsverfahrens aber ein möglichst umfassendes Meinungsbild zu
erhalten, wurden im Rahmen der Erläuterungen zum Ministerialentwurf auch die
anderen Regelungsvarianten wiedergegeben und zur Diskussion gestellt.
Zum weitaus
überwiegenden Teil sprachen sich die in der Begutachtung hiezu erstatteten
Stellungnahmen – darunter auch zahlreiche „gewichtige“ Stimmen - für die
Abtretungslösung und hier vor allem für die einfachste Version des
Ministerialentwurfs aus. Auch die Begründungen hiezu waren mannigfach. Sie hier
im Einzelnen wiederzugeben, ist entbehrlich. Besonders wichtig war jedoch
häufig die Überlegung, dass die Abtretungsvariante den weniger intensiven
Eingriff in die Sphäre des einzelnen Wohnungseigentümers mit sich bringe. Im
Licht dieser Ergebnisse des Begutachtungsverfahrens wurde daher die schon im
Ministerialentwurf präferierte „einfache“ Abtretungslösung nun auch in die
Regierungsvorlage übernommen.
Welche Ansprüche
sind es nun, für die der neue § 18 Abs. 2 WEG 2002 eine
Abtretung an die Eigentümergemeinschaft zulässt? Zum einen sind dies
Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer, die sich aus ihrem Miteigentum –
und damit auch aus ihrem Mitbesitz – an der Liegenschaft ergeben, also etwa die
Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB, nachbarrechtliche Ansprüche nach
§§ 364 ff. ABGB, die Räumungsklage gegen einen titellosen Benützer oder
Besitzstörungsklagen. Zum anderen sind dies „die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs-
und Schadenersatzansprüche“, die zunächst dem einzelnen Wohnungseigentümer
zustehen. Darunter sind nicht nur solche Ansprüche zu verstehen, die sich auf
allgemeine Teile der Liegenschaft beziehen, sondern auch solche, die nur das
Innere eines Wohnungseigentumsobjekts betreffen, und zwar unabhängig vom
Vorliegen eines „ernsten Schadens des Hauses“. Im Übrigen zählt auch ein
Anspruch wie jener, der der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs 1 Ob 163/03g
zugrunde gelegen war, also ein Amtshaftungsanspruch wegen eines durch
rechtswidriges und schuldhaftes Organverhalten verursachten Schadens an
allgemeinen Teilen der Liegenschaft, zu den nach dieser Regelung zedierbaren
Forderungen; dies bedeutet freilich umgekehrt, dass die Eigentümergemeinschaft
– anders als dies in der genannten Entscheidung angenommen wurde – einen
solchen Anspruch erst auf Grundlage einer Abtretung durch die
Wohnungseigentümer geltend machen kann.
Ergänzend zur
Anordnung über die Zulässigkeit der Abtretung werden drei flankierende
Regelungen getroffen. Erstens wird in § 18 Abs. 2 erster Satz zweiter
Halbsatz WEG 2002 bestimmt, dass die Eigentümergemeinschaft durch die
Abtretung die jeweiligen Ansprüche erwirbt und im eigenen Namen geltend machen
kann. Zweitens wird – auch dies ein Ergebnis aus der Auswertung der im
Begutachtungsverfahren erstatteten Stellungnahmen – in § 18 Abs. 2
zweiter Satz WEG 2002 angeordnet, dass auch nach dem Übergang des
Anspruchs auf die Eigentümergemeinschaft durch die Abtretung der „betreffende“
Wohnungseigentümer – das ist jener Wohnungseigentümer, der die Forderung an die
Gemeinschaft zediert hat – den Anspruch (in der Regel durch Klagsführung)
geltend machen kann, wenn die Eigentümergemeinschaft ungeachtet der erfolgten
Annahme der Abtretung im Weiteren untätig bleibt und dadurch eine Verjährungs-
oder Präklusionsfrist, die für die Anspruchsverfolgung zu beachten ist,
abzulaufen droht. Dadurch soll dem einzelnen Wohnungseigentümer ein
Abhilfemittel gegen die drohende Anspruchsverfristung durch Passivität der
Eigentümergemeinschaft an die Hand gegeben werden, das freilich erst knapp vor
Ablauf der Frist in Betracht kommt (weil ansonsten das Tatbestandsmerkmal der
drohenden Verfristung nicht erfüllt ist). Diese „Notfallslegitimation“ des
einzelnen Wohnungseigentümers ist ein wohnungseigentumsrechtlicher Sonderfall
der im Gesellschaftsrecht anerkannten Rechtsfigur der actio pro socio; der
Wohnungseigentümer erhebt die Klage im eigenen Namen; als Adressat einer damit
geforderten Leistung ist aber die Eigentümergemeinschaft zu bezeichnen. Nur am
Rande sei angemerkt, dass im Hinblick auf diese für den „Notfall“ doch noch
beim einzelnen Wohnungseigentümer verbleibende Handlungsmöglichkeit dahin
argumentiert werden könnte, für die Abtretung der Forderung an die
Eigentümergemeinschaft falle keine Zessionsgebühr an. Und drittens wird in
§ 2 Abs. 5 WEG 2002 durch eine Zitatänderung klargestellt, dass
die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft auch den Erwerb und die
Geltendmachung solcher abgetretenen Ansprüche umfasst.
Nur zur
Klarstellung sei Folgendes erwähnt: Die Abtretung ist ein Konsensualvertrag;
die Forderung muss gemäß § 1392 ABGB von einer Person an die andere
übertragen und von dieser auch angenommen werden. Dies bedeutet
selbstverständlich, dass kein Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft
einen Anspruch gegen deren Willen aufdrängen kann, sondern es bedarf zum
Übergang des Anspruchs auch der Annahme der Abtretung durch die
Eigentümergemeinschaft. In diesem Zusammenhang wurde im Begutachtungsverfahren
von mehreren Stellen angeregt, man möge doch im Gesetz klarstellen, ob die
Annahme der Abtretungserklärung eines Wohnungseigentümers der ordentlichen oder
aber der außerordentlichen Verwaltung (oder gar dem Bereich der „Verfügungen“)
angehöre. Dies lässt sich aber nicht generell sagen, weil die Lösung dieser
Frage vor allem davon abhängt, um welchen Anspruch es sich handelt. Es wird
sich aber in jedem Fall – also auch im Fall der Zugehörigkeit des Anspruchs zur
ordentlichen Verwaltung, bei der der Verwalter sein Handeln ja nicht auf einen
Beschluss der Wohnungseigentümer gründen muss – empfehlen, über die Frage der
Abtretungsannahme und der Anspruchsverfolgung einen Beschluss herbeizuführen.
b) Zu
Abs. 3
Schon in den
Erläuterungen zur Regierungsvorlage des Wohnungseigentumsgesetzes 2002
wurde ausgeführt, dass in Fragen um den Verwaltungsvertrag, also mit Bezug auf
das rechtliche Verhältnis zwischen dem Verwalter und der
Eigentümergemeinschaft, durchaus die Mehrheit der Wohnungseigentümer für die
Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter handlungsbefugt sei; es sei für
das Handeln der Eigentümergemeinschaft in diesem Bereich keineswegs vonnöten,
einen Eigentümervertreter zu bestellen; die Bestellung eines Eigentümervertreters
sei nur eine Gestaltungsmöglichkeit der Eigentümergemeinschaft und nicht etwa
ein Erfordernis, um beispielsweise den Verwaltungsvertrag zu kündigen oder
gegen den Verwalter Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis mit diesem zu erheben;
in diesen Zusammenhängen könne vielmehr auch die Mehrheit wirksam für die
Eigentümergemeinschaft handeln.
Vonkilch, wobl 2004, 87 (92), sprach sich dafür
aus, die Vertretungsbefugnis der Mehrheit der Wohnungseigentümer in diesem
Bereich ausdrücklich im Gesetzestext anzuführen. Dieser sicherlich sinnvolle
Vorschlag wird mit der hier entworfenen Änderung umgesetzt.
Zu Z 12
(§ 19 WEG 2002)
Nach der
derzeitigen Regelung des zweiten Satzes des § 19 sind Name und Anschrift
des Verwalters auf Grund des Bestellungsbeschlusses im Grundbuch ersichtlich zu
machen. Von Verwalterseite wurde jedoch darauf hingewiesen, dass die Erfüllung
dieser Verpflichtung in vielen Fällen nicht möglich sei, weil die
Grundbuchsgerichte auf Grund dieser Formulierung entweder die beglaubigte
Unterschrift sämtlicher Wohnungseigentümer oder den grundbuchstauglichen
Nachweis der formrichtigen Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters
verlangten. Auch Würth forderte eine wesentliche Vereinfachung der
Voraussetzungen für die Ersichtlichmachung (wobl 2004, 243 [246]). Daher soll
es in Anlehnung an die Regelungen des § 26 Abs. 2 und des § 32
Abs. 8 WEG 2002 künftig ausreichen, wenn eine Urkunde über die
Bestellung des Verwalters vorgelegt wird, auf der lediglich die Unterschriften
des Verwalters und eines einzigen Wohnungseigentümers beglaubigt sein müssen.
Bei dieser Urkunde muss es sich – dies war das Ergebnis der Diskussion in der
Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ – nicht um den Verwaltungsvertrag handeln, sondern es
reicht eine Urkunde, aus deren Inhalt sich die Bestellung der jeweiligen Person
als Verwalter der jeweiligen Wohnungseigentumsliegenschaft eindeutig ergibt.
Diese „Bestätigungsurkunde“ muss von mindestens einem der Wohnungseigentümer
und vom Verwalter unterfertigt sein; dieser schriftlich bestätigende
Wohnungseigentümer hat also sozusagen die Funktion eines
„wohnungseigentumsrechtlichen Legalisators“ für die Eigentümergemeinschaft.
Hingewiesen sei aber auf die in diesem Entwurf vorgesehene Neuregelung zur
Auskunftspflicht des Verwalters über den Inhalt des Verwaltungsvertrags
(§ 20 Abs. 7 WEG 2002).
Zu § 19
erster Satz WEG 2002 wurde weiters vorgeschlagen, man solle im Gesetz
klarstellen, dass etwa auch Personengesellschaften des Handelsrechts sowie
Erwerbsgesellschaften zum Verwalter bestellt werden könnten. Der Auffassung,
dass auch solche „Personen des Handelsrechts“ Verwalter sein können, ist inhaltlich
selbstredend beizupflichten. Die geforderte Klarstellung im Gesetz scheint aber
zum einen nicht erforderlich, weil diese Auffassung zumindest bei
teleologischer Interpretation schon aus der derzeitigen Formulierung gewonnen
werden kann; sie wäre zum anderen im Hinblick auf die heranstehende
Neugestaltung des Unternehmensrechts derzeit auch nicht sinnvoll, weil sich aus
diesem Reformwerk voraussichtlich neuerlich Änderungserfordernisse ergeben
würden.
Zu Z 13
(§ 20 WEG 2002)
a) Zu
Abs. 3 (keine Änderung)
Nur zur
Klarstellung sei hier erwähnt, dass die in § 20 Abs. 3 WEG 2002
angesprochene Abrechnungspflicht des Verwalters im Fall des Vorhandenseins von
„Altmietern“ (vgl. § 4 MRG) auch die Verpflichtung umfasst, die die
Eigentümergemeinschaft nach § 4 Abs. 3 WEG 2002 und nach den
Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes treffende Abrechnungspflicht gegenüber
diesen Mietern zu erfüllen.
b) Zu
Abs. 6
Die bisherige
Formulierung des § 20 Abs. 6 WEG 2002, wonach der Verwalter den
Zahlungsverkehr für die Eigentümergemeinschaft „über ein auf die Gemeinschaft
lautendes und für jeden Wohnungseigentümer einsehbares gesondertes Konto
durchzuführen“ hat und „Eigentümer eines auf diesem Konto vorhandenen
Guthabens“ die Eigentümergemeinschaft ist, bringt – wie es selbst die gegenüber
der damaligen Neukodifikation des Wohnungseigentumsrechts offenkundig sehr
kritischen Autoren Call und Hanel formulierten – „mit kaum zu
überbietender Deutlichkeit“ zum Ausdruck, dass Anderkonten von Verwaltern nach
dieser Bestimmung nicht mehr ausreichend sind (wobl 2002, 285). Dennoch wurde
dies in verschiedenen literarischen Beiträgen in Frage gestellt. Dabei wurde
argumentativ auf vermeintlich unklare Aussagen in den Gesetzesmaterialien zum
Wohnungseigentumsgesetz 2002 Bezug genommen. Der eigentliche Hintergrund
dieser literarischen Zweifel dürfte aber wohl eher eine Ablehnung des
gesetzlichen Erfordernisses von Eigenkonten der Eigentümergemeinschaft gewesen
sein.
Im Hinblick auf
die Vorteile eines Eigenkontos (größere Transparenz; einfachere
Zugriffsmöglichkeit der Eigentümer in der manchmal kritischen Phase eines
Verwalterwechsels, uä) war zunächst beabsichtigt gewesen, mit einer
Neuformulierung des § 20 Abs. 6 WEG 2002 jede Möglichkeit des
Anzweifelns des gesetzgeberischen Willens, dass der Zahlungsverkehr für die
Eigentümergemeinschaft über ein Eigenkonto derselben abgewickelt werden müsse,
auszuschließen. Dann wurde jedoch im Zuge der Beratungen der Arbeitsgruppe
„Wohnrecht“ von einigen Seiten dargelegt, dass das Anderkonto gegenüber dem
Eigenkonto durchaus auch einige Vorteile für die Eigentümergemeinschaften habe.
In allererster Linie wurde ins Treffen geführt, dass vor allem große Verwalter
auf ihren Anderkonten wesentlich bessere Zinserträge erzielen könnten als
einzelne Eigentümergemeinschaften auf ihren Eigenkonten. Überdies sei es im
Fall eines Verwalterwechsels einfacher, diese Änderung auch hinsichtlich des
Zahlungsverkehrs nachzuvollziehen, wenn die finanzielle Gestion der
Eigentümergemeinschaft über Anderkonten laufen könne und nicht über ein
Eigenkonto abgewickelt werden müsse. Daher solle man den Wohnungseigentümern
zumindest fakultativ die Möglichkeit geben, sich für ein Anderkonto statt des
Eigenkontos zu entscheiden. Vorzuziehen wäre freilich die freie Wahlmöglichkeit
des Verwalters zwischen Eigen- und Anderkonto ohne vorhergehende
Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft.
Bei den auf
politischer Ebene geführten Beratungen wurde dann die Entscheidung für eine
uneingeschränkte Wahlmöglichkeit zwischen Eigen- und Anderkonto getroffen.
Dieser politische Wille wird im neuen Abs. 6 des § 20 WEG 2002
umgesetzt. Die Wahl zwischen Eigen- und Anderkonto steht zunächst dem Verwalter
offen; die Eigentümergemeinschaft kann ihm aber dazu auch eine Weisung
erteilen. Eine solche Weisung gehört zum Bereich der ordentlichen Verwaltung;
die Eigentümergemeinschaft kann daher einem Verwalter, der ihre Gebarung über
ein Anderkonto abwickelt, mit einem nur nach § 24 Abs. 6
WEG 2002 anfechtbaren Mehrheitsbeschluss auftragen, dies künftig über ein Eigenkonto
der Gemeinschaft zu tun. Das Wort „ebenso“ bei der zweiten Alternative bedeutet
– selbstverständlich – „für jeden Wohnungseigentümer“.
c) Zu
Abs. 7
In den Beratungen
der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ wurde darauf hingewiesen, dass es bei Wohnungseigentümern
häufig ein Informationsdefizit über den Inhalt des Verwaltungsvertrags gebe und
es für Wohnungseigentümer nicht selten schwierig sei, vom Verwalter Auskünfte
darüber zu erhalten. Deshalb wird hier eine entsprechende Auskunftspflicht des
Verwalters vorgesehen.
Eine weitere, neu
in den Gesetzestext aufgenommene Auskunftspflicht des Verwalters betrifft das
Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer bei – allenfalls auch nur ergänzend
zu einer Eigentümerversammlung durchgeführter – schriftlicher Entscheidungsfindung
in der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter muss also jedem Wohnungseigentümer
Auskunft darüber geben, wie sich die anderen Wohnungseigentümer zu einer
bestimmten Frage erklärt haben. Diese Information ist nämlich Voraussetzung
etwa für eine Prüfung des tatsächlichen Zustandekommens einer Mehrheit,
manchmal auch für eine Beschlussanfechtung.
Zur Vermeidung von
Missverständnissen sei darauf hingewiesen, dass aus dem neuen zweiten Satz des
§ 20 Abs. 7 WEG 2002 keine Umkehrschlüsse gezogen werden dürfen.
Diese neue Bestimmung hat nämlich nicht die Ambition, die den Verwalter
gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer treffenden Auskunftspflichten
abschließend zu regeln. Vielmehr wird hier nur eine gesetzliche Klarstellung zu
solchen Auskunftspflichten gegeben, hinsichtlich derer es in der Praxis häufig
zu Zweifeln und Friktionen gekommen ist. Es gibt aber durchaus weitere
Informationspflichten des Verwalters, die hier nicht ausdrücklich genannt sind,
wie etwa die Verpflichtung zur Bekanntgabe der ihm bekannten Anschriften der
nicht auf der Liegenschaft wohnenden Wohnungseigentümer an einen
Wohnungseigentümer, der sich schriftlich mit einer die Gemeinschaft
betreffenden Frage an seine Rechtsgenossen wenden will. Nur am Rande sei
erwähnt, dass im Übrigen auch die Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft –
etwa ein Bankinstitut oder ein Professionist – gegenüber einem einzelnen
Wohnungseigentümer über den Inhalt eines mit der Eigentümergemeinschaft
(vertreten durch den Verwalter) geschlossenen Vertrags auskunftspflichtig sind.
Zu Z 14
(§ 21 WEG 2002)
Entsprechend der
Änderung in § 19 zweiter Satz WEG 2002 ist auch die Regelung über die
Löschung der Ersichtlichmachung des Verwalters im Grundbuch zu modifizieren.
Auch hier reicht eine Urkunde bloß bestätigenden, deklarativen Charakters aus;
es muss sich also nicht etwa um die Kündigungserklärung handeln.
Zu Z 15
(§ 24 WEG 2002)
a) Im Ministerialentwurf
war die geltende Regelung über die Bekanntmachung von Beschlüssen der
Eigentümergemeinschaft (die ja auch für andere Bekanntmachungen gilt) als
hypertroph und erneuerungsbedürftig eingeschätzt worden, weil sie jedenfalls –
auch ohne diesbezügliches Verlangen der Wohnungseigentümer – zwei
unterschiedliche Bekanntmachungsarten verlangt; im Einzelnen sei dazu auf die
Erläuterungen zum Ministerialentwurf verwiesen. Deshalb war im
Ministerialentwurf noch vorgesehen gewesen, die gesetzlichen Anforderungen an
wohnungseigentumsrechtliche Bekanntmachungen dahin zu reduzieren, dass die
Bekanntmachung grundsätzlich nur durch Anschlag erfolgen, aber jedem
Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt werden sollte, etwa gegenüber
dem bestellten Verwalter eine individuelle Zustellung entweder auf dem
Postweg oder in elektronischer Form (nach heutigem technologischen Stand also
in der Regel per E-Mail) zu verlangen.
Beim
„Wohnrechtsgipfel“ vom 1. April 2005 wurde jedoch entschieden, dass die
Bekanntmachungsregelung des § 24 Abs. 5 WEG 2002 im Kern doch nicht verändert
werden, dass es also bei der obligatorischen zweifachen Bekanntmachung –
Hausanschlag plus individuelle Übersendung – bleiben sollte. Allerdings sollte
entsprechend der zu § 24 Abs. 5 WEG 2002 ergangenen Ausschussfeststellung des
Justizausschusses (wiedergegeben in Stabentheiner/Schernthanner, WEG
2002, Anm. 5 zu § 24) angeordnet werden, dass der Wohnungseigentümer für
die Übersendung auch die Form der elektronischen Übermittlung verlangen könne.
In diesem Sinn wird nun § 24 Abs. 5 WEG 2002 ergänzt. Selbstverständliche
Voraussetzung für die elektronische Zustellung ist, dass der Wohnungseigentümer
seine E-Mail-Adresse bekannt gibt. Wird ein solches Verlangen auf elektronische
Übermittlung gestellt, so ersetzt diese bis zum Widerruf durch den
Wohnungseigentümer die Übersendung auf dem Postweg für alle Beschlüsse, aber
auch für alle sonstigen wohnungseigentumsrechtlichen Bekanntmachungen, also
beispielsweise auch für die Einberufung der Eigentümerversammlung (vgl. die
Verweise auf § 24 Abs. 5 in § 20 Abs. 2, § 25
Abs. 2 und 3, § 29 Abs. 1 WEG 2002).
b) Kletečka, wobl
2002, 143 (144) wies darauf hin, dass auch für den gesetzlich nicht näher
geregelten Umlaufbeschluss eine angemessene Äußerungs- und damit
Überlegungsfrist zu gewähren sei, zumal ja auch für die Eigentümerversammlung
eine zweiwöchige Vorbereitungsfrist vorgesehen sei. Dieser Auffassung ist
uneingeschränkt beizupflichten, doch kann sie bereits aus den bisherigen
Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 und den aus ihnen eindeutig
erkennbaren Wertungen des Gesetzgebers abgeleitet werden, sodass ein detailliertes
Regelungssystem für jede mögliche Art der Beschlussfassung und damit auch für
den Umlaufbeschluss, in dem solche Standards hinsichtlich der Willensbildung
jeweils explizit festgeschrieben würden, durchaus entbehrlich scheint. Auch
ohne dass dies im Gesetzesrecht ausdrücklich normiert wäre, muss auch bei
Beschlussfassung in Form des – an sich eher bedenklichen – Umlaufbeschlusses
die Meinungsbildung innerhalb der Gemeinschaft so gestaltet werden, dass der
einzelne Wohnungseigentümer ausreichend Zeit für eigene Überlegungen und
entsprechende Informationsaufnahme zur fraglichen Thematik hat. Vorzuziehen ist
jedenfalls eine Beschlussfassung entweder in der Eigentümerversammlung oder
durch Einholung schriftlicher Meinungsäußerungen etwa in Form eines Fragebogens
oder eine Kombination dieser beiden Methoden.
Zu Z 16
(§ 25 WEG 2002)
Im zweiten Satz
des § 25 Abs. 3 WEG 2002 wird der durch die bisherige Formulierung
möglicherweise entstandene unrichtige Eindruck, hier werde für die ergänzende
Äußerung ein Schriftformerfordernis statuiert, durch Herausnahme des Wortes
„schriftlich“ korrigiert. Freilich wird es im Regelfall praktikabel sein, die
nicht erschienenen Wohnungseigentümer etwa durch Übersendung eines Fragebogens
zu einer Äußerung in Schriftform aufzufordern; auch diesfalls sind aber
mündliche Äußerungen durchaus rechtswirksam und im Abstimmungsergebnis zu
berücksichtigen.
Zu Z 17
(§ 27 WEG 2002)
Dabei handelt es
sich nur um eine Zitatanpassung an die Änderung des § 18 WEG 2002.
Nur zur
Klarstellung im Zusammenhang mit dem neuen § 18 Abs. 2 WEG 2002
sei darauf hingewiesen, dass der Eigentümergemeinschaft das Vorzugspfandrecht
nur für die ihr genuin gegen den Einzelnen zustehenden Forderungen zukommt und
nicht etwa auch für den Schadenersatzanspruch eines bestimmten
Wohnungseigentümers, den dieser der Eigentümergemeinschaft gemäß § 18
Abs. 2 WEG 2002 abgetreten hat. Allein durch einen solchen Wechsel in
der „Rechtszuständigkeit“ durch Abtretung kommt ein ursprünglicher
Einzelanspruch nicht in den Genuss des Vorzugspfandrechts für
Gemeinschaftsansprüche. Dies ergibt sich aber bereits aus allgemeinen
bürgerlich-rechtlichen Grundsätzen (vgl. § 1394 ABGB: „Die Rechte des
Übernehmers sind mit den Rechten des Überträgers in Rücksicht auf die
überlassene Forderung eben dieselben.“) und bedarf keiner spezifisch
wohnungseigentumsrechtlichen Regelung. Nur am Rande sei bemerkt, dass dies auch
nicht etwa im Widerspruch zur Entscheidung 5 Ob 95/04p steht (mit der das
Vorzugspfandrecht auch für einen Anspruch aus einem gesetzlichen
Schuldverhältnis, wie etwa einem Schadenersatz-, Bereicherungs- oder
Verwendungsanspruch, bejaht wurde), weil es dort ja nicht um einen ursprünglich
einem Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch ging, für den die
Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft erst durch Abtretung bewirkt
worden wäre.
In der
Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ wurde angeregt, die in Lehre und Rechtsprechung
aufgeworfene Frage, was unter „rückständigen Forderungen“ im Sinn des
§ 216 Abs. 1 Z 3 EO zu verstehen sei (vgl. Angst in Angst,
EO Rz 10 zu § 216; Würth in Rummel, ABGB3
Rz 2 zu § 27 WEG; MietSlg 53.840), gesetzgeberisch zu lösen. Dies
muss freilich in der Exekutionsordnung geschehen. Dennoch sei schon hier
erwähnt, dass die von Würth vertretene Meinung den Vorstellungen des
Gesetzgebers entspricht.
Exkurs: Zu
§§ 28 und 30 WEG 2002 (keine Änderung)
Gemäß § 30
Abs. 1 Z 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer die Durchführung von
„Arbeiten im Sinne des § 28 Abs. 1 Z 1“ gerichtlich verlangen.
Im Zusammenhang mit der in dieser Novelle auch vorgesehenen Erweiterung der
Erhaltungspflicht des Vermieters in § 3 MRG ist klarzustellen, dass die
Ausdehnung der Erhaltungspflicht für das Innere des Mietgegenstands um solche
Arbeiten, die zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen
Gesundheitsgefährdung erforderlich sind (Änderung des § 3 Abs. 2
Z 2 MRG), wohnungseigentumsrechtlich nicht durchschlägt. In § 28
Abs. 1 Z 1 WEG ist nämlich nur einerseits von der Erhaltung der allgemeinen
Teile der Liegenschaft und andererseits von der Behebung ernster Schäden
des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt die Rede; der in § 3
Abs. 2 Z 2 MRG neu statuierte Erhaltungsfall der Beseitigung einer
vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung wurde hier im
Wohnungseigentumsrecht bewusst nicht übernommen. Dieser neue Erhaltungsfall ist
somit wohnungseigentumsrechtlich genau so zu beurteilen wie der in § 3
Abs. 2 Z 2 MRG (schon bisher und auch künftig) enthaltene Fall der
Brauchbarmachung eines zu vermietenden Mietgegenstands, nämlich als im
Wohnungseigentumsrecht irrelevant (vgl. Löcker in Hausmann/Vonkilch,
Wohnrecht Rz 57 zu § 28 WEG).
Zu Z 18
(§ 30 WEG 2002)
a) Zu
Abs. 1 Z 3
Im Hinblick auf
das gesetzliche Vorzugspfandrecht des § 27 WEG 2002 ist die in
§ 30 Abs. 1 Z 3 WEG 2002 enthaltene Anordnung, dass die
dort vorgesehene Ratenzahlung nur gegen Bestellung einer Hypothek gestattet
werden könne, gänzlich entbehrlich. Sie soll daher entfallen. Im Begutachtungsverfahren
wurde darauf hingewiesen, dass im Ministerialentwurf nicht nur die Passage über
die Hypothekenbestellung, sondern auch jene über die Zahlung der üblichen
Hypothekarzinsen entfernt wurde, woraus man ableiten könnte, dass die
Eigentümergemeinschaft dem einzelnen Wohnungseigentümer ein zinsenloses
Darlehen gewähren müsste, was freilich nicht gerechtfertigt wäre. Der Hinweis
ist richtig. Die die Zinsenzahlung betreffende Wendung bleibt daher im
Gesetzestext. Weiterhin ist darin von „Hypothekarzinsen“ die Rede, obwohl keine
Hypothek zu bestellen ist, weil ja hinsichtlich der Zinsenhöhe die
gleichwertige Sicherung der Gemeinschaft durch das Vorzugspfandrecht zu
berücksichtigen ist.
b) Zum
Einleitungssatz des Abs. 1 und zu dessen Z 5 und 6
Wenn es um die
Folgen eines Pflichtverstoßes des Verwalters geht, sollen sich in einem
gerichtlichen Verfahren nicht zwingend die Wohnungseigentümer untereinander als
Antragsteller und Antragsgegner gegenüberstehen. Der „richtige“ und primäre
Passivlegitimierte in solchen Verfahren ist der Verwalter. Deshalb werden diese
Verfahren in der neu formulierten Z 5 des § 30 Abs. 1
WEG 2002 konzentriert genannt und dafür im Einleitungssatz angeordnet,
dass in diesen Fällen der Antrag gegen den Verwalter zu richten ist. Der
Verwalter ist hier also jedenfalls Antragsgegner. Ungeachtet dessen sind dem
Verfahren gemäß § 52 Abs. 2 Z 1 WEG 2002 auch sämtliche
Wohnungseigentümer als Parteien beizuziehen (vgl. im Übrigen auch den weiten
Parteibegriff des § 2 Abs. 1 des neuen Außerstreitgesetzes); sie
können sich entscheiden, ob sie im Verfahren den oder die Antragsteller oder
den Verwalter als Antragsgegner unterstützen.
Im
Begutachtungsverfahren wurde zutreffend darauf hingewiesen, dass auch die mit
diesem Entwurf in § 20 Abs. 7 WEG 2002 ausdrücklich aufgenommenen
Informationspflichten des Verwalters von jedem Wohnungseigentümer im
Außerstreitverfahren durchsetzbar sein sollten, weshalb das auf § 20
WEG 2002 Bezug nehmende Zitat in § 30 Abs. 1 Z 5
WEG 2002 entsprechend erweitert werden sollte. Diesem Hinweis wurde
Rechnung getragen.
c) Zu
Abs. 1 Z 8
Hanel hat in wobl 2002, 165 (170) auf ein
Spannungsverhältnis zwischen der Regelung des § 26 Abs. 1
WEG 2002 und der Bestimmung des § 30 Abs. 1 Z 8
WEG 2002 hingewiesen: Nach der erstgenannten Gesetzesstelle ist eine
Gemeinschaftsordnung nur rechtswirksam, wenn sie nicht zwingenden Grundsätzen
des Wohnungseigentumsgesetzes widerspricht. In § 30 Abs. 1 Z 8
WEG 2002 wird dem einzelnen Wohnungseigentümer aber das Recht eingeräumt,
die gerichtliche Aufhebung oder Änderung von dem § 26 WEG 2002
widersprechenden Bestimmungen einer Gemeinschaftsordnung zu erwirken.
Zutreffend führte Hanel aus, dass es sich bei dem Begehren nach
§ 30 Abs. 1 Z 8 WEG 2002 nur um einen Feststellungsantrag
handeln könne. Diesem richtigen Einwand wird durch eine veränderte Textierung
dieser Gesetzesstelle Rechnung getragen.
Zu Z 19
(§ 31 WEG 2002)
In § 31
Abs. 2 WEG 2002 wird korrespondierend zur Neuformulierung des
§ 20 Abs. 6 WEG 2002 ausdrücklich klargestellt, dass es sich entweder
um ein Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder ein Anderkonto handeln muss.
Damit ist auch die Wendung „als Vermögen der Eigentümergemeinschaft“ obsolet
und kann entfallen.
Zur Vermeidung von
Missverständnissen ist darauf hinzuweisen, dass unter „Konto“ im Sinn dieser
Regelung selbstverständlich auch Spareinlagen im Sinn der §§ 31 ff BWG zu
zählen sind; dies ergibt sich schon aus dem Gebot fruchtbringender Anlegung.
Zu Z 20
(§ 34 WEG 2002)
a) Zu
Abs. 1 (keine Änderung)
Anders als noch im
Ministerialentwurf bedarf es auf Grund der später beschlossenen Beibehaltung
der Bekanntmachungsregelung des § 24 Abs. 5 WEG 2002 keiner Änderung des § 34
Abs. 1 WEG 2002. Hinzuweisen ist aber darauf, dass die Übermittlung der Abrechnung
– in entsprechender Anwendung des § 24 Abs. 5 letzter Satz WEG 2002 nF – auch
auf elektronischem Weg erfolgen kann, wenn der Wohnungseigentümer dies verlangt
hat.
Zu den Regelungen
des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 über die Abrechnung wurden von Würth
weit reichende Änderungsvorschläge erstattet, die zum Teil auf die mittlerweile
geleisteten Vorarbeiten zur Schaffung eines Gebäudebewirtschaftungsgesetzes
Bezug nehmen (wobl 2004, 243 [247
f]). Der „Schaffung einheitlicher kostentransparenter Hausbewirtschaftungsregeln“
(so die Formulierung im Regierungsprogramm für die 22. Gesetzgebungsperiode)
wird nun aber ein eigenes Legislativprojekt gewidmet sein, das noch im Jahr
2006 seinen Beginn nehmen wird. Die von Würth erstatteten Vorschläge
werden im Rahmen dieses Vorhabens zu diskutieren sein. Sie bleiben daher bei
Erstellung dieser Regierungsvorlage ausgespart.
b) Zu
Abs. 3
Ein Hinweis von Würth
(in wobl 2004, 243 [247]) und – im Weiteren – auch von Garai ist
allerdings schon jetzt aufzugreifen: Die beiden haben darauf hingewiesen, dass
es im Rahmen der Wohnrechtsnovelle 1999 verabsäumt wurde, die damalige Regelung
des § 17 Abs. 6 WEG 1975 (entspricht § 34 Abs. 3
WEG 2002) an die Überprüfbarkeit auch der Richtigkeit der Abrechnung im
außerstreitigen Verfahren anzupassen. Daher sei der nunmehrige § 34
Abs. 3 WEG 2002 für den Fall der Unrichtigkeit der Abrechnung
ungeeignet; in diesem Fall sei ein gerichtlicher Auftrag an den Verwalter nicht
sinnvoll, sondern sollte in der gerichtlichen Entscheidung lediglich
ausgesprochen werden, inwiefern die Abrechnung unrichtig sei (so auch die
Entscheidung 5 Ob 167/03z, JBl 2004, 722 = wobl 2004/67, 277 = immolex
2004/162, 313). Diesen Hinweisen wird durch den dem Abs. 3 angefügten Satz
entsprochen. Der Ministerialentwurf hatte allerdings für diesen Fall nur die
„Feststellung der Unrichtigkeit“ vorgesehen. Dies war im Begutachtungsverfahren
auf erhebliche Kritik gestoßen; bemängelt wurde vor allem, dass die
Wohnungseigentümer auf Grund dieser (reduzierten) Anordnung nie zu jenen
Beträgen kämen, die sich aus einer richtigen Abrechnung ergeben. Mit der
nunmehrigen Ergänzung (Feststellung auch des sich aus der Richtigstellung
ergebenden Überschuss- oder Fehlbetrags), die auf einen ergänzenden Vorschlag
von Würth zurückgeht, wird dieser Kritik Rechnung getragen.
Zu Z 21
(§ 37 WEG 2002)
Wenn an der
Liegenschaft noch nicht Wohnungseigentum begründet wurde oder eine vor dem
In-Kraft-Treten des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 geschehene
Wohnungseigentumsbegründung noch nicht alle gewidmeten
wohnungseigentumstauglichen Objekte erfasst hatte, soll dem
Wohnungseigentumsbewerber im Rahmen seiner Rechte nach § 37 Abs. 2
WEG 2002 ein Anspruch darauf zustehen, dass systemkonform (§ 3
Abs. 2 WEG 2002) Wohnungseigentum an der gesamten Liegenschaft (im
Rahmen der Widmung) und nicht nur an „seinem“ Objekt begründet wird. Dies wird
durch die Neuformulierung des § 37 Abs. 2 Z 2 WEG 2002
gewährleistet. Siehe dazu Näheres bei den Ausführungen zu § 43.
Zu Z 22
(§ 43 WEG 2002)
a) Zu
Abs. 1 und 5
In der Lehre wurde
von mehreren Autoren zutreffend darauf hingewiesen, dass ein Antagonismus
zwischen dem Ausschluss partiellen Wohnungseigentums im § 3 Abs. 2
WEG 2002 einerseits und dem Erwerberschutz des § 43 WEG 2002
andererseits bestehe. Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Wohnrecht
Rz 6 ff zu § 43 WEG vertrat dazu den Standpunkt, dass die Vermeidung
wohnungseigentumsrechtlicher Mischhäuser im Konfliktfall hinter die
Sicherstellung eines effizienten Erwerberschutzes zurücktreten müsse. Unter
Übernahme dieser Erwägung wurde im Vorentwurf dem § 43 Abs. 1
WEG 2002 ein Satz neu angefügt, wonach die Wohnungseigentumsbegründung auf
Grund eines stattgebenden Urteils über eine Klage nach § 43 WEG 2002
auch dann zulässig sei, wenn sie sich nur auf einen Teil der nach der Widmung
der Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehenen
wohnungseigentumstauglichen Objekte beziehe. In den Erläuterungen dazu wurde
ausgeführt, dass man zwar durchaus die Gefahr sehe, dass diese Regelung in der
Praxis dazu missbraucht werde, durch ein bewusstes Zusammenspiel des
Wohnungseigentumsorganisators und eines mit diesem kooperierenden
Wohnungseigentumsbewerbers die durch § 3 Abs. 2 WEG 2002 an sich
ausgeschlossene Begründung von bloß partiellem Wohnungseigentum zu erreichen,
ohne dass dies für die daran unfreiwillig mitwirkenden Gerichtsorgane erkennbar
wäre. Doch komme auch unter Miteinbeziehung dieser Missbrauchsmöglichkeit dem
durch diese Neuregelung wieder hergestellten Erwerberschutz größere Bedeutung
zu als der Realisierung des für vorteilhaft erkannten Grundsatzes, dass
zumindest in „Neufällen“ (also bei Wohnungseigentumsbegründung nach dem
In-Kraft-Treten des Wohnungseigentumsgesetzes 2002) Wohnungseigentum nur
noch an allen gewidmeten Objekten begründbar sein sollte.
Diese Entwurfbestimmung
wurde in der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ – auch unter Bezugnahme auf die
literarischen Arbeiten von Friedl und mit diesem – eingehend diskutiert.
Dabei wurde überwiegend die Auffassung vertreten, dass man durchaus auch –
systemkonform (§ 3 Abs. 2 WEG 2002) – eine Klage des einzelnen
Wohnungseigentumsbewerbers auf Begründung von Wohnungseigentum an der gesamten
Liegenschaft (also an allen als Wohnungseigentumsobjekten gewidmeten
wohnungseigentumstauglichen Objekten) zulassen könne. Dies sei dogmatisch
möglich und praktisch durchaus realisierbar. Die prozessualen Probleme, die
sich bei einer sukzessiven Klagsführung mehrerer Wohnungseigentumsbewerber
ergeben könnten, seien lösbar. In der Regel bestehe schon anlässlich der ersten
Klagsführung ein Bedürfnis danach, die maßgeblichen Verhältnisse – wie etwa die
Nutzwerte – hinsichtlich der gesamten Liegenschaft klarzustellen. Auf Grund
dieser Meinungsäußerungen – denen zwar auch vereinzelte skeptische Stimmen zur
Praktikabilität einer solchen Regelung gegenüber standen – wurde im
Ministerialentwurf der „Gesamtbegründungsklage“ der Vorzug gegeben, zumal der
Mechanismus des geltenden § 43 Abs. 2 WEG 2002 auch dafür eine
taugliche Grundlage bildet.
Im
Begutachtungsverfahren wurde dieser Konzeption einer „Gesamtbegründungsklage“
von einigen Stellen neuerlich Skepsis entgegengebracht. Es wurden zwar – mit
einer sogleich noch zu besprechenden Ausnahme – keine konkreten Hindernisse
genannt, die einer solchen „Gesamtbegründung“ auf Basis einer Einverleibungsklage
nach § 43 Abs. 1 WEG 2002 entgegenstehen sollten, doch wurde
argumentiert, in der Praxis könnten sich bei dem oft durchaus komplexen Vorgang
der Wohnungseigentumsbegründung an der gesamten Liegenschaft Hürden auftun, die
das Entstehen von Wohnungseigentum erheblich erschweren oder unter Umständen
gar gänzlich vereiteln könnten. Im Zweifelsfall müsse dem Schutz des einzelnen
Wohnungseigentumsbewerbers gegen den säumigen Wohnungseigentumsorganisator
Priorität gegenüber der stringenten Umsetzung der „obligatorischen“
Wohnungseigentumsbegründung an allen Objekten zukommen. Ein unüberwindliches
Hindernis für eine Gesamtbegründung von Wohnungseigentum könne beispielsweise
darin liegen, dass die Zahl der Miteigentümer der Liegenschaft jene der
wohnungseigentumstauglichen Objekte übersteige und weder aus einem Verzicht
einzelner Miteigentümer noch durch Geldausgleich angemessene und zumutbare
Abhilfe zu erwarten sei. Es solle daher beim bisherigen Konzept der „Einzelbegründungsklage“
nach § 43 Abs. 1 WEG 2002 bleiben.
Diese Einwände
sind ernst zu nehmen, zwingen aber nicht zu einer gänzlichen Abkehr von der im
Ministerialentwurf gewählten Konstruktion. Es ist nämlich durchaus möglich, für
die Klage nach § 43 Abs. 1 WEG 2002 grundsätzlich sehr wohl von
dem mit dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 eingeführten Ausschluss einer
bloß partiellen Wohnungseigentumsbegründung auszugehen, jedoch eine solche
teilweise Wohnungseigentumsbegründung zur Gewährleistung lückenlosen
Erwerberschutzes dann zuzulassen, wenn die Wohnungseigentumsbegründung an allen
Objekten nach Lage des Falles unmöglich ist. Dieser Weg wird mit der
modifizierten Entwurffassung des § 43 Abs. 1 WEG 2002
beschritten. Grundsätzlich ist darin für den Regelfall weiterhin vorgesehen,
dass die Einverleibungsklage auf Wohnungseigentumsbegründung an allen
wohnungseigentumstauglichen, gewidmeten Objekten zu richten ist und dass das
Gericht auf Grund einer solchen Klage den oder die Liegenschaftseigentümer zur
Einwilligung in die Einverleibung des Wohnungseigentums an allen diesen
Objekten zu verpflichten hat. In einem neu angefügten zweiten Satz wird jedoch
angeordnet, dass das Gericht auf Grund einer solchen Klage ausnahmsweise dann
die Einverleibung von Wohnungseigentum bloß an dem dem Kläger zugesagten Objekt
vorsehen (also den oder die Liegenschaftseigentümer zur Einwilligung in die nur
partielle Wohnungseigentumsbegründung verpflichten) kann, wenn die
„Gesamtbegründung“ von Wohnungseigentum im Sinn des ersten Satzes des § 43
Abs. 1 sowie des § 3 Abs. 2 WEG 2002 im konkreten Fall
nicht möglich ist. Als Beispiel für eine solche Unmöglichkeit wird im Normtext
der Fall angeführt, dass bei der Wohnungseigentumsbegründung an der gesamten
Liegenschaft nicht jedem Miteigentümer ein Wohnungseigentumsobjekt zugewiesen
werden könnte. In der Formulierung wird klar zum Ausdruck gebracht, dass es
sich bei der Möglichkeit des zweiten Satzes nur um ein „Ausstiegsszenario“
gegenüber der grundsätzlich anzustrebenden Wohnungseigentumsbegründung an allen
Objekten handelt, das verhindern soll, dass der klagende
Wohnungseigentumsbewerber mit seinem Einverleibungsanspruch wegen objektiver
Unmöglichkeit der „Gesamtbegründung“ auf der Strecke bleibt. Aus der
Formulierung ergibt sich weiters, dass in einem solchen Ausnahmefall der
klagende Wohnungseigentumsbewerber nicht etwa eine „Einzelbegründungsklage“
erheben oder eine ursprüngliche „Gesamtbegründungsklage“ auf ein Begehren auf
Wohnungseigentumsbegründung nur an dem ihm zugesagten Objekt umstellen müsste.
Vielmehr ist eine Klage auf Wohnungseigentumsbegründung an allen Objekten eine
taugliche Grundlage für eine wegen Unmöglichkeit der „Gesamtbegründung“
vorzusehende Wohnungseigentumsbegründung nur am zugesagten Objekt. Nach dem mit
diesem Kombinationsmodell verbundenen Regelungswillen soll es für den klagenden
Wohnungseigentumsbewerber auch keine negativen Prozesskostenfolgen haben, wenn
das Gericht auf Grund seiner „Gesamtbegründungsklage“ letztlich bloß eine
„Einzelbegründung“ vorsieht.
Als Basis für die
so neu gestaltete Einverleibungsklage des § 43 Abs. 1 WEG 2002
wurde auch die Bestimmung des § 37 Abs. 2 Z 2 WEG 2002
entsprechend neu gestaltet. Ergänzend zu der (nach dem oben Gesagten als
Regelfall anzusehenden) Wohnungseigentumsbegründung an allen
wohnungseigentumstauglichen, gewidmeten Objekten auf Grund einer
Einverleibungsklage nach § 43 Abs. 1 WEG 2002 wird – eingedenk
der Judikatur zur Unzulässigkeit von Anmerkungen der Zusage der Einräumung von
Wohnungseigentum bei bereits bestehendem Wohnungseigentum (vgl. etwa MietSlg
52.609 mwN) - in einem neuen § 43 Abs. 5 WEG 2002 angeordnet,
dass die auf Grund einer solchen „Gesamtbegründungsklage“ vollzogene
Wohnungseigentumsbegründung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum
zugunsten anderer Wohnungseigentumsbewerber nicht entgegensteht.
Siehe dazu auch
die Übergangsbestimmung in § 58 Abs. 7 WEG 2002, die die
„Frustration“ vor dem In-Kraft-Treten dieser Novelle erhobener
Einverleibungsklagen verhindern soll.
b) Zu
Abs. 4
Die mit dem
Wohnungseigentumsgesetz 2002 bewirkte Abrundung des Erwerberschutzes durch
Einräumung auch eines Widerspruchsrechts nach § 37 EO (in § 43
Abs. 4 WEG 2002) wurde in der Lehre mehrfach als überschießend
kritisiert, weil es nicht gerechtfertigt sei, im Extremfall bei Vorhandensein
bloß eines einzigen angemerkten Wohnungseigentumsbewerbers die
Zwangsversteigerung der gesamten Liegenschaft zu verhindern. Tatsächlich war
freilich schon die seinerzeitige Intention des Gesetzgebers bei Einführung
dieser Neuerung auf eine Abwehrmöglichkeit des Wohnungseigentumsbewerbers nur
hinsichtlich seines späteren Miteigentumsanteils (der freilich zum Zeitpunkt
der Exekutionsführung auf die Liegenschaft sachenrechtlich noch nicht vorhanden
ist) gerichtet. Deshalb war im Vorentwurf – unter Bedachtnahme auch auf die
Überlegungen von Friedl, ecolex 2003, 220 – eine Neufassung des
§ 43 Abs. 4 WEG 2002 vorgeschlagen worden, mit der klargestellt
werden sollte, dass sich das Widerspruchsrecht des Wohnungseigentumsbewerbers
nur auf seinen späteren Mindestanteil bezieht und dass für den Fall noch
fehlender oder fehlerhafter Nutzwertermittlung der Mechanismus des § 43
Abs. 2 WEG 2002 für das Exszindierungsverfahren entsprechend zum
Tragen kommt. In der darüber geführten Diskussion der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“
wurde dann jedoch nahezu von allen Seiten angeregt, anstelle eines
Exszindierungsrechts des Wohnungseigentumsbewerbers – das letztlich zu einer
Verzögerung der Projektabwicklung und zu einem niedrigeren Erlös bei der
Verwertung der Liegenschaft führe – eine Lösung über § 150 EO zu suchen,
wie sie H. Böhm schon vor etlichen Jahren ins Spiel gebracht hatte. Wenn
im Sinn der Ausführungen des Genannten vom Gesetzgeber klargestellt werde, dass
die Ansprüche des „angemerkten“ Wohnungseigentumsbewerbers zu den vom Ersteher
nach Maßgabe des § 150 EO zu übernehmenden Lasten gehöre, sei damit eine
systemkonforme, nur auf den späteren Mindestanteil bezogene und die Rangfrage
dogmatisch zutreffend behandelnde Lösung der Problematik erreicht. Daher wurde
– im Gefolge von H. Böhm, immolex 1999, 146 (150 ff) – nun im Entwurf
das bisherige Exszindierungsrecht durch die Anordnung ersetzt, dass im Fall der
Zwangsversteigerung der Liegenschaft der Ersteher die dem
Wohnungseigentumsbewerber auf Grund der Anmerkung nach § 40 Abs. 2
WEG 2002 zustehenden Rechte nach Maßgabe des § 150 EO zu übernehmen
hat.
Die Umsetzung bloß
dieser exekutionsrechtlichen Neuerung allein führte jedoch zu einem
Spannungsverhältnis zur geltenden Regelung für den Fall der Insolvenz des
Liegenschaftseigentümers. Damit würde nämlich für den Fall der
Zwangsversteigerung eine rechtstechnisch völlig andere Lösungsvariante normiert
als für den Insolvenzfall, für den das geltende Recht ja schon seit mehr als
zwei Jahrzehnten ein Aussonderungsrecht des Wohnungseigentumsbewerbers
vorsieht. In der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ wurde zwar dargelegt, dass dieses
Aussonderungsrecht in der Praxis keine Probleme bereite, weil hier die Sorge um
die bestmögliche Entwicklung in den Händen des Masseverwalters liege, der in
aller Regel eine Lösung im Einvernehmen mit dem aussonderungsberechtigten
Wohnungseigentumsbewerber anstrebe und erziele. Dennoch wäre es dogmatisch
unschön, für zwei parallele Fallkonstellationen derart unterschiedliche
Regelungen zu statuieren. Hinzu kommt, dass ja auch die kridamäßige Verwertung
der Liegenschaft eine Zwangsversteigerung ist und es daher in der Praxis zu
Kollisionen zwischen dem Aussonderungsrecht und der Lastenübernahme nach
§ 150 EO kommen könnte. Aus diesen Erwägungen wird im Entwurf – noch einen
Schritt weitergehend – auch das Aussonderungsrecht durch die § 150
EO-Lösung ersetzt. Demnach hat also im Insolvenzfall der Ersteher (bei
kridamäßiger Verwertung) bzw. der Erwerber (bei freihändiger Veräußerung) die
Ansprüche des „angemerkten“ Wohnungseigentumsbewerbers nach Maßgabe der
genannten Bestimmung zu übernehmen.
Nur der
Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass im hier fraglichen Zusammenhang dem
Wohnungseigentumsbewerber auch ohne Aussonderungsrecht ausreichender
insolvenzrechtlicher Schutz bereits durch die Anmerkung nach § 40
Abs. 2 WEG 2002 zukommt, weil schon diese allein dem Rücktritt des
Masseverwalters nach § 21 KO entgegensteht. Insgesamt soll durch den
Wechsel von Aussonderungs- bzw. Widerspruchsrecht hin zur Lastenübernahme nach
§ 150 EO der Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers in keiner Weise
geschmälert werden.
Siehe auch die
Übergangsbestimmung in § 58 Abs. 8 WEG 2002.
Zu Z 23
(§ 45 WEG 2002)
Dabei handelt es
sich um die der Neuformulierung des § 3 Abs. 2 WEG 2002
entsprechende Änderung für das vorläufige Wohnungseigentum.
Zu Z 24
(§ 52 WEG 2002)
Nach bisheriger
Rechtslage kann es geschehen, dass sich in einem Gerichtsverfahren über einen
Konflikt innerhalb der Eigentümergemeinschaft, der seine Ursache – zumindest
unter anderem – in einem bestimmten Verhalten des Verwalters hat, nur die
einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber stehen, während der Verwalter in der
Rolle eines am Verfahren nicht beteiligten (wenngleich möglicherweise gar nicht
„unschuldigen“) „bystander“ verharren kann und muss (weil seine Interessen
durch das Verfahren nicht unmittelbar berührt werden). Dazu ein
Beispiel: Der Verwalter verabsäumt es entgegen § 25 Abs. 2
WEG 2002, bei der Einberufung der Eigentümerversammlung eine bestimmte
Frage als Gegenstand der Versammlung anzukündigen; dennoch wird aber dann bei
der Versammlung gerade über diese Frage abgestimmt und ein Beschluss gefasst.
Ein Wohnungseigentümer ficht diesen Beschluss wegen des formellen Mangels der
fehlenden Verständigung vom anstehenden Beschlussgegenstand bei Gericht an. Diesem
gerichtlichen Verfahren ist der Verwalter heute nicht als Partei beizuziehen
(es wäre denn, der gefasste Beschluss als solcher hätte unmittelbare Wirkungen
auf die Interessen des Verwalters). Dies soll durch die hier vorgeschlagene
Ergänzung des § 52 Abs. 2 Z 1 WEG 2002 vermieden werden;
der Verwalter soll in einem solchem Fall am Verfahren teilnehmen.
Zur Klarstellung
sei erwähnt, dass sowohl die in § 30 Abs. 1 WEG 2002 vorgesehene
Passivlegitimation des Verwalters als auch seine hier in § 52 Abs. 2
Z 1 WEG 2002 eingeführte Parteistellung gemäß § 52 Abs. 2
WEG 2002 iVm § 37 Abs. 3 Z 17 MRG eine Kostenersatzpflicht
des Verwalters zur Folge haben kann. In einem solchen Fall kann der Verwalter
die ihm ad personam auferlegte Kostenersatzpflicht nicht etwa auf die
Eigentümergemeinschaft überwälzen, sondern hat diese Kosten aus Eigenem zu
tragen. Hinzuweisen ist auch darauf, dass etwa im obigen Beispielfall allein
der Umstand, dass die Beschlussanfechtung gegen die anderen Wohnungseigentümer
zu richten ist, selbst bei erfolgreicher Anfechtung nach den Kriterien des
§ 37 Abs. 3 Z 17 MRG keineswegs schon zu einer
Kostenersatzpflicht der übrigen Wohnungseigentümer führen muss (Näheres bei Stabentheiner,
Der Verfahrenskostenersatz im neuen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren,
immolex 2004, 205).
Zu Z 25
(§ 56 WEG 2002)
a) Zum
ersten dem Abs. 1 angefügten Satz
Dabei handelt es
sich um die dem § 14 Abs. 6 WEG 2002 entsprechende Klarstellung,
dass sich die in § 14 WEG 2002 vorgesehenen Begünstigungen für eine
bedarfsqualifizierte Wohnung auch auf einen Kfz-Abstellplatz erstrecken, der
mit dieser Wohnung nach dem WEG 1975 im Zubehör-Wohnungseigentum verbunden
ist.
b) Zum
zweiten dem Abs. 1 angefügten Satz
Entgegen der
strengeren Auffassung der zweitinstanzlichen Judikatur soll es allein in der
Entscheidungsfreiheit des jeweiligen Wohnungseigentümers
liegen, den nach früherem Recht in seinem Zubehör-Wohnungseigentum
stehenden Kfz-Abstellplatz in ein selbständiges Wohnungseigentumsobjekt
umzuwandeln (was für ihn mit dem Vorteil verbunden ist, dieses neue
Wohnungseigentumsobjekt gesondert veräußern zu können). Als rechtsgeschäftliche
Grundlage für eine solche „Abtrennung“ eines Kfz-Abstellplatzes reicht also
bereits die Teilungserklärung des betreffenden Wohnungseigentümers aus, ohne
dass es auch der Zustimmung der übrigen Miteigentümer bedürfte.
Der zweite
Halbsatz des dem § 56 Abs. 1 WEG 2002 angefügten zweiten Satzes
nimmt auf den – in der Praxis wohl häufigen – Fall Bezug, dass sich der
Nutzwert des Kfz-Abstellplatzes bereits eindeutig aus der ursprünglichen
Nutzwertermittlung ergibt, und zwar unabhängig davon, ob die bisherigen
Nutzwerte auf einem Gutachten oder einer gerichtlichen oder behördlichen
Nutzwertfestsetzung beruhen. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, eine
(Neu-)Festsetzung der Nutzwerte und damit eine Neuberechnung der Nutzwerte für
die gesamte Liegenschaft (der ja auch alle übrigen Miteigentümer beizuziehen
wären) vorzunehmen. Der Wohnungseigentümer braucht diesfalls daher für die
bücherliche Eintragung des neuen Wohnungseigentumsobjekts
„Kraftfahrzeug-Abstellplatz“ keine Nutzwertfestsetzung vorzulegen. Freilich
setzt die Entbehrlichkeit einer Nutzwertfestsetzung voraus, dass der Nutzwert
des Abstellplatzes auch ohne technisches Sachverständigenwissen ohne Zweifel
erkennbar ist.
Dass bisheriges
Zubehör-Wohnungseigentum an mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich verbundenen
Balkonen und Terrassen weiterhin aufrecht bleiben kann, braucht nicht gesondert
erwähnt zu werden. Hier besteht ja die Alternative des neuen Rechts in einer
Einbeziehung in die Nutzwertberechnung (und nicht in der Qualifikation dieser
Bauteile als selbständiges Wohnungseigentumsobjekt), und es existiert hier auch
keine übergangsrechtliche Regelung etwa dahin, dass mit dem In-Kraft-Treten des
Wohnungseigentumsgesetzes 2002 sämtliche Liegenschaften, auf denen Häuser
mit solchen Balkonen oder Terrassen errichtet sind, nun obligatorisch einer
Nutzwertneufestsetzung zu unterziehen wären. Es ist sohin eine im Gesetzestext
nicht weiter zu erwähnende Selbstverständlichkeit, dass sich an der rechtlichen
Qualifikation solcher Balkone und Terrassen durch den Wechsel vom
Wohnungseigentumsgesetz 1975 hin zum Wohnungseigentumsgesetz 2002
nichts ändert.
Zu Z 26
(§ 57 WEG 2002)
Wenn man unter dem
Vorgang der Wohnungseigentumsbegründung in einem etwas weiteren Sinn alle
Einzelakte von der Projekterstellung über die ersten Kontakte mit
Kaufinteressenten und den ersten Zusagen der Einräumung von Wohnungseigentum
über die Erstellung des Wohnungseigentumsvertrags bis letztlich hin zur
Einverleibung des Wohnungseigentums im Grundbuch versteht, kann dieser Begründungsvorgang
in der Praxis erhebliche Zeit in Anspruch nehmen. Durch das In-Kraft-Treten des
Wohnungseigentumsgesetzes 2002 am 1. Juli 2002 haben sich nun einige
Grundlagen für eine solche Wohnungseigentumsbegründung gegenüber der
vorangegangenen Rechtslage geändert. Das In-Kraft-Treten des
Wohnungseigentumsgesetzes 2002 fand nur wenige Monate nach der
parlamentarischen Beschlussfassung darüber statt. Diese Legisvakanz war in
manchen Fällen zu kurz, um eine noch unter dem Regime des früheren
Wohnungseigentumsgesetzes 1975 begonnene Wohnungseigentumsbegründung (in
diesem weiteren Sinn) noch vor dem 1. Juli 2002 zum Abschluss zu bringen. Zu
einer eigenen, zeitlich großzügigen Übergangsregelung im Hinblick auf diese
Problematik hat sich der Gesetzgeber des Jahres 2002 nicht verstanden. Deshalb
wurde erwogen, dass zur Vermeidung frustrierten Aufwands eine nach früherem
Recht begonnene Wohnungseigentumsbegründung auch noch zeitlich jenseits des
In-Kraft-Tretens des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 verbücherbar sein
sollte, auch wenn darin etwa noch die Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum
an Kfz-Abstellplätzen vorgesehen sein sollte; und sogar eine unvorgreiflich der
Rechtsprechung ergangene Empfehlung des Bundesministeriums für Justiz sprach
sich in diesem Kontext für eine großzügige Handhabung aus. Mit einigem
zeitlichen Abstand dazu erteilte dann jedoch die oberstgerichtliche Judikatur
solchen Ansätzen zur Linderung der angesprochenen Übergangsproblematik eine
Absage, indem sie noch auf Basis der früheren Rechtslage gestellte Anträge auf
Wohnungseigentumsbegründung abwies (OGH 21.10.2003, 5 Ob 168/03x; OGH
21.10.2003, 5 Ob 224/03g). Bei anderen als den an den Obersten Gerichtshof
herangetragenen Wohnungseigentumsprojekten – eben abhängig von der
„Großzügigkeit“ der jeweiligen mit diesen grundbuchsrechtlichen Fragen
betrauten Gerichtsorgane – mag es aber fallweise durchaus gelungen sein, auch
nach dem 30. Juni 2002 noch mit einem nach dem Regime des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975 errichteten Wohnungseigentumsvertrag und
einem entsprechenden Nutzwertgutachten (in dem beispielsweise noch
Zubehör-Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen vorgesehen war) ins Grundbuch zu
kommen. Angesichts der erwähnten Erkenntnisse des Obersten Gerichtshofs könnte
man im Extremfall zur Auffassung gelangen, dass solche nur durch
„Großzügigkeit“ gelungenen Wohnungseigentumsbegründungen nichtig wären.
Ein solches
Ergebnis wäre für die betroffenen Wohnungseigentümer, deren Handeln ja
keineswegs von vornherein auf einen Rechtsbruch gerichtet war, eine nicht zu
rechtfertigende Konsequenz und muss auf jeden Fall hintangehalten werden.
Deshalb wurde im Vorentwurf ein neuer § 57 WEG 2002 (der im
Wesentlichen dem hier vorgeschlagenen Abs. 2 des § 57 WEG 2002
nF entspricht) konzipiert, durch den sichergestellt wird, dass die
Einverleibung vom Wohnungseigentum im Grundbuch auf Basis von noch nach dem
Wohnungseigentumsgesetz 1975 errichteten Urkunden rechtswirksam ist, wenn
zwei Voraussetzungen zutreffen: Erstens muss die jeweilige Wohnungseigentumsbegründung
unter der – ja nur fiktiv anzuwendenden – Beurteilungsperspektive des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975 gültig sein. Zweitens gilt diese
Gültigkeitsanordnung nur für solche Grundbuchseintragungen, die bis zum
In-Kraft-Treten der Novelle bewerkstelligt werden.
In den Beratungen
der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ wurden sodann von mehreren Seiten Bedenken
dagegen vorgebracht, eine solche „Sanierungsregelung“ nur für jene Fälle
vorzusehen, in denen es den Eintragungswerbern durch die schon angesprochene
„Großzügigkeit“ eines Gerichtsorgans gelungen sei, noch auf Basis des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975 ins Grundbuch zu kommen. Man müsse eine
Lösung auch für jene Eintragungswilligen schaffen, die mit ihrem noch auf
früherem Recht basierenden Grundbuchsantrag gescheitert seien, weil die nun
grundsätzlich beabsichtigte Übergangslösung ja nicht von der Zufälligkeit
abhängen könne, welches Gerichtsorgan mit der jeweiligen Sache gerade befasst
gewesen sei (vgl. dazu auch Vonkilch, wobl 2004, 87 [97]). Dem ist
zuzustimmen. Daher wird im neuen § 57 Abs. 1 WEG 2002 eine
Regelung für jene geschaffen, die die Wohnungseigentumsbegründung noch nach dem
Regime des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 begonnen haben, deren
Grundbuchsantrag nach dem In-Kraft-Treten des
Wohnungseigentumsgesetzes 2002 jedoch abgewiesen wurde oder die dann gar
nicht mehr den Versuch der Einverleibung des Wohnungseigentums unternommen
haben. In diesen Fällen kann ab dem In-Kraft-Treten des § 57 Abs. 1
WEG 2002 (das in § 58 Abs. 1 WEG 2002 bereits mit dem der
Kundmachung der Wohnrechtsnovelle 2006 im Bundesgesetzblatt folgenden Tag und
nicht erst – wie bei fast allen anderen Teilen der Novelle – mit 1. Mai 2006 vorgesehen
ist) noch bis Ende Juli 2006 der Antrag auf Einverleibung des Wohnungseigentums
auf der rechtlichen Grundlage noch des Wohnungseigentumsgesetzes 1975
gestellt werden. Wäre ein solcher Antrag bei Anwendbarkeit noch dieser früheren
Rechtslage zu bewilligen gewesen, so ist er auf Grund des § 57 Abs. 2
WEG 2002 nF bei Wahrung dieser bis zum 31. Juli 2006 laufenden Frist auch
jetzt noch eine taugliche Grundlage für die Begründung des Wohnungseigentums.
Zur Klarstellung sei gesagt, dass dies selbstredend auch für Grundbuchsanträge
gilt, die noch vor dem In-Kraft-Treten dieser Novelle gestellt wurden. Wurde
ein solcher Antrag rechtskräftig abgewiesen, könnte er im Hinblick auf die
durch diese nachträglich geschaffene Übergangsregelung veränderte Rechtslage
innerhalb der hier vorgesehenen Frist neuerlich gestellt werden. Dies bedeutet
nicht etwa einen Eingriff in die Rechtskraft gerichtlicher Entscheidungen, weil
ein solches Eintragungsbegehren bei nochmaliger Erhebung auf einem anderen gesetzlichen
Fundament zu beurteilen wäre.
Insgesamt wird
also mit dem neuen § 57 WEG 2002 letztlich doch ein „sanftes
Hinübergleiten“ früherer Begründungsvorgänge in das neue Recht bewirkt.
Abschließend sei
noch ein klarstellender Hinweis angebracht: In beiden Absätzen des § 57
WEG 2002 ist von Urkunden die Rede, „die noch nach der Rechtslage des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975 erstellt wurden“. Damit ist aber nur der
sachliche Konnex zum WEG 1975 gemeint, also dass die Urkunde auf Basis der
Regelungen des WEG 1975 errichtet wurde (und daher zum Beispiel noch die
Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum an einem Kfz-Abstellplatz oder die
partielle Begründung von Wohnungseigentum vorsieht, was nach WEG 2002 ja
jeweils nicht mehr möglich wäre). Nicht aber ist damit auch eine Bezugnahme auf
den zeitlichen Geltungsbereich des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 gemeint.
Das bedeutet also, dass auch solche Urkunden noch Grundlage für die
Begünstigungsregelungen des § 57 Abs. 1 und 2 WEG 2002 sein
können, die nach dem 30. Juni 2002 (also nach dem Außer-Kraft-Treten des
WEG 1975) erstellt wurden. Nutzwertgutachten oder
Wohnungseigentumsverträge, die noch unter Beachtung der Bestimmungen des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975 erstattet bzw. abgeschlossen wurden, fallen
daher auch dann unter die übergangsrechtlichen Begünstigungen des § 57
WEG 2002, wenn sie in der zweiten Hälfte des Jahres 2002, in den Jahren
2003 bis 2005 oder in den ersten sieben Monaten des Jahres 2006 erstellt wurden.
Würden nämlich hier nur solche Urkunden übergangsrechtlich berücksichtigt, die
vor dem 1. Juli 2002 erstellt wurden, so käme es in etlichen Fällen neuerlich
zu Zweifelsfragen und Friktionen, die durch § 57 WEG 2002 jedoch
umfassend vermieden werden sollen (man denke nur an das regelmäßige zeitliche
Auseinanderklaffen von Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag).
Zu Z 27
(§ 58 WEG 2002)
Diese Bestimmung
enthält die Übergangsregelungen zur Wohnrechtsnovelle 2006.
a) Zu
Abs. 1
Die Neuregelungen
zur – nachträglichen – Erleichterung des Übergangs vom WEG 1975 zum
WEG 2002, nämlich § 56 Abs. 1 letzter Satz und § 57
Abs. 1 WEG 2002, sollen möglichst rasch, also inhaltlich entsprechend
der subsidiären Anordnung des Art. 49 Abs. 1 B-VG in Kraft treten. Im
Übrigen sollte mit dem vorgesehenen In-Kraft-Tretens-Termin eine ausreichende
Legisvakanz dafür geboten werden, dass sich die Praxis mit den Neuerungen
rechtzeitig vertraut machen kann.
b) Zu
Abs. 2
Hier wird zunächst
angeordnet, dass sich die – ja bloß klarstellende – Regelung des § 5
Abs. 2 letzter Satz WEG 2002 nF auch auf Erwerbsvorgänge bezieht, die
vor dem In-Kraft-Treten stattgefunden haben. Im zweiten Satz wird die
Ausnahmeregelung für die Vergangenheit über den „operativ tätigen“
Wohnungseigentumsorganisator hinaus auf alle Personen ausgedehnt, die gemäß
§ 2 Abs. 6 WEG 2002 als Wohnungseigentumsorganisator zu
qualifizieren sind. Von manchen Beratern und Kommentatoren wurde nämlich nach
dem In-Kraft-Treten des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 die Meinung
vertreten, dass die „Reservierungsregelung“ des § 5 Abs. 2
WEG 2002 für Wohnungseigentumsorganisatoren allgemein nicht gelte, also
auch nicht für nicht „operativ tätige“ Wohnungseigentumsorganisatoren im Sinn
des § 2 Abs. 6 WEG 2002. Wenn nun im Glauben auf solche Aussagen
Wohnungseigentumsbegründungen an Kfz-Abstellplätzen zugunsten solcher
„randständigen“ Wohnungseigentumsorganisatoren, die die Voraussetzungen des
§ 5 Abs. 2 WEG 2002 nicht erfüllen, vorgenommen oder versucht
wurden, könnte dies entweder zur Nichtigkeit der erfolgten Wohnungseigentumsbegründung
oder zur Frustration des Begründungsversuchs führen. Das soll mit dem zweiten
Satz der Übergangsbestimmung im Sinn einer bereinigenden Großzügigkeit des
Gesetzgebers vermieden werden, auch wenn zum Teil durchaus auch veritable
Umgehungen in den Genuss dieser erweiterten Ausnahme kommen. Insofern soll in
der nunmehrigen Übergangszeit die Erreichung von Rechtsfrieden vor die exakte
Abgrenzung des seinerzeit Gewollten gestellt werden. Dies gilt aber nur unter
der Voraussetzung, dass der Grundbuchsantrag zum Erwerb des Abstellplatzes vor
dem 1. Februar 2005 gestellt wurde. Denn spätestens mit der (durch
Veröffentlichung auf der Website des Bundesministeriums für Justiz ja auch
allgemein publik gewordenen) Versendung dieses Ministerialentwurfs Mitte Jänner
2005 müssen auch den angesprochenen Beratern die pro futuro einzuhaltenden
Umrisse der Ausnahmeregelung klar geworden sein.
c) Zu
Abs. 3
Um im Zusammenhang
mit der Neufassung des § 8 Abs. 2 WEG 2002 intertemporale
Probleme bei der Berücksichtigung von Balkonen und Terrassen im Rahmen der
Nutzwertermittlung zu vermeiden, wird in dieser Übergangsregelung klargestellt,
dass Nutzwertgutachten und gerichtliche oder behördliche Nutzwertfestsetzungen,
die zwischen dem 1. Juli 2002 und dem 1. Mai 2006 auf Grundlage der in diesem
Zeitraum geltenden Fassung des § 8 WEG 2002 erstellt wurden bzw.
ergangen sind und bei denen daher die Zwei-Prozent-Grenze auch auf einen Balkon
oder eine Terrasse angewendet wurde, auch nach dem In-Kraft-Treten dieser
Novelle noch eine taugliche Grundlage für die Begründung von Wohnungseigentum
oder für die Änderung der Miteigentumsanteile wegen Nutzwertänderung sind.
d) Zu
Abs. 7 und 8
Durch diese
Regelungen soll verhindert werden, dass die Geltendmachung von Rechten des
Wohnungseigentumsbewerbers nach früherer Rechtslage bzw. früherem Meinungsstand
durch die nunmehrigen Änderungen und Klarstellungen frustriert werden.
Zu Artikel 2
(Änderung des Mietrechtsgesetzes)
Zu Z 1
(§ 1 MRG)
a) Zu Abs. 4 Z
2
Im
rechtswissenschaftlichen Schrifttum wurden nach der Mietrechtsnovelle 2001
Zweifel über die Reichweite des mit dieser Novelle geschaffenen
Ausnahmetatbestands des § 1 Abs. 4 Z 2 MRG laut. So führte etwa Dirnbacher
aus, es könnten sich Abgrenzungsprobleme dann ergeben, wenn der Dachbodenausbau
mit einer Änderung der Kubatur des vorhandenen Dachbodens einhergehe. Die
Frage, inwieweit eine Anhebung des Kniestocks oder des Dachfirstes, eine
Änderung der Dachneigung, ein Aufklappen des Daches, eine teilweise Überbauung
vorhandener Flachdächer, die Hinzufügung eines Turms und dergleichen noch als
„Ausbau eines Dachbodens“ im Sinn dieser Bestimmung anzusehen seien, werde erst
durch die Rechtsprechung geklärt werden müssen (MRG 2002, 44 f.). Würth/Zingher/Kovanyi,
Miet- und Wohnrecht21 Rz 53c zu § 1 MRG, vertraten hiezu
die Auffassung, dass zur Erfüllung des Ausnahmetatbestands das bisherige Dach
durch den Dachbodenausbau – von Dachflächenfenstern und Gaupen abgesehen – im
Wesentlichen erhalten bleiben müsse. Ostermayer, Mietrecht5 72,
führte zu dieser Frage aus, von der Teilausnahmeregelung seien nur
Dachgeschoßausbauten im engeren Sinn erfasst, nicht jedoch auch solche
Räumlichkeiten, die durch Gebäudeaufstockungen geschaffen würden. Demgegenüber
vertraten Vonkilch, immolex 2002, 39 (43 f.) und T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch,
Wohnrecht Rz 95 zu § 1 MRG, den Standpunkt, dass die Ausnahmeregelung
auch etwa auf Gebäudeaufstockungen oder Zubauten, aber auch auf grundlegende
Adaptierungen von bereits vorhandenen Räumlichkeiten angewendet werden sollte.
Letzteres scheint
nun zwar doch etwas zu weitgehend und würde zu einer allzu empfindlichen
Aushöhlung des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes führen. Doch
sollte nach den Überlegungen, die dem Ministerialentwurf zugrunde gelegen
waren, durch eine Neufassung der Ausnahmeregelung klargestellt werden, dass ein
Dachbodenausbau nicht schon dadurch seine „Ausnahmefähigkeit“ verliert, dass
dabei die Kubatur verändert wird oder das Haus eine Aufstockung erfährt. Es
sollte also deutlich gemacht werden, dass auch ein mit einem Dachbodenausbau
verbundener Aufbau des Hauses – selbst die Schaffung eines zusätzlichen
Geschoßes – den Privilegierungstatbestand erfüllt. Allerdings sollte nach der
im Ministerialentwurf vorgeschlagenen Neuformulierung etwa die Aufstockung
eines mit einem Flachdach versehenen Gebäudes mangels Erfüllung des
Tatbestandsmerkmals „mit einem Dachbodenausbau verbunden“ nicht unter die
Ausnahmeregelung fallen; begründet wurde dies damit, dass mit der
Mietrechtsnovelle 2001 nur eine singuläre Ausnahme vom Vollanwendungsbereich
des Mietrechtsgesetzes gerade und ausschließlich für Dachböden geschaffen
worden sei und es nun nur um eine Klarstellung zu dieser Ausnahme gehe, nicht
aber um eine substanzielle Erweiterung derselben; der Vollanwendungsbereich des
Mietrechtsgesetzes solle also mit dieser Änderung nicht neuerlich signifikant
verdünnt werden.
Beim
„Wohnrechtsgipfel“ vom 1. April 2005 wurde jedoch entschieden, dass ein Aufbau
des Hauses auch dann „ausnahmefähig“ sein sollte, wenn er nicht mit einem
Dachbodenausbau verbunden ist, dass also auch die Aufstockung eines mit einem
Flachdach versehenen Gebäudes erfasst werden sollte. Bei dieser Entscheidung
war man sich durchaus bewusst, dass dies zu einer merklichen Erweiterung der
Ausnahmebestimmung führen würde, doch entsprach diese Ausdehnung dem zwischen
den Regierungsparteien gefundenen rechtspolitischen Konsens. Freilich fällt
auch nach der letztlich vorgeschlagenen Neufassung des § 1 Abs. 4
Z 2 MRG ein Dachbodenausbau oder eine Gebäudeaufstockung nur dann in den
Teilanwendungsbereich, wenn der Aus- oder Aufbau auch die weiteren, in dieser
Gesetzesstelle geforderten Tatbestandsmerkmale (also entweder nach Ende des
Jahres 2001 erteilte Baubewilligung oder Vermietung unausgebauter Dachbodenräumlichkeiten)
erfüllt (die zweite Alternative des § 1 Abs. 4 Z 2 MRG –
Vermietung unausgebauter Dachbodenräumlichkeiten mit der Abrede der Schaffung
eines weiteren Mietgegenstandes – wird im Übrigen bei einer Gebäudeaufstockung
ohne Dachbodenausbau schon begrifflich kaum in Betracht kommen).
b) Zu Abs. 4
Z 2a
Der neu gefasste
§ 1 Abs. 4 Z 2 MRG umfasst nur vertikale Gebäudeerweiterungen
nach oben, nicht aber horizontale Gebäudeerweiterungen (Zubauten). Bei den
abschließenden justizpolitischen Gesprächen vor Einbringung der
Regierungsvorlage wurde entschieden, dass auch für Zubauten ein gleichartig
konstruierter Ausnahmetatbestand geschaffen werden sollte. Dem ist die in den §
1 Abs. 4 MRG neu eingefügte Z 2a gewidmet. Sie enthält grundsätzlich die
gleichen Tatbestandselemente wie die erste Alternative der – mit der
Mietrechtsnovelle 2001 eingeführten – Exemtionsregelung der Z 2, also erstens
die Durchführung einer Baumaßnahme (hier eben eines Zubaus), zweitens Grundlage
der Baumaßnahme in einer nach dem In-Kraft-Treten der Neuregelung erteilten
Baubewilligung und drittens Neuerrichtung des Mietobjekts durch diese
Baumaßnahme. Damit ist gewährleistet, dass der Meinungsstand zu den
Tatbestandsvoraussetzungen des § 1 Abs. 4 Z 2 MRG mutatis
mutandis auch für die neue Z 2a herangezogen werden kann.
Zu Z 2
(§ 3 MRG)
Im Licht der im
praktischen Rechtsleben immer wieder auftretenden Fälle von gefährlichen, weil
nicht geerdeten Elektroinstallationen, aber auch vor dem Hintergrund der
Diskussion über Blei im Trinkwasser soll die Erhaltungspflicht des Vermieters
erweitert werden. Tatsächlich liegt hier eine Wertungsinkongruenz darin, dass
den Vermieter zwar eine Erhaltungspflicht auch für das Innere des
Mietgegenstandes trifft, wenn der fragliche Mangel einen ernsten Schaden des
Hauses darstellt, nicht aber dann, wenn vom Zustand des Mietgegenstandes eine
Gefahr für Leib oder Leben des betreffenden Mieters ausgeht, ohne dass die
Substanz des Hauses betroffen ist (vgl. die Judikaturnachweise bei Würth/Zingher/Kovanyi,
Miet- und Wohnrecht21 Rz 9 zu § 3 MRG). Diese
Schieflage soll durch die hier vorgeschlagene Neufassung des § 3 MRG
beseitigt werden.
Dazu wird
einerseits im neu formulierten § 3 Abs. 1 MRG angeordnet, dass
allgemein die Erhaltungspflicht des Vermieters auch darin besteht, Gefahren für
die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen, gleich ob die Gefahr von allgemeinen
Teilen des Hauses, von Gemeinschaftsanlagen oder von einem Mietgegenstand
ausgeht. Als Ergebnis der politischen Verhandlungen im Vorfeld der Fertigstellung
dieses Entwurfs wurde dabei – ebenso wie in der sogleich zu besprechenden
Neuformulierung von Abs. 2 Z 2 – an eine erhebliche Gefahr
angeknüpft. Sicherlich hat zwar Abs. 1 im gesamten Regelungsgefüge des
§ 3 MRG eine andere Funktion als die konkreten Anordnungen des
Abs. 2; dennoch sollte durch die Nennung einer Erheblichkeitsschwelle
bereits hier in Abs. 1 zum Ausdruck gebracht werden, dass
Bagatellbeeinträchtigungen, die nur bei übergroßer Sensibilität spürbar sind,
nicht von der Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst sind.
Andererseits wird
in der die Erhaltungspflicht des Vermieters für das Innere der Mietgegenstände
regelnden Bestimmung des § 3 Abs. 2 Z 2 MRG vorgesehen, dass der
Vermieter dort nicht nur für die Behebung von ernsten Schäden des Hauses,
sondern auch für die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung zu
sorgen hat. Dies gilt freilich nur unter der – wohl als Selbstverständlichkeit
aufzufassenden, der Klarheit halber aber im Gesetzestext ausdrücklich erwähnten
– Voraussetzung, dass die Gesundheitsgefährdung ihren Ursprung in der Beschaffenheit
des Mietgegenstandes selbst haben muss (so löst etwa – um Beispiele aus dem
Kreise der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ zu nennen – ein im Mietgegenstand
betriebener, nicht geerdeter Toaster ebenso wenig eine Erhaltungspflicht des
Vermieters aus wie der von außen in den Mietgegenstand herein dringende
Straßenlärm). Auch wenn der gesundheitsgefährdende Zustand im Inneren des
Mietobjekts ausschließlich auf das Verhalten des Mieters zurückgeht
(Extrembeispiel: Der Mieter devastiert aus Vandalismus die völlig
ordnungsgemäße Elektroinstallation im Mietobjekt, wodurch nun von der
Elektroanlage eine erhebliche Gesundheitsgefahr ausgeht), wird der Mieter vom
Vermieter nicht die Beseitigung der Gesundheitsgefahr fordern können (Hinweis:
Allerdings kann selbst im oben angeführten Extrembeispiel, wenn von der
devastierten Elektroanlage eine Brandgefahr ausgeht, unabhängig von der
Verursachung der Vermieter zur Beseitigung des als ernster Schaden des Hauses
zu qualifizierenden Mangels der Elektroinstallation verhalten werden, freilich
unbeschadet eines Schadenersatzanspruchs des Vermieters gegen den
zerstörungsfreudigen Mieter). Eine mit der Ergänzung des § 3 Abs. 2
Z 2 MRG korrespondierende Regelung auch in § 3 Abs. 2 Z 1
MRG für die allgemeinen Teile des Hauses ist entbehrlich, weil sich ja schon
aus der dargestellten Neufassung des § 3 Abs. 1 MRG eindeutig ergibt,
dass auch die Hintanhaltung von Gefahren für die körperliche Integrität und die
Gesundheit der Bewohner in den sachlichen Umfang der den Vermieter treffenden
Erhaltungspflicht fällt.
Für die Frage, an
welcher Schwelle die Pflicht des Vermieters zur Gefahrenabwehr einsetzt, muss
auf einen objektiven Maßstab abgestellt werden. Hypersensibilitäten oder
Allergien eines einzelnen Bewohners sind keine ausreichende Grundlage dafür,
vom Vermieter Erhaltungsmaßnahmen zu verlangen, die bei durchschnittlichem
Gesundheitszustand jedenfalls entbehrlich wären. Die Überschreitung von zum
Schutz der Gesundheit geschaffenen Grenzwerten – wie etwa jene für die
zulässige Bleikonzentration im Trinkwasser – wird freilich als deutliches Indiz
dafür gewertet werden können, dass eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im
Sinn des § 3 Abs. 2 Z 2 MRG vorliegt und der Vermieter –
allerdings vorbehaltlich der Regelung des § 6 Abs. 1a MRG (siehe dazu
noch im Folgenden) – zur Durchführung geeigneter Sanierungsmaßnahmen auch im
Inneren eines Mietgegenstandes verpflichtet ist. Nur zur Klarstellung ist
darauf hinzuweisen, dass eine „erhebliche Gesundheitsgefährdung“ nicht nur von
Wasserleitungen aus Blei und ungeerdeten Elektroinstallationen, sondern
beispielsweise auch von Asbest und anderen gefährlichen Baustoffen ausgehen
kann.
Letztlich sei im
Licht der in der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ geführten Diskussionen zu Fragen der
Erhaltung noch eine klarstellende Bemerkung angebracht, die bereits für sich
ausreichende Orientierung für die Rechtspraxis bieten sollte, ohne dass es
dafür einer entsprechenden Novellierung des § 3 MRG bedürfte. Es geht um
die Reichweite der Erhaltungspflicht des Vermieters, im Konkreten um die Frage,
ob diese auch „Folgearbeiten“ zu einer Erhaltungsmaßnahme im engeren Sinn
umfasst. Diese Frage ist zu bejahen. Wenn der Vermieter nach den Vorschriften
über die Erhaltung zum Beispiel Arbeiten an der Elektroinstallation
durchzuführen hat und dazu auch Stemmarbeiten im Inneren des Mietgegenstandes
vonnöten sind, fallen auch die dadurch erforderlichen Verputzarbeiten, die
Wiederherstellung der dadurch beschädigten Verfliesung, der Anstrich der
betroffenen Wand- oder Deckenteile bzw. die Anbringung von Tapeten darauf in
die Erhaltungspflicht des Vermieters. Die auf den ersten Blick gegen diese
Auffassung sprechende Entscheidung 1 Ob 228/00m, MietSlg 52.262, erging zu
einer schadenersatzrechtlichen Problematik, nämlich zur Frage, wer zur
Geltendmachung solcher „Oberflächenschäden“ (die durch Bauarbeiten am
Nachbarhaus entstanden waren) aktiv legitimiert ist.
Auf Grund eines
Hinweises im Begutachtungsverfahren sei abschließend noch erwähnt, dass aus dem
in § 3 Abs. 1 MRG verwendeten Terminus „Bewohner“ selbstverständlich
nicht abgeleitet werden kann, die Neuregelung über die Erhaltungspflicht wegen
erheblicher Gesundheitsgefährdung gälte nur für Wohnungen. Diese Bestimmungen
sind gleichermaßen auch auf Geschäftsräume anzuwenden.
Zu Z 3
(§ 6 MRG)
a) Zu Abs. 1a
Die Erweiterung der Erhaltungspflicht des Vermieters um Maßnahmen zur
Beseitigung von erheblichen Gesundheitsgefährdungen war jene der im
Ministerialentwurf vorgeschlagenen Änderungen, die im Begutachtungsverfahren
die größte Aufmerksamkeit auf sich zog. Vor allem von Vermieter- und
Immobilientreuhänderseite wurde dieser Vorschlag kritisiert und als zu weit
gehende Belastung des Vermieters abgelehnt. Im Besonderen wurde diese Ablehnung
auf die durch die Neuregelung eingeführte Erhaltungspflicht zur Beseitigung von
Bleibelastungen des Trinkwassers bezogen und dargelegt, dass sich hier –
insbesondere auch wegen der durch öffentlich-rechtliche Vorschriften vorgesehenen
Grenzwerte – für den Vermieter eine überzogene Erhaltungslast ergebe.
Diese Einwendungen sind nicht unbegründet. Ihnen soll daher durch eine
gewisse Abmilderung der diesbezüglichen Erhaltungspflicht des Vermieters
Rechnung getragen werden. Den Weg dazu weist eine Entscheidung des Obersten
Gerichtshofs, in der sich das Höchstgericht erstmals mit der Problematik von
Blei im Trinkwasser zu befassen hatte (OGH 7.12.2004, 5 Ob 233/04g). In dieser
Entscheidung wurde neben einer Reihe weiterer Überlegungen und Argumente unter
anderem darauf Bezug genommen, dass die öffentlich-rechtlichen Grenzwerte in
der fraglichen Wohnung dann nicht überschritten [in der Entscheidung
unzutreffend: „unterschritten“] wurden, wenn ein Wasservorlauf von nur einer
Minute eingehalten wurde. Unter anderem daraus gelangte der Oberste Gerichtshof
zur Verneinung der Erhaltungspflicht des Vermieters, weil mit einem „derart
geringfügigen Aufwand“ (gemeint dem Abrinnen-Lassen des Wassers für eine
Minute) der Mangel der Trinkwasserversorgung ausgeschaltet werden konnte.
Dieser Gedanke wird in dem in § 6 MRG neu eingefügten Abs. 1a
aufgegriffen. Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung im Sinn des § 3
Abs. 1 und § 3 Abs. 2 Z 2 MRG soll demnach nicht jedenfalls
dazu führen, dass der Hauptmieter vom Vermieter gerichtlich die Durchführung
entsprechender Erhaltungsmaßnahmen verlangen kann. Wenn nämlich die
Gesundheitsgefährdung durch andere, den Bewohnern des Hauses zumutbare
Maßnahmen, beseitigt oder so weit verringert werden kann, dass sie nicht mehr
erheblich ist, trifft den Vermieter keine Erhaltungspflicht. Zum Tragen kommen
wird diese Einschränkung in erster Linie bei solchen Gesundheitsgefährdungen,
die aus der durch Bleileitungen verursachten Bleibelastung des Trinkwassers
resultieren (genauer: wenn die Bleibelastung des Trinkwassers entweder auf
Bleirohre, die allgemeine Teile des Hauses sind, oder aber auf Bleirohre im
Mietgegenstand zurückgeht; andernfalls, nämlich bei Verursachung der
Bleibelastung etwa durch die Zuleitungsrohre zur fraglichen Liegenschaft, kommt
ja eine Erhaltungspflicht des Vermieters von vornherein nicht in Betracht). Bei
dieser hier wichtigsten Fallgruppe ist unter einer solchen zumutbaren Maßnahme
in erster Linie das Abrinnen-Lassen des Wassers durch einen vertretbaren Zeitraum
hindurch zu verstehen, wobei ein Zeitraum von einer Minute durchaus tolerabel
ist (vgl. neuerlich die Entscheidung des OGH 7.12.2004, 5 Ob 233/04g). Wird
bereits durch diese Abhilfemaßnahme eine Verringerung der Bleibelastung in
solchem Ausmaß erreicht, dass von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung nicht
mehr gesprochen werden kann, so ist der Mieter nicht berechtigt, vom Vermieter
gerichtlich den Austausch der Bleirohre zu fordern.
Die Einschränkungsregelung des § 6 Abs. 1a MRG ist aber allgemein formuliert
und kann daher auch auf andere Gesundheitsgefahren als die Bleibelastung des
Trinkwassers angewendet werden.
b) Zu Abs. 2
Diese Änderung dient lediglich der Beseitigung eines alten
Formulierungsfehlers.
Zu Z 4
(§ 8 MRG)
a) Zu
Abs. 1
Die Regelung des §
8 Abs. 1 zweiter Satz MRG über die – eingeschränkte – Erhaltungspflicht des
Mieters (vgl. dazu Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Wohnrecht
Rz 6 ff zu § 8 MRG; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21
Rz 4 zu § 8 MRG; Stabentheiner, Mietrecht Rz 166
und 176) ist an die Erweiterung der Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 3
MRG um die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen anzupassen, zumal
die beiden Anordnungen ja gleichsam reziprok miteinander kommunizieren. Eine
Anpassung auch der Anzeigepflicht des Mieters nach § 8 Abs. 1 dritter Satz MRG
ist nicht geboten, zumal sich die Rechtsfolgen einer unterlassenen Anzeige
schon aus allgemeinen Regeln ergeben: Solange der Mieter dem Vermieter einen
gesundheitsgefährdenden Zustand des Mietgegenstandes, der dem Vermieter nicht
ohnehin bekannt war oder bekannt sein musste, nicht zur Kenntnis bringt, können
er und die mit ihm Wohnenden gegen den Vermieter schon mangels Verschuldens
keine schadenersatzrechtlichen Ansprüche wegen einer Verwirklichung der
Gesundheitsgefahr erheben.
b) Zu Abs. 2
Ein weiteres
Korrespondendum zur Erhaltungspflicht des Vermieters ist die in § 8 Abs. 2 MRG
geregelte Pflicht des Mieters zur Duldung von Eingriffen in sein Mietrecht zur
Durchführung von Erhaltungsarbeiten. Auch hier ist also auf die Erweiterung der
Erhaltungspflicht des Vermieters um die Beseitigung erheblicher
Gesundheitsgefährdungen auch im Inneren von Mietgegenständen Bedacht zu nehmen.
Dabei wird allerdings – einem Vorschlag von Würth und Hanel
folgend – nicht die sonst bei Erhaltungsarbeiten zum Tragen kommende strikte Duldungspflicht
nach § 8 Abs. 2 Z 1 MRG vorgesehen, sondern die „mildere“ Duldungspflicht nach
§ 8 Abs. 2 Z 2 MRG, für deren Beurteilung auch eine Interessenabwägung
vorzunehmen ist. Diese Entscheidung gründet sich prinzipiell auf den gleichen
Relativierungsgedanken, der auch der Abmilderung der die Gesundheitsgefährdung betreffende
Erhaltungspflicht des Vermieters durch § 6 Abs. 1a MRG zugrunde liegt. Die
Beseitigung eines die Gesundheit erheblich beeinträchtigenden Zustand des
Mietgegenstandes ist zweifellos anzustreben, doch soll dies nicht ohne
wesentliche Rücksichtnahme auf die Interessen des von der Beseitigungsmaßnahme
betroffenen Mieters geschehen.
Zu Z 5
(§ 10 MRG)
a) Zu
Abs. 3
Durch die
Ergänzung der Z 1 wird dem Hauptmieter ein Investitionsersatzanspruch auch
für den Fall eingeräumt, dass die Wohnung bei Vertragsbeginn mit einer
Heiztherme (im Regelfall wohl als Bestandteil einer Etagenheizung) oder mit
einem Warmwasserboiler ausgestattet ist, die Heiztherme oder der Boiler in der
Folge jedoch defekt wird und vom Hauptmieter auf eigene Kosten ausgetauscht
wird. Auch dabei handelt es sich – ebenso wie in den schon bisher in § 10
Abs. 3 MRG genannten Fällen – um eine beträchtliche Investition des
Mieters, die die Statuierung eines Ersatzanspruchs nach § 10 MRG durch den
Gesetzgeber rechtfertigt. In diesem Kontext sei erwähnt, dass die Erhaltungspflicht
für eine Heiztherme oder einen Warmwasserboiler nach der Judikatur durchaus
zulässigerweise vertraglich dem Mieter aufgebürdet werden kann (MietSlg 48.219
= immolex 1997/84, 167; ua); und diese Auffassung wird zumindest partiell auch
von der Lehre geteilt (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Wohnrecht
Rz 15 zu § 8 MRG; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21
Rz 4 zu § 8 MRG; Prader/Kuprian, Erhaltungspflichten im
Mietobjekt, immolex 2002, 9 [12]; Stabentheiner, Mietrecht Rz 165;
aA H. Böhm in Schwimann, ABGB2 IV Rz 44 zu
§ 8 MRG). Im Hinblick auf die von den meisten Herstellern solcher Geräte
angegebene Lebensdauer von Heizthermen von etwa 12 bis 15 Jahren (für
Warmwasserboiler gilt in etwa Gleiches) wurde für die Thermen- oder
Boilererneuerung – durch Einfügung in die Z 1 – eine zehnjährige
Abschreibungsdauer vorgesehen.
Manche Hersteller
unterscheiden zwischen an der Wand befestigten Heizthermen und am Boden
montierten Heizkesseln. Im Sinn dieser Unterscheidung gilt der neu geschaffene
Investitionsersatzanspruch auch für die Erneuerung von Heizkesseln.
Im
Ministerialentwurf war der neue Investitionsersatz nur für Heizthermen
vorgesehen gewesen. Im Begutachtungsverfahren wurde von mehreren Stellen aber
darauf hingewiesen, dass es in diesem Kontext doch keinen Unterschied machen
könne, ob das Gerät der Beheizung des Objekts und der Warmwasserbereitung oder
aber nur dem einen oder dem anderen Zweck diene, und dass deshalb auch
Warmwasserboiler in die Regelung einbezogen werden sollten. Dieser Anregung
wurde mit der modifizierten Fassung der Novelle Rechnung getragen. Das Wort
„solchen“ bedeutet, dass der Warmwasserboiler bei Beginn des Mietverhältnisses
bereits vorhanden war und in der Folge schadhaft wurde. Weiters wurde in den
Vorberatungen zu diesem Gesetzesvorhaben überlegt, auch die Herstellung eines
Fernwärmeanschlusses an Stelle einer defekt gewordenen Heiztherme hier unter
die ersatzfähigen Fälle aufzunehmen und solcherart einen Investitionsersatz für
die dabei anfallenden Anschlusskosten zu statuieren. Dies scheint aber deshalb
nicht erforderlich, weil eine solche Maßnahme unter bestimmten Voraussetzungen
ohnehin unter § 10 Abs. 3 Z 1 MRG subsumiert werden kann.
Des öfteren wurde
im Begutachtungsverfahren gefordert, es solle durch eine flankierende
Gesetzesregelung sichergestellt werden, dass der neue
Investitionsersatzanspruch dem Mieter nur dann zustehe, wenn er vor dem
Thermen- oder Boilertausch den Vermieter von dem Defekt des alten Geräts und
dem beabsichtigten Gerätetausch in Kenntnis gesetzt habe. Dadurch solle dem
Vermieter einerseits die Möglichkeit gegeben werden, sich ein eigenes Bild vom
Zustand des alten Geräts und vom Erneuerungsbedarf zu verschaffen; andererseits
solle der Vermieter nicht vor vollendete Tatsachen gestellt, sondern in die
Lage versetzt werden, selbst für den Gerätetausch Sorge zu tragen (sodass etwa
die Typenwahl oder auch die Entscheidung zwischen Reparatur des alten Geräts
oder Ankauf eines neuen uneingeschränkt in der Ingerenz des Vermieters liege).
Eine eigene Gesetzesbestimmung ist zur Erfüllung dieses Regelungswunsches
allerdings nicht erforderlich, zumal sich all dies bereits aus § 10
Abs. 2 MRG ergibt. Zwar können die Anordnungen des § 10 Abs. 2
und des § 9 MRG nicht uneingeschränkt auf den in § 10 Abs. 3 MRG
neu aufgenommenen Fall des Thermen- oder Boilertausches angewendet werden; so
muss beispielsweise nach dem Zweck der Regelung (Herstellung einer ausgewogenen
Rechtslage im Zusammenhang mit der Wärmeversorgung des Bestandobjekts) der
Mieter hier keineswegs zwei Monate auf die Zustimmung des Vermieters warten
(ein möglicherweise zweimonatiges Frieren bei defekter Therme wird dem Mieter
also nicht zugemutet; im Übrigen wird häufig ohnehin bereits im Mietvertrag die
Instandhaltungspflicht für die Therme dem Mieter aufgebürdet). Wohl aber ist
hier das in § 9 Abs. 1 und in § 10 Abs. 2 MRG genannte
Erfordernis der Anzeige der beabsichtigten Maßnahme anwendbar.
Zur Vermeidung von
Missverständnissen sei klargestellt, dass der neu geschaffene
Investitionsersatzanspruch des Mieters für die Erneuerung einer Therme oder
eines Boilers keine Auswirkungen auf die dem Mieter wegen eines Ausfalls der im
Mietgegenstand vorhandenen Heiztherme bzw. des Warmwasserboilers zustehenden
Ansprüche gemäß § 1096 ABGB hat; diese Ansprüche stehen dem Mieter also
unbeschadet der hier vorgesehenen Neuregelung weiterhin zu.
b) Zu
Abs. 4 und 4a
Der
Investitionsersatzanspruch des Hauptmieters nach § 10 MRG begegnet – auch
wegen restriktiver Gesetzesanwendung – einigen formalen und zeitlichen Hürden.
Einem von Vonkilch in den Vorberatungen zu diesem Gesetzesprojekt
erstatteten Vorschlag folgend, wird die Rechtsposition des Hauptmieters
hinsichtlich des Ersatzes von Aufwendungen nach § 10 MRG durch einige
Änderungen in dieser Bestimmung verbessert. Um zu verhindern, dass Mieter ihre
Investitionsersatzansprüche verlieren, wenn sie diese erst einige Tage nach
einvernehmlicher Vertragsauflösung oder der von ihnen getätigten Kündigung
geltend machen, wird ihnen für diese beiden Fälle noch eine 14-tägige Frist
jeweils nach diesem Ereignis zur Erhebung des Anspruchs eingeräumt. Genau wird
der Beginn des Fristenlaufs im ersten Fall durch den Abschluss der
Auflösungsvereinbarung und im zweiten Fall durch die – für den Mieter aus dem
Rückschein feststellbaren – Zustellung der Mieterkündigung an den Vermieter
ausgelöst.
Im Fall einer
rechtzeitigen – wenngleich formal oder inhaltlich mangelhaften – Anzeige des
Ersatzanspruchs soll der Hauptmieter diesen nicht etwa dadurch verlieren, dass
er die Rechnungen nicht oder nicht vollständig vorgelegt hat, dass er seine
Ansprüche nicht explizit beziffert oder den Ersatzanspruch etwa nur mündlich
geltend gemacht hat. In all diesen Fällen bewirkt die Mangelhaftigkeit der
Anzeige zunächst keinen Anspruchsverlust. Erst wenn der Vermieter den
Hauptmieter unter Benennung des Mangels zu einer ordnungsgemäßen, nämlich dem
§ 10 Abs. 4 MRG vollständig entsprechenden Anzeige unter Setzung
einer Nachfrist von mindestens 14 Tagen auffordert und der Hauptmieter dieser
Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist nicht nachkommt, ist der
Investitionsersatzanspruch des Hauptmieters untergegangen.
Zu Z 6
und 8 (§§ 12 und 14 MRG)
Im Alter haben
Menschen hinsichtlich ihres Wohnens häufig spezielle Bedürfnisse und
Anforderungen. Wenn sie zur Führung eines eigenen Haushalts nicht mehr in der
Lage sind, laufende Betreuung und Pflege brauchen und auch nicht von ihren
Angehörigen versorgt werden können, müssen sie sich meist in ein Alten- oder
Pflegeheim begeben. Die mit den Trägern dieser Heime abgeschlossenen Verträge
sind vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes durch dessen § 1
Abs. 2 Z 1 zur Gänze ausgenommen. Für sie hat der Gesetzgeber mit dem
Heimvertragsgesetz (BGBl. I Nr. 12/2004) besondere – als §§ 27b
ff. in das Konsumentenschutzgesetz eingefügte – Bestimmungen erlassen, die
teilweise ähnliche Schutzkonzepte verfolgen wie das Mietrechtsgesetz (vgl. etwa
die „Kündigungsschutznorm“ des § 27i KSchG), aber ausdrücklich die
Aufhebung des Heimvertrags durch den Tod des Heimbewohners vorsehen, weil ein
„Eintritt“ seiner Rechtsnachfolger in den Heimvertrag nicht sachgerecht wäre und
regelmäßig den Interessen beider Seiten nicht entspräche.
In den vergangenen
Jahren sind jedoch vermehrt auch Wohnformen für alte Menschen entstanden, die
zwar auf die besonderen Bedürfnisse alter Menschen ausgerichtet sind, aber –
weil die Bewohner zu einer eigenen Haushaltsführung (noch) in der Lage sind –
kein solches Ausmaß an Betreuung und Pflege umfassen, wie es für die
Qualifikation als „(Alten-)Heim“ im Sinn des § 1 Abs. 2 Z 1 MRG
und des § 27b Abs. 1 KSchG erforderlich wäre. Die Mietverträge der
Bewohner solcher „Seniorenwohnungen“ unterliegen daher regelmäßig zumindest dem
Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Auch solche Wohnungen und die
Gebäude, in denen sie sich befinden, sind aber so ausgeführt, dass sie den
körperlichen Beeinträchtigungen, mit denen ältere Menschen häufig zu kämpfen
haben (wie etwa eine beeinträchtigte Geh- und Steigfähigkeit oder eine
verminderte Bewegungssicherheit), oder etwa ihrem Bedürfnis, im
gesundheitlichen Bedarfsfall rasch Hilfe herbeirufen zu können, bestmöglich
Rechnung tragen. Zusätzlich werden den Bewohnern solcher Seniorenwohnungen auch
besondere Versorgungs- und Betreuungsdienste (wie mobile Krankenpflege oder
Haushaltshilfe, „Essen auf Rädern“, Besuchsdienste und ähnliches) angeboten.
Sowohl diese baulichen Einrichtungen als auch die Gewährleistung einer
Versorgung mit sozialen Diensten der Altenhilfe sind gegenüber einem
herkömmlichen Wohnbau und einer „normalen“ Vermietung mit zusätzlichen Kosten
verbunden, die aus sozialen Erwägungen häufig nicht zur Gänze auf die Bewohner
überwälzt werden, vor allem wenn es sich beim Errichter und Betreiber eines
Wohnhauses mit solchen Seniorenwohnungen um eine Gebietskörperschaft oder eine
gemeinnützige Bauvereinigung handelt oder die Errichtung und der Betrieb eines solchen
„Altenwohnhauses“ (zu diesem Begriff Näheres im folgenden Absatz) von der
öffentlichen Hand gefördert werden. Daher ist der mit den Hauptmietern solcher
Seniorenwohnungen vereinbarte Mietzins häufig – gemessen an den
Marktverhältnissen und an der besonderen Ausstattung des Gebäudes und des
Mietgegenstandes – sehr günstig. Die übrig bleibende Kostenlast wird vom
Vermieter und daher nicht selten von der Öffentlichkeit getragen. Dies wird auf
Grund der damit angestrebten sozialen Ziele in Kauf genommen. Diese sozialen
Ziele würden allerdings verfehlt, wenn die solcherart begünstigten Hauptmieter
die Möglichkeit hätten, ihre Mietrechte durch Abtretung an ihre Deszendenten
weiterzugeben, oder wenn ihre Nachkommen im Fall ihres Versterbens ein
Eintrittsrecht geltend machen könnten. Um dies zu vermeiden, wird für
Mietverträge über Seniorenwohnungen sowohl das Recht zur Abtretung der
Mietrechte nach § 12 MRG als auch das Eintrittsrecht nach § 14 MRG in
Ansehung der Verwandten in gerader absteigender Linie (einschließlich der
Wahlkinder) ausgeschlossen. Um allfällige Missbräuche und Umgehungen dieser
Ausnahmeregelung hintanzuhalten, wird der Ausschluss des Abtretungs- und
Eintrittsrechts überdies noch an ein weiteres Tatbestandselement geknüpft,
nämlich an ein Mindestalter des Hauptmieters zum Zeitpunkt des
Mietvertragsabschlusses von 60 Jahren.
Es müssen also
drei wesentliche Voraussetzungen erfüllt sein, damit der Ausschluss des
Abtretungs- und des Eintrittsrechts zum Tragen kommt. Erstens muss die
betreffende Mietwohnung eine „Seniorenwohnung“ sein. Nach dem zweiten Satz des
neuen § 12 Abs. 3 MRG ist diese Voraussetzung gegeben, wenn sowohl
die Wohnung selbst als auch die allgemeinen Teile des Gebäudes (man könnte ein
solches Gebäude als „Altenwohnhaus“ bezeichnen), über die die Wohnung erreicht
werden kann, beispielsweise durch barrierefreie Zugänge, besondere sanitäre
Einrichtungen oder besondere Sicherheitseinrichtungen speziell für ein
altengerechtes Wohnen ausgestattet sind. Dieses Kriterium betrifft also die
bauliche Ausgestaltung und Einrichtung des Gebäudes und der Wohnung. Nicht
erforderlich ist es, dass alle Mietgegenstände des „Altenwohnhauses“
altengerecht ausgestattet sind, wie dies noch in einem Vorentwurf des
Bundesministeriums für Justiz implizit vorgesehen gewesen war. Mit einer
solchen Anforderung würde die Ausnahmebestimmung zu kurz greifen, weil ja ein
Nebeneinander von Alt und Jung in einem Wohnhaus aus sozialen Gründen durchaus
erwünscht sein kann und es daher nicht notwendig ist, die anderen – nicht
speziell für Senioren gewidmeten – Wohnungen beispielsweise barrierefrei
auszustatten. Ein „Altenwohnhaus“ im obigen Sinn kann somit durchaus auch
„normale“ Wohnungen und Geschäftsräume neben den Seniorenwohnungen beherbergen,
ohne dass dies der Anwendbarkeit des § 12 Abs. 3 und des § 14
Abs. 3 letzter Satz MRG auf die Seniorenwohnungen abträglich wäre. Weiters
ist auch nicht erforderlich, dass alle allgemeinen Teile des Hauses
altengerecht ausgestattet sind, sondern nur jene, die passiert werden müssen,
wenn man die Seniorenwohnung erreichen will. Liegt die Seniorenwohnung
beispielsweise im ersten Stock des Hauses, so ist es nicht ausnahmeschädlich,
wenn der Lift zwar den ersten Stock erschließt, nicht aber auch in das zweite
und dritte Stockwerk des Hauses führt.
Zweitens muss der
jeweilige Mietvertrag nicht nur die Überlassung des Gebrauchs an der Wohnung,
sondern darüber hinaus auch die Pflicht des Vermieters vorsehen, eine
Grundversorgung des Hauptmieters mit sozialen Diensten der Altenhilfe (wie
mobiler Haushaltshilfe, Wäschepflegediensten, Bereitschaftsdiensten, einem
„Notruftelefon“, „Essen auf Rädern“ oder mobilen Krankenpflegediensten) zu
gewährleisten. Der Vermieter muss diese Dienste also nicht selbst erbringen; es
reicht auch aus, wenn er sie nur vermittelt (vgl. dazu beispielsweise den der
Entscheidung 5 Ob 118/04w zugrunde gelegenen Sachverhalt). Er muss aber
verpflichtet sein, sicherzustellen, dass den Bewohnern diese Dienste – wenn
auch gegen (zusätzliches) Entgelt – zur Verfügung stehen.
Drittens kommt der
Ausschluss nur dann zum Tragen, wenn der Hauptmieter zum Zeitpunkt des
Abschlusses des Mietvertrags bereits das 60. Lebensjahr vollendet hatte.
Sind diese
Voraussetzungen erfüllt, so kann einerseits das Mietrecht nicht nach § 12
Abs. 1 MRG an Deszendenten (also Kinder, Enkelkinder, Urenkel usw.,
einschließlich Wahlkindern) abgetreten werden (was ohnedies nur im
Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes in Betracht käme) und andererseits
sind die Deszendenten nach dem Tod des Hauptmieters nicht zum Eintritt in den
Mietvertrag nach § 14 Abs. 2 MRG berechtigt. Andere in § 12
Abs. 1 bzw. § 14 Abs. 3 MRG genannte Angehörige können – wenn im
Übrigen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind – das Mietrecht weiterhin
auch vom Hauptmieter einer Seniorenwohnung abgetreten erhalten oder in den
Mietvertrag eintreten. Schließlich sind diese Personen (Aszendenten,
Geschwister, Ehegatten und – im Falle des § 14 MRG – Lebensgefährten)
regelmäßig älter als oder zumindest annähernd gleich alt wie der Hauptmieter,
sodass sie – im Gegensatz zu den jüngeren Deszendenten – typischerweise
durchaus auch einen Bedarf an einer altengerechten Wohnung haben, wenn sie, was
ohnehin gesetzliche Voraussetzung der Abtretung und des Eintrittsrechts ist,
schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt
haben.
Zu Z 7
(§ 12a MRG)
a) Zu
Abs. 2
Siehe hiezu die
Ausführungen zur Änderung des § 16 MRG!
b) Keine
sonstigen Änderungen, insbesondere keine solche des Abs. 3
In den
Vorberatungen zu diesem Gesetzentwurf wurde intensiv darüber diskutiert, ob und
bejahendenfalls wie der Gesetzgeber auf die Judikaturentwicklung des Jahres
2004 zum Tatbestandsmerkmal der entscheidenden Änderung der rechtlichen und
wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten in § 12a Abs. 3 MRG reagieren
solle. Gemeint ist damit zunächst die Entscheidung 5 Ob 262/02v, wobl 2004/50,
185, in der der Oberste Gerichtshof zur Auffassung kam, dass es dann, wenn nach
Änderungen in der Mietergesellschaft die Mehrheit der Anteile anderen Personen
als den bisherigen Gesellschaftern wirtschaftlich zuzurechnen sei, keines
eigentlichen „Machtwechsels“ in der Gesellschaft mehr bedürfe, weil sich in der
Regel eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen
Einflussmöglichkeiten bei einer Anteilsverschiebung um mehr als 50 %
ergebe. Der Gesetzgeber habe die Veräußerung der Anteilsmehrheit jedenfalls als
Änderung im Sinn des § 12a Abs. 3 MRG verstanden wissen wollen. Diese
Entscheidung ist in der Doktrin auf Kritik gestoßen (Schauer, § 12a
Abs 3 ABGB [MRG] revisited: Alles zurück zum Start? wobl 2004, 229; Vonkilch,
Mietzinsanhebung nach § 12a Abs 3 MRG: 5. Senat bricht mit herrschender
Rspr! GesRZ 2004, 121). Dennoch hat sich die Tendenz der Rechtsprechung,
das Vorliegen der Voraussetzungen einer Mietzinsanhebung nach § 12a
Abs. 3 MRG auch ohne eigentlichen „Machtwechsel“ anzuerkennen, in der
Entscheidung 5 Ob 161/04v, immolex-LS 2004/8, 324, fortgesetzt, in der
ausgeführt wurde, dass der Anhebungstatbestand schon allein dadurch verwirklicht
worden sei, dass die unternehmenstragende Mietergesellschaft in der Person
einer Aktiengesellschaft, die früher über keine Gesellschaftsanteile verfügt
habe, einen neuen Mehrheitsgesellschafter erhalten habe; die solcherart
eingetretene entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen
Einflussmöglichkeiten in der Mietergesellschaft werde durch den Umstand, dass
im Grunde nach wie vor die gleichen natürlichen Personen das Sagen hätten,
nicht in Frage gestellt, weil es sich bei einer Aktiengesellschaft um eine
eigenständige, von ihren Gesellschaftern streng zu unterscheidende Rechtsperson
(die vom Vorstand vertreten werde, sodass die entscheidende rechtliche und
wirtschaftliche Einflussmöglichkeit auf die Geschicke der Gesellschaft nicht
ohne weiteres den Gesellschaftern zugeordnet werden könne) handle.
Die von diesen
höchstgerichtlichen Entscheidungen ausgelösten Überlegungen gingen dahin, durch
eine Ergänzung der Tatbestandsumschreibung in § 12a Abs. 3 MRG
klarzustellen, dass es in jedem Fall nicht allein auf Änderungen in der
Eigentümerstruktur der Gesellschaft (oder sonstigen juristischen Person), der
Gesellschaftsform oder der sonstigen gesellschaftsrechtlichen Ausgestaltung
ankomme, sondern immer zu untersuchen sei, ob durch die nach außen tretende
Veränderung letztlich auch ein Wechsel hinsichtlich jener Personen eintrete,
die auf die Geschicke der Gesellschaft (oder der sonstigen juristischen Person)
faktisch Einfluss zu nehmen vermögen. Dabei sollte an eine schon existente
Gesetzesregelung angeknüpft werden, nämlich an die Rechtsfigur der
kontrollierenden Beteiligung im Sinn des Übernahmegesetzes bzw. in ihrer
verfeinerten Form im Eigenkapitalersatz-Gesetz. Dieser Vorschlag sah vor, dass
bei Kapitalgesellschaften, Genossenschaften mit beschränkter Haftung und
Personengesellschaften, bei denen kein unbeschränkt haftender Gesellschafter
eine natürliche Person ist, das Vorliegen einer entscheidenden Änderung der
rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten zu verneinen sei, wenn
nicht hinsichtlich der kontrollierenden Beteiligung im Sinn des § 5
Abs. 2 EKEG ein - für die Bestimmung der Unternehmensgeschicke definitionsgemäß
maßgeblicher - Wechsel eintrete. Dieser Vorschlag wurde in der Arbeitsgruppe
„Wohnrecht“ in zwei Sitzungen eingehend durchbesprochen und es wurden –
basierend auf weiterführenden Entwurfarbeiten einzelner
Arbeitsgruppenmitglieder – auch vom EKEG (zumindest formal) losgelöste
Regelungsvarianten erwogen.
Die im Anschluss
daran geführte Diskussion auf politischer Ebene erbrachte jedoch keinen Konsens
für einen die oben dargestellte Judikatur „korrigierenden“ Gesetzgebungsschritt
zu diesem Fragenkreis. Daher enthält der vorliegende Entwurf dazu keinen
Regelungsvorschlag. Auch in – absehbarer – Zukunft bleibt somit die Ausgestaltung
der Mietzinsanhebung nach § 12a Abs. 3 MRG weiterhin der Rechtsprechung
überlassen.
Zu Z 9
(§ 15a MRG)
Die Einstufung
einer Wohnung im Kategoriesystem hängt von ihrer Brauchbarkeit und von der
Brauchbarkeit ihrer Ausstattungsmerkmale ab. Das Gesetzesrecht sieht nur für
jene beiden Ausstattungsmerkmale, die für die Abgrenzung zwischen Kategorie C
und Kategorie D maßgeblich sind (nämlich für die Wasserentnahmestelle und das
Klosett im Inneren), eine Obliegenheit des Mieters zur Anzeige fehlender
Brauchbarkeit vor. In allen anderen Fällen kann sich der Mieter – zumindest
nach herrschender Rechtsprechung – auf eine Unbrauchbarkeit im Zusammenhang mit
der Kategorieeinstufung auch ohne vorangehende Rüge berufen. Dies erweist sich
in der Praxis zuweilen als echte „Vermieterfalle“, weil in manchen Fällen
Vermieter von einer solchen Unbrauchbarkeit überrascht werden, daher keine
Sanierungsmöglichkeit mehr vorfinden und sich mit den Folgen einer entsprechend
schlechteren Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem zufrieden geben müssen.
So kann es beispielsweise zur Herabstufung eines als Kategorie A-Wohnung
vermieteten Mietgegenstandes in die Kategorie D kommen, wenn etwa wegen einer
gefährlichen Elektroinstallation und eines verhältnismäßig hohen Aufwandes zur
Behebung dieser Gefährlichkeit die Unbrauchbarkeit der Wohnung angenommen wird.
Um auch in solchen Fällen dem Vermieter die Möglichkeit einer kategoriewahrenden
Sanierung zu geben, wird die bisher nur in § 15a Abs. 1 Z 4 MRG
vorgesehene Sanierungsmöglichkeit nach Anzeige durch den Mieter nun auf alle
Fälle der Unbrauchbarkeit ausgedehnt. Eine derart umfassende Möglichkeit zur
Mängelbehebung nach Anzeige steht auch mit den Grundsätzen des neuen
Gewährleistungsrechts im Einklang. Um eine Überdehnung dieser
Sanierungsmöglichkeit zu Lasten der Mieter zu vermeiden und Rechtssicherheit zu
erreichen, wird eine absolute Höchstfrist für die Brauchbarmachung durch den
Vermieter in der Dauer von drei Monaten ab Zugang der Anzeige vorgesehen. Dies
ist aber nicht dahin zu verstehen, dass der Vermieter jedenfalls eine Sanierungsfrist
von drei Monaten für sich in Anspruch nehmen könnte; die Dreimonatsfrist ist im
Gegenteil nur als absolute, selbst bei umfänglichen Sanierungen nicht
überschreitbare Höchstgrenze aufzufassen; in aller Regel wird eine erheblich
kürzere Frist zur Mängelbehebung angemessen sein. Die Anzeige ist an keine
besondere Form gebunden, sie kann also auch mündlich geschehen (auch wenn sich
aus Beweisgründen eine schriftliche Anzeige empfehlen wird).
Der
Ministerialentwurf sah die Rügeobliegenheit des Mieters nur für den Fall der
Unbrauchbarkeit eines Kategoriemerkmals vor, nicht aber für das in § 15a Abs. 1
Z 1 und 2 MRG für eine Badegelegenheit geforderte Kriterium, dass diese dem
zeitgemäßen Standard entsprechen muss (vgl. dazu die Judikaturhinweise bei Würth/Zingher/Kovanyi,
Miet- und Wohnrecht21 Rz 16 f. zu § 15a MRG). Beim
„Wohnrechtsgipfel“ vom 1. April 2005 wurde jedoch entschieden, dass auch diese
Frage der „Zeitgemäßheit“ von der Rügeobliegenheit des Mieters umfasst sein
sollte. Entsprechend dieser Festlegung wurde der dem § 15a Abs. 2 MRG angefügte
Satz erweitert. Nach wie vor hat freilich der Mieter das gänzliche Fehlen eines
Kategoriemerkmals nicht zu rügen.
Zur
Vermeidung von Missverständnissen seien hier einige Anmerkungen angefügt:
Wenn der Vermieter
die Mängelbehebungsarbeiten zwar begonnen, aber bei Ablauf der – nicht
notwendigerweise dreimonatigen (siehe oben) – angemessenen Frist noch nicht zum
Abschluss gebracht hat, hat er die ihm durch diese Neuregelung eingeräumte
„zweite Chance“ verspielt, auch wenn die Behebungsarbeiten schon weit gediehen
sind. Es kommt dann trotz der eingeleiteten Verbesserung zur Kategorieherabstufung.
Diese scharfe Sanktion ist erforderlich, um effektiven Druck auf den Vermieter
dahin auszuüben, dass dieser die Mängelbehebung auch tatsächlich rasch und
vollständig durchführt.
Wenn der Mieter
jedoch – etwa durch Verweigerung des dafür notwendigen Zutritts zum Mietobjekt
– die Mängelbehebungsarbeiten verhindert, kann er sich nicht auf die
Unbrauchbarkeit berufen; auch dies entspricht den allgemeinen Regeln des
Gewährleistungsrechts.
In zeitlicher
Hinsicht bleibt das Recht des Mieters, die Unbrauchbarkeit geltend zu machen,
durch diese Neuregelung unangetastet. Es geht also mit dieser Rügeobliegenheit
nicht etwa eine „Prüfpflicht“ einher. Der Mieter kann die Unbrauchbarkeit
beispielsweise auch noch nach zwei Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses
anzeigen; zu beachten ist freilich die grundsätzlich dreijährige Präklusionsfrist
des § 16 Abs. 8 MRG.
Eine Anzeige des
Mangels im Sinn des neuen zweiten Satzes des § 15a Abs. 2 MRG liegt auch darin,
wenn der Mieter unter Bezugnahme auf diesen Mangel bei Gericht oder der
Schlichtungsstelle ein Mietzinsprüfungsverfahren einleitet (vgl. die Judikatur
zur Ersetzung der Einmahnung im Sinn des § 1118 ABGB zweiter Fall durch die
Räumungsklage; Dittrich/Tades, ABGB36 E 86 zu § 1118).
Abschließend sei
auch darauf hingewiesen, dass die Möglichkeit des Mieters, eine
Mietzinsminderung oder –befreiung nach § 1096 ABGB zu verlangen, durch die
hier vorgeschlagene Neuregelung in keiner Weise berührt wird. Solange die
Mängelbehebung noch nicht geschehen ist, hat der Mieter – wie nach bisherigem
Recht – Anspruch auf Mietzinsminderung oder –befreiung (wenn die dafür
erforderlichen Voraussetzungen nach § 1096 ABGB und der dazu ergangenen
Judikatur vorliegen). Dies gilt prinzipiell auch, wenn der Mieter die ihm nach
der hier vorgeschlagenen Neuregelung obliegende Anzeige erst zu einem späteren
als ihm möglichen Zeitpunkt erstattet. Dazu ist freilich anzumerken, dass
§ 1097 ABGB in diesem Kontext eine eigene Regelung über eine
Anzeigepflicht des Bestandnehmers enthält (vgl. dazu auch Dittrich/Tades,
ABGB36 E 4a zu § 1097).
Zu Z 10
(§ 16 MRG)
In der Lehre wird
schon seit einiger Zeit eine analoge Ausdehnung der Präklusivfrist des
§ 16 Abs. 8 MRG auch auf die Fälle der einseitigen Erhöhung des
Hauptmietzinses durch den Vermieter nach § 12a, § 46 Abs. 2 und
§ 46a MRG sowie auf eine Erhöhung des Hauptmietzinses durch die Anwendung
einer Wertsicherungsvereinbarung gemäß § 16 Abs. 9 MRG gefordert
(vgl. nur etwa Vonkilch, Analoge Ausdehnung der dreijährigen
Präklusivfrist für die Mietzinsüberprüfung? RdW 1999, 395). Die Rechtsprechung
zu dieser Frage ist jedoch uneinheitlich (vgl. etwa einerseits MietSlg 54.286
und zuletzt OGH 5 Ob 189/04m; andererseits immolex 2003/146, 260). Die
hier und zu §§ 12a, 45, 46 und 46a MRG entworfenen Neuregelungen sollen
nun zu dieser Frage Klarheit schaffen. Daher wird für all die genannten Fälle
eine dem § 16 Abs. 8 MRG nachgebildete, auf diesen hinsichtlich der
Ausgestaltung der Fristen verweisende Präklusionsregelung vorgesehen. Zur Klarstellung
hinsichtlich der Präklusionsregelung in § 16 Abs. 9 MRG sei erwähnt,
dass sich die hier statuierte Präklusion nur auf die konkrete Zinserhöhung
durch Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung, nicht aber auch auf die
Möglichkeit zur Anfechtung der Wertsicherungsvereinbarung als solcher bezieht.
Zu Z 11 (§ 20 MRG)
Der Verfassungsgerichtshof hatte mit seinem Erkenntnis vom 11.12.2003,
G 28/00-16 ua. (kundgemacht in BGBl. I Nr. 2/2004), § 20
Abs. 1 Z 2 lit. f und § 49b Abs. 6 MRG als
verfassungswidrig aufgehoben und ausgesprochen, dass die Aufhebung mit Ablauf
des 31. Dezember 2004 in Kraft tritt. Unter Bedachtnahme auf die
Begründung dieses Erkenntnisses wird nun in die Regelungen über die
Hauptmietzinsabrechnung eine neue Bestimmung über eine pauschalierte
Ausgabenposition zur Berücksichtigung der vom Vermieter zu tragenden Steuerlast
aufgenommen. In zweierlei Hinsicht unterscheidet sich diese neue Bestimmung von
ihrer vom Verfassungsgerichtshof aufgehobenen Vorgängerin: Zum einen wird im
Hinblick auf die mittlerweile noch weiter auseinander klaffenden Steuersätze
zwischen einkommensteuerpflichtigen und körperschaftsteuerpflichtigen Personen
je nach dem differenziert, welcher Steuerpflicht der Vermieter unterliegt,
wobei nun selbst für den einkommensteuerpflichtigen Vermieter nur eine
Absetzposition in Höhe von 35 % vorgesehen wird. Zum anderen wird
angeordnet, dass diese Ausgabenposition nur für Kalenderjahre angesetzt werden
kann, in denen der Vermieter keine nach §§ 18 ff. MRG erhöhten
Hauptmietzinse vereinnahmt. Dabei spielt es keine Rolle, auf welche der
genannten Gesetzesstellen des Mietrechtsgesetzes sich die Hauptmietzinserhöhung
gründet; auch ein bloß vorläufig erhöhter Hauptmietzins schließt für das
jeweilige Kalenderjahr die Ausweisung der Steuerpauschale in der
Hauptmietzinsabrechnung aus. Der Ausschluss der Steuerpauschale für ein
Kalenderjahr wird schon dann bewirkt, wenn nur in einem einzigen Monat dieses
Jahres erhöhte Hauptmietzinse eingehoben wurden. Mit all diesen Einschränkungen
werden die Kriterien, die der Verfassungsgerichtshof in seinem aufhebenden
Erkenntnis für eine verfassungskonforme Neuregelung erkennen ließ,
gewissermaßen übererfüllt, dies insbesondere auch durch die Herabsetzung des
Prozentsatzes gegenüber der früheren Regelung für beide Vermietergruppen. In
ihrer neuen Ausgestaltung steht daher die Steuerabsetzposition im Einklang mit
den verfassungsrechtlichen Vorgaben.
Zu Z 12
(§ 29 MRG)
a) Zu
Abs. 3
Das mit der
Wohnrechtsnovelle 2000 vereinheitlichte und vereinfachte Befristungsrecht soll
grundsätzlich unangetastet bleiben. Eine Veränderung soll nur an der
Erneuerungsregelung des § 29 Abs. 3 MRG vorgenommen werden, die sich
in ihrem zweiten Fall als eine „Vermieterfalle“ für solche Vermieter erwiesen
hat, die nach Ablauf der ursprünglich wirksam vereinbarten oder der wirksam
verlängerten Vertragsdauer nicht rechtzeitig – notfalls mit Räumungsklage – die
Beendigung des Mietverhältnisses gegen den im Mietgegenstand verbleibenden
Mieter durchgesetzt haben. Nicht selten hat eine solche „Säumnis“ des
Vermieters ihre Ursache darin, dass der Mieter mangels aktuell zur Verfügung
stehender Ersatzwohnung den Vermieter noch um die Möglichkeit eines weiteren
übergangsweisen Verbleibs in der Wohnung bittet. Auch wenn die Judikatur zur
Rechtzeitigkeit der Räumungsklage mittlerweile bereits großzügiger ist, kann es
in solchen Fällen durchaus dazu kommen, dass der Vermieter als Konsequenz
seines Entgegenkommens gegenüber dem Mieter mit einem unbefristeten, für ihn
nur mehr aus den Gründen des § 30 Abs. 2 MRG auflösbaren
Mietverhältnis konfrontiert ist. Häufig kommt es aber auch dazu, dass der
Vermieter den Ablauf der vereinbarten (oder verlängerten) Vertragsdauer
schlicht und einfach übersieht und deshalb nicht rechtzeitig auf die
verabredete Beendigung des Vertragsverhältnisses dringt. Die Konsequenz ist auch
hier dieselbe wie in den vorgenannten Fällen, nämlich ein für den Vermieter im
Regelfall nicht mehr auflösbares unbefristetes Mietverhältnis. Diese Rechtslage
wirkt sich vor allem zu Lasten „kleiner“, nicht professioneller Vermieter aus.
Sie soll nun dahin verändert werden, dass in den Fällen einer unterbliebenen
Beendigung eines wirksam befristeten (oder wirksam befristet verlängerten)
Mietvertrags nach Ablauf der ursprünglich vorgesehenen (oder verlängerten)
Vertragsdauer das Vertragsverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit, sondern auf
genau drei Jahre erneuert wird (siehe die neue lit. b erster Satz erster
Halbsatz des § 29 Abs. 3 MRG). Damit bleibt dem in der geschilderten
Weise säumigen Vermieter die Möglichkeit offen, das Vertragsverhältnis
zumindest nach weiteren drei Jahren aufzulösen. Umgekehrt wird durch diese
Regelung der Befristungsschutz zu Gunsten der Mieter nicht ausgehöhlt. Ein von
dieser Regelung betroffener Mieter kann nach Ablauf der ursprünglichen (oder
vertraglich verlängerten) Vertragsdauer den Mietgegenstand zumindest für
weitere drei Jahre nutzen. Er kann das genau auf drei Jahre verlängerte
Mietverhältnis aber auch jederzeit auflösen, und zwar durch schriftliche (vgl.
dazu die Änderung des § 33 Abs. 1 MRG) Kündigung unter Einhaltung einer
dreimonatigen Kündigungsfrist, also wie der Wohnungsmieter in § 29
Abs. 2 MRG, anders als dort aber nicht erst nach Ablauf eines Jahres
(siehe die neue lit. b erster Satz zweiter Halbsatz des § 29
Abs. 3 MRG). Für schon ursprünglich unwirksame Befristungsvereinbarungen
und für unwirksame Verlängerungsvereinbarungen bleibt es bei der bisherigen
Rechtslage (wenngleich im Kleid einer etwas veränderten, nämlich klareren
Formulierung); sie führen zu einem unbefristeten Mietverhältnis (siehe die neue
lit. a des § 29 Abs. 3 MRG).
Diese
ausnahmsweise Erneuerung des Vertragsverhältnisses nur auf drei Jahre (statt
auf unbestimmte Zeit) tritt allerdings nur einmal ein (siehe das Wort
„einmalig“ in § 29 Abs. 3 lit. b erster Satz MRG nF). Wenn nach
Ablauf des dreijährigen Erneuerungszeitraums der Mietvertrag wieder nicht
aufgelöst wird, erneuert sich das Mietverhältnis nun auf unbestimmte Zeit
(siehe die neue lit. b zweiter Satz des § 29 Abs. 3 MRG); die
Anordnung über die bloß dreijährige Verlängerung kommt also nicht
„revolvierend“ zum Tragen. Den Vertragsparteien steht es allerdings innerhalb
der einmaligen gesetzlichen Erneuerungsdauer von drei Jahren offen, schriftlich
eine ausdrückliche Vertragsverlängerung – bei Wohnungen auf mindestens drei
Jahre (dabei ist der bereits „zurückgelegte“ Teil der gesetzlichen
Erneuerungsdauer von drei Jahren nicht einzurechnen) – zu vereinbaren (siehe
den neuen zweiten Satz des § 29 Abs. 4 MRG).
Um
Missverständnissen vorzubeugen, ist darauf hinzuweisen, dass der dreijährige
Verlängerungszeitraum des § 29 Abs. 3 lit. b MRG mit dem Tag
nach Ablauf der ursprünglichen (oder vertraglich verlängerten) Vertragsdauer
beginnt und nicht etwa mit Ablauf der vierzehntägigen Frist des § 569 ZPO.
b) Zu
Abs. 1 und 4
Dabei handelt es
sich um Änderungen, die durch die Neuregelung des § 29 Abs. 3 MRG
notwendig wurden. In § 29 Abs. 1 MRG wird eine neue Z 3a für die
gesetzliche Befristung eingefügt, weil die Z 3 ja auf vertragliche
Befristungen abstellt. In dem dem § 29 Abs. 4 MRG angefügten zweiten
Satz wird klargestellt, dass auch im Fall der gesetzlichen Befristung nach
§ 29 Abs. 3 lit. b erster Satz eine vertragliche Vertragsverlängerung
auf bestimmte Zeit möglich ist (siehe dazu auch die Ausführungen am Ende des
obigen Punktes a).
c) Zu Abs. 2
Auch in diesem
Regelungszusammenhang wird für die Mieterkündigung – korrespondierend zur
Änderung des § 33 Abs. 1 MRG – nur noch die Schriftform an Stelle der
gerichtlichen Kündigung vorgesehen.
Zu Z 13
(§ 33 MRG)
Mit den beiden hier vorgesehenen Änderungen werden im Bereich der Kündigung
Formalismen zurückgedrängt und dadurch sowohl für den Mieter als auch für den
Vermieter Erleichterungen bewirkt. Die Mieterkündigung braucht künftig nicht
mehr gerichtlich zu erfolgen; eine bloße schriftliche Kündigungserklärung (die
freilich wie andere vergleichbare Erklärungen für ihre Wirksamkeit
zugangsbedürftig ist) reicht aus. Für die Vermieterkündigung bleibt es beim
Erfordernis der gerichtlichen Kündigung. Die zweite Erleichterung bezieht
sowohl auf die Kündigung des Vermieters als auch auf jene des Mieters; sie
liegt in einer großzügigeren Gestaltung des Fristenregimes. Anders als nach
bisherigem Recht soll eine dem Vertragspartner verspätet zukommende Kündigung
nicht wirkungslos sein, sondern ihre Wirkungen zu dem – unter Berücksichtigung
der Kündigungsfrist und des Tages des Zugangs (im Fall der Vermieterkündigung:
der gerichtlichen Zustellung) der Kündigung an den Vertragspartner –
nächstmöglichen Kündigungstermin entfalten. Dadurch wird dem Kündigenden im
Fall des verspäteten Zugangs seiner Kündigung an den Vertragspartner ein
verlorener Aufwand erspart.
Zu Z 14
(§ 37 MRG)
Dabei handelt es
sich nur um Klarstellungen zu der mit dem Wohnrechtlichen
Außerstreitbegleitgesetz neu gefassten Regelung des § 37 Abs. 3
Z 16 MRG über die Zulässigkeit des Revisionsrekurses sowie über die
Revisionsrekurs-, Zulassungsvorstellungs- und Revisionsrekursbeantwortungsfrist.
Mit der ersten Einfügung wird verdeutlicht, dass – selbstverständlich – auch
für die Bewertung des Entscheidungsgegenstands durch das Rekursgericht hier
eine Wertgrenze von 10 000 Euro und nicht eine solche von
20 000 Euro gilt. Die zweite Klarstellung geht dahin, dass nur für
solche Aufhebungsbeschlüsse nach § 64 AußStrG nF eine vierwöchige Rechtsmittelfrist
gilt, mit denen ein Sachbeschluss aufgehoben wurde.
Zu Z 15
(§ 45 MRG)
Siehe hiezu die
Ausführungen zur Änderung des § 16 MRG!
Zu Z 16
(§ 46 MRG)
Siehe hiezu die
Ausführungen zur Änderung des § 16 MRG!
Zu Z 17
(§ 46a MRG)
Siehe hiezu die
Ausführungen zur Änderung des § 16 MRG!
Zu Z 18
(§ 49e MRG)
Diese Bestimmung
enthält das Übergangsrecht zur Wohnrechtsnovelle 2006.
Die Übergangsregelung zur Neufassung des § 1 Abs. 4 Z 2 MRG (nämlich Abs. 2
des § 49e MRG) sieht dafür einen differenzierten zeitlichen Anwendungsbereich
vor. Soweit durch diese Neufassung die Reichweite der Ausnahmebestimmung
normativ ausgedehnt wird (wie dies bei der Hereinnahme auch der nicht mit einem
Dachbodenausbau verbundenen Gebäudeaufstockung unzweifelhaft der Fall ist),
soll die neue Rechtslage aus Erwägungen des Vertrauensschutzes nur für Verträge
gelten, die nach dem In-Kraft-Treten der Novelle geschlossen wurden (§ 49e Abs.
2 Z 1 MRG). Im Übrigen handelt es sich aber bei der veränderten Formulierung
des § 1 Abs. 4 Z 2 MRG nur um eine authentische Interpretation des mit der
Mietrechtsnovelle 2001 geschaffenen Teilausnahmetatbestands des
„Dachbodenausbaus“ (nämlich in die Richtung, dass eine Veränderung der Kubatur
oder eine damit verbundene Aufstockung am Vorliegen der Teilausnahme nichts
ändert; siehe dazu die Ausführungen zu § 1 Abs. 4 Z 2 MRG), weshalb dafür
derselbe zeitliche Anwendungsbereich vorgesehen werden kann wie in der
entsprechenden Übergangsregelung zur Mietrechtsnovelle 2001 (§ 49d Abs. 2 MRG).
In Abs. 5 wird angeordnet, dass die gesetzliche Ausdehnung der
dreijährigen Präklusionsfrist auf die Fälle einseitiger Mietzinsanhebungen auch
dann Platz greift, wenn die Anhebung vor dem In-Kraft-Treten der Novelle
stattgefunden hat, doch soll zur Vermeidung einer Verkürzung von Mieterrechten
in diesen Fällen der Fristenlauf erst mit dem In-Kraft-Treten beginnen.
Letzteres gilt freilich nicht für die Anhebung des Mietzinses auf Grund einer
Wertsicherungsvereinbarung, weil dafür die Rechtsprechung schon nach der
bisherigen Rechtslage die Präklusion analog angewendet hat.
Durch Abs. 6 wird eine lückenlose Anwendung der Ausgabenposition für die
Steuerlast in § 20 Abs. 1 Z 2 lit. f MRG gewährleistet, nämlich für die
Hauptmietzinsabrechnungen für die Kalenderjahre bis einschließlich 2004 die
Ausgabenposition in der vom Verfassungsgerichtshof mit Ablauf des 31. Dezember
2004 aufgehobenen Ausprägung und für die Hauptmietzinsabrechnungen für die
Kalenderjahre ab 2005 die Ausgabenposition in der nunmehrigen Gestalt.
In Abs. 7 erster Satz wird angeordnet, dass die Neuregelung des
§ 29 Abs. 3 MRG (also im Kern dessen inhaltlich neue lit. b) nur
dann gilt, wenn die ursprünglich (wirksam) vereinbarte oder durch Vereinbarung
(wirksam) verlängerte Vertragsdauer nach dem In-Kraft-Treten der Wohnrechtsnovelle
2006 endet. Im daran anschließenden Satz des Abs. 7 werden –
korrespondierend dazu – die Regelungen der Wohnrechtsnovelle 1997 über die
gesetzliche oder vom Mieter durch einseitige Erklärung zu bewerkstelligende
Verlängerung des Mietverhältnisses außer Kraft gesetzt. Ohne eine solche
Außerkraftsetzung könnten diese mit der Wohnrechtsnovelle 1997 geschaffenen
Regelungen auch in den kommenden Jahren noch durchaus zum Tragen kommen, zumal
im Übergangsrecht zur Wohnrechtsnovelle 2000 (nämlich in § 49c Abs. 7
MRG) angeordnet wurde, dass diese Regelungen auf Mietverhältnisse weiter
anzuwenden sind, die vor dem 1. Juli 2000 begonnen haben oder verlängert
wurden. Eine Kollision dieser Verlängerungsregelungen aus der Wohnrechtsnovelle
1997 mit der nunmehrigen gesetzlichen Erneuerung auf drei Jahre gemäß § 29
Abs. 3 lit. b MRG in der Fassung dieser Novelle soll jedoch
verhindert werden (und zwar eben durch die Geltung bloß der neuen
Befristungsverlängerungsregelung). Aber auch eine Kombination der beiden Verlängerungsmöglichkeiten
wird durch Abs. 7 ausgeschlossen: Wenn die Vertragsdauer eines befristeten
Mietvertrags nicht auf Grund einer vertraglich vereinbarten Verlängerung,
sondern auf Grund eines der genannten Verlängerungsmechanismen aus der
Wohnrechtsnovelle 1997 in die Zeit nach dem 30. April 2006 hereinreicht, kommt
nicht § 29 Abs. 3 MRG in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 zum
Tragen (weil ja keine durch Vereinbarung verlängerte Vertragsdauer
vorliegt), sondern noch § 29 Abs. 3 MRG in der bisher in Geltung gestandenen
Fassung, was zur Folge hat, dass im Fall unterbleibender Auflösung des
Vertragsverhältnisses ein unbefristeter Mietvertrag entsteht.
Zu Artikel 3
(Änderung des Landpachtgesetzes)
Die beiden ersten Änderungen des § 12 Z 7 LPG entsprechen jenen
in § 37 Abs. 3 Z 16 MRG, die dritte dient der Beseitigung eines
beim Wohnrechtlichen Außerstreitbegleitgesetz unterlaufenen
Redaktionsversehens.
Zu Artikel 4
(Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes)
Zu Z 1
(§§ 7 Abs. 5, 11 Abs. 2, 27 Z 1, 33 Abs. 2, 34 Abs. 1, 35 Abs. 1 und
37 Abs. 3 WGG)
Formalrechtliche
Adaptionen auf Grund der Änderung der Behördenorganisation im Bereich der
Finanzverwaltung. Siehe insbesondere BGBl. II Nr.166/2004.
Zu Z 2, 3,
10, 13 und 15 (§§ 13 Abs. 7, 14 Abs. 1a, 14d Abs. 4, 15
Abs. 1 und 15f WGG)
Beseitigung von in
der Praxis, insbesondere im Zusammenhang mit der nachträglichen
Wohnungseigentumsbegründung, möglicherweise Sinn störenden Redaktionsversehen.
Im Hinblick auf § 13 Abs. 7 WGG siehe Rosifka, „Der wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche
Teil der Wohnrechtsnovelle 2002“, wobl 2002, 65 (85, Punkt IV/1) sowie zu
§ 14 Abs. 1a WGG Rosifka, aaO (Punkt IV/2).
Im Hinblick auf §
14d Abs. 4 WGG siehe Würth/Zingher, Wohnrecht 2002 Teil I, Rz 7 zu
§ 14d WGG, zu § 15 Abs. 1 WGG Würth/Zingher, aaO Rz 3 zu § 15
WGG, sowie zu § 15f WGG Würth/Zingher, aaO Rz 3 zu
§ 15f WGG.
Nach geltender
Rechtslage (§ 15b WGG) wäre selbst eine freiwillige, nachträgliche
Wohnungseigentumsbegründung im Zusammenhang mit einer
"Nachverdichtung" unzulässig. Mit der Neuregelung soll grundsätzlich
das allgemeine "Optionsregime" gelten, allerdings sollen die gemäß §
13 Abs. 7 WGG bloß "fingierten" Grundkosten (als im wesentlichen
Ausgleichszahlungen an die schon bisherigen Mieter) nicht für die Berechnungen
gemäß § 15e lit. a über das zwingende Entstehen einer Option
herangezogen werden.
Zu Z 4 und 5
(§ 14
Abs. 2b WGG)
Der Bauvereinigung
als Wohnungseigentümerin muss die Möglichkeit offen stehen, über die
höchstmöglichen Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge gemäß § 14d Abs. 2 auch
eine (gerichtliche) Erhöhung des Entgeltsbestandteils gemäß § 14 Abs. 1 Z 5 WGG
zu erreichen. Dies wird insbesondere dann der Fall sein, wenn die
entsprechenden Anteile an den Beiträgen zur Rücklage gemäß § 31 WEG 2002 (siehe
auch § 14d Abs. 1a WGG) und/oder die Kosten der wohnungsinnenseitigen Erhaltung
und Verbesserung (einschließlich des Aufwandersatzes gemäß § 20 Abs. 5 WGG)
sowie der Brauchbarmachung des Miet- oder Nutzungsgegenstandes nicht gedeckt
werden können.
Zu Z 6 und 7
(§ 14a Abs. 1 und 2 Z 2 WGG)
Harmonisierung mit
§ 3 Abs. 1 und 2 Z 2 MRG in der Fassung der
Wohnrechtsnovelle 2006.
Zu Z 8
(§ 14c Abs. 1a WGG)
Harmonisierung mit § 6
Abs. 1a MRG in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006.
Zu Z 9
(§ 14d Abs. 1a WGG)
Die von der
Bauvereinigung als Wohnungseigentümerin als Teil der Beiträge zur Rücklage
gemäß § 31 WEG 2002 abgeführten Beträge für die Erhaltung (und Verbesserung)
der Baulichkeit gelten als Kosten, die eine widmungsgemäße Verwendung der
Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge darstellen. Diese Beträge sind in der
Rücklage gemäß § 31 WEG 2002 bis zur Verwendung gesondert verwahrt,
fruchtbringend angelegt und dürfen keinesfalls von der Eigentümergemeinschaft (ihrem
gemeinsamen Verwalter) oder von einzelnen Wohnungseigentümern
widmungswidrig verwendet werden.
Entsprechend einer
Anregung im Begutachtungsverfahren wird klargestellt, dass nur der Erhaltung
und Verbesserung gewidmete Beiträge zur Rücklage im Weg über § 14 Abs. 1 Z 5 in
Verbindung mit § 14d WGG auf die Nutzer überwälzt werden können und nicht etwa
andere, von der gemeinnützigen Bauvereinigung als Wohnungseigentümerin zu
leistende Rücklagendotierungen.
Zu Z 11 und
Z 30 (§ 14d Abs. 8 und § 23 Abs. 4c lit. c WGG)
Da die
Verantwortung für die Erhaltung und Verbesserung der Baulichkeit mit
Wohnungseigentumsbegründung von der gemeinnützigen Bauvereinigung auf die
Eigentümergemeinschaft übergeht, sind die bisher für diesen Zweck angesparten
und nicht verbrauchten Mittel aliquot in die Rücklage gemäß § 31 WEG 2002 zu
überführen.
Zu Z 12 und
19 (§§ 14e
und 14f, § 19a WGG)
Die Klarstellung
des § 14e Abs. 1 WGG folgt der Überlegung, dass bei nachträglicher
Wohnungseigentumsbegründung und (allenfalls sukzessivem) Abverkauf an die
Mieter in einem „Vielparteienhaus“ letztlich auch nur eine einzige im
Wohnungseigentum der Bauvereinigung stehende Mietwohnung verbleiben kann, die
aber jedenfalls nach WGG-Grundsätzen zu bewirtschaften und abzurechnen ist
(§ 19a WGG). Systemkonform wird dadurch auch die klare Trennung in der
Rechtsstellung der Bauvereinigung einerseits als Verwalter des wohnungseigentumsrechtlichen
Gesamtobjekts (mit spezifischen Pflichten gegenüber den anderen
Wohnungseigentümern) und andererseits als Wohnungseigentums-Vermieterin (und
damit Verwalter einzelner, eigener Wohnungen) unterstrichen, die nicht zuletzt
einer Vermeidung von Interessenkollisionen dient.
Auf Basis der
geltenden Rechtslage bezüglich der Entgeltsbildung in den Bereichen der
Refinanzierung, Bewirtschaftung und Rücklagenbildung wird in § 14e WGG der
Einfluss des wohnungseigentumsrechtlichen
Bewirtschaftungskreislaufes, einschließlich dessen Verteilungsregeln,
präzisiert. In Verbindung mit § 19a WGG wird dem Mieter einer nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
vermieteten Eigentumswohnung (oder eines solchen Geschäftsraums) dadurch auch
ein erhöhter Informations- und Schutzstandard geboten. Dies gilt gemäß § 20
Abs. 1 Z 2 WGG unabhängig davon, ob die Vermietung vor oder nach nachträglicher
Wohnungseigentumsbegründung erfolgte.
Es wird klar- und
sichergestellt, dass zulässigerweise nur jene Bewirtschaftungskosten und
allenfalls auf gerichtlichen Erhöhungsverfahren basierenden Beträge (§ 14 Abs.
2b WGG) überwälzt werden können, die auch vor Wohnungseigentumsbegründung
anrechenbar waren. Insbesondere dürfen die Mieter nicht mit für den
Wohnungseigentümer anfallenden Kosten sonstiger notwendiger und nützlicher
Aufwendungen (z.B. auf Grund nachbarrechtlicher Konflikte) belastet werden.
Mit § 14f WGG soll
das „Einpendeln“ in den durch die Geltung von wohnungseigentumsrechtlichen
Vorschriften modifizierten Bewirtschaftungskreislauf jedenfalls gleichzeitig
mit dessen (allenfalls sukzessiver) Geltung erreicht werden.
Zu Z 14
(§ 15e Abs. 3a WGG)
Klargestellte und
verbesserte Rechtsstellung des erwerbswilligen Mieters im Hinblick auf den
Fristenlauf.
Zu Z 16
(§ 17b WGG)
Klarstellung, die
sich schon aus den Intentionen der Wohnrechtsnovelle 2002 (Neueinführung
des § 17b WGG in Verbindung mit dem Wegfall der zwanzigjährigen Befristung
in § 13 Abs. 2b WGG) ergibt.
Zu Z 17
(§ 18 Abs. 2 WGG)
Klarstellung zur
Wohnrechtsnovelle 2002, dass die gegenüber Abs. 1 eingeschränkte
Aufschlüsselung eines Fixpreises systemkonform sowohl den Fixpreis beim Neubau
als auch jenen bei der nachträglichen Übertragung in das Wohnungseigentum
betrifft.
Zu Z 18
(§ 18 Abs. 4 WGG)
Damit erfolgt
einerseits eine Harmonisierung mit § 16 Abs. 8 MRG und andererseits
wird klargestellt, dass neben der seit der Wohnrechtsnovelle 1999
normierten "Einwendung wegen offenkundig unangemessener
Zinssatzvereinbarungen" auch andere Einwendungen gegen die Höhe des
Entgelts, etwa auf Grund nachträglicher Entgeltsanpassungen gemäß den
§§ 17a und 17b WGG, binnen dreier Jahre nach Entgeltsvorschreibung (bzw.
nach schriftlicher Bekanntgabe der zugrunde liegenden Entgeltsanpassung gemäß §
14 Abs. 1 zweiter Satz WGG) gerichtlich geltend gemacht
werden können.
Zu Z 19 (§§
19b und 19c WGG)
Mit der
Schlussabrechnung gemäß § 19b WGG soll eine Art „Schlussbilanz“ für das bisher
ausschließlich nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz zu verwaltende
Mietwohnhaus und alle darin befindlichen Wohneinheiten gezogen werden. Dies
ermöglicht (vor allem im Hinblick auf die bisher gesamtobjektbezogene
EVB-Abrechnung sowie allfällige unterschiedliche Verteilungsschlüssel) eine
klare Abgrenzung zur nunmehr beginnenden Verwaltung nach dem
Wohnungseigentumsgesetz 2002.
Mit der Regelung
des § 19c WGG soll auch dem später erwerbenden Mieter (der von der
gemeinnützigen Bauvereinigung vermieteten Eigentumswohnung) eine Art „Bilanz“
über sein bisheriges Mietverhältnis geboten werden, insbesondere im Hinblick
auf die Verpflichtung zur Rückzahlung nicht verbrauchter Erhaltungs- und
Verbesserungsbeiträge (§ 14d Abs. 8a WGG).
Zu Z 20 und
21 (§ 20 Abs. 1 Z 2, 2a und 2b WGG)
Schon nach
bisheriger Rechtslage ist in § 20 Abs. 1 Z 1 und 3 WGG normiert,
dass für die Überlassung von Wohnungen (Geschäftsräumen) in Baulichkeiten, die
von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet worden sind (siehe auch die
„Gleichstellung“ in § 20a WGG), Folgendes gilt:
1. Steht die
Baulichkeit im Alleineigentum einer gemeinnützigen Bauvereinigung, so ist das
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (mit den in den lit. a und b genannten
mietrechtlichen Besonderheiten) anzuwenden (§ 20 Abs. 1 Z 1
WGG).
2. a) Geht eine
Baulichkeit später: „nach der Errichtung“, also nicht etwa im Zuge der
Einräumung von Wohnungseigentum aus Anlass der Errichtung (§ 15 WGG), an einen
nicht gemeinnützigen Erwerber über oder
b)
verliert die gemeinnützige Bauvereinigung die Gemeinnützigkeit,
so sind weiterhin die wohnzivilrechtlichen Teile des
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes samt mietrechtlichen Besonderheiten analog
Z 1 anzuwenden (§ 20 Abs. 1 Z 3 WGG).
Der
Regelungskomplex des § 20 Abs. 1 Z 2 bis 2b WGG wurde hingegen
vor allem im Hinblick auf das Wohnungseigentumsgesetz 2002 neu gefasst,
wobei
1. in § 20
Abs. 1 Z 2 WGG ausdrücklich geregelt ist, dass alle Mieter einer
Wohnungseigentum vermietenden gemeinnützigen Bauvereinigung in derartigen
Baulichkeiten, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis vor oder nach
nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung eingegangen worden ist, jedenfalls
im Verhältnis zur gemeinnützigen Bauvereinigung (als Vermieterin) den gleichen
mietrechtlichen Standard genießen sollen,
2. in § 20
Abs. 1 Z 2a WGG auf Basis der geltenden Rechtslage klargestellt wird,
dass die einmal an einen (selbstnutzenden) Mieter nachträglich veräußerte
Eigentumswohnung aus dem wohnzivilrechtlichen Regime des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
ausschert und
3. in § 20
Abs. 1 Z 2b WGG die schon in der Z 3 normierten Rechtsfolgen,
spezifisch für den Bereich Wohnungseigentum, systemkonform bekräftigt werden.
Zu Z 22
(§ 20 Abs. 3a WGG)
Bei Schaffung des
einstweiligen Mietzinses nach § 382f EO durch das Wohnrechtliche
Außerstreitbegleitgesetz, BGBl. I Nr. 113/2003, wurde es verabsäumt,
eine gesetzliche Aussage darüber zu treffen, ob diese Regelung auch für solche
Verträge gelte, die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegen. In der
Lehre wurde dies zwar bejaht (Stabentheiner, Das Wohnrechtliche
Außerstreitbegleitgesetz, wobl 2003, 1, 33 [34]), doch scheint es trotzdem
sinnvoll, dies nun auch im Gesetz klarzustellen.
„Entsprechende
Geltung“ des § 382f EO bedeutet, dass ein Verfahren über eine Kündigung
der Bauvereinigung nach § 30 Abs. 2 Z 1 MRG oder § 20
Abs. 2 WGG oder über eine Räumungsklage der Bauvereinigung gegen den
Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten wegen Mietzinsrückstandes nach
§ 1118 ABGB anhängig ist und die Bauvereinigung eine Verletzung der
Entgeltzahlungspflicht des Mieters oder sonstigen Nutzungsberechtigten
bescheinigt. Für die Höhe des einstweiligen Mietzinses wird davon abgesehen, an
Stelle der Beträge nach § 45 Abs. 1 oder 2 MRG eigene wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche
Beträge zu statuieren. Hinsichtlich der „Hauptmietzinskomponente“ unterscheidet
sich also der bei einem dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegenden
Vertragsverhältnis zum Tragen kommende einstweilige Mietzins nicht von jenem
bei einem Mietverhältnis im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.
Zu Z 23
(§ 20 Abs. 5 Z 2 lit. a WGG)
Harmonisierung mit
§ 10 Abs. 3 Z 1 MRG in der Fassung der
Wohnrechtsnovelle 2006.
Zu Z 24 und
32 (§ 20 Abs. 5 Z 4 WGG iVm § 39 Abs. 30 WGG)
Harmonisierung mit
§ 10 Abs. 4 Z 1 und 2 MRG in der Fassung der
Wohnrechtsnovelle 2006.
Zu Z 25
(§ 20 Abs. 5 Z 4a WGG iVm § 39 Abs. 30 WGG)
Harmonisierung mit
§ 10 Abs. 4a MRG in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006.
Zu Z 26
(§ 22 Abs. 1 Z 6a WGG)
Legistische und verfahrensrechtliche
Adaption.
Zu Z 27 (§
22 Abs. 2a WGG)
Mit dieser
Regelung soll ermöglicht werden, dass auch im Fall der Betrauung eines
Generalunternehmers dem Mieter oder Wohnungserwerber eine taugliche Grundlage
für die Feststellung allfälliger Leistungsstörungen gegeben wird.
Zu Z 28
(§ 22 Abs. 5 WGG)
§ 22
Abs. 5 WGG ist im Hinblick auf die Neufassung des § 190 ZPO durch das
Außerstreit-Begleitgesetz ebenso entbehrlich wie der frühere § 41 MRG.
Am Rande sei
darauf hingewiesen, dass der durch das Wohnrechtliche Außerstreitbegleitgesetz,
BGBl. I Nr. 113/2003, neu gefasste § 41 MRG gemäß § 20
Abs. 1 Z 1 lit. b WGG auch für dem
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz unterliegende Vertragsverhältnisse gilt.
Zu Z 29
(§ 23 Abs. 4c Einleitungssatz WGG iVm § 39 Abs. 31 WGG):
Klarstellung, dass
der gebarungsrechtliche Auftrag an die Bauvereinigung zur Kalkulation eines
angemessenen Fixpreises gemäß § 15d WGG grundsätzlich entweder ausgehend
vom Substanzwert oder durch die Zugrundelegung einer Kalkulation analog
§ 15a (§ 23 Abs. 4b) WGG (mit entsprechend sachgerechter Absetzung für
Abnützung und Wertsicherung) vorgenommen werden kann. Siehe dazu auch
§ 7c Gebarungsrichtlinienverordnung sowie Österreicher,
Klarstellungen zur Preisbildung bei der Übertragung von Mietwohnungen gemeinnütziger
Bauvereinigungen in das Wohnungseigentum durch Änderung der
Gebarungsrichtlinienverordnung und der Entgeltrichtlinienverordnung 1994, wobl
2003, 207.
Zu Z 30 (§ 23 Abs. 4c lit. c WGG)
Der erwerbende
Mieter erwirbt mit dem Wohnungseigentum an dem Nutzungsgegenstand auch das
anteilige Vermögen an einer bestehenden Rücklage (§ 31 Abs. 2 WEG 2002), sodass
die vorhandene Höhe der Rücklage notwendigerweise einen preisbestimmenden
Faktor darstellt.
Bei
Wohnungseigentumsbegründung soll eine angemessene „Erstdotierung“ der Rücklage
erfolgen, die sich aus der Höhe der vorhandenen Bauerneuerungsrückstellung
(nicht verbrauchte Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge, EVB) ableitet. Der
EVB der Grundstufe gemäß § 14d Abs. 2 Z 3 WGG (EVB I, derzeit Euro 0,35/m2/Monat)
wurde dem Pauschalbetrag für laufende Instandhaltung gemäß § 18 Abs. 1 Z 5 MRG
nachgebildet und wird in der Regel weitgehend verbraucht sein. Es soll aber
jedenfalls eine zwingende Übertragung der eingehobenen, nicht verbrauchten EVB
über die Grundstufe hinaus (EVB II, übersteigender Betrag derzeit Euro 1,04
bzw. 0,57) erfolgen. Die EVB II wurden bedarfsorientiert (allenfalls nicht
unter Ausnützung der Höchstgrenze) vorgeschrieben und sind gemäß § 14d Abs. 9
WGG von Einhebung bis zum Verbrauch zu verzinsen. Sie sollen für die Erhaltung
der Baulichkeit gesichert bleiben und auch die bisher angefallene Verzinsung
bis zur Übertragung in die (fruchtbringend anzulegende) Rücklage mitübertragen
werden.
Zu Z 31 (§
23 Abs. 4d WGG)
Durch diese
Verpflichtung der Bauvereinigung soll verhindert werden, dass Sanierungen mit
einem exorbitant hohen Aufwand - der letztendlich von den Mietern und sonstigen
Nutzungsberechtigten vor allem in Form des Nutzungsentgelts zu leisten ist -
durchgeführt werden. Voraussetzungen für dieses neu eingeführte Modell sind im
Unterschied zu § 30 Abs. 2 Z 14 und 15 MRG einerseits die
Erstellung eines Vergleichs hinsichtlich der wirtschaftlichen Sinnhaftigkeit
einer umfangreichen Sanierung sowie andererseits eine qualifizierte
Ersatzbeschaffung (Objekt in räumlicher Nähe und zumindest Gleichwertigkeit des
Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstands, Entgeltsvergleich).
Zu Z 32
(§ 36 WGG)
Mit Erkenntnis vom
22. Mai 2001, 2000/05/0034, hat der Verwaltungsgerichtshof im Hinblick auf
vermögensrechtliche Beschränkungen zu Lasten der Eigentümer von gemeinnützigen
Bauvereinigungen unter anderem festgehalten, dass das „...Grundrecht der
Erwerbsfreiheit gemäß Art. 6 Abs. 1 StGG ... unter dem Regime des
öffentlichen Interesses der Gemeinnützigkeit zu beurteilen ... ist“. In dem
gegenständlichen Verfahren wurde jedoch auch festgestellt, dass auf Grund der
geltenden Rechtslage gemäß den §§ 35 und 36 WGG zwischen der Entziehung
des Gemeinnützigkeitsstatus einerseits und der Auferlegung einer Geldleistung
für Zwecke des gemeinnützigen Wohnungswesens andererseits „ein (zeitlich und
inhaltlich) untrennbarer Zusammenhang besteht“.
Mit Blickrichtung
auf das dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz inhärente Vermögensbindungsprinzip
(den Gesellschaftern, Genossenschaftern soll auch bei Entzug der
Gemeinnützigkeit kein höherer vermögensrechtlicher Vorteil ... als im Fall
ihres Ausscheidens aus der gemeinnützigen Bauvereinigung bzw. nach deren
Auflösung verbleiben) hat die Aufsichtsbehörde bei Ermittlung der
aufzuerlegenden Geldleistung aber jedenfalls auch die stillen Reserven zu
berücksichtigen. Um eine realistische Ermittlung dieser stillen Reserven zu
gewährleisten, sieht die gegenständliche Novellierung ein „zweistufiges“
Verfahren vor: Vorab wird mit dem Entziehungsbescheid die Vorschreibung einer
vorläufigen Geldleistung auf Basis der letzten geprüften (und uneingeschränkt
bestätigten), noch im Rahmen der Gemeinnützigkeit erstellten Bilanz
vorgeschrieben und erst in der Folge eine bescheidmäßige, endgültige
Geldleistung auf Basis der ersten, nach Verlust des Gemeinnützigkeitsstatus
erstellten Bilanz.
Zu Z 33 und 34
(§ 39 Abs. 29 bis 31 WGG)
Diese Bestimmungen
enthalten die notwendigen Regelungen hinsichtlich der Übergangsbestimmungen
bzw. hinsichtlich des In-Kraft-Tretens des Gesetzes.
Textgegenüberstellung
Geltende Fassung |
Vorgeschlagene Fassung |
Wohnungseigentumsgesetz
2002 |
|
§
2. (1) ... |
§
2. (1) unverändert |
(2)
Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten
und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an
denen Wohnungseigentum begründet wurde. Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener,
nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach
seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen
Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige selbständige
Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung
selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine
erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger
Geschäftsraum oder eine Garage. Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist
eine - etwa durch Bodenmarkierung - deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die
ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach
ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist. |
(2)
Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten
und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an
denen Wohnungseigentum begründet wurde. Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener,
nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach
seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen
Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige selbständige
Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung
selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine
erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger
Geschäftsraum oder eine Garage. Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist
eine - etwa durch Bodenmarkierung - deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die
ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach
ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist; eine Stellfläche etwa aus
Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur Platz sparenden
Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche
gleichzuhalten. |
(3) und (4) ... |
(3) und (4)
unverändert |
(5) Wohnungseigentümer
ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem Wohnungseigentum an einem darauf
befindlichen Wohnungseigentumsobjekt zukommt. Alle Wohnungseigentümer bilden
zur Verwaltung der Liegenschaft die Eigentümergemeinschaft; sie ist eine
juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs. 1 umschriebenen
Umfang. |
(5)
Wohnungseigentümer ist ein Miteigentümer der Liegenschaft, dem
Wohnungseigentum an einem darauf befindlichen Wohnungseigentumsobjekt
zukommt. Alle Wohnungseigentümer bilden zur Verwaltung der Liegenschaft die
Eigentümergemeinschaft; sie ist eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit
in dem durch § 18 Abs. 1 und 2 umschriebenen Umfang. |
(6) bis (10) ... |
(6) bis (10)
unverändert |
§
3. (1) ... |
§ 3.
(1) unverändert |
(2) Die Begründung
von Wohnungseigentum ist nur zulässig, wenn sie sich auf alle Wohnungen und
alle sonstigen selbständigen Räumlichkeiten der Liegenschaft sowie auf all
jene Abstellplätze für Kraftfahrzeuge bezieht, die nach der Widmung der
Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind. |
(2) Die Begründung
von Wohnungseigentum ist nur zulässig, wenn sie sich auf alle
wohnungseigentumstauglichen Objekte bezieht, die nach der Widmung der
Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind. |
(3) ... |
(3) unverändert |
§
5. (1) Das
Wohnungseigentum kann von jedem Miteigentümer erworben werden, dessen Anteil
den Mindestanteil nicht unterschreitet. Zwei natürliche Personen, deren
Miteigentumsanteile je den halben Mindestanteil nicht unterschreiten, können
als Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentum erwerben (§ 13). |
§ 5. (1) Das Wohnungseigentum kann von jedem
Miteigentümer erworben werden, dessen Anteil dem Mindestanteil entspricht.
Zwei natürliche Personen, deren Miteigentumsanteile je dem halben Mindestanteil
entsprechen, können als Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentum
erwerben (§ 13). |
(2) Wohnungseigentum
an einem Abstellplatz für Kraftfahrzeuge kann bis zum Ablauf von drei Jahren
nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von Personen
oder Eigentümerpartnerschaften erworben werden, denen Wohnungseigentum an
einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit der Liegenschaft
zukommt. Diese Personen und Partnerschaften können während der dreijährigen
Frist Wohnungseigentum an mehr als einem Abstellplatz nur erwerben, soweit
die Zahl der auf der Liegenschaft vorhandenen Abstellplätze die Zahl der
Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten übersteigt; bei der
Berechnung der überzähligen Abstellplätze ist der schriftlich erklärte
Verzicht eines Wohnungseigentümers auf den ihm vorzubehaltenden Abstellplatz
zu berücksichtigen. Nach Ablauf dieser Frist können auch andere Personen
Wohnungseigentum an einem Abstellplatz erwerben. |
(2) Wohnungseigentum
an einem Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug kann bis zum Ablauf von drei
Jahren nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von einer
Person oder Eigentümerpartnerschaft erworben werden, der Wohnungseigentum an
einer Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraum der Liegenschaft
(Bedarfsobjekte) zukommt; dabei kann ein Wohnungseigentümer mehrerer
Bedarfsobjekte schon während der dreijährigen Frist eine entsprechende
Mehrzahl von Abstellplätzen erwerben. Darüber hinaus kann der
Wohnungseigentümer eines Bedarfsobjekts während der dreijährigen Frist
mehrere Abstellplätze nur erwerben, soweit die Zahl der auf der Liegenschaft
vorhandenen und als Wohnungseigentumsobjekte gewidmeten Abstellplätze die
Zahl der Bedarfsobjekte übersteigt; bei der Berechnung der überzähligen
Abstellplätze ist der schriftlich erklärte Verzicht eines Wohnungseigentümers
auf den ihm vorzubehaltenden Abstellplatz zu berücksichtigen. Nach Ablauf der
dreijährigen Frist können auch andere Personen Wohnungseigentum an einem
Abstellplatz erwerben. Die Beschränkungen des ersten und zweiten Satzes
gelten nicht für denjenigen Wohnungseigentumsorganisator, der im Wohnungseigentumsvertrag
als Hauptverantwortlicher für die Wohnungseigentumsbegründung und den
Abverkauf der Wohnungseigentumsobjekte bezeichnet ist; dies kann je
Liegenschaft nur eine einzige Person sein. |
(3) Das
Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben. Es
ist im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil einzutragen; bei einer
Eigentümerpartnerschaft sind die Anteile der Partner am Mindestanteil (§ 13
Abs. 1) zu verbinden. Wird auf einer Liegenschaft das Wohnungseigentum
einverleibt, so ist in der Aufschrift des Gutsbestandsblatts das Wort
"Wohnungseigentum" einzutragen. |
(3) Das
Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben. Es
ist im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil einzutragen; bei einer
Eigentümerpartnerschaft sind die Anteile der Partner am Mindestanteil (§ 13
Abs. 2) zu verbinden. Wird auf einer Liegenschaft das Wohnungseigentum
einverleibt, so ist in der Aufschrift des Gutsbestandsblatts das Wort
"Wohnungseigentum" einzutragen. |
§
6. (1) Dem Antrag auf
Einverleibung sind jedenfalls beizulegen |
§
6. (1) Dem Antrag auf
Einverleibung sind jedenfalls beizulegen |
1. ... |
1. unverändert |
2. die Bescheinigung der Baubehörde oder das
Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines
allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das
Hochbau- oder das Immobilienwesen über den Bestand an Wohnungen und sonstigen
selbständigen Räumlichkeiten und über die auf der Liegenschaft vorhandenen
Abstellplätze für Kraftfahrzeuge, |
2. die Bescheinigung der Baubehörde oder das
Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein
beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau-
oder das Immobilienwesen über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten, |
3. ... |
3. unverändert |
(2) ... |
(2) unverändert |
§
8. (1) Der Nutzwert
ist in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei Teilbeträge unter 0,5 abgerundet
und ab 0,5 aufgerundet werden. Er ist aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen
oder Abstrichen für Umstände zu berechnen, die nach der Verkehrsauffassung
den Wert des Wohnungseigentumsobjekts erhöhen oder vermindern, wie etwa
dessen Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks oder
dessen Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten im
Sinne des § 2 Abs. 3; eine Verbesserung der sonstigen Ausstattung oder der Grundrissgestaltung
des Objekts ist nur zu berücksichtigen, wenn sie nicht allein auf Kosten des
Miteigentümers vorgenommen wurde. |
§
8. (1) Der Nutzwert
ist in einer ganzen Zahl auszudrücken, wobei Teilbeträge unter 0,5 abgerundet
und ab 0,5 aufgerundet werden. Er ist aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen
oder Abstrichen für Umstände zu berechnen, die nach der Verkehrsauffassung
den Wert des Wohnungseigentumsobjekts erhöhen oder vermindern, wie etwa
dessen Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks oder
dessen Ausstattung mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten im
Sinne des § 2 Abs. 3. |
(2) Zuschläge für
die Ausstattung mit Zubehörobjekten im Sinne des § 2 Abs. 3 sind in einer
ganzen Zahl auszudrücken; es gilt die Rundungsbestimmung des Abs. 1 erster
Satz; der Zuschlag ist jedoch mindestens mit der Zahl Eins anzusetzen.
Sonstige werterhöhende oder wertvermindernde Unterschiede, die insgesamt nur
einen Zuschlag oder Abstrich von nicht mehr als 2 vH rechtfertigen würden,
sind zu vernachlässigen. |
(2) Zuschläge für
die Ausstattung mit Zubehörobjekten im Sinne des § 2 Abs. 3 sowie mit offenen
Balkonen und Terrassen sind in einer ganzen Zahl auszudrücken; es gilt die
Rundungsbestimmung des Abs. 1 erster Satz; der Zuschlag ist jedoch mindestens
mit der Zahl Eins anzusetzen. Sonstige werterhöhende oder wertvermindernde
Unterschiede, die insgesamt nur einen Zuschlag oder Abstrich von nicht mehr
als 2 vH rechtfertigen würden, sind zu vernachlässigen. |
(3) Der Nutzwert
eines Abstellplatzes für ein Kraftfahrzeug darf dessen Nutzfläche rechnerisch
nicht übersteigen. Bei seiner Berechnung ist neben den in Abs. 1 genannten
Umständen auch zu berücksichtigen, ob der Abstellplatz in einem Gebäude oder
im Freien liegt, letzterenfalls ob er überdacht ist. |
(3) Der Nutzwert
eines Abstellplatzes für ein Kraftfahrzeug darf dessen Nutzfläche – außer zur
Berücksichtigung von Zubehörobjekten – rechnerisch nicht übersteigen. Bei
seiner Berechnung ist neben den in Abs. 1 genannten Umständen auch zu
berücksichtigen, ob der Abstellplatz in einem Gebäude oder im Freien liegt,
letzterenfalls ob er überdacht ist. |
Ermittlung
und gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte |
Ermittlung
und Änderung der Nutzwerte |
§
9. (1) bis (4) ... |
§
9. (1) bis (4) ... |
(5) In den Fällen
des Abs. 2 Z 5 sind die Nutzwerte der von der Änderung oder Übertragung
betroffenen Wohnungseigentumsobjekte so festzusetzen, dass die Summe ihrer
Nutzwerte gleich bleibt. |
(5) In den Fällen
des Abs. 2 Z 5 sind die Nutzwerte der von der Änderung oder Übertragung
betroffenen Wohnungseigentumsobjekte so festzusetzen, dass ihre Summe gleich
bleibt. Bei der Übertragung eines Zubehörobjekts ist eine Nutzwertfestsetzung
entbehrlich, wenn sich der Nutzwert des Zubehörobjekts zweifelsfrei aus der
früheren Nutzwertermittlung ergibt. |
|
(6) Die Nutzwerte
können auch ohne gerichtliche Entscheidung abweichend vom Nutzwertgutachten
(Abs. 1) oder von einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung (Abs. 2 oder 3)
festgesetzt werden, indem ein neues Nutzwertgutachten eingeholt wird und
sämtliche Wohnungseigentümer den Ergebnissen dieses Gutachtens öffentlich
beglaubigt schriftlich zustimmen. |
Recht zum
Antrag auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung; Ausgleichspflicht |
Recht zum
Antrag auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung; Änderung der Miteigentumsanteile |
§
10. (1) und (2) ... |
§
10. (1) und (2)
unverändert |
(3) Werden die
Nutzwerte nach § 9 Abs. 2 Z 1 bis 4 gerichtlich festgesetzt, so haben die
Miteigentümer gegenseitig Miteigentumsanteile in einem solchen Ausmaß zu
übernehmen und zu übertragen, dass jedem Wohnungseigentümer der nun für sein
Wohnungseigentumsobjekt erforderliche Mindestanteil zukommt. Mangels vereinbarter
Unentgeltlichkeit ist für die übernommenen Miteigentumsanteile ein
angemessenes Entgelt zu entrichten. Die durch die einzelne Übertragung
entstehenden Kosten und Abgaben hat der Miteigentümer zu tragen, dem ein
Miteigentumsanteil übertragen wird. Erfolgt aber eine Nutzwertfestsetzung
nach § 9 Abs. 2 Z 1 bis 3 nach der Einverleibung des Wohnungseigentums, so
sind auf Antrag die Mindestanteile in der Weise zu berichtigen, dass jedem
Wohnungseigentümer der für sein Wohnungseigentumsobjekt nun erforderliche
Mindestanteil zukommt; bücherliche Rechte Dritter, die auf dem Mindestanteil
lasten, beziehen sich ohne weiteres auf den berichtigten Mindestanteil; im
Übrigen gilt § 136 Abs. 1 GBG 1955. |
(3) Sollen auf Grund
einer gerichtlichen (§ 9 Abs. 2 und 3) oder einvernehmlichen (§ 9 Abs.
6) Nutzwertfestsetzung die Miteigentumsanteile geändert werden, so kann dies
bei bereits einverleibtem Wohnungseigentum durch Berichtigung in sinngemäßer
Anwendung des § 136 Abs. 1 GBG 1955 geschehen, sofern dies bei keinem der
Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als 10 vH führt. Die
Berichtigung kann von jedem der von der Änderung betroffenen Miteigentümer
beantragt werden; einer Zustimmung der übrigen Miteigentümer oder
Buchberechtigten bedarf es nicht. Bücherliche Rechte, die auf den
Miteigentumsanteilen lasten, beziehen sich ohne weiteres auf die berichtigten
Miteigentumsanteile. |
(4) Werden die
Nutzwerte nach § 9 Abs. 2 Z 5 gerichtlich festgesetzt, so gilt die
Ausgleichspflicht nach Abs. 3 erster Satz zwischen den von der Änderung oder
Übertragung betroffenen Wohnungseigentümern. |
(4) Liegen die im
vorstehenden Absatz genannten Voraussetzungen einer Berichtigung in
sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs. 1 GBG 1955 nicht vor, so haben die
Miteigentümer zur Änderung der Miteigentumsanteile entsprechend einer
gerichtlichen oder einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung gegenseitig
Miteigentumsanteile in einem solchen Ausmaß zu übernehmen und zu übertragen,
dass jedem Wohnungseigentümer der nun für sein Wohnungseigentumsobjekt
erforderliche Mindestanteil zukommt. Mangels vereinbarter Unentgeltlichkeit
ist für die übernommenen Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgelt zu
entrichten. Die durch die einzelne Übertragung entstehenden Kosten und
Abgaben hat der Miteigentümer zu tragen, dem ein Miteigentumsanteil
übertragen wird. Jedoch können auch in diesem Fall die Anteile derjenigen
Miteigentümer nach Abs. 3 berichtigt werden, die im Verhältnis zu keinem
Miteigentümer, dessen Anteil um mehr als 10 vH geändert wird, Miteigentumsanteile
zu übertragen oder zu übernehmen haben. |
§
13. (1) und (2) ... |
§
13. (1) und (2)
unverändert |
(3) Durch das
gemeinsame Wohnungseigentum der Partner werden ihre Anteile am Mindestanteil
so verbunden, dass sie, solange die Eigentümerpartnerschaft besteht, nicht
getrennt und nur gemeinsam beschränkt, belastet, veräußert oder der Zwangsvollstreckung
unterworfen werden dürfen. Die Zwangsvollstreckung auf Grund eines
Exekutionstitels, der bloß gegen einen der Partner besteht, ist nur im Weg
des mit der Pfändung des Anspruchs auf Aufhebung des gemeinsamen
Wohnungseigentums zu verbindenden Antrags auf Zwangsversteigerung des
gesamten Mindestanteils und des damit verbundenen gemeinsamen
Wohnungseigentums zulässig. In diesem Exekutionsverfahren ist der Partner,
gegen den kein Exekutionstitel besteht, Beteiligter; er kann zur Wahrung
seiner Rechte alle Rechtsmittel erheben, wie wenn er selbst Verpflichteter
wäre; überdies kann er gegen diese Exekution Widerspruch erheben (§ 37 der
Exekutionsordnung), wenn sich die Exekution auf das Wohnungseigentumsobjekt
bezieht, das ihm zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient. |
(3) Durch das
gemeinsame Wohnungseigentum der Partner werden ihre Anteile am Mindestanteil
so verbunden, dass sie, solange die Eigentümerpartnerschaft besteht, nicht
getrennt und nur gemeinsam beschränkt, belastet oder der Zwangsvollstreckung
unterworfen werden dürfen. Die Zwangsvollstreckung auf Grund eines
Exekutionstitels, der bloß gegen einen der Partner besteht, ist nur im Weg
des mit der Pfändung des Anspruchs auf Aufhebung des gemeinsamen
Wohnungseigentums zu verbindenden Antrags auf Zwangsversteigerung des
gesamten Mindestanteils und des damit verbundenen gemeinsamen
Wohnungseigentums zulässig. In diesem Exekutionsverfahren ist der Partner,
gegen den kein Exekutionstitel besteht, Beteiligter; er kann zur Wahrung
seiner Rechte alle Rechtsmittel erheben, wie wenn er selbst Verpflichteter
wäre; überdies kann er gegen diese Exekution Widerspruch erheben (§ 37 der
Exekutionsordnung), wenn sich die Exekution auf das Wohnungseigentumsobjekt
bezieht, das ihm zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient.
Unter der selben Voraussetzung hat ein Partner im Fall eines Konkurses über
das Vermögen des anderen Partners das Recht auf Aussonderung von dessen
halbem Mindestanteil (§ 44 KO). Jeder der Partner darf seinen Anteil am
Mindestanteil nur mit Zustimmung des anderen Partners veräußern. |
(4) und (5) ... |
(4) und (5)
unverändert |
(6) Der vertragliche
Ausschluss einer Klage auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft (§ 830 ABGB)
ist nur für die ersten drei Jahre ab Einverleibung der Partnerschaft im
Grundbuch rechtswirksam. Sind die Partner Ehegatten und dient ihr
Wohnungseigentumsobjekt wenigstens einem von ihnen zur Befriedigung seines
dringenden Wohnbedürfnisses, so ist während der Ehe die Aufhebungsklage des
anderen unzulässig. Dient das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt einem
minderjährigen Partner zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses,
so ist während dessen Minderjährigkeit die Aufhebungsklage des anderen
unzulässig. |
(6) Der vertragliche
Ausschluss einer Klage auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft (§ 830 ABGB)
bedarf der Schriftform und ist nur für drei Jahre ab Abschluss der jeweiligen
Ausschlussvereinbarung rechtswirksam. Ausnahmsweise kann ein solcher Aufhebungsausschluss
auch für längere Zeit oder unbefristet vereinbart werden, wenn für einen der
Partner eine bloß dreijährige Bindung aus triftigen Gründen, etwa wegen
seines hohen Alters, unzumutbar wäre. Eine Ausschlussvereinbarung kann schriftlich beliebig
oft wiederholt werden. Sind die Partner Ehegatten und dient ihr Wohnungseigentumsobjekt
wenigstens einem von ihnen zur Befriedigung seines dringenden
Wohnbedürfnisses, so ist während der Ehe die Aufhebungsklage des anderen
unzulässig. Dient das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt einem minderjährigen
Partner zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses, so ist während
dessen Minderjährigkeit die Aufhebungsklage des anderen unzulässig. |
§
14. (1) Erwirbt beim
Tod des einen Partners der überlebende Partner den Anteil des Verstorbenen
nicht ohnehin als Erbe oder Vermächtnisnehmer allein, so gilt - vorbehaltlich
einer abweichenden Vereinbarung nach Abs. 4 - Folgendes: |
§
14. (1) Beim Tod eines Partners gilt für den
Anteil des Verstorbenen – unter Ausschluss sonstigen Erwerbs von Todes wegen,
aber vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung nach Abs. 5 – Folgendes: |
1. Der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil
und gemeinsamen Wohnungseigentum geht von Gesetzes wegen unmittelbar ins
Eigentum des überlebenden Partners über. |
1. Der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil
und gemeinsamen Wohnungseigentum geht von Gesetzes wegen unmittelbar ins
Eigentum des überlebenden Partners über. |
2. Der Eigentumsübergang tritt jedoch nicht ein,
wenn der überlebende Partner innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht
festzusetzenden angemessenen Frist entweder auf ihn verzichtet oder gemeinsam
mit den Erben des Verstorbenen unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten
eine Vereinbarung schließt, auf Grund derer der gesamte Mindestanteil einer
Person ungeteilt oder zwei natürlichen Personen je zur Hälfte - allenfalls
unter gleichzeitigem Erwerb des gemeinsamen Wohnungseigentums - zukommt. |
2. Der Eigentumsübergang tritt jedoch nicht ein,
wenn der überlebende Partner innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht
festzusetzenden angemessenen Frist entweder auf ihn verzichtet oder gemeinsam
mit den Erben des Verstorbenen unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten
eine Vereinbarung schließt, auf Grund derer der Anteil des Verstorbenen einer
anderen Person zukommt. |
3. Im Fall des Verzichts auf den
Eigentumsübergang hat das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche
Feilbietung des gesamten Mindestanteils und des damit verbundenen Wohnungseigentums
durch Versteigerung vorzunehmen. |
3. Verzichtet der überlebende Partner auf den
Eigentumsübergang, so hat das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche
Feilbietung des gesamten Mindestanteils und des damit verbundenen
Wohnungseigentums durch Versteigerung vorzunehmen. |
4. Solange die Möglichkeit des Verzichts
besteht, sind die Rechte des überlebenden Partners am Anteil des Verstorbenen
auf jene eines Verwalters (§ 837 ABGB) beschränkt. |
4. Solange die Möglichkeit des Verzichts
besteht, sind die Rechte des überlebenden Partners am Anteil des Verstorbenen
auf jene eines Verwalters (§ 837 ABGB) beschränkt. |
5. Erwirbt der überlebende Partner den Anteil
des Verstorbenen nach Z 1 oder geht der gesamte Mindestanteil auf Grund einer
Vereinbarung über, so gilt für die Eintragung in das Grundbuch § 182 Abs. 3
AußStrG sinngemäß. |
5. Erwirbt der überlebende Partner den Anteil
des Verstorbenen nach Z 1 oder geht dieser Anteil auf Grund einer Vereinbarung
nach Z 2 auf eine andere Person über, so gilt für die Eintragung in das
Grundbuch § 182 Abs. 3 AußStrG sinngemäß. |
(2) Der überlebende
Partner, der den Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und
Wohnungseigentum gemäß Abs. 1 Z 1 erwirbt, hat der Verlassenschaft nach dem
Verstorbenen die Hälfte des Verkehrswerts (§ 2 Abs. 2 LBG) des Mindestanteils
zu bezahlen. Eine einvernehmliche Bestimmung der Höhe dieser Zahlungspflicht
ist nur zulässig, wenn kein Inventar zu errichten ist. |
(2) Der überlebende
Partner, der den Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und
Wohnungseigentum gemäß Abs. 1 Z 1 erwirbt, hat der Verlassenschaft nach dem
Verstorbenen die Hälfte des Verkehrswerts (§ 2 Abs. 2 LBG) des Mindestanteils
zu bezahlen (Übernahmspreis). Eine einvernehmliche Bestimmung des Übernahmspreises
ist nur zulässig, wenn kein Inventar zu errichten ist und soweit dadurch
nicht in Rechte von Gläubigern oder Pflichtteilsberechtigten des Verstorbenen
eingegriffen wird. |
(3) Ist der
überlebende Partner ein Pflichtteilsberechtigter des Verstorbenen und war
Gegenstand des gemeinsamen Wohnungseigentums eine Wohnung, die dem
Überlebenden zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient, so
gilt Abs. 2 nicht. Der überlebende Partner hat jedoch den anderen
Pflichtteilsberechtigten jenen Betrag zu bezahlen, der den
Pflichtteilsansprüchen der anderen in Bezug auf den halben Verkehrswert im
Sinne des Abs. 2 – unter Berücksichtigung auch des übrigen Nachlasses -
entspräche. Ist ihm die sofortige Entrichtung dieses Betrags nach seinen
Verhältnissen, insbesondere seinem Vermögen, seinem Einkommen, seinen
Sorgepflichten, seinen Aufwendungen für die Wohnung und zur Aufrechterhaltung
einer angemessenen Lebenshaltung, nicht zumutbar, so hat das
Verlassenschaftsgericht mangels einer anderslautenden Vereinbarung auf Antrag
die Befriedigung unter Festsetzung einer angemessenen Verzinsung bis zu einer
Frist von höchstens fünf Jahren hinauszuschieben; auch kann es die Zahlung in
Teilbeträgen innerhalb dieses Zeitraums bewilligen. |
(3) Ist der
überlebende Partner ein Pflichtteilsberechtigter des Verstorbenen und war
Gegenstand des gemeinsamen Wohnungseigentums eine Wohnung, die dem
Überlebenden zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient, so
gilt Abs. 2 nicht. Wenn aber noch ein anderer Pflichtteilsberechtigter
vorhanden ist, hat der überlebende Partner ein Viertel des Verkehrswerts des
Mindestanteils an die Verlassenschaft nach dem Verstorbenen zu bezahlen. Wenn
zwar kein anderer Pflichtteilsberechtigter vorhanden ist, die Verlassenschaft
jedoch ohne eine Zahlung des überlebenden Partners überschuldet wäre, hat der
Überlebende bis zur Höhe eines Viertels des Verkehrswerts des Mindestanteils
den zur Deckung der Nachlassverbindlichkeiten erforderlichen Betrag an die
Verlassenschaft zu bezahlen. Abs. 2 zweiter Satz gilt entsprechend. Ist
dem überlebenden Partner die sofortige Zahlung dieses verminderten
Übernahmspreises nach seinen Verhältnissen, insbesondere seinem Vermögen,
seinem Einkommen, seinen Sorgepflichten sowie seinen Aufwendungen für die
Wohnung und zur Aufrechterhaltung einer angemessenen Lebenshaltung, nicht
zumutbar, so hat das Verlassenschaftsgericht mangels einer anders lautenden
Vereinbarung auf Antrag die Zahlungspflicht bis zu einer Frist von höchstens
fünf Jahren hinauszuschieben oder die Zahlung in Teilbeträgen innerhalb
dieses Zeitraums zu bewilligen; in beiden Fällen ist eine angemessene
Verzinsung festzusetzen. |
(4) Die Partner
können durch schriftliche Vereinbarung bestimmen, dass anstelle des
gesetzlichen Eigentumsübergangs nach Abs. 1 Z 1 der Anteil des Verstorbenen
am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum einer anderen natürlichen
Person zukommt. Der durch eine solche Vereinbarung Begünstigte erwirbt durch
den Erbfall nicht unmittelbar Eigentum am halben Mindestanteil, sondern
erhält damit erst einen Anspruch auf dessen Übereignung. Er hat diesen
Anspruch innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden
angemessenen Frist gegen den Nachlass des Verstorbenen geltend zu machen. Bei
erfolgreicher Geltendmachung des Anspruchs hat der Begünstigte im Fall eines
Nachlasskonkurses das Recht auf Aussonderung des halben Mindestanteils (§ 44
KO), sofern Gegenstand des gemeinsamen Wohnungseigentums eine Wohnung ist,
die ihm zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Unterlässt
der Begünstigte die fristgerechte Verfolgung seines Anspruchs, so können die
Erben des Verstorbenen unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten eine
Vereinbarung schließen, auf Grund derer der halbe Mindestanteil an eine
natürliche Person übergeht. Kommt auch eine solche Vereinbarung nicht
zustande, so tritt der Eigentumsübergang nach Abs. 1 Z 1 mit der Rechtsfolge
des Abs. 2 oder 3 ein. |
(4) Die in Abs. 2
und 3 bestimmte Zahlungspflicht des überlebenden Partners kann durch
letztwillige Verfügung des anderen Partners oder Schenkung auf den Todesfall
erlassen werden. |
(5) Die Partner können
die in Abs. 2 bestimmte Zahlungspflicht des überlebenden Partners für den
gesetzlichen Eigentumserwerb nach Abs. 1 Z 1 durch schriftliche Vereinbarung
abbedingen. |
(5) 1. Die Partner können durch schriftliche, mit
ihren öffentlich beglaubigten Unterschriften versehene Vereinbarung
bestimmen, dass anstelle des gesetzlichen Eigentumsübergangs nach Abs. 1 Z 1
der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum
einer anderen natürlichen Person zukommt. Der durch eine solche Vereinbarung
Begünstigte erwirbt durch den Erbfall nicht unmittelbar Eigentum am halben
Mindestanteil, sondern erhält damit erst einen Anspruch auf dessen
Übereignung. Er hat diesen Anspruch innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht
festzusetzenden angemessenen Frist durch Anmeldung im
Verlassenschaftsverfahren gegen den Nachlass des Verstorbenen geltend zu
machen. Der Begünstigte hat im Fall eines Nachlasskonkurses das Recht auf Aussonderung
des halben Mindestanteils (§ 44 KO), sofern Gegenstand des
gemeinsamen Wohnungseigentums eine Wohnung ist, die ihm zur Befriedigung
seines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Der Begünstigte hat für die Übereignung
des Anteils des Verstorbenen am Mindestanteil den Übernahmspreis nach
Abs. 2 an die Verlassenschaft nach dem Verstorbenen zu bezahlen; wenn
beim Begünstigten aber die in Abs. 3 erster Satz genannten Voraussetzungen
entsprechend vorliegen, gilt für ihn Abs. 3; für die Erlassung der
Zahlungspflicht des Begünstigten durch letztwillige Verfügung oder Schenkung
auf den Todesfall gilt Abs. 4. |
|
2. Unterlässt der Begünstigte die fristgerechte
Verfolgung seines Anspruchs, so tritt der Eigentumsübergang nach Abs. 1 Z 1
mit der Rechtsfolge des Abs. 2 oder 3 ein. Gleiches gilt, wenn der
Begünstigte den Erbfall nicht erlebt. Wenn der Begünstigte nach dem Erbfall,
aber vor seiner Eintragung im Grundbuch stirbt, gilt für den Anspruch des
Begünstigten die Regelung des Abs. 1 Z 1 entsprechend. |
(6) Eine
Vereinbarung nach Abs. 4 oder 5 ist unwirksam, soweit durch sie die den
(anderen) Pflichtteilsberechtigten in Abs. 2 und 3 eingeräumten Rechte
beschränkt werden. |
(6) In den Fällen
des Abs. 3 und 5 Z 1 vierter und fünfter Satz gelten die dort vorgesehenen
Begünstigungen auch für einen im gemeinsamen Wohnungseigentum der Partner
stehenden Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug, der von den Partnern zur
einheitlichen Benützung zusammen mit der Wohnung gewidmet war. |
§
15. Einigen sich im
Fall der Nichtigerklärung, Aufhebung oder Scheidung der Ehe die bisherigen
Ehegatten nicht über die Aufhebung ihrer Eigentümerpartnerschaft, so steht
dem Begehren eines von ihnen auf Aufhebung der Partnerschaft (§ 830 ABGB)
nach Ablauf eines Jahres seit dem Eintritt der Rechtskraft der Auflösung der
Ehe der Einwand der Unzeit oder des Nachteils nicht entgegen. |
§
15. (1) Einigen sich
im Fall der Nichtigerklärung, Aufhebung oder Scheidung der Ehe die bisherigen
Ehegatten nicht über die Aufhebung ihrer Eigentümerpartnerschaft, so steht
dem Begehren eines von ihnen auf Aufhebung der Partnerschaft (§ 830 ABGB)
nach Ablauf eines Jahres seit dem Eintritt der Rechtskraft der Auflösung der
Ehe der Einwand der Unzeit oder des Nachteils nicht entgegen. |
|
(2) Ist im Zeitpunkt
des Todes eines der beiden bisherigen Ehegatten ein Verfahren zur Aufteilung
des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse anhängig und
gehört auch das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt zum Gegenstand dieses
Verfahrens, so gehen die darüber im Aufteilungsverfahren getroffenen
Anordnungen den Regelungen des § 14 vor. |
§
18. (1) Die
Eigentümergemeinschaft kann in Angelegenheiten der Verwaltung der
Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und
geklagt werden. Für Klagen gegen die Eigentümergemeinschaft ist das Gericht
örtlich zuständig, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Bei
diesem Gericht kann auch ein Wohnungseigentümer von der Eigentümergemeinschaft
geklagt werden. Forderungen gegen die Eigentümergemeinschaft können gegen die
einzelnen Wohnungseigentümer nur nach Maßgabe des Abs. 3 zweiter Satz und nur
durch gesonderte Klagsführung geltend gemacht werden. |
§
18. (1) Die
Eigentümergemeinschaft kann in Angelegenheiten der Verwaltung der
Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und
geklagt werden. Für Klagen gegen die Eigentümergemeinschaft ist das Gericht
örtlich zuständig, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Bei
diesem Gericht kann auch ein Wohnungseigentümer von der Eigentümergemeinschaft
geklagt werden. Forderungen gegen die Eigentümergemeinschaft können gegen die
einzelnen Wohnungseigentümer nur nach Maßgabe des Abs. 4 zweiter Satz und nur
durch gesonderte Klagsführung geltend gemacht werden. |
(2) Die Eigentümergemeinschaft
wird vertreten: |
(2) Die
Wohnungseigentümer können der Eigentümergemeinschaft aus ihrem Miteigentum
erfließende Unterlassungsansprüche sowie die Liegenschaft betreffende
Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche abtreten, wodurch die Eigentümergemeinschaft
diese Ansprüche erwirbt und in eigenem Namen geltend machen kann. Unterlässt
die Eigentümergemeinschaft die Geltendmachung eines ihr abgetretenen
Anspruchs und droht dadurch eine Frist für die Anspruchsverfolgung
abzulaufen, so kann der betreffende Wohnungseigentümer den Anspruch für die
Eigentümergemeinschaft geltend machen. |
1. wenn ein Verwalter bestellt ist, |
|
a) durch den Verwalter |
|
b) bei Bestellung eines Eigentümervertreters
nach § 22 in dem von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich nur
durch den Eigentümervertreter; |
|
2. wenn kein Verwalter bestellt ist, |
|
a) durch die nach Miteigentumsanteilen zu
berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer, |
|
b) bei Bestellung eines vorläufigen Verwalters
nach § 23 nur durch diesen. |
|
|
(3) Die
Eigentümergemeinschaft wird vertreten: |
|
1. wenn ein Verwalter bestellt ist, |
|
a) durch den Verwalter, |
|
b) in Fragen des rechtlichen Verhältnisses
zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter durch die nach
Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer, |
|
c) bei Bestellung eines Eigentümervertreters
nach § 22 in dem von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich nur
durch den Eigentümervertreter; |
|
2. wenn kein Verwalter bestellt ist, |
|
a) durch die nach Miteigentumsanteilen zu
berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer, |
|
b) bei Bestellung eines vorläufigen Verwalters
nach § 23 nur durch diesen. |
(3) Ein gegen die
Eigentümergemeinschaft ergangener Exekutionstitel kann nur in die Rücklage (§
31) oder in die von den Wohnungseigentümern geleisteten oder geschuldeten
Zahlungen für Aufwendungen (§ 32) vollstreckt werden. Soweit die Forderung
durch eine solche Exekution nicht hereingebracht werden kann, haften die
Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. |
(4) Ein gegen die
Eigentümergemeinschaft ergangener Exekutionstitel kann nur in die Rücklage (§
31) oder in die von den Wohnungseigentümern geleisteten oder geschuldeten
Zahlungen für Aufwendungen (§ 32) vollstreckt werden. Soweit die Forderung
durch eine solche Exekution nicht hereingebracht werden kann, haften die
Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. |
§
19. Die
Eigentümergemeinschaft kann eine natürliche oder juristische Person zum
Verwalter bestellen. Name und Anschrift des Verwalters sind auf Grund des
Bestellungsbeschlusses auf Antrag des Verwalters oder eines
Wohnungseigentümers im Grundbuch ersichtlich zu machen. |
§
19. Die
Eigentümergemeinschaft kann eine natürliche oder juristische Person zum
Verwalter bestellen. Name und Anschrift des Verwalters sind bei Bestellung
durch das Gericht von Amts wegen, sonst auf Grund einer Urkunde über die
Bestellung zum Verwalter, sofern die Unterschriften auch nur eines
Wohnungseigentümers sowie des Verwalters darauf öffentlich beglaubigt sind,
auf Antrag dieses oder eines anderen Wohnungseigentümers oder des Verwalters
im Grundbuch ersichtlich zu machen. |
§
20. (1) bis (5)... |
§
20. (1) bis (5)
unverändert |
(6) Der Verwalter
hat alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen über
ein auf die Gemeinschaft lautendes und für jeden Wohnungseigentümer
einsehbares gesondertes Konto durchzuführen. Eigentümer eines auf diesem
Konto vorhandenen Guthabens ist die Eigentümergemeinschaft. |
(6) Der Verwalter
hat alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen
entweder über ein für jeden Wohnungseigentümer einsehbares Eigenkonto der
Eigentümergemeinschaft oder über ein ebenso einsehbares Anderkonto durchzuführen. |
(7) Die dem
Verwalter als Machthaber nach dem 22. Hauptstück des Zweiten Teils des ABGB
auferlegten Verbindlichkeiten können weder aufgehoben noch beschränkt werden. |
(7) Die dem
Verwalter als Machthaber nach dem 22. Hauptstück des Zweiten Teils des ABGB
auferlegten Verbindlichkeiten können weder aufgehoben noch beschränkt werden.
Der Verwalter hat auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den
Inhalt des Verwaltungsvertrags, besonders über die Entgeltvereinbarungen und
den Umfang der vereinbarten Leistungen, und im Fall einer schriftlichen
Willensbildung (§ 24 Abs. 1) über das Stimmverhalten der anderen
Wohnungseigentümer zu geben. |
(8) ... |
(8) unverändert |
§
21. (1) bis (3)... |
§
21. (1) bis (3)
unverändert |
(4) Nach Auflösung
des Verwaltungsvertrags ist die Ersichtlichmachung des Verwalters bei
Auflösung durch das Gericht von Amts wegen, sonst auf Grund der
Kündigungserklärung auf Antrag des Verwalters oder eines Wohnungseigentümers
im Grundbuch zu löschen. |
(4) Nach Auflösung
des Verwaltungsvertrags durch das Gericht ist die Ersichtlichmachung des
Verwalters im Grundbuch von Amts wegen zu löschen. Wird der
Verwaltungsvertrag auf andere Art aufgelöst, so ist die Ersichtlichmachung
des Verwalters auf Grund einer Urkunde über die Kündigung oder die sonstige
Auflösung des Vertrags auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des
Verwalters im Grundbuch zu löschen; die Urkunde muss bei Auflösung durch den
Verwalter dessen öffentlich beglaubigte Unterschrift, ansonsten die
öffentlich beglaubigte Unterschrift eines Wohnungseigentümers tragen. |
(5) und (6) ... |
(5) und (6)
unverändert |
§
24. (1) bis (4) ... |
§
24. (1) bis (4)
unverändert |
(5) Beschlüsse der
Eigentümergemeinschaft sind jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag an
einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei
mehreren Häusern oder mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden
Mehrzahl solcher Stellen) als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis
zu bringen. Eine Übersendung an den Wohnungseigentümer einer Wohnung oder
sonstigen selbständigen Räumlichkeit hat an die Anschrift seines
Wohnungseigentumsobjekts oder an eine andere von ihm bekannt gegebene inländische
Zustellanschrift zu erfolgen. Eine Übersendung an den Wohnungseigentümer
eines Abstellplatzes für Kraftfahrzeuge hat an eine von ihm bekannt zu
gebende inländische Zustellanschrift zu erfolgen. Dem übersendeten Beschluss
ist ein Hinweis darauf beizufügen, dass für den Beginn der Frist zur
Anfechtung des Beschlusses dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist; zugleich
ist der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Ende der Frist
bekannt zu geben. |
(5) Beschlüsse der
Eigentümergemeinschaft sind jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag an
einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei
mehreren Häusern oder mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden
Mehrzahl solcher Stellen) als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis
zu bringen. Eine Übersendung an den Wohnungseigentümer einer Wohnung oder
sonstigen selbständigen Räumlichkeit hat an die Anschrift seines
Wohnungseigentumsobjekts oder an eine andere von ihm bekannt gegebene
inländische Zustellanschrift zu erfolgen. Eine Übersendung an den
Wohnungseigentümer eines Abstellplatzes für Kraftfahrzeuge hat an eine von
ihm bekannt zu gebende inländische Zustellanschrift zu erfolgen. Dem übersendeten
Beschluss ist ein Hinweis darauf beizufügen, dass für den Beginn der Frist
zur Anfechtung des Beschlusses dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist;
zugleich ist der Tag des Anschlags und das sich daraus ergebende Ende der
Frist bekannt zu geben. Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass die
Übersendung von Beschlüssen an ihn nicht auf dem Postweg, sondern durch
elektronische Übermittlung geschieht. |
(6) und (7) ... |
(6) und (7)
unverändert |
§
25. (1) und (2) ... |
§
25. (1) und (2)
unverändert |
(3) Der Verwalter
hat über die Teilnehmer an und über das Geschehen bei der Eigentümerversammlung,
insbesondere über die Ergebnisse von Abstimmungen und gefasste Beschlüsse,
eine Niederschrift aufzunehmen und jedem Wohnungseigentümer auf die in § 24
Abs. 5 beschriebene Weise zur Kenntnis zu bringen. Hat eine Abstimmung keine
Mehrheit der Miteigentumsanteile für oder gegen einen Vorschlag ergeben, so
hat der Verwalter zur Herbeiführung eines Beschlusses die bei der Versammlung
nicht erschienenen und auch nicht rechtswirksam vertretenen
Wohnungseigentümer zugleich mit der Bekanntmachung der Niederschrift
aufzufordern, sich zu dieser Frage ihm gegenüber innerhalb einer zu
bestimmenden Frist schriftlich zu äußern. |
(3) Der Verwalter
hat über die Teilnehmer an und über das Geschehen bei der
Eigentümerversammlung, insbesondere über die Ergebnisse von Abstimmungen und
gefasste Beschlüsse, eine Niederschrift aufzunehmen und jedem
Wohnungseigentümer auf die in § 24 Abs. 5 beschriebene Weise zur Kenntnis zu
bringen. Hat eine Abstimmung keine Mehrheit der Miteigentumsanteile für oder
gegen einen Vorschlag ergeben, so hat der Verwalter zur Herbeiführung eines
Beschlusses die bei der Versammlung nicht erschienenen und auch nicht
rechtswirksam vertretenen Wohnungseigentümer zugleich mit der Bekanntmachung
der Niederschrift aufzufordern, sich zu dieser Frage ihm gegenüber innerhalb
einer zu bestimmenden Frist zu äußern. |
§
27. (1) An jedem
Miteigentumsanteil besteht in dem durch § 216 Abs. 1 Z 3 der
Exekutionsordnung bestimmten Ausmaß ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zu
Gunsten |
§
27. (1) An jedem
Miteigentumsanteil besteht in dem durch § 216 Abs. 1 Z 3 der
Exekutionsordnung bestimmten Ausmaß ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zu
Gunsten |
1. ... |
1. unverändert |
2. der Rückgriffsforderungen eines anderen
Wohnungseigentümers |
2. der Rückgriffsforderungen eines anderen
Wohnungseigentümers |
a) aus der Inanspruchnahme von dessen Haftung
nach § 18 Abs. 3 zweiter Satz, |
a) aus der Inanspruchnahme von dessen Haftung
nach § 18 Abs. 4 zweiter Satz, |
b) und c) ... |
b) und c) unverändert |
(2) und (3) ... |
(2) und (3)
unverändert |
§
30. (1) Jeder
Wohnungseigentümer kann – über die Rechte zur Anfechtung von Beschlüssen nach
§ 24 Abs. 6 und § 29 hinaus – mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer
zu richtenden Antrag die Entscheidung des Gerichts darüber verlangen, dass |
§
30. (1) Jeder
Wohnungseigentümer kann – über die Rechte zur Anfechtung von Beschlüssen nach
§ 24 Abs. 6 und § 29 hinaus – mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer,
im Fall der Z 5 aber gegen den Verwalter zu richtenden Antrag die
Entscheidung des Gerichts darüber verlangen, dass |
1. und 2. ... |
1. und 2. unverändert |
3. ihm die Entrichtung des auf ihn entfallenden
Teils der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als
einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit in angemessenen, den
Verteilungszeitraum von zehn Jahren nicht übersteigenden Monatsraten gegen
Bestellung einer Hypothek auf seinem Miteigentumsanteil und Zahlung der
ortsüblichen Hypothekarzinsen gestattet wird, soweit ihm die sofortige
Entrichtung des auf ihn entfallenden Teilbetrags der Erhaltungsarbeit
unmöglich oder unzumutbar ist, |
3. ihm die Entrichtung des auf ihn entfallenden
Teils der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als
einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit in angemessenen, den
Verteilungszeitraum von zehn Jahren nicht übersteigenden Monatsraten gegen
Zahlung der ortsüblichen Hypothekarzinsen gestattet wird, soweit ihm die
sofortige Entrichtung des auf ihn entfallenden Teilbetrags der
Erhaltungsarbeit unmöglich oder unzumutbar ist, |
4. ... |
4. unverändert |
5. dem Verwalter bei Verstößen gegen § 20 Abs. 2
bis 6 die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen wird, |
5. dem Verwalter bei Verstößen gegen § 20 Abs. 2
bis 7 die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen oder der Verwaltungsvertrag
wegen grober Verletzung der Pflichten des Verwalters aufgelöst wird (§ 21
Abs. 3), |
6. ein Verwalter (§§ 19 ff.) oder ein vorläufiger
Verwalter (§ 23) bestellt oder der Verwaltungsvertrag wegen grober Verletzung
der Pflichten des Verwalters aufgelöst wird (§ 21 Abs. 3), |
6. ein Verwalter (§§ 19 ff.) oder ein
vorläufiger Verwalter (§ 23) bestellt wird, |
7. ... |
7. unverändert |
8. jene Bestimmungen einer Gemeinschaftsordnung
aufgehoben oder geändert werden, die § 26 widersprechen, und |
8. die Unwirksamkeit jener Bestimmungen einer
Gemeinschaftsordnung festgestellt wird, die § 26 widersprechen, und |
9. ... |
9. unverändert |
(2) und (3) ... |
(2) und (3)
unverändert |
§
31. (1) ... |
§
31. (1) unverändert |
(2) Die Rücklage ist
als Vermögen der Eigentümergemeinschaft auf einem auf die Gemeinschaft
lautenden und für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren gesonderten Konto
fruchtbringend anzulegen und für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden. |
(2) Die Rücklage ist
für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden. Sie ist entweder auf einem für
jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft
oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen. |
(3) und (4) ... |
(3) und (4)
unverändert |
§
34. (1) und (2) ... |
§
34. (1) und (2) unverändert |
(3) Wird die
Abrechnung nicht gehörig gelegt oder die Einsicht in die Belege nicht gewährt
oder werden die verlangten Kopien oder Ausdrucke der Belege trotz
Kostenerlags nicht angefertigt, so ist der Verwalter auf Antrag eines
Wohnungseigentümers vom Gericht unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6 000
Euro dazu zu verhalten. Die Geldstrafe ist zu verhängen, wenn dem Auftrag
ungerechtfertigterweise nicht entsprochen wird; eine solche Geldstrafe kann
auch wiederholt verhängt werden. |
(3) Wird die
Abrechnung nicht gehörig gelegt oder die Einsicht in die Belege nicht gewährt
oder werden die verlangten Kopien oder Ausdrucke der Belege trotz
Kostenerlags nicht angefertigt, so ist der Verwalter auf Antrag eines
Wohnungseigentümers vom Gericht unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6 000
Euro dazu zu verhalten. Die Geldstrafe ist zu verhängen, wenn dem Auftrag
ungerechtfertigterweise nicht entsprochen wird; eine solche Geldstrafe kann
auch wiederholt verhängt werden. Besteht der Mangel der Abrechnung nur in
einer inhaltlichen Unrichtigkeit, so hat sich die gerichtliche Entscheidung
auf die Feststellung der Unrichtigkeit sowie des sich aus der Richtigstellung
ergebenden Überschuss- oder Fehlbetrags zu beschränken. |
(4) und (5) ... |
(4) und (5)
unverändert |
§
37. (1) ... |
§
37. (1) unverändert |
(2) Hat der
Wohnungseigentumsbewerber einem der Wohnungseigentumsorganisatoren die
zahlenmäßig bestimmt vereinbarten, bis zur Vollendung der Bauführung zu
entrichtenden Beträge an Grund-, Bau- und sonstigen Kosten bezahlt, so hat er
gegen den verfügungsberechtigten Wohnungseigentumsorganisator den Anspruch, |
(2) Hat der
Wohnungseigentumsbewerber einem der Wohnungseigentumsorganisatoren die
zahlenmäßig bestimmt vereinbarten, bis zur Vollendung der Bauführung zu
entrichtenden Beträge an Grund-, Bau- und sonstigen Kosten bezahlt, so hat er
gegen den verfügungsberechtigten Wohnungseigentumsorganisator den Anspruch, |
1. ... |
1. unverändert |
2. dass nach Vollendung der Bauführung am Haus,
in dem sich das zugesagte wohnungseigentumstaugliche Objekt befindet, ohne Verzug
die für die Einverleibung seines Eigentumsrechts am Mindestanteil und seines
Wohnungseigentums erforderlichen Urkunden errichtet und Anträge gestellt
werden. |
2. dass nach Vollendung der Bauführung am Haus,
in dem sich das zugesagte wohnungseigentumstaugliche Objekt befindet, ohne
Verzug die für die Einverleibung seines Eigentumsrechts am Mindestanteil und
für die – allenfalls noch durchzuführende – Begründung von Wohnungseigentum
an allen dafür gewidmeten wohnungseigentumstauglichen Objekten erforderlichen
Urkunden errichtet und Anträge gestellt werden. |
(3) bis (6) ... |
(3) bis (6)
unverändert |
§
43. (1) Sind die
Wohnungseigentumsorganisatoren mit der Stellung der Anträge oder der
Errichtung der Urkunden (§ 37 Abs. 2 Z 2) säumig, so kann der
Wohnungseigentumsbewerber den Liegenschaftseigentümer auf die Einwilligung in
die Einverleibung seines Eigentums am Mindestanteil und seines Wohnungseigentums
am zugesagten Objekt bei dem Bezirksgericht klagen, in dessen Sprengel die
Liegenschaft gelegen ist. |
§
43. (1) Sind die
Wohnungseigentumsorganisatoren mit der Stellung der Anträge oder der
Errichtung der Urkunden (§ 37 Abs. 2 Z 2) säumig, so kann der
Wohnungseigentumsbewerber den Liegenschaftseigentümer auf die Einwilligung in
die Einverleibung seines Eigentums am Mindestanteil und in die Begründung von
Wohnungseigentum an allen dafür gewidmeten wohnungseigentumstauglichen
Objekten bei dem Bezirksgericht klagen, in dessen Sprengel die Liegenschaft
gelegen ist. Ist die Wohnungseigentumsbegründung an allen
wohnungseigentumstauglichen Objekten nicht möglich, etwa weil nicht jedem
Miteigentümer ein Objekt zugewiesen werden kann, so kann im Urteil über die
Klage entgegen der Bestimmung des § 3 Abs. 2 ausnahmsweise die Einverleibung
von Wohnungseigentum nur an dem dem Kläger zugesagten Objekt vorgesehen
werden. |
(2) und (3) ... |
(2) und (3) unverändert |
(4) Wenn zu Gunsten
des Wohnungseigentumsbewerbers eine Anmerkung nach § 40 Abs. 2 oder eine
Streitanmerkung nach Abs. 3 eingetragen ist, hat der
Wohnungseigentumsbewerber im Konkurs oder im Ausgleich über das Vermögen des
Liegenschaftseigentümers einen Anspruch auf Aussonderung des ihm zustehenden
Mindestanteils und des damit verbundenen Wohnungseigentums (§§ 11, 44 KO, §§
11, 21 AO) sowie im Fall der Zwangsversteigerung der Liegenschaft ein
Widerspruchsrecht nach § 37 der Exekutionsordnung. |
(4) Wenn zu Gunsten
des Wohnungseigentumsbewerbers eine Anmerkung nach § 40 Abs. 2 oder eine
Streitanmerkung nach Abs. 3 eingetragen ist, hat im Fall der
Zwangsversteigerung der Liegenschaft der Ersteher sowie im Fall der
Verwertung der Liegenschaft in der Insolvenz des Liegenschaftseigentümers der
Ersteher oder Erwerber die dem Wohnungseigentumsbewerber auf Grund dieser
Anmerkungen zustehenden Rechte nach Maßgabe des § 150 der Exekutionsordnung
zu übernehmen. |
|
(5) Wird auf Grund
einer Klage nach Abs. 1 Wohnungseigentum an allen dafür gewidmeten
wohnungseigentumstauglichen Objekten begründet, so hindert dies nachfolgende
Anmerkungen der Einräumung von Wohnungseigentum (§ 40 Abs. 2) nicht. |
§
45. (1) und (2) ... |
§
45. (1) und (2)
unverändert |
(3) Die Begründung
von vorläufigem Wohnungseigentum ist nur zulässig, wenn sie sich auf alle
Wohnungen und alle sonstigen selbständigen Räumlichkeiten der Liegenschaft
sowie auf all jene Abstellplätze für Kraftfahrzeuge bezieht, die nach der
Widmung des Alleineigentümers als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind. |
(3) Die Begründung
von vorläufigem Wohnungseigentum ist nur zulässig, wenn sie sich auf alle
wohnungseigentumstauglichen Objekte bezieht, die nach der Widmung des
Alleineigentümers als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind. |
(4) ... |
(4) unverändert |
§
52. (1) ... |
§
52. (1) unverändert |
(2) In den in Abs. 1
angeführten Verfahren gelten die allgemeinen Bestimmungen über das
gerichtliche Verfahren in Rechtsangelegenheiten außer Streitsachen mit den in
§ 37 Abs. 3 Z 1, 6, 8, 10 bis 19
sowie Abs. 4 MRG genannten und den folgenden Besonderheiten: |
(2) In den in Abs. 1
angeführten Verfahren gelten die allgemeinen Bestimmungen über das
gerichtliche Verfahren in Rechtsangelegenheiten außer Streitsachen mit den in
§ 37 Abs. 3 Z 1, 6, 8, 10 bis 19
sowie Abs. 4 MRG genannten und den folgenden Besonderheiten: |
1. Den Wohnungseigentümern und dem Verwalter
kommt insoweit Parteistellung zu, als ihre Interessen durch die Entscheidung
über den Antrag unmittelbar berührt werden können. |
1. Den Wohnungseigentümern und dem Verwalter
kommt insoweit Parteistellung zu, als ihre Interessen durch die Entscheidung
über den Antrag unmittelbar berührt werden können; dem Verwalter kommt
überdies auch dann Parteistellung zu, wenn Gegenstand des Verfahrens ein
Verhalten des Verwalters ist. |
2. bis 6. ... |
2. bis 6. unverändert |
(3) ... |
(3) unverändert |
§
56. (1) Wurde vor dem
1. Juli 2002 ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug gemäß § 1 Abs. 2 WEG 1975
mit einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit verbunden, so
bleibt diese Verbindung weiterhin gültig. |
§
56. (1) Wurde vor dem
1. Juli 2002 ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug gemäß § 1 Abs. 2 WEG 1975
mit einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit verbunden, so
bleibt diese Verbindung weiterhin gültig. In den Fällen des § 14 Abs. 3 und 5
Z 1 vierter Satz gelten die dort vorgesehenen Begünstigungen auch für einen
Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug, der gemäß § 1 Abs. 2 WEG 1975 mit der
Wohnung verbunden ist. Die Begründung von selbständigem Wohnungseigentum an
einem im Zubehör-Wohnungseigentum stehenden Abstellplatz für ein
Kraftfahrzeug bedarf nicht der Zustimmung der anderen Miteigentümer; eine
Nutzwertfestsetzung gemäß § 9 Abs. 2, 3 oder 6 ist entbehrlich, wenn sich der
Nutzwert des Abstellplatzes zweifelsfrei aus der früheren Nutzwertermittlung
ergibt. |
(2) bis (14) ... |
(2) bis (14)
unverändert |
Vollziehung |
Begründung
von Wohnungseigentum auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 |
§
57. Mit der
Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist der Bundesminister für Justiz betraut. |
§
57. (1) Bis zum
Ablauf des 31. Juli 2006 kann - ungeachtet eines allfälligen Widerspruchs zu
Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 – die Einverleibung von
Wohnungseigentum auf Grund von Urkunden beantragt werden, die noch nach der
Rechtslage des Wohnungseigentumsgesetzes 1975 erstellt wurden, sofern die
Wohnungseigentumsbegründung nach dem Wohnungseigentumsgesetz 1975 gültig
gewesen wäre. |
|
(2) Wurde nach dem
30. Juni 2002 und vor dem In-Kraft-Treten des Abs. 1 Wohnungseigentum auf
Grund von Urkunden begründet, die noch nach der Rechtslage des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975 erstellt wurden, so ist die
Wohnungseigentumsbegründung ungeachtet eines allfälligen Widerspruchs zu
Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 gültig, wenn sie nach dem
Wohnungseigentumsgesetz 1975 gültig gewesen wäre. |
|
Übergangsbestimmungen
zur Wohnrechtsnovelle 2006 |
|
§
58. (1) § 56 Abs. 1 letzter Satz und § 57
Abs. 1 jeweils in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006, BGBl. I Nr.
XXX/2005, treten mit dem der Kundmachung der Wohnrechtsnovelle 2006 folgenden
Tag in Kraft. Im Übrigen treten die Änderungen dieses Bundesgesetzes durch
die Wohnrechtsnovelle 2006 mit 1. Mai 2006 in Kraft. |
|
(2) § 5 Abs. 2
letzter Satz in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist auch anzuwenden, wenn der
Erwerb des Abstellplatzes vor dem 1. Mai 2006 stattgefunden hat. Wurde der dem Erwerb dienende
Grundbuchsantrag vor dem 1. Februar 2005 eingebracht, so gilt die
Ausnahmeregelung für jede Person, der gemäß § 2 Abs. 6 zweiter Satz die
Eigenschaft eines Wohnungseigentumsorganisators zukommt. |
|
(3) Auch nach dem 30. April 2006 kann - ungeachtet der mit der Wohnrechtsnovelle
2006 herbeigeführten Änderung des § 8 Abs. 2 WEG 2002 – die Einverleibung von
Wohnungseigentum auf Grund einer vor dem 1. Mai 2006 vorgenommenen
Nutzwertermittlung beantragt werden, bei der § 8 Abs. 2 WEG 2002 in seiner
Fassung vor dem In-Kraft-Treten der Wohnrechtsnovelle 2006 angewendet wurde. |
|
(4) § 10 Abs. 3 und
4 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist anzuwenden, wenn im Fall
einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung das darüber geführte Verfahren nach
dem 30. April 2006 geendet hat oder
im Fall einer einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung das neue Gutachten nach
dem 30. April 2006 erstattet wurde. |
|
(5) Das
Schriftformgebot des § 13 Abs. 6 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006
gilt für Vereinbarungen, die nach dem 30. April 2006 geschlossen werden. |
|
(6) § 14 Abs. 1, 2
und 3 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist anzuwenden, wenn der
Partner nach dem 30. April 2006
stirbt. § 14 Abs. 4 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist anzuwenden,
wenn die Erlassung der Zahlungspflicht nach dem 30. April 2006 verfügt oder vereinbart wird. Das
Formgebot des § 14 Abs. 5 Z 1 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 gilt
für Vereinbarungen, die nach dem 30. April 2006 geschlossen werden; die übrigen Regelungen des
§ 14 Abs. 5 Z 1 sowie § 14 Abs. 5 Z 2 jeweils in der Fassung der
Wohnrechtsnovelle 2006 sind anzuwenden, wenn der Partner nach dem
30. April 2006 stirbt. |
|
(7) Hat ein
Wohnungseigentumsbewerber in einer vor dem 1. Mai 2006 erhobenen
Einverleibungsklage gemäß § 43 Abs. 1 die Einwilligung in die Einverleibung
von Wohnungseigentum nur hinsichtlich des ihm zugesagten Objekts begehrt, so
steht die Regelung des § 3 Abs. 2 auch unabhängig vom Vorliegen eines Falls
nach § 43 Abs. 1 zweiter Satz einer Klagsstattgebung nicht entgegen. |
|
(8) Hat ein
Wohnungseigentumsbewerber vor dem 1. Mai 2006 sein Aussonderungsrecht oder
sein Widerspruchsrecht jeweils gemäß § 43 Abs. 4 in der Fassung vor dem
In-Kraft-Treten der Wohnrechtsnovelle 2006 gerichtlich geltend gemacht, so
gilt für diese Rechte die bisherige Rechtslage weiter. |
|
Vollziehung |
|
§
59. Mit der
Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist der Bundesminister für Justiz betraut. |
Mietrechtsgesetz |
|
§
1.
(1) bis (3) ... |
§
1.
(1) bis (3) unverändert |
(4) Die §§ 14, 29
bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II.
Hauptstückes, gelten für |
(4) Die §§ 14, 29
bis 36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II.
Hauptstückes, gelten für |
1. ... |
1. unverändert |
2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines
Dachbodens auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001 erteilten
Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute
Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass darin -
wenn auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter - eine Wohnung oder
Geschäftsräumlichkeit errichtet werde, |
2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines
Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001
erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute
Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass – wenn
auch zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter – entweder in ihnen oder
in einem an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit
errichtet werde, |
|
2a. Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf
Grund einer nach dem 30. April 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet
worden sind, |
3. ... |
3. unverändert |
(5) ... |
(5) unverändert |
§
3. (1) Der Vermieter
hat nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen
Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, daß das Haus, die
Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses
dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden. Im übrigen
bleibt § 1096 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs unberührt. |
§
3. (1) Der Vermieter hat nach Maßgabe der
rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten
dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen
Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen
Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner
beseitigt werden. Im übrigen bleibt § 1096 des allgemeinen bürgerlichen
Gesetzbuchs unberührt. |
(2) Die Erhaltung im
Sinn des Abs. 1 umfaßt: |
(2) Die Erhaltung im
Sinn des Abs. 1 umfasst: |
1. ... |
1. unverändert |
2. die Arbeiten, die zur Erhaltung der
Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann,
wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses handelt oder wenn
sie erforderlich sind, um einen zu vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem
Zustand zu übergeben; |
2. die Arbeiten, die zur Erhaltung der
Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann,
wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die
Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen
Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn sie erforderlich sind, um einen zu
vermietenden Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben; |
3. bis 6. ... |
3. bis 6.
unverändert |
(3) ... |
(3) unverändert |
Auftrag
zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten |
Auftrag
zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten |
§
6. (1) ... |
§
6. (1) unverändert |
|
(1a) Dem Vermieter
können Erhaltungsarbeiten zur Beseitigung einer erheblichen
Gesundheitsgefährdung im Sinn des § 3 Abs. 1 und Abs. 2
Z 2 nur aufgetragen werden, wenn sich die Gesundheitsgefährdung nicht
durch andere, den Bewohnern des Hauses zumutbare Maßnahmen abwenden lässt. |
(2) ... Der
bestellte Verwalter ist im besonderen befugt, zur Finanzierung der
aufgetragenen Arbeiten namens des Vermieters ein auf inländische Währung
lautendes Hypothekardarlehen gegen angemessene Verzinsung und Abtretung der
Hauptmietzinse aufzunehmen, die Übernahme einer Bürgschaft durch eine
Gebietskörperschaft zu Bedingungen, anzustreben, die erforderlichen Urkunden
zu fertigen und die grundbücherliche Sicherstellung auf der Liegenschaft, an
der die Arbeit vorgenommen werden soll, durchzuführen. ... |
(2) ... Der
bestellte Verwalter ist im besonderen befugt, zur Finanzierung der
aufgetragenen Arbeiten namens des Vermieters ein auf inländische Währung
lautendes Hypothekardarlehen gegen angemessene Verzinsung und Abtretung der
Hauptmietzinse aufzunehmen, die Übernahme einer Bürgschaft durch eine
Gebietskörperschaft anzustreben, die erforderlichen Urkunden zu fertigen und
die grundbücherliche Sicherstellung auf der Liegenschaft, an der die Arbeit
vorgenommen werden soll, durchzuführen.. ... |
(3) und (4) ... |
(3) und (4)
unverändert |
Umfang des
Benützungsrechts |
Umfang des
Benützungsrechts |
§
8. (1) Der
Hauptmieter ist berechtigt, den Mietgegenstand dem Vertrag gemäß zu
gebrauchen und zu benützen. Er hat den Mietgegenstand und die für den
Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im besonderen die
Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich
von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten
und, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses
handelt, so instand zu halten, daß dem Vermieter und den anderen Mietern des
Hauses kein Nachteil erwächst. Wird die Behebung von ernsten Schäden des
Hauses nötig, so ist der Hauptmieter bei sonstigem Schadenersatz
verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige zu machen. |
§
8. (1) Der
Hauptmieter ist berechtigt, den Mietgegenstand dem Vertrag gemäß zu
gebrauchen und zu benützen. Er hat den Mietgegenstand und die für den
Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen, wie im besonderen die
Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- (einschließlich
von zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und sanitären Anlagen so zu warten
und, soweit es sich nicht um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder um die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung
handelt, so instand zu halten, daß dem Vermieter und den anderen Mietern des
Hauses kein Nachteil erwächst. Wird die Behebung von ernsten Schäden des
Hauses nötig, so ist der Hauptmieter bei sonstigem Schadenersatz
verpflichtet, dem Vermieter ohne Verzug Anzeige zu machen. |
(2) Der Hauptmieter
hat das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder die von diesem
beauftragten Personen aus wichtigen Gründen zu gestatten, wobei die
berechtigten Interessen des Mieters nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes
angemessen zu berücksichtigen sind; er hat die vorübergehende Benützung und
die Veränderung seines Mietgegenstandes bei Vorliegen der folgenden
Voraussetzungen zuzulassen: |
(2) Der Hauptmieter
hat das Betreten des Mietgegenstandes durch den Vermieter oder die von diesem
beauftragten Personen aus wichtigen Gründen zu gestatten, wobei die
berechtigten Interessen des Mieters nach Maßgabe der Wichtigkeit des Grundes
angemessen zu berücksichtigen sind; er hat die vorübergehende Benützung und
die Veränderung seines Mietgegenstandes bei Vorliegen der folgenden
Voraussetzungen zuzulassen: |
1. ... |
1. unverändert |
2. wenn und soweit ein solcher Eingriff in das
Mietrecht zur Durchführung von Veränderungen (Verbesserungen) in einem
anderen Mietgegenstand notwendig, zweckmäßig und bei billiger Abwägung aller
Interessen auch zumutbar ist; die Zumutbarkeit ist im besonderen anzunehmen,
wenn die Veränderung keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung des
Mietrechts zur Folge hat. |
2. wenn und soweit ein solcher Eingriff in das
Mietrecht zur Beseitigung einer von seinem oder einem
anderen Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder
zur Durchführung von Veränderungen (Verbesserungen) in einem anderen
Mietgegenstand notwendig, zweckmäßig und bei billiger Abwägung aller
Interessen auch zumutbar ist; die Zumutbarkeit ist im besonderen anzunehmen,
wenn die Beseitigungsmaßnahme oder die Veränderung
keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung des Mietrechts zur Folge
hat. |
(3) ... |
(3) unverändert |
§
10. (1) und (2) ... |
§
10. (1) und (2)
unverändert |
(3) Die im Abs. 1
genannten Aufwendungen sind: |
(3) Die im Abs. 1
genannten Aufwendungen sind: |
1. die Errichtung oder die den Erfordernissen
der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-,
Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Errichtung von
zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen in normaler und dem
jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung, |
1. die Errichtung oder die den Erfordernissen
der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-,
Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Errichtung von
zentralen Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen in normaler und dem
jeweiligen Stand der Technik entsprechender Ausstattung sowie die Erneuerung
einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft gewordenen
Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers, |
2. bis 4. ... |
2. bis 4. unverändert |
(4) Der Anspruch auf
Ersatz ist bei sonstigem Verlust des Anspruches dem Vermieter vom Hauptmieter
unter Vorlage von Rechnungen schriftlich anzuzeigen: |
(4) Der Anspruch auf
Ersatz ist bei sonstigem Verlust des Anspruches dem Vermieter vom Hauptmieter
unter Vorlage von Rechnungen schriftlich anzuzeigen: |
1. bei einvernehmlicher Auflösung des
Mietverhältnisses spätestens zum Zeitpunkt dieser Auflösung, |
1. bei einvernehmlicher Auflösung des
Mietverhältnisses spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung, |
2. bei Aufkündigung des Mietverhältnisses durch
den Hauptmieter spätestens mit der Aufkündigung, |
2. bei Aufkündigung des Mietverhältnisses durch
den Hauptmieter spätestens 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung an
den Vermieter, |
3. ... |
3. unverändert |
|
(4a) Entspricht eine
rechtzeitig erstattete Anzeige des Ersatzanspruchs in Form oder Inhalt nicht
der Regelung des Abs. 4, so hat der Vermieter den Mieter zur Verbesserung des
Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen aufzufordern. Der Verlust
des Ersatzanspruchs tritt nur ein, wenn der Mieter einer solchen Aufforderung
nicht fristgerecht nachkommt. |
(5) bis (8) ... |
(5) bis (8)
unverändert |
§
12. (1) und (2) ... |
§
12. (1) und (2)
unverändert |
|
(3) Ist der
Mietgegenstand eine Seniorenwohnung, wurde im Mietvertrag die Bereitstellung
einer Grundversorgung des Hauptmieters mit sozialen Diensten der Altenhilfe
vereinbart und hatte der Hauptmieter bei Abschluss des Mietvertrags das 60.
Lebensjahr bereits vollendet, so steht ihm das Recht der Abtretung der Hauptmietrechte
an Verwandte in absteigender Linie einschließlich der Wahlkinder nicht zu.
Eine Seniorenwohnung liegt vor, wenn sowohl die Wohnung als auch die
allgemeinen Teile des Hauses, über die sie erreicht werden kann, eigens –
etwa durch barrierefreie Zugänge, besondere sanitäre Einrichtungen oder
besondere Sicherheitseinrichtungen – für ein altengerechtes Wohnen
ausgestattet sind. |
§
12a. (1) ... |
§
12a. (1) unverändert |
(2) Ist der
bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16
Abs. 1, so darf der Vermieter bis spätestens sechs Monate nach Anzeige der
Unternehmensveräußerung die Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach § 16
Abs. 1 zulässigen Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der Art der im
Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen. Ändert der neue
Hauptmieter in der Folge die Art dieser Geschäftstätigkeit, so darf der
Vermieter ab diesem Zeitpunkt den nach § 16 Abs. 1 zulässigen Hauptmietzins
ohne Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit verlangen. |
(2) Ist der
bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16
Abs. 1, so darf der Vermieter bis spätestens sechs Monate nach Anzeige der
Unternehmensveräußerung die Anhebung des Hauptmietzinses bis zu dem nach § 16
Abs. 1 zulässigen Betrag, jedoch unter Berücksichtigung der Art der im
Mietgegenstand ausgeübten Geschäftstätigkeit, verlangen. Ändert der neue
Hauptmieter in der Folge die Art dieser Geschäftstätigkeit, so darf der
Vermieter ab diesem Zeitpunkt den nach § 16 Abs. 1 zulässigen Hauptmietzins
ohne Berücksichtigung der Art der Geschäftstätigkeit verlangen. Eine sich aus
der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses ist innerhalb der in
§ 16 Abs. 8 genannten Fristen ab dem Anhebungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde,
§ 39) geltend zu machen. |
(3) bis (8) ... |
(3) bis (8)
unverändert |
§
14. (1) und (2) ... |
§
14. (1) und (2)
unverändert |
(3)
Eintrittsberechtigt nach Abs. 2 sind der Ehegatte, der Lebensgefährte,
Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder und die Geschwister
des bisherigen Mieters, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis
haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung
gewohnt haben. Lebensgefährte im Sinne dieser Bestimmung ist, wer mit dem bisherigen
Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung
in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten
Haushaltsgemeinschaft gelebt hat; einem dreijährigen Aufenthalt des
Lebensgefährten in der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn er die Wohnung seinerzeit mit
dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat. |
(3)
Eintrittsberechtigt nach Abs. 2 sind der Ehegatte, der Lebensgefährte,
Verwandte in gerader Linie einschließlich der Wahlkinder und die Geschwister
des bisherigen Mieters, sofern diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis
haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung
gewohnt haben. Lebensgefährte im Sinne dieser Bestimmung ist, wer mit dem
bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in
der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe
eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt hat; einem dreijährigen
Aufenthalt des Lebensgefährten in der Wohnung ist es gleichzuhalten, wenn er die Wohnung seinerzeit mit
dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat. In dem in § 12 Abs. 3 genannten
Fall sind Verwandte in absteigender Linie einschließlich der Wahlkinder nicht
eintrittsberechtigt. |
§
15a. (1) Eine Wohnung
hat die Ausstattungskategorie |
§
15a. (1) Eine Wohnung
hat die Ausstattungskategorie |
1. bis 3. ... |
1. bis 3. unverändert |
4. D, wenn sie entweder über keine
Wasserentnahmestelle oder über kein Klosett im Inneren verfügt oder wenn bei
ihr eine dieser beiden Einrichtungen nicht brauchbar ist und auch nicht
innerhalb angemessener Frist nach Anzeige durch den Mieter vom Vermieter
brauchbar gemacht wird. |
4. D, wenn sie entweder über keine
Wasserentnahmestelle oder über kein Klosett im Inneren verfügt oder wenn bei
ihr eine dieser beiden Einrichtungen nicht brauchbar ist. |
(2) Die
Ausstattungskategorie nach Abs. 1 richtet sich nach dem Ausstattungszustand
der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags. Eine Wohnung ist
in eine Ausstattungskategorie auch bei Fehlen eines Ausstattungsmerkmals einzuordnen,
wenn das fehlende Ausstattungsmerkmal, nicht jedoch eine Badegelegenheit,
durch ein oder mehrere Ausstattungsmerkmale einer höheren
Ausstattungskategorie aufgewogen wird. |
(2) Die
Ausstattungskategorie nach Abs. 1 richtet sich nach dem Ausstattungszustand
der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags. Eine Wohnung ist
in eine Ausstattungskategorie auch bei Fehlen eines Ausstattungsmerkmals einzuordnen,
wenn das fehlende Ausstattungsmerkmal, nicht jedoch eine Badegelegenheit,
durch ein oder mehrere Ausstattungsmerkmale einer höheren
Ausstattungskategorie aufgewogen wird. Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des
Mietvertrags die Wohnung oder ein Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar oder
entspricht eine Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, so ist dies
für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen,
wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards
dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist,
höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat. |
(3) und (4) ... |
(3) und (4)
unverändert |
§
16. (1) bis (8) ... |
§
16. (1) bis (8)
unverändert |
(9) Ergibt sich
durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer
Hauptmietzins als nach Abs. 1 bis 7 zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, so ist
der übersteigende Teil unwirksam. Berechtigt eine Wertsicherungsvereinbarung
den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses, so hat der Hauptmieter
dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins von dem auf das Wirksamwerden der
Indexveränderung (Abs. 6 dritter Satz) folgenden Zinstermin an zu entrichten,
wenn der Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der
Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem
Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt. |
(9) Ergibt sich
durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer
Hauptmietzins als nach Abs. 1 bis 7 zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, so ist
der übersteigende Teil unwirksam. Berechtigt eine Wertsicherungsvereinbarung
den Vermieter zu einer Erhöhung des Hauptmietzinses, so hat der Hauptmieter
dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins von dem auf das Wirksamwerden der
Indexveränderung (Abs. 6 dritter Satz) folgenden Zinstermin an zu entrichten,
wenn der Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der
Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem
Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt. Eine sich
durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ergebende Unwirksamkeit
des erhöhten Hauptmietzinses ist innerhalb der in Abs. 8 genannten Fristen ab
dem Erhöhungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen. |
(10) bis (12) ... |
(10) bis (12) unverändert |
Hauptmietzinsabrechnung |
Hauptmietzinsabrechnung |
§
20. (1)
... |
§
20. (1) unverändert |
1. ... |
1. unverändert |
2. In der Abrechnung dürfen als Ausgaben
ausgewiesen werden: |
2. unverändert |
a) die Beträge, die aufgewendet wurden, um die
durch Rechnungen und Zahlungsbelege (Quittungen) belegten Kosten der zur
ordnungsgemäßen Erhaltung (§ 3) oder nützlichen Verbesserung (§§ 4, 5) des
Hauses durchgeführten Arbeiten zu decken; |
a) unverändert |
b) 20 vH von den durch Rechnungen und
Zahlungsbelege (Quittungen) belegten Kosten der Arbeiten, die der Vermieter
in Kalenderjahren, in denen von den Hauptmietern des Hauses kein gemäß § 18
Abs. 2 oder 3 erhöhter Hauptmietzins eingehoben wird, zur ordnungsgemäßen
Erhaltung (§ 3) oder nützlichen Verbesserung (§§ 4, 5) des Hauses aufgewendet
hat; |
b) unverändert |
c) die Beträge, die vom Vermieter für die mit
dem Eigentum des Hauses verbundene Vermögensteuer samt Zuschlägen entrichtet
wurden; |
c) unverändert |
d) die zur Tilgung und Verzinsung eines
Förderungsdarlehens des Bundes, eines Landes oder eines
öffentlich-rechtlichen Fonds oder eines von diesem geförderten Darlehens
(Kredites) erforderlichen Beträge, soweit sich das Darlehen (der Kredit)
nicht ausschließlich auf vom Vermieter benützte oder trotz ihrer
Vermietbarkeit leerstehende Objekte beziehen; |
d) unverändert |
e) die in § 10 Abs. 6 dritter Satz genannten
Beträge; |
e) unverändert |
|
f) sofern der Vermieter in dem Kalenderjahr
keine nach §§ 18 ff. erhöhten Hauptmietzinse vereinnahmt hat, vom Überschuss
der Einnahmen (Z 1) über die Ausgaben (lit. a bis e) 35 vH bei
Einkommensteuerpflicht oder 25 vH bei Körperschaftsteuerpflicht des
Vermieters. |
(2) bis (4) ... |
(2) bis (4)
unverändert |
§
29. (1) Der
Mietvertrag wird aufgelöst |
§
29. (1) Der
Mietvertrag wird aufgelöst |
1. und 2. ... |
1. und 2. unverändert |
3. durch Zeitablauf, jedoch nur wenn |
3. durch Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer,
jedoch nur wenn |
a) im Haupt- oder Untermietvertrag schriftlich
vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt und |
a) im Haupt- oder Untermietvertrag schriftlich
vereinbart wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt, und |
b) bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte
Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (Abs. 4) jeweils
mindestens drei Jahre beträgt. |
b) bei Wohnungen die ursprünglich vereinbarte
Vertragsdauer oder die Verlängerung der Vertragsdauer (Abs. 4) jeweils
mindestens drei Jahre beträgt, |
|
3a. durch Ablauf des dreijährigen
Erneuerungszeitraums im Fall des Abs. 3 lit. b erster Satz, |
4. und 5. ... |
4. und 5. unverändert |
(2) Im Fall eines
nach Abs. 1 Z 3 befristeten Haupt- oder Untermietvertrags über eine Wohnung
hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder
verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und
unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils
zum Monatsletzten gerichtlich unter Einhaltung einer dreimonatigen
Kündigungsfrist zu kündigen. |
(2) Im Fall eines
nach Abs. 1 Z 3 befristeten Haupt- oder Untermietvertrags über eine Wohnung
hat der Mieter nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder
verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und
unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils
zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen
Kündigungsfrist zu kündigen. |
(3) Mietverträge auf
bestimmte Zeit, die durch den Verlauf der Zeit nicht auflösbar sind oder
nicht aufgelöst werden, gelten als auf unbestimmte Zeit erneuert. |
(3) a) Mietverträge
auf bestimmte Zeit, deren Ablauf wegen eines Verstoßes gegen die Regelungen
des Abs. 1 Z 3 oder des Abs. 4 nicht durchgesetzt werden kann, gelten als auf
unbestimmte Zeit abgeschlossen oder erneuert. |
|
b) Mietverträge auf
bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten
Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten
einmalig als auf drei Jahre erneuert; der Mieter hat jedoch jederzeit das
unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils
zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen
Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei
Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit
erneuert. |
(4) Nach Abs. 1 Z 3
befristete Mietverträge können schriftlich beliebig oft um jede – bei
Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht unterschreitende – Vertragsdauer
erneuert werden. |
(4) Nach Abs. 1 Z 3
befristete Mietverträge können schriftlich beliebig oft um jede – bei
Wohnungen jedoch drei Jahre jeweils nicht unterschreitende – Vertragsdauer
erneuert werden. Nach Abs. 3 lit. b erster Satz befristete Mietverträge
können schriftlich – bei Wohnungen um mindestens drei Jahre – erneuert
werden. |
Gerichtliche
Kündigung |
Gerichtliche
Kündigung |
§
33. (1) Mietverträge
können nur gerichtlich gekündigt werden. Der Vermieter hat in der Kündigung
die Kündigungsgründe kurz anzuführen; andere Kündigungsgründe kann er in
diesem Verfahren nicht mehr geltend machen. Werden gegen die Kündigung
Einwendungen erhoben, so hat der Vermieter nachzuweisen, daß der von ihm
geltend gemachte Kündigungsgrund gegeben ist. Gegen die Versäumung der Frist
zur Anbringung von Einwendungen ist die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand
nach den Bestimmungen der §§ 146 ff. ZPO zulässig. |
§
33. (1) Mietverträge
können vom
Mieter nur schriftlich, vom Vermieter jedoch nur gerichtlich gekündigt werden. Geht die Kündigung dem
Vertragspartner erst nach Beginn der für den darin genannten Kündigungstermin
einzuhaltenden Kündigungsfrist zu, so entfaltet sie ihre Wirkung für den
ersten späteren Kündigungstermin, für den die Frist zu diesem Zeitpunkt noch
offen ist. Der Vermieter hat
in der Kündigung die Kündigungsgründe kurz anzuführen; andere
Kündigungsgründe kann er in diesem Verfahren nicht mehr geltend machen.
Werden gegen die Kündigung Einwendungen erhoben, so hat der Vermieter
nachzuweisen, daß der von ihm geltend gemachte Kündigungsgrund gegeben ist.
Gegen die Versäumung der Frist zur Anbringung von Einwendungen ist die Wiedereinsetzung
in den vorigen Stand nach den Bestimmungen der §§ 146 ff. ZPO zulässig. |
(2) ... |
(2) unverändert |
(3) ... |
(3) unverändert |
§
37. (1) und (2) ... |
§
37. (1) und (2)
unverändert |
(3) Für das
Verfahren über die in Abs. 1 genannten Angelegenheiten gelten die allgemeinen
Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren in Rechtsangelegenheiten außer
Streitsachen mit folgenden Besonderheiten: |
(3) Für das
Verfahren über die in Abs. 1 genannten Angelegenheiten gelten die allgemeinen
Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren in Rechtsangelegenheiten außer
Streitsachen mit folgenden Besonderheiten: |
1. bis 15. ... |
1. bis 15. unverändert |
16. Für die Zulässigkeit des Revisionsrekurses
gelten die §§ 62 bis 64 AußStrG mit der Maßgabe, dass die in Abs. 1 genannten
Entscheidungsgegenstände rein vermögensrechtlicher Natur sind und dass die
gemäß § 62 Abs. 3 und 5 und § 63 Abs. 1 AußStrG maßgebliche Wertgrenze 10 000
Euro beträgt. Die Frist für den Revisionsrekurs oder die Zulassungsvorstellung
gegen einen Sachbeschluss und für den Revisionsrekurs gegen einen
Aufhebungsbeschluss (§ 64 AußStrG) sowie für die Revisionsrekursbeantwortung
hiezu beträgt abweichend von § 63 Abs. 2, § 65 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 AußStrG
vier Wochen. Der Revisionsrekurs und die
Revisionsrekursbeantwortung haben abweichend von § 65 Abs. 3 Z 5 und § 68
Abs. 1 AußStrG die Unterschrift eines Rechtsanwalts, eines Notars oder eines
Interessenvertreters zu enthalten. Z 15 zweiter Satz gilt entsprechend. |
16. Für die Zulässigkeit des Revisionsrekurses
gelten die §§ 62 bis 64 AußStrG mit der Maßgabe, dass die in Abs. 1 genannten
Entscheidungsgegenstände rein vermögensrechtlicher Natur sind und dass die
gemäß § 59 Abs. 2, § 62 Abs. 3 und 5 und § 63 Abs. 1 AußStrG maßgebliche
Wertgrenze 10 000 Euro beträgt. Die Frist für den Revisionsrekurs oder die
Zulassungsvorstellung gegen einen Sachbeschluss und für den Revisionsrekurs
gegen einen Aufhebungsbeschluss (§ 64 AußStrG), mit dem ein Sachbeschluss
aufgehoben wurde, sowie für die Revisionsrekursbeantwortung hiezu beträgt
abweichend von § 63 Abs. 2, § 65 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 AußStrG vier Wochen.
Der
Revisionsrekurs und die Revisionsrekursbeantwortung haben abweichend
von § 65 Abs. 3 Z 5 und § 68 Abs. 1 AußStrG die Unterschrift eines
Rechtsanwalts, eines Notars oder eines Interessenvertreters zu enthalten. Z
15 zweiter Satz gilt entsprechend. |
17. bis 20. ... |
17. bis 20. unverändert |
(4) ... |
(4) unverändert |
§
45. (1) Im Fall eines
vor dem 1. März 1994 geschlossenen Hauptmietvertrags kann der Vermieter den
Hauptmietzins für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder eine
Geschäftsräumlichkeit auf 1,75 Euro, für eine Wohnung der
Ausstattungskategorie B auf 1,32 Euro, für eine Wohnung der
Ausstattungskategorie C oder eine Wohnung der Ausstattungskategorie D in
brauchbarem Zustand auf 0,88 Euro und für eine Wohnung der Ausstattungskategorie
D in nicht brauchbarem Zustand auf 0,66 Euro, jeweils je Quadratmeter der
Nutzfläche und Monat, anheben, wenn der bisherige Hauptmietzins unter dem
jeweils anzuwendenden Betrag liegt. Die angeführten Beträge valorisieren sich
entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6. Die Anhebung ist aber nur dann
zulässig, wenn sich der Mietgegenstand in einem Gebäude befindet, für das
weder eine Abbruchbewilligung noch ein Abbruchauftrag der Baubehörde vorliegt. |
§
45. (1) Im Fall eines
vor dem 1. März 1994 geschlossenen Hauptmietvertrags kann der Vermieter den
Hauptmietzins für eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder eine
Geschäftsräumlichkeit auf 1,75 Euro, für eine Wohnung der Ausstattungskategorie
B auf 1,32 Euro, für eine Wohnung der Ausstattungskategorie C oder eine
Wohnung der Ausstattungskategorie D in brauchbarem Zustand auf 0,88 Euro und
für eine Wohnung der Ausstattungskategorie D in nicht brauchbarem Zustand auf
0,66 Euro, jeweils je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, anheben, wenn
der bisherige Hauptmietzins unter dem jeweils anzuwendenden Betrag liegt. Die
angeführten Beträge valorisieren sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs.
6. Die Anhebung ist aber nur dann zulässig, wenn sich der Mietgegenstand in
einem Gebäude befindet, für das weder eine Abbruchbewilligung noch ein
Abbruchauftrag der Baubehörde vorliegt. Eine sich aus der Anhebung ergebende
Unwirksamkeit des Hauptmietzinses ist innerhalb der in § 16 Abs. 8 genannten
Fristen ab dem Anhebungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend
zu machen. |
(2) Ist der nach §
16 Abs. 1 und 9 zulässige Hauptmietzins bei einer Geschäftsräumlichkeit
niedriger als 2,64 Euro je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, so kann der
Vermieter abweichend von Abs. 1 den Hauptmietzins nur auf zwei Drittel des
nach § 16 Abs. 1 und 9 zulässigen Betrags anheben. Der Betrag von 2,64 Euro
valorisiert sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6. |
(2) Ist der nach §
16 Abs. 1 und 9 zulässige Hauptmietzins bei einer Geschäftsräumlichkeit
niedriger als 2,64 Euro je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat, so kann der
Vermieter abweichend von Abs. 1 den Hauptmietzins nur auf zwei Drittel des
nach § 16 Abs. 1 und 9 zulässigen Betrags anheben. Der Betrag von 2,64 Euro
valorisiert sich entsprechend der Regelung des § 16 Abs. 6. Der letzte Satz
des Abs. 1 gilt entsprechend. |
(3) ... |
(3) unverändert |
§
46. (1) ... |
§
46. (1) unverändert |
(2) Treten in einen
am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung ausschließlich
Personen ein, die in Abs. 1 nicht genannt sind, so darf der Vermieter vom
(von den) in das Hauptmietrecht Eintretenden ab dem auf den Eintritt
folgenden Zinstermin eine Erhöhung des bisherigen Hauptmietzinses bis zu dem
für die Wohnung nach § 16 Abs. 2 bis 6 im Zeitpunkt des Eintritts zulässigen
Betrag, höchstens aber 2,64 Euro je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat,
verlangen, sofern der bisherige Hauptmietzins niedriger ist. Dieser
Höchstbetrag von 2,64 Euro valorisiert sich entsprechend der Regelung des §
16 Abs. 6. In den Fällen des Abs. 1 darf der Vermieter diese Erhöhung des
bisherigen Hauptmietzinses ab dem Zinstermin begehren, zu dem alle in Abs. 1
genannten Eintretenden auf Dauer die Wohnung verlassen haben oder volljährig
geworden sind. Gleiches gilt, wenn Personen, die in Abs. 1 in dessen bis 28.
Februar 1994 in Geltung gestandener Fassung genannt waren, nach dem 31.
Dezember 1981 und vor dem 1. März 1994 in den Hauptmietvertrag eingetreten
sind, aber erst nach dem 28. Februar 1994 die Wohnung auf Dauer verlassen
haben oder volljährig geworden sind. Die Anhebung des Hauptmietzinses ist
aber solange nicht zulässig, als dem Hauptmieter - unter der Annahme einer
sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses - für vor dem 1. März 1994
getätigte Aufwendungen noch Ersatzansprüche nach § 10 zustünden, die der
Mieter geltend macht und der Vermieter zu befriedigen nicht bereit ist. |
(2) Treten in einen
am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung ausschließlich
Personen ein, die in Abs. 1 nicht genannt sind, so darf der Vermieter vom
(von den) in das Hauptmietrecht Eintretenden ab dem auf den Eintritt
folgenden Zinstermin eine Erhöhung des bisherigen Hauptmietzinses bis zu dem
für die Wohnung nach § 16 Abs. 2 bis 6 im Zeitpunkt des Eintritts zulässigen
Betrag, höchstens aber 2,64 Euro je Quadratmeter der Nutzfläche und Monat,
verlangen, sofern der bisherige Hauptmietzins niedriger ist. Dieser
Höchstbetrag von 2,64 Euro valorisiert sich entsprechend der Regelung des § 16
Abs. 6. In den Fällen des Abs. 1 darf der Vermieter diese Erhöhung des
bisherigen Hauptmietzinses ab dem Zinstermin begehren, zu dem alle in Abs. 1
genannten Eintretenden auf Dauer die Wohnung verlassen haben oder volljährig
geworden sind. Gleiches gilt, wenn Personen, die in Abs. 1 in dessen bis 28.
Februar 1994 in Geltung gestandener Fassung genannt waren, nach dem 31.
Dezember 1981 und vor dem 1. März 1994 in den Hauptmietvertrag eingetreten
sind, aber erst nach dem 28. Februar 1994 die Wohnung auf Dauer verlassen
haben oder volljährig geworden sind. Die Anhebung des Hauptmietzinses ist
aber solange nicht zulässig, als dem Hauptmieter - unter der Annahme einer
sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses - für vor dem 1. März 1994
getätigte Aufwendungen noch Ersatzansprüche nach § 10 zustünden, die der
Mieter geltend macht und der Vermieter zu befriedigen nicht bereit ist. Eine
sich aus der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses ist
innerhalb der in § 16 Abs. 8 genannten Fristen ab dem Anhebungsbegehren
gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen. |
§
46a. (1) bis (5) ... |
§
46a. (1) bis (5) unverändert |
(6) Im übrigen ist §
12a Abs. 7 auf die in Abs. 2 bis 5 geregelten Fälle sinngemäß anzuwenden. |
(6) Im übrigen ist §
12a Abs. 7 auf die in Abs. 2 bis 5 geregelten Fälle sinngemäß anzuwenden.
Eine sich aus einer Anhebung nach Abs. 2 bis 5 ergebende Unwirksamkeit des
Hauptmietzinses ist innerhalb der in § 16 Abs. 8 genannten Fristen ab dem
jeweiligen Anhebungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu
machen. |
|
Übergangsregelung
zur Wohnrechtsnovelle 2006 |
|
§
49e. (1) Die
Änderungen der §§ 1, 3, 6, 8, 10, 12, 12a, 14, 15a, 16, 20, 29, 33, 37, 45,
46 und 46a durch die Wohnrechtsnovelle 2006, BGBl. I Nr. XXX/2005, treten mit
1. Mai 2006 in Kraft. |
|
(2) § 1 Abs. 4 Z 2
in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 gilt |
|
1. in Ansehung von Mietgegenständen, die durch einen nicht
mit einem Dachbodenausbau verbundenen Aufbau neu errichtet worden sind, für
Mietverträge, die nach dem 30. April
2006
geschlossen wurden, |
|
2. im Übrigen jedoch für Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurden. |
|
(3) § 1 Abs. 4, § 12
Abs. 3, § 14 Abs. 3 und § 15a Abs. 1 und 2 jeweils in der Fassung der
Wohnrechtsnovelle 2006 gelten für Mietverträge, die nach dem 30. April 2006 geschlossen wurden. |
|
(4)
§ 10 Abs. 4 und 4a in der
Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist anzuwenden, wenn der Mietvertrag nach dem 30. April 2006 aufgelöst wird. |
|
(5)
§ 12a Abs. 2, § 16 Abs. 9, § 45 Abs. 1 und 2, § 46 Abs. 2 und § 46a Abs. 6
jeweils in der Fassung der
Wohnrechtsnovelle 2006 sind auch anzuwenden, wenn die Anhebung vor dem 1. Mai 2006 stattgefunden hat, doch beginnt die dreijährige
Frist in diesen Fällen – ausgenommen jene nach § 16 Abs. 9 – erst mit 1. Mai 2006 zu laufen. |
|
(6)
§ 20 Abs. 1 Z 2 lit. f in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist auf die
die Kalenderjahre nach 2004 betreffenden Hauptmietzinsabrechnungen
anzuwenden. Auf die die Kalenderjahre vor 2005 betreffenden
Hauptmietzinsabrechnungen ist § 20 Abs. 1 Z 2 lit. f in
der Fassung vor der Aufhebung durch das Erkenntnis des
Verfassungsgerichtshofs vom 11. Dezember 2003, kundgemacht in BGBl. I Nr.
2/2004, anzuwenden. |
|
(7)
§ 29 Abs. 3 in der Fassung
der Wohnrechtsnovelle 2006 ist anzuwenden, wenn die wirksam vereinbarte oder
durch Vereinbarung verlängerte Vertragsdauer nach dem 30. April 2006 endet. § 29 Abs. 4a, 4b und 4c sowie § 34 Abs. 5
jeweils in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 22/1997 sind nicht mehr
anzuwenden, wenn die wirksam vereinbarte oder durch Vereinbarung verlängerte
Vertragsdauer nach dem 30. April 2006 endet. |
|
(8)
§ 33 Abs. 1 in der Fassung
der Wohnrechtsnovelle 2006 ist auf Kündigungserklärungen anzuwenden, die nach dem
30. April 2006 abgegeben werden. |
|
(9)
Im Übrigen ist die
Wohnrechtsnovelle 2006 ab dem 1. Mai
2006 auch
auf Mietverträge anzuwenden, die vor dem 1. Mai 2006 geschlossen worden sind. |
Landpachtgesetz |
|
§
12. Über Anträge nach
diesem Bundesgesetz entscheidet das Bezirksgericht, in dessen Sprengel der
Pachtgegenstand ganz oder zum größeren Teil liegt. Für das Verfahren gelten
die allgemeinen Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren in
Rechtsangelegenheiten außer Streitsachen mit folgenden Besonderheiten: |
§
12. Über Anträge nach
diesem Bundesgesetz entscheidet das Bezirksgericht, in dessen Sprengel der
Pachtgegenstand ganz oder zum größeren Teil liegt. Für das Verfahren gelten
die allgemeinen Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren in
Rechtsangelegenheiten außer Streitsachen mit folgenden Besonderheiten: |
1. bis 6. ... |
1. bis 6. unverändert |
7. Für die Zulässigkeit des Revisionsrekurses
gelten die §§ 62 bis 64 AußStrG mit der Maßgabe, dass Entscheidungsgegenstände
nach diesem Bundesgesetz rein vermögensrechtlicher Natur sind und dass die
gemäß § 62 Abs. 3 und 5 und § 63 Abs. 1 AußStrG maßgebliche Wertgrenze 10 000
Euro beträgt. Die Frist für den Revisionsrekurs oder die Zulassungsvorstellung
gegen einen Sachbeschluss und für den Revisionsrekurs gegen einen
Aufhebungsbeschluss (§ 64 AußStrG) sowie für die Revisionsrekursbeantwortung
hiezu beträgt abweichend von § 63 Abs. 2, § 65 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 AußStrG
vier Wochen. Der Revisionsrekurs und die Revisionsrekursbeantwortung haben
abweichend von § 65 Abs. 3 Z 5 und § 68 Abs. 1 AußStrG die Unterschrift eines
Rechtsanwalts oder eines Notars zu
enthalten. |
7. Für die Zulässigkeit des Revisionsrekurses
gelten die §§ 62 bis 64 AußStrG mit der Maßgabe, dass Entscheidungsgegenstände
nach diesem Bundesgesetz rein vermögensrechtlicher Natur sind und dass die
gemäß § 59 Abs. 2, § 62 Abs. 3 und 5 und § 63 Abs. 1 AußStrG maßgebliche
Wertgrenze 10 000 Euro beträgt. Die Frist für den Revisionsrekurs oder die
Zulassungsvorstellung gegen einen Sachbeschluss und für den Revisionsrekurs
gegen einen Aufhebungsbeschluss (§ 64 AußStrG), mit dem ein Sachbeschluss
aufgehoben wurde, sowie für die Revisionsrekursbeantwortung hiezu beträgt
abweichend von § 63 Abs. 2, § 65 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 AußStrG vier Wochen.
Der Revisionsrekurs und die Revisionsrekursbeantwortung haben die Unterschrift
eines Rechtsanwalts oder eines Notars zu enthalten. |
8. ... |
8. unverändert |
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz |
|
§ 7. (1) bis (4) … |
§ 7.
(1) bis (4) unverändert |
(5) Hat eine
Bauvereinigung Wohnungen im eigenen Namen tatsächlich errichtet und muß sie
diese Tätigkeit später wegen Fehlens der wirtschaftlichen Voraussetzungen
(Wohnungsbedarf oder Finanzierungsmöglichkeit) zeitweise einstellen, so hat
sie bei der Landesregierung einen Antrag auf Bewilligung der Unterbrechung
der Bautätigkeit einzubringen. Die Landesregierung kann nach Anhörung der
nach dem Sitz der Bauvereinigung zuständigen Finanzlandesdirektion einen
Zeitraum von höchstens fünf Jahren festlegen, innerhalb dessen die
Bautätigkeit unterbrochen werden darf. |
(5) Hat eine
Bauvereinigung Wohnungen im eigenen Namen tatsächlich errichtet und muß sie
diese Tätigkeit später wegen Fehlens der wirtschaftlichen Voraussetzungen
(Wohnungsbedarf oder Finanzierungsmöglichkeit) zeitweise einstellen, so hat
sie bei der Landesregierung einen Antrag auf Bewilligung der Unterbrechung
der Bautätigkeit einzubringen. Die Landesregierung kann nach Anhörung der
nach dem Sitz der Bauvereinigung zuständigen Finanzbehörde einen Zeitraum von
höchstens fünf Jahren festlegen, innerhalb dessen die Bautätigkeit
unterbrochen werden darf. |
§ 11. (1) … |
§ 11. (1) unverändert |
(2) Die Bestimmungen
über die Verwendung des Restvermögens trifft die Landesregierung nach
Anhörung der Organe der zu liquidierenden Bauvereinigung, des zuständigen
Revisionsverbandes und der nach dem Sitz der zu liquidierenden Bauvereinigung
zuständigen Finanzlandesdirektion unter Bedachtnahme auf die Bestimmungen des
Genossenschaftsvertrages (Gesellschaftsvertrag, Satzung). Der Rechtsträger,
dem das Restvermögen zufällt, hat Rechte und Verpflichtungen, insbesondere
jene, die sich aus den §§ 14 und 17 ergeben, zu übernehmen. |
(2) Die Bestimmungen
über die Verwendung des Restvermögens trifft die Landesregierung nach
Anhörung der Organe der zu liquidierenden Bauvereinigung, des zuständigen
Revisionsverbandes und der nach dem Sitz der zu liquidierenden Bauvereinigung
zuständigen Finanzbehörde unter Bedachtnahme auf die Bestimmungen des
Genossenschaftsvertrages (Gesellschaftsvertrag, Satzung). Der Rechtsträger,
dem das Restvermögen zufällt, hat Rechte und Verpflichtungen, insbesondere
jene, die sich aus den §§ 14 und 17 ergeben, zu übernehmen. |
§ 13. (1) bis (6) ... |
§ 13. (1) bis (6) unverändert |
(7) Werden in einer
Baulichkeit oder in Baulichkeiten, die hinsichtlich der Berechnung des
Entgelts eine wirtschaftliche Einheit bilden, nach Abrechnung der gesamten
Herstellungskosten gemäß Abs. 2 weitere Miet- oder sonstige
Nutzungsgegenstände errichtet, sind diese hinsichtlich ihrer
Herstellungskosten als eigene wirtschaftliche Einheit zu behandeln.
Abweichend von den Abs. 1 und 2 gelten die an die bestehenden Mieter
oder sonstigen Nutzungsberechtigten für die Abgeltung der Duldung der
Baumaßnahmen und den Verzicht auf Rechte zur Benützung von allgemeinen Teilen
der Liegenschaft geleisteten Beträge zuzüglich der zusätzlich erforderlichen
Aufschließungskosten unter Ausschluß der Rechtsfolgen des § 15b als
Grundkosten; die Kosten der Baumaßnahmen, vermindert um die Kosten der
jeweils erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig werdenden
Erhaltungsarbeiten sowie von nützlichen Verbesserungsarbeiten, die durch
diese Baumaßnahmen ersetzt werden, gelten nach Maßgabe des § 14
Abs. 3a als Baukosten. |
(7) Werden in einer
Baulichkeit oder in Baulichkeiten, die hinsichtlich der Berechnung des
Entgelts eine wirtschaftliche Einheit bilden, nach Abrechnung der gesamten
Herstellungskosten gemäß Abs. 2 weitere Miet- oder sonstige
Nutzungsgegenstände errichtet, sind diese hinsichtlich ihrer
Herstellungskosten als eigene wirtschaftliche Einheit zu behandeln.
Abweichend von den Abs. 1 und 2 gelten die an die bestehenden Mieter
oder sonstigen Nutzungsberechtigten für die Abgeltung der Duldung der
Baumaßnahmen und den Verzicht auf Rechte zur Benützung von allgemeinen Teilen
der Liegenschaft geleisteten Beträge zuzüglich der zusätzlich erforderlichen
Aufschließungskosten als Grundkosten; die Kosten der Baumaßnahmen, vermindert
um die Kosten der jeweils erkennbaren und in absehbarer Zeit notwendig
werdenden Erhaltungsarbeiten sowie von nützlichen Verbesserungsarbeiten, die
durch diese Baumaßnahmen ersetzt werden, gelten nach Maßgabe des § 14
Abs. 3a als Baukosten. Die als Grundkosten geleisteten Einmalbeträge
werden bei den Berechnungen gemäß § 15c lit. a nicht herangezogen. |
§ 14. (1) … |
§ 14. (1) unverändert |
(1a) Die gemäß
Abs. 1 vom Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten vor Abschluß des
Vertrages oder aus diesem Anlaß zur Finanzierung des Bauvorhabens zusätzlich
zu erbringenden Beiträge und die nach den Z 1 bis 4 und 8 des
Abs. 1 anzurechnenden Beträge können in den Fällen des § 15b auch
auf der Grundlage eines Fixpreises gemäß § 15a und § 23
Abs. 4a von der Bauvereinigung vereinbart werden, wobei bei der
Berechnung der jeweiligen Entgeltsbestandteile nach den Z 1 bis 4 und 8
auch die in der Zwischenzeit eingetretene Änderung des Geldwertes
berücksichtigt werden kann. |
(1a) Die gemäß
Abs. 1 vom Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten vor Abschluß des
Vertrages oder aus diesem Anlaß zur Finanzierung des Bauvorhabens zusätzlich
zu erbringenden Beiträge und die nach den Z 1 bis 4 und 8 des
Abs. 1 anzurechnenden Beträge können in den Fällen des § 15c
lit. a Z 1 auch auf der Grundlage eines Fixpreises gemäß § 15a
und § 23 Abs. 4b von der Bauvereinigung vereinbart werden, wobei
bei der Berechnung der jeweiligen Entgeltsbestandteile nach den Z 1 bis
4 und 8 auch die in der Zwischenzeit eingetretene Änderung des Geldwertes
berücksichtigt werden kann. |
(2) und (2a) … |
(2) und (2a)
unverändert |
|
(2b)
Reichen die nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge
und die künftig im gesetzlichen Höchstausmaß einzuhebenden Erhaltungs- und
Verbesserungsbeiträge bei Vermietung von im Wohnungseigentum der
Bauvereinigung stehenden Wohnungseigentumsobjekten zur Deckung der Kosten
gemäß § 14d Abs. 1a sowie von Kosten gemäß § 14a Abs. 2 Z 2 und 7 nicht aus,
so kann die Bauvereinigung bei Gericht zur Deckung des Fehlbetrages eine
Erhöhung des Betrages nach Abs. 1 Z 5 begehren. Die Absätze 2 und 2a sind
sinngemäß anzuwenden. |
|
(3) und (3a) unverändert |
|
(3b) Das Gericht hat über Antrag der
Bauvereinigung über die Höhe der Kosten zu entscheiden, die aus den nicht
verbrauchten und zukünftigen Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen zu decken
wären, um eine Sanierung der Baulichkeit und der bestehenden Miet- oder
sonstigen Nutzungsgegenstände gemäß § 2 Z 2 durchzuführen. |
§ 14a. (1) Bei der Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung
oder eines Geschäftsraumes aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen
Nutzungsvertrages hat die Bauvereinigung nach Maßgabe der rechtlichen,
wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu
sorgen, daß die Baulichkeit, die vermieteten oder zur Nutzung überlassenen
Wohnungen oder Geschäftsräume und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner
der Baulichkeit dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten
werden. Im übrigen bleibt § 1096 ABGB unberührt. |
§ 14a. (1) Bei der Überlassung des Gebrauchs einer Wohnung
oder eines Geschäftsraumes aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen
Nutzungsvertrages hat die Bauvereinigung nach Maßgabe der rechtlichen,
wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu
sorgen, daß die Baulichkeit, die vermieteten oder zur Nutzung überlassenen
Wohnungen oder Geschäftsräume und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner
der Baulichkeit dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner
beseitigt werden. Im übrigen bleibt § 1096 ABGB unberührt. |
(2) Die Erhaltung im
Sinn des Abs. 1 umfaßt: |
(2) Die Erhaltung im
Sinn des Abs. 1 umfaßt: |
1. die Arbeiten, die zur Erhaltung der
allgemeinen Teile der Baulichkeit erforderlich sind; |
1. die Arbeiten, die zur Erhaltung der
allgemeinen Teile der Baulichkeit erforderlich sind; |
2. die Arbeiten, die zur Erhaltung der
Wohnungen, Geschäftsräume, Einstellplätze (Garagen) oder Abstellplätze der Baulichkeit
erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich um die
Behebung von ernsten Schäden der Baulichkeit handelt oder wenn sie
erforderlich sind, um eine zu vermietende Wohnung, einen zu vermietenden Geschäftsraum,
einen zu vermietenden Einstellplatz (Garage) oder einen zu vermietenden
Abstellplatz in brauchbarem Zustand zu übergeben; |
2. die Arbeiten, die zur Erhaltung der
Wohnungen, Geschäftsräume, Einstellplätze (Garagen) oder Abstellplätze der Baulichkeit
erforderlich sind; diese Arbeiten jedoch nur dann, wenn es sich um die
Behebung von ernsten Schäden der Baulichkeit oder um
die Beseitigung einer vom Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand ausgehenden
erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt oder wenn sie erforderlich
sind, um eine zu vermietende Wohnung, einen zu vermietenden Geschäftsraum,
einen zu vermietenden Einstellplatz (Garage) oder einen zu vermietenden
Abstellplatz in brauchbarem Zustand zu übergeben; |
3. … |
3. unverändert |
§ 14c.
(1) … |
§ 14c. (1) unverändert |
|
(1a) Der Bauvereinigung können
Erhaltungsarbeiten zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung im
Sinn des § 14a Abs. 1 und Abs. 2 Z 2 nur aufgetragen
werden, wenn sich die Gesundheitsgefährdung nicht durch andere, den Bewohnern
des Hauses zumutbare Maßnahmen abwenden lässt. |
(2) bis (4) … |
(2) bis (4) unverändert |
§ 14d.
(1) … |
§ 14d. (1) unverändert |
|
(1a) Kosten
gemäß Abs.1 sind auch die der Erhaltung und Verbesserung gewidmeten (§ 19a
Abs. 2 lit. e) angemessenen Beiträge zur Rücklage gemäß § 31 Abs.1 WEG
2002. |
(2) und (3) … |
(2) und (3) unverändert |
(4) Die
Bauvereinigung muß dieses Verlangen dem Mieter oder sonstigen
Nutzungsberechtigten spätestens zwei Monate vor dem Entgeltstermin, zu dem
die Entrichtung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages gefordert wird,
schriftlich mit der Verpflichtung bekanntgeben, daß der so geforderte
Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, soweit er den Betrag nach Abs. 2
Z 3 übersteigt, innerhalb von zehn Jahren ab der jeweiligen Entrichtung
zur Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten verwendet und
hierüber jeweils zum 30. Juni eines jeden Kalenderjahres eine gesonderte Abrechnung
(§ 19 Abs. 1) gelegt wird; zur Erfüllung der Schriftform reicht bei
automationsunterstützt hergestellten Erklärungen an Stelle der eigenhändigen
Unterschrift des Erklärenden auch die drucktechnische Anführung von dessen
Namen aus. Mit dem schriftlichen Verlangen eines den Betrag nach Abs. 2
Z 3 übersteigenden Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages sind auch Art,
Umfang und Kostenschätzungen der aus dem so geforderten Erhaltungs- und
Verbesserungsbeitrag zu finanzierenden Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten
bekanntzugeben. |
(4) Die
Bauvereinigung muß dieses Verlangen dem Mieter oder sonstigen
Nutzungsberechtigten spätestens zwei Monate vor dem Entgeltstermin, zu dem
die Entrichtung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages gefordert wird,
schriftlich mit der Verpflichtung bekanntgeben, daß der so geforderte
Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, soweit er den Betrag nach Abs. 2
Z 3 übersteigt, innerhalb von zehn Jahren ab der jeweiligen Entrichtung
zur Finanzierung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten verwendet wird;
zur Erfüllung der Schriftform reicht bei automationsunterstützt hergestellten
Erklärungen an Stelle der eigenhändigen Unterschrift des Erklärenden auch die
drucktechnische Anführung von dessen Namen aus. Mit dem schriftlichen Verlangen
eines den Betrag nach Abs. 2 Z 3 übersteigenden Erhaltungs- und
Verbesserungsbeitrages sind auch Art, Umfang und Kostenschätzungen der aus
dem so geforderten Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag zu finanzierenden
Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten bekanntzugeben. |
(4a) bis (8) ... |
(4a) bis (8) unverändert |
|
(8a) Mit Abgabe der Erklärung
gemäß § 15e Abs. 3 erwirbt der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte einen
Anspruch auf Übertragung der auf den jeweiligen Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand
entfallenden, zum Zeitpunkt der Abrechnung nach § 19b oder § 19c nicht
verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge gemäß Abs. 2 Z 1 und 2
(einschließlich der seit ihrem Einheben gemäß Abs. 9 anteilig angerechneten
Zinsen) in die Rücklage gemäß § 31 WEG 2002. |
(9) ... |
(9) unverändert |
|
Vermietung
von Wohnungseigentumsobjekten |
|
§ 14e. Das Entgelt für die Überlassung eines
Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstandes gemäß § 20 Abs. 1 Z 2b, der im Wohnungseigentum
einer Bauvereinigung steht, richtet sich nach Maßgabe seiner Zulässigkeit
nach den §§ 13 bis 14d, wobei jedoch von den nach
wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätzen auf dieses Wohnungseigentumsobjekt
entfallenden Beträgen gemäß § 19a Abs. 2 lit. a bis e auszugehen ist. |
|
§ 14f. Sind für eine Baulichkeit erstmals wohnungseigentumsrechtliche
Bestimmungen gemäß § 37 Abs. 5 WEG 2002 anzuwenden, gilt für bestehende Miet-
oder sonstige Nutzungsgegenstände § 14e als vereinbart. |
§ 15. (1) Der Preis für die Übertragung des Eigentums
(Miteigentum) an Wohnungen, Heimen, Geschäftsräumen, Gemeindeeinrichtungen,
Einstellplätzen (Garagen), Abstellplätzen oder für die Einräumung des
Wohnungseigentums, sofern die erste Überlassung nicht in Miete oder sonstiger
Nutzung erfolgt ist (§ 15b Abs. 1 lit. a), ist angemessen,
wenn er unter Bedachtnahme auf § 13 gebildet wird. Wird ein
Miteigentumsanteil übertragen, so gilt der dem Anteil entsprechende Betrag
als angemessener Preis, sofern schriftlich nicht anderes vereinbart wurde
oder eine andere Aufteilung durch gerichtliche Entscheidung vorliegt. |
§ 15. (1) Der Preis für die Übertragung des Eigentums
(Miteigentum) an Wohnungen, Heimen, Geschäftsräumen, Gemeindeeinrichtungen,
Einstellplätzen (Garagen), Abstellplätzen oder für die Einräumung des
Wohnungseigentums, sofern die erste Überlassung nicht in Miete oder sonstiger
Nutzung erfolgt ist (§ 15b Abs. 1 lit. a), ist angemessen,
wenn er unter Bedachtnahme auf § 13 gebildet wird. Wird ein Miteigentumsanteil
übertragen, so gilt der dem Anteil entsprechende Betrag als angemessener
Preis, sofern schriftlich nicht anderes (spätestens bei Bekanntgabe des
Preises) vereinbart wurde oder eine andere Aufteilung durch gerichtliche
Entscheidung vorliegt. |
§ 15e. (1) bis (3) … |
§ 15e. (1) bis (3) unverändert |
|
(3a) Im Falle
der rechtzeitigen Erhebung von Einwendungen gegen den Fixpreis nach
§ 15d Abs. 2 enden die Fristen nach Abs. 3 frühestens drei
Monate nach rechtskräftiger Entscheidung über die Einwendungen. |
(4) … |
(4) unverändert |
§ 15f. Erfolgt keine fristgerechte Erklärung
gemäß § 15e Abs. 3, tritt anstelle eines Anspruchs gemäß § 15c
ein Anspruch auf Einräumung eines Vorkaufsrechts für weitere fünf Jahre nach
Ablauf der Frist, wenn das Miet- oder sonstige Nutzungsverhältnis nicht
vorher aufgelöst wird. |
§ 15f. Erfolgt keine fristgerechte Erklärung
gemäß § 15e Abs. 3, tritt anstelle eines Anspruchs gemäß § 15c
ein Vorkaufsrecht für weitere fünf Jahre nach Ablauf der Frist, wenn das
Miet- oder sonstige Nutzungsverhältnis nicht vorher aufgelöst wird. |
§ 17b. Abweichend von § 13 Abs. 2
können von der Bauvereinigung zur Finanzierung der gesamten
Herstellungskosten eingesetzte Fremdmittel ganz oder teilweise durch
Eigenmittel der Bauvereinigung ersetzt oder sonst umfinanziert werden, sofern
sich dadurch die gemäß § 14 Abs. 1 der Berechnung des Entgelts
zugrunde zu legenden Beträge jedenfalls nicht erhöhen. § 17a Abs. 4
ist sinngemäß anzuwenden. |
§ 17b. Abweichend von § 13 Abs. 2
können von der Bauvereinigung zur Finanzierung der gesamten
Herstellungskosten eingesetzte Fremdmittel ganz oder teilweise durch
Eigenmittel der Bauvereinigung ersetzt oder sonst umfinanziert werden, sofern
sich dadurch die gemäß § 14 Abs. 1 der Berechnung des Entgelts zugrunde
zu legenden Beträge jedenfalls nicht erhöhen. § 13 Abs. 2b und
§ 17a Abs. 4 sind sinngemäß anzuwenden. |
§ 18. (1) … |
§ 18. (1) unverändert |
(2) Abweichend von Abs. 1 ist in Verträgen über die Vereinbarung
eines Fixpreises gemäß § 15a nur die diesem Preis zugrunde gelegte
normale Ausstattung anzuführen. Bei Sonderausstattungen ist anzugeben, was
davon im Fixpreis berücksichtigt ist. |
(2) Abweichend von Abs. 1 ist in Verträgen über die Vereinbarung
eines Fixpreises gemäß § 15a oder § 15d nur die diesem Preis
zugrunde gelegte normale Ausstattung anzuführen. Bei Sonderausstattungen ist
anzugeben, was davon im Fixpreis berücksichtigt ist. |
(3), (3a) und (3b) … |
(3), (3a) und (3b) unverändert |
(4) Einwendungen gegen die Höhe des Entgeltes auf Grund offenkundig
unangemessener Zinssatzvereinbarungen (§ 14 Abs. 1 Z 2) können
auch nach Ablauf der Frist gemäß Abs. 3 gerichtlich geltend gemacht
werden. |
(4) Einwendungen
gegen die Höhe des Entgelts, insbesondere auf Grund offenkundig
unangemessener Zinssatzvereinbarungen (§ 14 Abs. 1 Z 2),
können auch nach Ablauf der Frist gemäß Abs. 3, längstens jedoch binnen
drei Jahren nach schriftlicher Bekanntgabe der
zugrunde liegenden Entgeltsanpassungen gerichtlich geltend
gemacht werden. § 16 Abs. 8 zweiter und dritter Satz MRG sind
sinngemäß anzuwenden. § 19 Abs. 1 letzter Satz bleibt unberührt. |
(5) … |
(5) unverändert |
|
Jährliche
Abrechnungen bei vermietetem Wohnungseigentum |
|
§ 19a.
(1) Die jährlichen Abrechnungen bei vermietetem Wohnungseigentum haben
auf Grundlage des § 34 WEG 2002 nach Maßgabe des § 14e für das
einzelne Wohnungseigentumsobjekt zu erfolgen. |
|
(2) Als Grundlage
für eine ordentliche Einzelabrechnung gemäß Abs.1 haben die Bauvereinigung
oder ein ihr nachfolgender Verwalter gemäß Abs. 4 die Abrechnung gemäß § 34
WEG 2002 zu gliedern in: |
|
a) Betriebskosten im
Sinne des § 21 Abs. 1 MRG – ausgenommen dessen Z 7, |
|
b) öffentliche Abgaben im Sinne des § 21 Abs. 2
MRG, |
|
c) Verwaltungskosten, |
|
d) besondere Aufwendungen im Sinne des § 24 MRG, |
|
e) Kosten der Erhaltung und Verbesserung sowie |
|
f) die übrigen Aufwendungen, die gemäß § 14e dem
Entgelt nicht zugrunde gelegt werden dürfen. |
|
(3) § 19
Abs. 1 und 2 sind sinngemäß anzuwenden. |
|
(4) Verfügt die
Bauvereinigung nicht mehr über die Mehrheit der Miteigentumsanteile oder wird
sie vorher als Verwalterin durch das Gericht gemäß § 21 Abs. 3 zweiter Fall
WEG 2002 abberufen, so kann die Eigentümergemeinschaft gemäß § 19 WEG
2002 auch eine andere natürliche oder juristische Person zum Verwalter
bestellen. |
|
Schlussabrechnung
bei nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung |
|
§
19b. Im Fall einer nachträglichen
Wohnungseigentumsbegründung hat die Bauvereinigung spätestens mit Legung der
ersten Abrechnung gemäß § 19a für alle Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände
für den Zeitraum bis zum Zeitpunkt der erstmaligen Anwendung
wohnungseigentumsrechtlicher Bestimmungen (§ 14f) eine Abrechnung gemäß § 19
zu legen. |
|
Zwischenabrechnung
bei nachträglichem Wohnungseigentumserwerb |
|
§
19c. Die Bauvereinigung hat dem erwerbenden
Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten eines nach § 14e vermieteten
Wohnungseigentumsobjekts für den Zeitraum bis zum Zeitpunkt der Abgabe der
Erklärung gemäß § 15e Abs. 3 binnen sechs Monaten eine Abrechnung gemäß § 19a
zu legen. |
§ 20. (1) Für die Überlassung des Gebrauches einer Wohnung
oder eines Geschäftsraumes aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen
Nutzungsvertrages in einer Baulichkeit, die von einer Bauvereinigung im
eigenen Namen errichtet worden ist oder auf die die Voraussetzungen des
§ 20a zutreffen, wird folgendes bestimmt: |
§ 20. (1) unverändert |
1. … |
1. unverändert |
2. Z 1 gilt auch, wenn aus Anlaß der
Errichtung neben der Überlassung des Gebrauches von Wohnungen oder Geschäftsräumen
aus dem Titel eines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrages an Wohnungen oder
Geschäftsräumen, an Einstellplätzen oder an Garagen Wohnungseigentum
eingeräumt oder später ein bestehendes Miet- oder Nutzungsverhältnis
zugunsten des bisherigen Mieters oder sonstigen Nutzungsberechtigten in
Wohnungseigentum umgewandelt wird; für einen Mieter eines so im Wohnungseigentum
stehenden Miet- oder Nutzungsgegenstandes gelten nach
Wohnungseigentumsbegründung die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes nach
Maßgabe dessen § 1 Abs. 1, 2 und 4. |
2. Wenn ein Miet- oder sonstiger
Nutzungsgegenstand der Baulichkeit im Wohnungseigentum der Bauvereinigung
steht, gelten die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes sowie die in Z 1 lit. a
und b genannten Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes. |
|
2a. Wenn an einem Miet- oder sonstigen
Nutzungsgegenstand der Baulichkeit zugunsten des bisherigen Mieters gemäß den
§§ 15b bis 15e Wohnungseigentum begründet (oder bereits begründetes
Wohnungseigentum veräußert) worden
ist, gelten die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes nicht und jene des
Mietrechtsgesetzes nach Maßgabe dessen § 1 Abs. 1, 2 und 4. |
|
2b. Wenn an einem Miet- oder sonstigen
Nutzungsgegenstand der Baulichkeit sonst nachträglich Wohnungseigentum begründet
worden ist, gelten die in Z 3 genannten Bestimmungen dieses
Bundesgesetzes |
3. und 4. … |
3. und 4. unverändert |
(2) und (3) … |
(2) und (3)
unverändert |
|
(3a) § 382f
EO gilt für ein diesem Bundesgesetz unterliegendes Miet- oder sonstiges
Nutzungsverhältnis entsprechend. |
(4) … |
(4) unverändert |
(5) Der Mieter oder
sonstige Nutzungsberechtigte einer Wohnung, der in den letzten zwanzig Jahren
vor Beendigung des Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses in der zum
Gebrauch überlassenen Wohnung Aufwendungen zur wesentlichen Verbesserung
(§ 9 des Mietrechtsgesetzes) gemacht hat, die über seine Miet- oder
sonstige Nutzungsdauer hinaus wirksam und von Nutzen sind, hat bei Beendigung
des Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses Anspruch auf Ersatz der
Aufwendungen nach Maßgabe der folgenden Voraussetzungen: |
(5) unverändert |
1. … |
1. unverändert |
2. Ersatzfähige Aufwendungen sind: |
2. Ersatzfähige Aufwendungen sind: |
a) die Errichtung oder die den Erfordernissen
der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-,
Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Errichtung von
Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen in normaler und dem jeweiligen
Stand der Technik entsprechender Ausstattung, |
a) die Errichtung oder die den Erfordernissen
der Haushaltsführung dienende Umgestaltung von Wasserleitungs-,
Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- (einschließlich der Errichtung von
Wärmeversorgungsanlagen) oder sanitären Anlagen in normaler und dem jeweiligen
Stand der Technik entsprechender Ausstattung sowie die Erneuerung einer bei
Beginn des Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses vorhandenen, aber
schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers, |
b) die gänzliche Erneuerung eines schadhaft
gewordenen Fußbodens in einer dem sonstigen Ausstattungszustand der Wohnung
entsprechenden Ausführung, |
b) unverändert |
c) andere gleich wesentliche Verbesserungen,
insbesondere solche, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen
Mitteln gefördert worden sind. |
c) unverändert |
3. Ein Anspruch auf Ersatz besteht nicht, wenn
die Bauvereinigung berechtigterweise die Zustimmung verweigert oder an die
Verpflichtung zur Wiederherstellung des früheren Zustandes gebunden hat oder
wenn die Bauvereinigung, weil ihr der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte die
wesentliche Veränderung nicht angezeigt hat, verhindert war, das eine oder
andere zu tun. |
3. unverändert |
4. Der Anspruch auf Ersatz ist bei sonstigem
Verlust des Anspruches der Bauvereinigung vom Mieter oder sonstigen
Nutzungsberechtigten unter Vorlage von Rechnungen schriftlich anzuzeigen: |
4. Der Anspruch auf Ersatz ist bei sonstigem
Verlust des Anspruches der Bauvereinigung vom Mieter oder sonstigen
Nutzungsberechtigten unter Vorlage von Rechnungen schriftlich anzuzeigen: |
a) bei einvernehmlicher Auflösung des Miet- oder
sonstigen Nutzungsverhältnisses spätestens zum Zeitpunkt dieser Auflösung; |
a) bei einvernehmlicher Auflösung des Miet- oder
sonstigen Nutzungsverhältnisses spätestens 14 Tage nach Abschluss der
Auflösungsvereinbarung, |
b) bei Aufkündigung des Miet- oder
Nutzungsverhältnisses durch den Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten
spätestens mit der Aufkündigung; |
b) bei Aufkündigung des Miet- oder sonstigen
Nutzungsverhältnisses durch den Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten
spätestens 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung an die Bauvereinigung, |
c) in allen übrigen Fällen binnen einer Frist
von zwei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft des Räumungstitels, bei früherer
Zurückstellung des Miet- oder Nutzungsgegenstandes jedoch spätestens mit der
Zurückstellung. |
c) unverändert |
|
4a. Entspricht eine rechtzeitig erstattete
Anzeige des Ersatzanspruches in Form oder Inhalt nicht der Regelung der
Z 4, so hat die Bauvereinigung den Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten
zur Verbesserung des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen
aufzufordern. Der Verlust des Ersatzanspruches tritt nur ein, wenn der Mieter
oder sonstige Nutzungsberechtigte einer solchen Aufforderung nicht
fristgerecht nachkommt. |
5. Der Ersatz der Aufwendungen gilt als eine
Maßnahme im Sinne des § 14a Abs. 2 Z 2 zweiter Halbsatz
zweiter Fall und ist nach § 19 Abs. 1 abzurechnen. |
5. unverändert |
6. Auf den Ersatzanspruch kann der Mieter oder
sonstige Nutzungsberechtigte im voraus nicht rechtswirksam verzichten. |
6. unverändert |
7. Weitergehende Ansprüche nach den
§§ 1097, 1036, 1037 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches bleiben
unberührt. |
7. unverändert |
§ 22. (1) Über die Anträge in den im folgenden genannten Angelegenheiten
entscheidet das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen
Sprengel die Baulichkeit gelegen ist: |
§
22. (1) unverändert |
1. bis 6. … |
1. bis 6. unverändert |
6a. Geltendmachung offenkundiger Unangemessenheit
des Fixpreises (§ 15a); |
6a. Geltendmachung offenkundiger Unangemessenheit
des Fixpreises (§ 15a und § 15d); |
6b. … |
6b. unverändert |
(2) ... |
(2) unverändert |
|
(2a) Im Falle einer
Baukostenverrechnung über einen Generalunternehmer kann die Überprüfung der
Zulässigkeit des Entgelts oder Preises mit der Behauptung begehrt werden, die
Berechnung verstoße gegen § 13, weil die Baukostenverrechnung Leistungen
enthalte, die nicht oder nicht vollständig erbracht worden seien. Abs. 2 Z 1
bis 4 sind mit der Maßgabe anzuwenden, dass |
|
1. neben der Vorlage der Endabrechnung der gesamten
Baukosten das dem Generalunternehmervertrag zugrunde liegende Leistungsverzeichnis
anzuschließen ist und |
|
2. nach Vorlage der Unterlagen nach Z 1 dem
Antragsteller aufzutragen ist, binnen sechs Monaten die behauptete Minderleistung
kurz und vollständig anzugeben. |
(3) und (4) … |
(3) und (4)
unverändert |
(5) Das Verfahren
über einen Rechtsstreit ist zu unterbrechen, wenn die Entscheidung von einer
Vorfrage abhängt, über die ein Verfahren nach Abs. 1 Z 6 bis 8, 10
und 11 bereits anhängt ist. Ist in einem Rechtsstreit wegen Kündigung oder
Räumung die Höhe des geschuldeten Entgelts strittig, so hat das Gericht den
Rechtsstreit zu unterbrechen und dem Beklagten eine Frist von sechs Wochen
zur Einleitung eines Verfahrens nach Abs. 1 Z 6 zu setzen. |
(5) entfällt |
§ 23. (1) bis (4b) … |
§ 23. (1) bis (4b) unverändert |
(4c) Der nach
§ 15d zu ermittelnde Fixpreis hat ausgehend vom Substanzwert, unter
Bedachtnahme auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Fixpreisvereinbarung,
insbesondere zu berücksichtigen: |
(4c) Der nach
§ 15d zu ermittelnde Fixpreis hat ausgehend vom Substanzwert, unter
Bedachtnahme auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Fixpreisvereinbarung, oder
ausgehend von § 15a (§ 23 Abs. 4b), unter Bedachtnahme auf
eine jeweils sachgerechte und angemessene Absetzung für Abschreibung und
eine Wertsicherung, insbesondere zu berücksichtigen: |
a) die anteilige Übernahme aller Verpflichtungen
der Bauvereinigung (§15b Abs. lit. c), |
a) unverändert |
b) die Einmalbeträge (§ 17), |
b) unverändert |
c) die anteilige Übertragung des
Rechnungsbetrages aller Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge in die Rücklage gemäß § 31 WEG
2002 oder in die Mietzinsreserve nach § 20 Abs. 2 Mietrechtsgesetz, |
c) bei bereits bestehendem Wohnungseigentum die
anteilige Höhe der Rücklage gemäß § 31 WEG 2002, |
d) die Kosten der Wohnungseigentumsbegründung,
der Verwertung und der Information der Mieter und sonstigen
Nutzungsberechtigten, wie im Besonderen über förderungsrechtliche
Auswirkungen. |
d) unverändert |
|
(4d) Die
Bauvereinigung ist verpflichtet, in Zweifelsfällen – insbesondere bei einem
unwirtschaftlich hohen energetischen Sanierungsbedarf (§ 14a Abs. 2 Z 5) -
einen Vergleich über die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit einer umfassenden
Sanierung gegenüber einem Abbruch der Baulichkeit anzustellen. Von
unwirtschaftlichen Sanierungskosten ist insbesondere dann auszugehen, wenn
den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten zumindest gleichwertige Miet-
oder sonstige Nutzungsgegenstände zu einem angemessenen Entgelt
(einschließlich der neben dem laufenden Entgelt zu leistenden Beträge gemäß §
17) in einer in räumlicher Nähe errichteten Baulichkeit (§ 2 Z 1) angeboten
werden können. Das Entgelt ist jedenfalls angemessen, wenn es niedriger ist
als jenes fiktive Entgelt, das sich bei Ermittlung der Kosten gemäß § 14 Abs.
3b ergäbe oder nach gerichtlicher Entscheidung ergeben hat. |
(5) … |
(5) unverändert |
§ 27. Einer Bauvereinigung, die auf Grund der Bestimmungen
dieses Bundesgesetzes als gemeinnützig anerkannt ist, obliegen folgende
Verpflichtungen: |
§ 27. Einer Bauvereinigung, die auf Grund der
Bestimmungen dieses Bundesgesetzes als gemeinnützig anerkannt ist, obliegen
folgende Verpflichtungen: |
1. Der Vorstand (Geschäftsführer) hat nach
Ablauf jedes Geschäftsjahres der Landesregierung, der Finanzlandesdirektion
und dem Revisionsverband den Jahresabschluß des abgelaufenen Geschäftsjahres
zusammen mit dem Lagebericht binnen vier Wochen nach Erstellung vorzulegen. |
1. Der Vorstand (Geschäftsführer) hat nach
Ablauf jedes Geschäftsjahres der Landesregierung, der Finanzbehörde und dem
Revisionsverband den Jahresabschluß des abgelaufenen Geschäftsjahres zusammen
mit dem Lagebericht binnen vier Wochen nach Erstellung vorzulegen. |
2. bis 6. … |
2. bis 6. unverändert |
§ 28. (1) bis (6) … |
§ 28. (1) bis (6) unverändert |
(7) Die Prüfungsberichte
sind vom Revisionsverband spätestens drei Monate nach Beendigung der Prüfung
der Landesregierung und der zuständigen Finanzlandesdirektion vorzulegen.
Wenn behördliche Maßnahmen dringend erforderlich erscheinen, ist das
Prüfungsergebnis unverzüglich der Landesregierung und der zuständigen
Finanzlandesdirektion mitzuteilen. |
(7) Die
Prüfungsberichte sind vom Revisionsverband spätestens drei Monate nach
Beendigung der Prüfung der Landesregierung und der zuständigen Finanzbehörde
vorzulegen. Wenn behördliche Maßnahmen dringend erforderlich erscheinen, ist
das Prüfungsergebnis unverzüglich der Landesregierung und der zuständigen
Finanzbehörde mitzuteilen. |
(8) und (9) … |
(8) und (9)
unverändert |
§ 33. (1) … |
§ 33. (1) unverändert |
(2) Partei ist die
Bauvereinigung und im Verfahren gemäß den §§ 7 Abs. 4, 10a
Abs. 1, 29 Abs. 3, 34 und 35 die Finanzlandesdirektion, in deren
Bereich die Bauvereinigung ihren Sitz hat. Im Verfahren gemäß §§ 7
Abs. 4, 10a, 29 Abs. 3, 34 und 35 ist dem Revisionsverband
(§ 5), dem die Bauvereinigung angehört, Gelegenheit zur Äußerung zu
geben. |
(2) Partei ist die
Bauvereinigung und im Verfahren gemäß den §§ 7 Abs. 4, 10a
Abs. 1, 29 Abs. 3, 34 und 35 die Finanzbehörde, in deren Bereich
die Bauvereinigung ihren Sitz hat. Im Verfahren gemäß §§ 7 Abs. 4,
10a, 29 Abs. 3, 34 und 35 ist dem Revisionsverband (§ 5), dem die
Bauvereinigung angehört, Gelegenheit zur Äußerung zu geben. |
(3) … |
(3) unverändert |
§ 34. (1) Eine Bauvereinigung ist auf ihren Antrag von der
Landesregierung nach Anhörung der Finanzlandesdirektion mit Bescheid als
gemeinnützig anzuerkennen, wenn die Erfüllung der in diesem Bundesgesetz
angeführten Voraussetzungen rechtlich und tatsächlich, insbesondere durch
eine Verankerung im Genossenschaftsvertrag (Gesellschaftsvertrag, Satzung)
gewährleistet ist. |
§ 34. (1) Eine Bauvereinigung ist auf ihren Antrag von der
Landesregierung nach Anhörung der Finanzbehörde mit Bescheid als gemeinnützig
anzuerkennen, wenn die Erfüllung der in diesem Bundesgesetz angeführten
Voraussetzungen rechtlich und tatsächlich, insbesondere durch eine
Verankerung im Genossenschaftsvertrag (Gesellschaftsvertrag, Satzung)
gewährleistet ist. |
(2) … |
(2) unverändert |
§ 35. (1) Die Anerkennung kann nur mit Bescheid entzogen
werden. Der Finanzlandesdirektion kommt ein Antragsrecht auf Einleitung eines
Verfahrens zur Entziehung der Anerkennung der Gemeinnützigkeit zu. Ein
einseitiger Verzicht durch die Bauvereinigung ist unzulässig. |
§ 35. (1) Die Anerkennung kann nur mit Bescheid entzogen werden.
Der Finanzbehörde kommt ein Antragsrecht auf Einleitung eines Verfahrens zur
Entziehung der Anerkennung der Gemeinnützigkeit zu. Ein einseitiger Verzicht
durch die Bauvereinigung ist unzulässig. |
(2) bis (4) … |
(2) bis (4)
unverändert |
§ 36. (1) Bei Entziehung der Anerkennung hat die
Landesregierung nach Anhörung der nach dem Sitz der Bauvereinigung zuständigen
Finanzlandesdirektion der Bauvereinigung eine Geldleistung aufzuerlegen.
Diese Geldleistung ist derart zu bemessen, daß den Mitgliedern
(Genossenschaftern, Gesellschaftern) kein höherer vermögensrechtlicher
Vorteil als im Falle ihres Ausscheidens (§ 10 Abs. 2) oder der
Auflösung der Bauvereinigung (§ 11 Abs. 1) zukommt. Grundlage für
die Bemessung der Geldleistung ist der Jahresabschluß für das der Rechtskraft
der Entziehung vorangegangene Geschäftsjahr. Wurde für dieses Geschäftsjahr
noch kein Jahresabschluß erstellt, so hat die Landesregierung einen solchen
auf Kosten der Bauvereinigung erstellen zu lassen. Die Erfüllung dieser
Leistung kann im Verwaltungswege erzwungen werden. Die erbrachte Geldleistung
ist von der Landesregierung für Zwecke des gemeinnützigen Wohnungswesens zu
verwenden. |
§ 36. (1) Bei Entziehung der Anerkennung hat die
Landesregierung, nach Anhörung der nach dem Sitz der Bauvereinigung zuständigen
Finanzbehörde, der Bauvereinigung eine gemäß den
Grundsätzen des Abs. 3 zu bemessende, zunächst vorläufige Geldleistung
aufzuerlegen. Grundlage für die Bemessung dieser vorläufigen Geldleistung ist
die letzte (uneingeschränkt) bestätigte Bilanz (§ 28
Abs. 3). |
(2) Ist einer
Bauvereinigung die Anerkennung versagt oder entzogen worden, so kann sie
einen neuerlichen Antrag auf Anerkennung erst stellen, wenn seit der
Rechtskraft des Bescheides, mit dem die Anerkennung versagt oder entzogen
worden ist, zwei Jahre vergangen sind. |
(2) Die
endgültige Geldleistung ist auf Grundlage der Bilanz für das Geschäftsjahr,
in der die Entziehung rechtswirksam geworden ist, zu bemessen. Wurde für
dieses Geschäftsjahr noch kein Jahresabschluss erstellt, so hat die
Landesregierung einen solchen auf Kosten der Bauvereinigung erstellen zu
lassen. |
|
(3) Die
endgültige Geldleistung ist, nach Anhörung der nach dem Sitz der
Bauvereinigung zuständigen Finanzbehörde, unter
Berücksichtigung der vorläufigen Geldleistung so zu bemessen, dass den
Mitgliedern (Genossenschaftern, Gesellschaftern) kein höherer
vermögensrechtlicher Vorteil als im Falle ihres Ausscheidens (§ 10
Abs. 2) oder der Auflösung der Bauvereinigung (§ 11 Abs. 1)
zukommt. |
|
(4) Die
Erfüllung der in den Abs. 1 bis 3 genannten Leistungen kann im
Verwaltungswege erzwungen werden. |
|
(5) Die
gesamten erbrachten Geldleistungen sind von der Landesregierung für Zwecke
des gemeinnützigen Wohnungswesens zu verwenden. |
§ 37. (1) und (2) … |
§ 37. (1) und (2) unverändert |
(3) Die
Landesregierung hat den Gerichten, die Firmenbuch führen, sowie der
Finanzlandesdirektion und dem Revisionsverband die auf Grund dieses
Bundesgesetzes ergangenen Entscheidungen betreffend die Anerkennung, der
Finanzlandesdirektion und dem Revisionsverband überdies die Änderungen gemäß
Abs. 2 mitzuteilen. |
(3) Die
Landesregierung hat den Gerichten, die Firmenbuch führen, sowie der
Finanzbehörde und dem Revisionsverband die auf Grund dieses Bundesgesetzes
ergangenen Entscheidungen betreffend die Anerkennung, der Finanzbehörde und
dem Revisionsverband überdies die Änderungen gemäß Abs. 2 mitzuteilen. |
§ 39. (1) bis (28) … |
§ 39. (1) bis (28) unverändert |
|
(29) § 20
Abs. 5 Z 4 und 4a in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006,
BGBl. I Nr. XXX/2005,
ist anzuwenden, wenn das Miet- oder sonstige Nutzungsverhältnis nach
dem 30.
April 2006 aufgelöst wird. |
|
(30) § 23
Abs. 4c ist im Hinblick auf eine Fixpreisermittlung ausgehend von § 15a (§ 23
Abs. 4b) anzuwenden, wenn |
|
a) der Fixpreis aus Anlass der erstmaligen
Überlassung der Baulichkeit ermittelt und vereinbart wird, andernfalls die
Bauvereinigung den Fixpreis zwar nach § 15a (§ 23 Abs. 4b) auf der
Grundlage der Endabrechnung der gesamten Herstellungskosten, jedoch ohne einen
Pauschalsatz für die Risikoabgeltung, berechnen kann, |
|
b) in den Fällen des § 15c lit. b die
Bauvereinigung ein verbindliches Anbot vor Ablauf einer insgesamt zwanzigjährigen
Nutzungsdauer gelegt hat. |
|
(31) Wurde vor dem 1. Jänner
2007 nachträglich Wohnungseigentum an einem wohnungseigentumstauglichen
Objekt begründet oder sind im Zusammenhang mit einer nachträglichen Wohnungseigentumsbegründung
erstmals wohnungseigentumsrechtliche Bestimmungen gemäß § 37 Abs. 5 WEG 2005
anzuwenden, so |
|
a) ist für den Zeitraum bis 31. Dezember 2006 eine Schlussabrechnung
gemäß § 19b spätestens bis zum 30. Juni 2007 zu legen; die § 14 Abs. 2b,
§ 14d Abs. 1a, §§ 14e, 14f, 19a und 19c sind ab 1. Jänner 2007 anzuwenden; |
|
b) ist im Rahmen dieser Schlussabrechnung § 19b dergestalt
anzuwenden, dass bei Abrechnung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge
auch die bisher im Sinne des § 14d Abs. 1a geleisteten Beiträge zur
Rücklage zu berücksichtigen sind; für Einwendungen gegen diese Abrechnung
wird die Frist des § 19 Abs. 1 letzter Satz um weitere sechs Monate
verlängert. |
Artikel IV |
|
(1) bis (1l) … |
(1) bis (1l)
unverändert |
|
(1m) (1m) § 7
Abs. 5, § 11 Abs. 2, § 13 Abs. 7, § 14
Abs. 1a, 2b und 3b, § 14a Abs. 1 und 2, § 14c
Abs. 1a, § 14d Abs. 1a, 4 und 8a,
§ 14e, § 14f, § 15 Abs. 1, § 15e Abs. 3a,
§ 15f, § 17b, § 18 Abs. 2 und 4, § 19a, § 19b, §
19c, § 20 Abs. 1 Z 2 bis 2b, § 20 Abs. 3a, § 20
Abs. 5 Z 2, 4 und 4a, § 22, § 23 Abs. 4c und 4d, §
27 Z 1, § 28 Abs. 7, § 33 Abs. 2, § 34 Abs. 1, §
35 Abs. 1, § 36, § 37 Abs. 3
und § 39 Abs. 29 bis 31 in der Fassung der
Wohnrechtsnovelle 2006, BGBl. I Nr. XXX/2005, treten mit
1. Mai 2006 in Kraft. |
(2) und (3) … |
(2) und (3)
unverändert |