Bundesgesetz, mit
dem das Wohnungseigentumsgesetz 2002, das Mietrechtsgesetz, das
Landpachtgesetz und das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geändert werden
(Wohnrechtsnovelle 2006 – WRN 2006)
Der
Nationalrat hat beschlossen:
Artikel 1
Änderung des
Wohnungseigentumsgesetzes 2002
Das
Wohnungseigentumsgesetz 2002, BGBl. I Nr. 70, zuletzt geändert
durch das Wohnrechtliche Außerstreitbegleitgesetz, BGBl. I
Nr. 113/2003, wird wie folgt geändert:
1. § 2 wird
wie folgt geändert:
a) In Abs. 2
wird der Punkt am Ende des Absatzes durch einen Strichpunkt ersetzt und
folgender Halbsatz angefügt:
„eine
Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur Platz
sparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche
gleichzuhalten.“;
b) in Abs. 5
wird die Wendung „§ 18
Abs. 1“ durch die
Wendung „§ 18 Abs. 1 und 2“ ersetzt.
2. § 3
Abs. 2 lautet:
„(2) Die Begründung
von Wohnungseigentum ist nur zulässig, wenn sie sich auf alle wohnungseigentumstauglichen
Objekte bezieht, die nach der Widmung der Miteigentümer als Wohnungseigentumsobjekte
vorgesehen sind.“
3. § 5 wird
wie folgt geändert:
a) In Abs. 1
wird im ersten Satz die Wendung „den
Mindestanteil nicht unterschreitet“ durch die Wendung „dem
Mindestanteil entspricht“
und wird im zweiten Satz die Wendung „den
halben Mindestanteil nicht unterschreiten“ durch die Wendung „dem
halben Mindestanteil entsprechen“ ersetzt;
b) Abs. 2
lautet:
„(2) Wohnungseigentum
an einem Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug kann bis zum Ablauf von drei Jahren
nach Begründung von Wohnungseigentum an der Liegenschaft nur von einer Person
oder Eigentümerpartnerschaft erworben werden, der Wohnungseigentum an einer
Wohnung oder einem selbständigen Geschäftsraum der Liegenschaft
(Bedarfsobjekte) zukommt; dabei kann ein Wohnungseigentümer mehrerer
Bedarfsobjekte schon während der dreijährigen Frist eine entsprechende Mehrzahl
von Abstellplätzen erwerben. Darüber hinaus kann der Wohnungseigentümer eines
Bedarfsobjekts während der dreijährigen Frist mehrere Abstellplätze nur erwerben,
soweit die Zahl der auf der Liegenschaft vorhandenen und als
Wohnungseigentumsobjekte gewidmeten Abstellplätze die Zahl der Bedarfsobjekte
übersteigt; bei der Berechnung der überzähligen Abstellplätze ist der
schriftlich erklärte Verzicht eines Wohnungseigentümers auf den ihm
vorzubehaltenden Abstellplatz zu berücksichtigen. Nach Ablauf der dreijährigen
Frist können auch andere Personen Wohnungseigentum an einem Abstellplatz
erwerben. Die Beschränkungen des ersten und zweiten Satzes gelten nicht für denjenigen
Wohnungseigentumsorganisator, der im Wohnungseigentumsvertrag als
Hauptverantwortlicher für die Wohnungseigentumsbegründung und den Abverkauf der
Wohnungseigentumsobjekte bezeichnet ist; dies kann je Liegenschaft nur eine
einzige Person sein.“;
c) in Abs. 3
wird das Klammerzitat „§ 13
Abs. 1“ durch das
Klammerzitat „§ 13 Abs. 2“ ersetzt.
4. In § 6
Abs. 1 Z 2 wird die Wendung „Wohnungen
und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten und über die auf der Liegenschaft
vorhandenen Abstellplätze für Kraftfahrzeuge“ durch die Wendung „wohnungseigentumstauglichen
Objekten“ ersetzt.
5. § 8 wird
wie folgt geändert:
a) In Abs. 1
wird der Strichpunkt nach der Wendung „im
Sinne des § 2 Abs. 3“ durch einen Punkt ersetzt und entfällt der letzte Halbsatz;
b) in Abs. 2
wird im ersten Satz nach der Wendung „im
Sinne des § 2 Abs. 3“ die Wendung „sowie
mit offenen Balkonen und Terrassen“ eingefügt;
c) in Abs. 3
wird im ersten Satz nach dem Wort „Nutzfläche“ die Wendung „
- außer zur Berücksichtigung von Zubehörobjekten - “ eingefügt.
6. § 9 wird
wie folgt geändert:
a) Die Überschrift
lautet:
„Ermittlung
und Änderung der Nutzwerte“;
b) Abs. 5
lautet:
„(5) In den Fällen des
Abs. 2 Z 5 sind die Nutzwerte der von der Änderung oder Übertragung
betroffenen Wohnungseigentumsobjekte so festzusetzen, dass ihre Summe gleich
bleibt. Bei der Übertragung eines Zubehörobjekts ist eine Nutzwertfestsetzung
entbehrlich, wenn sich der Nutzwert des Zubehörobjekts zweifelsfrei aus der
früheren Nutzwertermittlung ergibt.“;
c) folgender
Abs. 6 wird angefügt:
„(6) Die Nutzwerte
können auch ohne gerichtliche Entscheidung abweichend vom Nutzwertgutachten
(Abs. 1) oder von einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung (Abs. 2
oder 3) festgesetzt werden, indem ein neues Nutzwertgutachten eingeholt wird
und sämtliche Wohnungseigentümer den Ergebnissen dieses Gutachtens öffentlich
beglaubigt schriftlich zustimmen.“.
7. § 10 wird
wie folgt geändert:
a) Die Überschrift
lautet:
„Recht zum
Antrag auf gerichtliche Nutzwertfestsetzung;
Änderung der
Miteigentumsanteile“;
b) die Abs. 3
und 4 lauten:
„(3) Sollen auf Grund
einer gerichtlichen (§ 9 Abs. 2 und 3) oder einvernehmlichen
(§ 9 Abs. 6) Nutzwertfestsetzung die Miteigentumsanteile geändert
werden, so kann dies bei bereits einverleibtem Wohnungseigentum durch Berichtigung
in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs. 1 GBG 1955 geschehen,
sofern dies bei keinem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als
10 vH führt. Die Berichtigung kann von jedem der von der Änderung
betroffenen Miteigentümer beantragt werden; einer Zustimmung der übrigen
Miteigentümer oder Buchberechtigten bedarf es nicht. Bücherliche Rechte, die
auf den Miteigentumsanteilen lasten, beziehen sich ohne weiteres auf die
berichtigten Miteigentumsanteile.
(4) Liegen die im
vorstehenden Absatz genannten Voraussetzungen einer Berichtigung in sinngemäßer
Anwendung des § 136 Abs. 1 GBG 1955 nicht vor, so haben die
Miteigentümer zur Änderung der Miteigentumsanteile entsprechend einer
gerichtlichen oder einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung gegenseitig Miteigentumsanteile
in einem solchen Ausmaß zu übernehmen und zu übertragen, dass jedem
Wohnungseigentümer der nun für sein Wohnungseigentumsobjekt erforderliche
Mindestanteil zukommt. Mangels vereinbarter Unentgeltlichkeit ist für die
übernommenen Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgelt zu entrichten. Die
durch die einzelne Übertragung entstehenden Kosten und Abgaben hat der
Miteigentümer zu tragen, dem ein Miteigentumsanteil übertragen wird. Jedoch
können auch in diesem Fall die Anteile derjenigen Miteigentümer nach
Abs. 3 berichtigt werden, die im Verhältnis zu keinem Miteigentümer,
dessen Anteil um mehr als 10 vH geändert wird, Miteigentumsanteile zu
übertragen oder zu übernehmen haben.“.
8. § 13 wird
wie folgt geändert:
a) In Abs. 3
werden im ersten Satz der Beistrich hinter dem Wort „belastet“ und das nachfolgende Wort „veräußert“ aufgehoben;
b) dem Abs. 3
werden folgende Sätze angefügt:
„Unter der
selben Voraussetzung hat ein Partner im Fall eines Konkurses über das Vermögen
des anderen Partners das Recht auf Aussonderung von dessen halbem Mindestanteil
(§ 44 KO). Jeder der Partner darf seinen Anteil am Mindestanteil nur mit
Zustimmung des anderen Partners veräußern.“;
c) Abs. 6
lautet:
„(6) Der vertragliche
Ausschluss einer Klage auf Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft (§ 830
ABGB) bedarf der Schriftform und ist nur für drei Jahre ab Abschluss der
jeweiligen Ausschlussvereinbarung rechtswirksam. Ausnahmsweise kann ein solcher
Aufhebungsausschluss auch für längere Zeit oder unbefristet vereinbart werden,
wenn für einen der Partner eine bloß dreijährige Bindung aus triftigen Gründen,
etwa wegen seines hohen Alters, unzumutbar wäre. Eine Ausschlussvereinbarung
kann schriftlich beliebig oft wiederholt werden. Sind die Partner Ehegatten und
dient ihr Wohnungseigentumsobjekt wenigstens einem von ihnen zur Befriedigung
seines dringenden Wohnbedürfnisses, so ist während der Ehe die Aufhebungsklage
des anderen unzulässig. Dient das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt einem
minderjährigen Partner zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses, so
ist während dessen Minderjährigkeit die Aufhebungsklage des anderen
unzulässig.“.
9. § 14
lautet:
„§ 14. (1) Beim Tod eines Partners gilt für den
Anteil des Verstorbenen – unter Ausschluss sonstigen Erwerbs von Todes wegen,
aber vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung nach Abs. 5 –
Folgendes:
1. Der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil
und gemeinsamen Wohnungseigentum geht von Gesetzes wegen unmittelbar ins Eigentum
des überlebenden Partners über.
2. Der Eigentumsübergang tritt jedoch nicht ein,
wenn der überlebende Partner innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht
festzusetzenden angemessenen Frist entweder auf ihn verzichtet oder gemeinsam
mit den Erben des Verstorbenen unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten
eine Vereinbarung schließt, auf Grund derer der Anteil des Verstorbenen einer
anderen Person zukommt.
3. Verzichtet der überlebende Partner auf den
Eigentumsübergang, so hat das Verlassenschaftsgericht eine öffentliche
Feilbietung des gesamten Mindestanteils und des damit verbundenen
Wohnungseigentums durch Versteigerung vorzunehmen.
4. Solange die Möglichkeit des Verzichts besteht,
sind die Rechte des überlebenden Partners am Anteil des Verstorbenen auf jene
eines Verwalters (§ 837 ABGB) beschränkt.
5. Erwirbt der überlebende Partner den Anteil des
Verstorbenen nach Z 1 oder geht dieser Anteil auf Grund einer Vereinbarung
nach Z 2 auf eine andere Person über, so gilt für die Eintragung in das
Grundbuch § 182 Abs. 3 AußStrG sinngemäß.
(2) Der überlebende
Partner, der den Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und Wohnungseigentum
gemäß Abs. 1 Z 1 erwirbt, hat der Verlassenschaft nach dem
Verstorbenen die Hälfte des Verkehrswerts (§ 2 Abs. 2 LBG) des
Mindestanteils zu bezahlen (Übernahmspreis). Eine einvernehmliche Bestimmung
des Übernahmspreises ist nur zulässig, wenn kein Inventar zu errichten ist und
soweit dadurch nicht in Rechte von Gläubigern oder Pflichtteilsberechtigten des
Verstorbenen eingegriffen wird.
(3) Ist der
überlebende Partner ein Pflichtteilsberechtigter des Verstorbenen und war
Gegenstand des gemeinsamen Wohnungseigentums eine Wohnung, die dem Überlebenden
zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient, so gilt Abs. 2 nicht.
Wenn aber noch ein anderer Pflichtteilsberechtigter vorhanden ist, hat der
überlebende Partner ein Viertel des Verkehrswerts des Mindestanteils an die
Verlassenschaft nach dem Verstorbenen zu bezahlen. Wenn zwar kein anderer
Pflichtteilsberechtigter vorhanden ist, die Verlassenschaft jedoch ohne eine
Zahlung des überlebenden Partners überschuldet wäre, hat der Überlebende bis
zur Höhe eines Viertels des Verkehrswerts des Mindestanteils den zur Deckung
der Nachlassverbindlichkeiten erforderlichen Betrag an die Verlassenschaft zu
bezahlen. Abs. 2 zweiter Satz gilt entsprechend. Ist dem überlebenden
Partner die sofortige Zahlung dieses verminderten Übernahmspreises nach seinen
Verhältnissen, insbesondere seinem Vermögen, seinem Einkommen, seinen Sorgepflichten
sowie seinen Aufwendungen für die Wohnung und zur Aufrechterhaltung einer
angemessenen Lebenshaltung, nicht zumutbar, so hat das Verlassenschaftsgericht
mangels einer anders lautenden Vereinbarung auf Antrag die Zahlungspflicht bis
zu einer Frist von höchstens fünf Jahren hinauszuschieben oder die Zahlung in
Teilbeträgen innerhalb dieses Zeitraums zu bewilligen; in beiden Fällen ist
eine angemessene Verzinsung festzusetzen.
(4) Die in Abs. 2
und 3 bestimmte Zahlungspflicht des überlebenden Partners kann durch
letztwillige Verfügung des anderen Partners oder Schenkung auf den Todesfall
erlassen werden.
(5) 1. Die Partner können durch eine vor einem
Notar oder unter anwaltlicher Mitwirkung schriftlich geschlossene Vereinbarung
bestimmen, dass anstelle des gesetzlichen Eigentumsübergangs nach Abs. 1
Z 1 der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen
Wohnungseigentum einer anderen natürlichen Person zukommt. Der durch eine
solche Vereinbarung Begünstigte erwirbt durch den Erbfall nicht unmittelbar
Eigentum am halben Mindestanteil, sondern erhält damit erst einen Anspruch auf
dessen Übereignung. Er hat diesen Anspruch innerhalb einer vom
Verlassenschaftsgericht festzusetzenden angemessenen Frist durch Anmeldung im
Verlassenschaftsverfahren gegen den Nachlass des Verstorbenen geltend zu
machen. Der Begünstigte hat im Fall eines Nachlasskonkurses das Recht auf
Aussonderung des halben Mindestanteils (§ 44 KO), sofern Gegenstand
des gemeinsamen Wohnungseigentums eine Wohnung ist, die ihm zur Befriedigung
seines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Der Begünstigte hat für die
Übereignung des Anteils des Verstorbenen am Mindestanteil den Übernahmspreis
nach Abs. 2 an die Verlassenschaft nach dem Verstorbenen zu bezahlen; wenn
beim Begünstigten aber die in Abs. 3 erster Satz genannten Voraussetzungen
entsprechend vorliegen, gilt für ihn Abs. 3; für die Erlassung der
Zahlungspflicht des Begünstigten durch letztwillige Verfügung oder Schenkung
auf den Todesfall gilt Abs. 4.
2. Unterlässt der Begünstigte die fristgerechte
Verfolgung seines Anspruchs, so tritt der Eigentumsübergang nach Abs. 1
Z 1 mit der Rechtsfolge des Abs. 2 oder 3 ein. Gleiches gilt, wenn
der Begünstigte den Erbfall nicht erlebt. Wenn der Begünstigte nach dem
Erbfall, aber vor seiner Eintragung im Grundbuch stirbt, gilt für den Anspruch
des Begünstigten die Regelung des Abs. 1 Z 1 entsprechend.
(6) In den Fällen des
Abs. 3 und 5 Z 1 vierter und fünfter Satz gelten die dort
vorgesehenen Begünstigungen auch für einen im gemeinsamen Wohnungseigentum der
Partner stehenden Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug, der von den Partnern zur
einheitlichen Benützung zusammen mit der Wohnung gewidmet war.“
10. § 15 wird
wie folgt geändert:
a) Der bisherige
Text erhält die Absatzbezeichnung „(1)“;
b) dem bisherigen
Text wird folgender Abs. 2 angefügt:
„(2) Ist im Zeitpunkt
des Todes eines der beiden bisherigen Ehegatten ein Verfahren zur Aufteilung
des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse anhängig und
gehört auch das gemeinsame Wohnungseigentumsobjekt zum Gegenstand dieses
Verfahrens, so gehen die darüber im Aufteilungsverfahren getroffenen
Anordnungen den Regelungen des § 14 vor.“.
11. § 18 wird
wie folgt geändert:
a) In Abs. 1
wird die Wendung „Abs. 3
zweiter Satz“ durch die
Wendung „Abs. 4 zweiter Satz“ ersetzt;
b) Abs. 2 und
3 lauten:
„(2) Die
Wohnungseigentümer können der Eigentümergemeinschaft aus ihrem Miteigentum
erfließende Unterlassungsansprüche sowie die Liegenschaft betreffende
Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche abtreten, wodurch die
Eigentümergemeinschaft diese Ansprüche erwirbt und in eigenem Namen geltend
machen kann. Unterlässt die Eigentümergemeinschaft die Geltendmachung eines ihr
abgetretenen Anspruchs und droht dadurch eine Frist für die Anspruchsverfolgung
abzulaufen, so kann der betreffende Wohnungseigentümer den Anspruch für die
Eigentümergemeinschaft geltend machen.
(3) Die
Eigentümergemeinschaft wird vertreten:
1. wenn ein Verwalter bestellt ist,
a) durch den Verwalter,
b) in Fragen des rechtlichen Verhältnisses
zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter durch die nach
Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer,
c) bei Bestellung eines Eigentümervertreters nach
§ 22 in dem von der Interessenkollision betroffenen Geschäftsbereich nur
durch den Eigentümervertreter;
2. wenn kein Verwalter bestellt ist,
a) durch die nach Miteigentumsanteilen zu
berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer,
b) bei Bestellung eines vorläufigen Verwalters
nach § 23 nur durch diesen.“;
c) der bisherige
Abs. 3 erhält die Absatzbezeichnung „(4)“.
12. In § 19
lautet der zweite Satz:
„Name und
Anschrift des Verwalters sind bei Bestellung durch das Gericht von Amts wegen,
sonst auf Grund einer Urkunde über die Bestellung zum Verwalter, sofern die
Unterschriften auch nur eines Wohnungseigentümers sowie des Verwalters darauf
öffentlich beglaubigt sind, auf Antrag dieses oder eines anderen
Wohnungseigentümers oder des Verwalters im Grundbuch ersichtlich zu machen.“
13. § 20 wird
wie folgt geändert:
a) Abs. 6
lautet:
„(6) Der Verwalter hat
alle die Eigentümergemeinschaft betreffenden Ein- und Auszahlungen entweder
über ein für jeden Wohnungseigentümer einsehbares Eigenkonto der
Eigentümergemeinschaft oder über ein ebenso einsehbares Anderkonto durchzuführen.“;
b) dem Abs. 7
wird folgender Satz angefügt:
„Der
Verwalter hat auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über den Inhalt
des Verwaltungsvertrags, besonders über die Entgeltvereinbarungen und den
Umfang der vereinbarten Leistungen, und im Fall einer schriftlichen
Willensbildung (§ 24 Abs. 1) über das Stimmverhalten der anderen
Wohnungseigentümer zu geben.“.
14. § 21
Abs. 4 lautet:
„(4) Nach Auflösung
des Verwaltungsvertrags durch das Gericht ist die Ersichtlichmachung des
Verwalters im Grundbuch von Amts wegen zu löschen. Wird der Verwaltungsvertrag
auf andere Art aufgelöst, so ist die Ersichtlichmachung des Verwalters auf
Grund einer Urkunde über die Kündigung oder die sonstige Auflösung des Vertrags
auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder des Verwalters im Grundbuch zu
löschen; die Urkunde muss bei Auflösung durch den Verwalter dessen öffentlich
beglaubigte Unterschrift, ansonsten die öffentlich beglaubigte Unterschrift
eines Wohnungseigentümers tragen.“
15. In § 24
wird dem Abs. 5 folgender Satz angefügt:
„Jeder
Wohnungseigentümer kann verlangen, dass die Übersendung von Beschlüssen an ihn
nicht auf dem Postweg, sondern durch elektronische Übermittlung geschieht.“
16. In § 25
Abs. 3 entfällt im zweiten Satz das Wort „schriftlich“.
17. In § 27
Abs. 1 Z 2 lit. a wird die Wendung „§ 18
Abs. 3 zweiter Satz“
durch die Wendung „§ 18
Abs. 4 zweiter Satz“
ersetzt.
18. § 30
Abs. 1 wird wie folgt geändert:
a) Im
Einleitungssatz wird nach der Wendung „gegen
die übrigen Wohnungseigentümer“ die Wendung „ , im
Fall der Z 5 aber gegen den Verwalter“ eingefügt;
b) in Z 3
entfällt die Wortfolge „Bestellung
einer Hypothek auf seinem Miteigentumsanteil und“;
c) Z 5 und 6
lauten:
„5. dem Verwalter bei Verstößen gegen § 20
Abs. 2 bis 7 die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen oder der
Verwaltungsvertrag wegen grober Verletzung der Pflichten des Verwalters
aufgelöst wird (§ 21 Abs. 3),
6. ein Verwalter (§§ 19 ff.) oder ein
vorläufiger Verwalter (§ 23) bestellt wird,“;
d) Z 8 lautet:
„8. die Unwirksamkeit jener Bestimmungen einer
Gemeinschaftsordnung festgestellt wird, die § 26 widersprechen, und“.
19. § 31
Abs. 2 lautet:
„(2) Die Rücklage ist
für die Deckung von Aufwendungen zu verwenden. Sie ist entweder auf einem für
jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder
auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen.“
20. In § 34
wird dem Abs. 3 folgender Satz angefügt:
„Besteht der
Mangel der Abrechnung nur in einer inhaltlichen Unrichtigkeit, so hat sich die
gerichtliche Entscheidung auf die Feststellung der Unrichtigkeit sowie des sich
aus der Richtigstellung ergebenden Überschuss- oder Fehlbetrags zu
beschränken.“.
21. In § 37
Abs. 2 Z 2 wird die Wendung „seines
Wohnungseigentums“
durch die Wendung „für die
– allenfalls noch durchzuführende – Begründung von Wohnungseigentum an allen
dafür gewidmeten wohnungseigentumstauglichen Objekten“ ersetzt.
22. § 43 wird
wie folgt geändert:
a) In Abs. 1
wird die Wendung „seines
Wohnungseigentums am zugesagten Objekt“ durch die Wendung „in
die Begründung von Wohnungseigentum an allen dafür gewidmeten
wohnungseigentumstauglichen Objekten“ ersetzt und wird folgender Satz angefügt:
„Ist die
Wohnungseigentumsbegründung an allen wohnungseigentumstauglichen Objekten nicht
möglich, etwa weil nicht jedem Miteigentümer ein Objekt zugewiesen werden kann,
so kann im Urteil über die Klage entgegen der Bestimmung des § 3
Abs. 2 ausnahmsweise die Einverleibung von Wohnungseigentum nur an dem dem
Kläger zugesagten Objekt vorgesehen werden.“;
b) Abs. 4
lautet:
„(4) Wenn zu Gunsten
des Wohnungseigentumsbewerbers eine Anmerkung nach § 40 Abs. 2 oder
eine Streitanmerkung nach Abs. 3 eingetragen ist, hat im Fall der
Zwangsversteigerung der Liegenschaft der Ersteher sowie im Fall der Verwertung
der Liegenschaft in der Insolvenz des Liegenschaftseigentümers der Ersteher
oder Erwerber die dem Wohnungseigentumsbewerber auf Grund dieser Anmerkungen
zustehenden Rechte nach Maßgabe des § 150 der Exekutionsordnung zu
übernehmen.“;
c) nach Abs. 4
wird folgender Abs. 5 angefügt:
„(5) Wird auf Grund
einer Klage nach Abs. 1 Wohnungseigentum an allen dafür gewidmeten
wohnungseigentumstauglichen Objekten begründet, so hindert dies nachfolgende
Anmerkungen der Einräumung von Wohnungseigentum (§ 40 Abs. 2) nicht.“.
23. § 45
Abs. 3 lautet:
„(3) Die Begründung
von vorläufigem Wohnungseigentum ist nur zulässig, wenn sie sich auf alle
wohnungseigentumstauglichen Objekte bezieht, die nach der Widmung des
Alleineigentümers als Wohnungseigentumsobjekte vorgesehen sind.“
24. In § 52
Abs. 2 Z 1 wird der Punkt am Ende der Ziffer durch einen Strichpunkt
ersetzt und folgender Halbsatz angefügt:
„dem
Verwalter kommt überdies auch dann Parteistellung zu, wenn Gegenstand des
Verfahrens ein Verhalten des Verwalters ist.“
25. In § 56
werden dem Abs. 1 folgende Sätze angefügt:
„In den
Fällen des § 14 Abs. 3 und 5 Z 1 vierter Satz gelten die dort
vorgesehenen Begünstigungen auch für einen Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug,
der gemäß § 1 Abs. 2 WEG 1975 mit der Wohnung verbunden ist. Die
Begründung von selbständigem Wohnungseigentum an einem im
Zubehör-Wohnungseigentum stehenden Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug bedarf
nicht der Zustimmung der anderen Miteigentümer; eine Nutzwertfestsetzung gemäß
§ 9 Abs. 2, 3 oder 6 ist entbehrlich, wenn sich der Nutzwert des
Abstellplatzes zweifelsfrei aus der früheren Nutzwertermittlung ergibt.“
26. § 57 samt
Überschrift lautet:
„Begründung
von Wohnungseigentum
auf
Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes 1975
§ 57. (1) Bis zum Ablauf des 31. Dezember 2006
kann - ungeachtet eines allfälligen Widerspruchs zu Regelungen des
Wohnungseigentumsgesetzes 2002 – die Einverleibung von Wohnungseigentum
auf Grund von Urkunden beantragt werden, die noch nach der Rechtslage des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975 erstellt wurden, sofern die
Wohnungseigentumsbegründung nach dem Wohnungseigentumsgesetz 1975 gültig
gewesen wäre.
(2) Wurde nach dem 30.
Juni 2002 und vor dem In-Kraft-Treten des Abs. 1 Wohnungseigentum auf
Grund von Urkunden begründet, die noch nach der Rechtslage des
Wohnungseigentumsgesetzes 1975 erstellt wurden, so ist die
Wohnungseigentumsbegründung ungeachtet eines allfälligen Widerspruchs zu
Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 gültig, wenn sie nach dem
Wohnungseigentumsgesetz 1975 gültig gewesen wäre.“
27. Nach § 57
wird folgender § 58 samt Überschrift angefügt:
„Übergangsbestimmungen
zur Wohnrechtsnovelle 2006
§ 58. (1) § 56 Abs. 1 letzter Satz und § 57
Abs. 1 jeweils in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006, BGBl. I
Nr. XXX/2005, treten mit dem der Kundmachung der Wohnrechtsnovelle 2006
folgenden Tag in Kraft. Im Übrigen treten die Änderungen dieses Bundesgesetzes
durch die Wohnrechtsnovelle 2006 mit 1. Oktober 2006 in Kraft.
(2) § 5
Abs. 2 letzter Satz in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist auch
anzuwenden, wenn der Erwerb des Abstellplatzes vor dem 1. Oktober 2006
stattgefunden hat. Wurde der dem Erwerb dienende Grundbuchsantrag vor dem 1.
Februar 2005 eingebracht, so gilt die Ausnahmeregelung für jede Person, der
gemäß § 2 Abs. 6 zweiter Satz die Eigenschaft eines
Wohnungseigentumsorganisators zukommt.
(3) Auch nach dem 30.
September 2006 kann - ungeachtet der mit der Wohnrechtsnovelle 2006
herbeigeführten Änderung des § 8 Abs. 2 WEG 2002 – die
Einverleibung von Wohnungseigentum auf Grund einer vor dem 1. Oktober 2006
vorgenommenen Nutzwertermittlung beantragt werden, bei der § 8 Abs. 2
WEG 2002 in seiner Fassung vor dem In-Kraft-Treten der Wohnrechtsnovelle
2006 angewendet wurde.
(4) § 10
Abs. 3 und 4 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist anzuwenden,
wenn im Fall einer gerichtlichen Nutzwertfestsetzung das darüber geführte
Verfahren nach dem 30. September 2006 geendet hat oder im Fall einer
einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung das neue Gutachten nach dem 30. September
2006 erstattet wurde.
(5) Das
Schriftformgebot des § 13 Abs. 6 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle
2006 gilt für Vereinbarungen, die nach dem 30. September 2006 geschlossen
werden.
(6) § 14
Abs. 1, 2 und 3 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist anzuwenden,
wenn der Partner nach dem 30. September 2006 stirbt. § 14 Abs. 4 in
der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist anzuwenden, wenn die Erlassung der
Zahlungspflicht nach dem 30. September 2006 verfügt oder vereinbart wird. Das
Formgebot des § 14 Abs. 5 Z 1 in der Fassung der
Wohnrechtsnovelle 2006 gilt für Vereinbarungen, die nach dem 30. September 2006
geschlossen werden; die übrigen Regelungen des § 14 Abs. 5 Z 1
sowie § 14 Abs. 5 Z 2 jeweils in der Fassung der Wohnrechtsnovelle
2006 sind anzuwenden, wenn der Partner nach dem 30. September 2006 stirbt.
(7) Hat ein
Wohnungseigentumsbewerber in einer vor dem 1. Oktober 2006 erhobenen
Einverleibungsklage gemäß § 43 Abs. 1 die Einwilligung in die
Einverleibung von Wohnungseigentum nur hinsichtlich des ihm zugesagten Objekts
begehrt, so steht die Regelung des § 3 Abs. 2 auch unabhängig vom
Vorliegen eines Falls nach § 43 Abs. 1 zweiter Satz einer
Klagsstattgebung nicht entgegen.
(8) Hat ein
Wohnungseigentumsbewerber vor dem 1. Oktober 2006 sein Aussonderungsrecht oder
sein Widerspruchsrecht jeweils gemäß § 43 Abs. 4 in der Fassung vor
dem In-Kraft-Treten der Wohnrechtsnovelle 2006 gerichtlich geltend gemacht, so
gilt für diese Rechte die bisherige Rechtslage weiter.“
28. Der bisherige
§ 57 erhält die Paragraphenbezeichnung „§ 59.“.
Artikel 2
Änderung des
Mietrechtsgesetzes
Das
Mietrechtsgesetz, BGBl. Nr. 520/1981, zuletzt geändert durch das
Wohnrechtliche Außerstreitbegleitgesetz, BGBl. I Nr. 113/2003, und
das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs vom 11.12.2003, BGBl. I
Nr. 2/2004, wird wie folgt geändert:
1. § 1
Abs. 4 wird wie folgt geändert:
a) Z 2 lautet:
„2. Mietgegenstände, die durch den Ausbau eines
Dachbodens oder einen Aufbau auf Grund einer nach dem 31. Dezember 2001
erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind, sowie unausgebaute
Dachbodenräumlichkeiten, die mit der Abrede vermietet werden, dass – wenn auch
zum Teil oder zur Gänze durch den Hauptmieter – entweder in ihnen oder in einem
an ihrer Stelle durchgeführten Aufbau eine Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit
errichtet werde,“;
b) nach der Z 2
wird folgende Z 2a eingefügt:
„2a. Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf
Grund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu
errichtet worden sind,“.
2. § 3 wird
wie folgt geändert:
a) In Abs. 1
lautet der erste Satz:
“Der
Vermieter hat nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen
Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die
Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses
dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche
Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden.“;
b) in Abs. 2
Z 2 wird nach der Wendung „ernsten
Schäden des Hauses“ die
Wendung „oder um die Beseitigung einer
vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung“ eingefügt.
3. § 6 wird
wie folgt geändert:
a) Nach Abs. 1
wird folgender Abs. 1a eingefügt:
„(1a) Dem Vermieter
können Erhaltungsarbeiten zur Beseitigung einer erheblichen
Gesundheitsgefährdung im Sinn des § 3 Abs. 1 und Abs. 2 Z 2
nur aufgetragen werden, wenn sich die Gesundheitsgefährdung nicht durch andere,
den Bewohnern des Hauses zumutbare Maßnahmen abwenden lässt.“;
b) in Abs. 2
entfällt im dritten Satz die Wendung „zu
Bedingungen,“.
4. § 8 wird wie
folgt geändert:
a) In Abs. 1 wird
im zweiten Satz nach der Wendung „ernsten
Schäden des Hauses“ die
Wendung „oder um die Beseitigung einer
erheblichen Gesundheitsgefährdung“ eingefügt;
b) in Abs. 2
Z 2 wird nach der Wendung „Eingriff
in das Mietrecht“ die
Wendung „zur Beseitigung einer von seinem
oder einem anderen Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung
oder“ und wird nach der
Wendung „im besonderen anzunehmen, wenn“ die Wendung „die
Beseitigungsmaßnahme oder“
eingefügt.
5. § 10 wird
wie folgt geändert:
a) In Abs. 3
Z 1 entfällt der Beistrich am Ende der Ziffer und wird folgende Wendung
angefügt:
„sowie die
Erneuerung einer bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen, aber schadhaft
gewordenen Heiztherme oder eines solchen Warmwasserboilers,“;
b) in Abs. 4
lauten die Z 1 und 2:
„1. bei einvernehmlicher Auflösung des
Mietverhältnisses spätestens 14 Tage nach Abschluss der Auflösungsvereinbarung,
2. bei Aufkündigung des Mietverhältnisses durch
den Hauptmieter spätestens 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung an den
Vermieter,“;
c) nach Abs. 4
wird folgender Abs. 4a eingefügt:
„(4a) Entspricht eine
rechtzeitig erstattete Anzeige des Ersatzanspruchs in Form oder Inhalt nicht
der Regelung des Abs. 4, so hat der Vermieter den Mieter zur Verbesserung
des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen aufzufordern. Der
Verlust des Ersatzanspruchs tritt nur ein, wenn der Mieter einer solchen
Aufforderung nicht fristgerecht nachkommt.“.
6. Dem § 12
wird folgender Abs. 3 angefügt:
„(3) Ist der
Mietgegenstand eine Seniorenwohnung, wurde im Mietvertrag die Bereitstellung
einer Grundversorgung des Hauptmieters mit sozialen Diensten der Altenhilfe
vereinbart und hatte der Hauptmieter bei Abschluss des Mietvertrags das 60.
Lebensjahr bereits vollendet, so steht ihm das Recht der Abtretung der
Hauptmietrechte an Verwandte in absteigender Linie einschließlich der
Wahlkinder nicht zu. Eine Seniorenwohnung liegt vor, wenn sowohl die Wohnung
als auch die allgemeinen Teile des Hauses, über die sie erreicht werden kann,
eigens – etwa durch barrierefreie Zugänge, besondere sanitäre Einrichtungen oder
besondere Sicherheitseinrichtungen – für ein altengerechtes Wohnen ausgestattet
sind.“
7. In § 12a
wird dem Abs. 2 folgender Satz angefügt:
„Eine sich
aus der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses ist innerhalb der
in § 16 Abs. 8 genannten Fristen ab dem Anhebungsbegehren gerichtlich
(bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen.“
8. In § 14
wird dem Abs. 3 folgender Satz angefügt:
„In dem in
§ 12 Abs. 3 genannten Fall sind Verwandte in absteigender Linie
einschließlich der Wahlkinder nicht eintrittsberechtigt.“
9. § 15a wird
wie folgt geändert:
a) In Abs. 1
entfällt in der Z 4 die Wendung „und
auch nicht innerhalb angemessener Frist nach Anzeige durch den Mieter vom
Vermieter brauchbar gemacht wird“;
b) dem Abs. 2
wird folgender Satz angefügt:
„Ist im
Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung oder ein
Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar oder entspricht eine Badegelegenheit nicht
dem zeitgemäßen Standard, so ist dies für die Einstufung der Wohnung im
Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit
oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt und dieser
den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab
Zugang der Anzeige, behoben hat.“.
10. In § 16
wird dem Abs. 9 folgender Satz angefügt:
„Eine sich
durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ergebende Unwirksamkeit
des erhöhten Hauptmietzinses ist innerhalb der in Abs. 8 genannten Fristen
ab dem Erhöhungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39) geltend zu
machen.“
11. In § 20
Abs. 1 wird der Z 2 folgende lit. f angefügt:
„f) sofern der Vermieter in dem Kalenderjahr keine
nach §§ 18 ff. erhöhten Hauptmietzinse vereinnahmt hat, vom Überschuss der
Einnahmen (Z 1) über die Ausgaben (lit. a bis e) 35 vH bei
Einkommensteuerpflicht oder 25 vH bei Körperschaftsteuerpflicht des
Vermieters.“
12. § 29 wird
wie folgt geändert:
a) In Abs. 1
wird in Z 3 das Wort „Zeitablauf“ durch die Wendung „Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer“ ersetzt, wird in Z 3 nach dem Wort „erlischt“ ein Beistrich eingefügt, wird der Punkt am Ende der
Z 3 durch einen Beistrich ersetzt und wird nach der Z 3 folgende
Z 3a eingefügt:
„3a. durch Ablauf des dreijährigen
Erneuerungszeitraums im Fall des Abs. 3 lit. b erster Satz,“;
b) in Abs. 2 wird
das Wort „gerichtlich“ durch das Wort „schriftlich“ ersetzt;
c) Abs. 3
lautet:
„(3) a) Mietverträge auf bestimmte Zeit, deren
Ablauf wegen eines Verstoßes gegen die Regelungen des Abs. 1 Z 3 oder
des Abs. 4 nicht durchgesetzt werden kann, gelten als auf unbestimmte Zeit
abgeschlossen oder erneuert.
b) Mietverträge
auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der wirksam vereinbarten oder verlängerten
Vertragsdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst werden, gelten
einmalig als auf drei Jahre erneuert; der Mieter hat jedoch jederzeit das
unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils
zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen
Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre
ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.“;
d) dem Abs. 4
wird folgender Satz angefügt:
„Nach
Abs. 3 lit. b erster Satz befristete Mietverträge können schriftlich
– bei Wohnungen um mindestens drei Jahre – erneuert werden.“.
13. § 33
Abs. 1 wird wie folgt geändert:
a) Der erste Satz
lautet:
„Mietverträge
können vom Mieter gerichtlich oder schriftlich, vom Vermieter jedoch nur
gerichtlich gekündigt werden.“;
b) nach dem ersten
Satz wird folgender Satz eingefügt:
„Geht die
Kündigung dem Vertragspartner erst nach Beginn der für den darin genannten
Kündigungstermin einzuhaltenden Kündigungsfrist zu, so entfaltet sie ihre
Wirkung für den ersten späteren Kündigungstermin, für den die Frist zu diesem
Zeitpunkt noch offen ist.“.
14. In § 37
Abs. 3 Z 16 wird im ersten Satz nach dem Wort „gemäß“ die Wendung „§ 59
Abs. 2,“ eingefügt
und wird im zweiten Satz nach der Wendung „Aufhebungsbeschluss
(§ 64 AußStrG)“
der Gliedsatz „, mit dem ein Sachbeschluss
aufgehoben wurde,“
eingefügt.
15. § 45 wird
wie folgt geändert:
a) Dem Abs. 1
wird folgender Satz angefügt:
„Eine sich
aus der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses ist innerhalb der
in § 16 Abs. 8 genannten Fristen ab dem Anhebungsbegehren gerichtlich
(bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen.“;
b) dem Abs. 2
wird folgender Satz angefügt:
„Der letzte
Satz des Abs. 1 gilt entsprechend.“.
16. In § 46
wird dem Abs. 2 folgender Satz angefügt:
„Eine sich
aus der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses ist innerhalb der
in § 16 Abs. 8 genannten Fristen ab dem Anhebungsbegehren gerichtlich
(bei der Gemeinde, § 39) geltend zu machen.“
17. In § 46a
wird dem Abs. 6 folgender Satz angefügt:
„Eine sich
aus einer Anhebung nach Abs. 2 bis 5 ergebende Unwirksamkeit des
Hauptmietzinses ist innerhalb der in § 16 Abs. 8 genannten Fristen ab
dem jeweiligen Anhebungsbegehren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39)
geltend zu machen.“
18. Nach § 49d
wird folgender § 49e samt Überschrift eingefügt:
„Übergangsregelung
zur Wohnrechtsnovelle 2006
§ 49e. (1) Die Änderungen der §§ 1, 3, 6, 8,
10, 12, 12a, 14, 15a, 16, 20, 29, 33, 37, 45, 46 und 46a durch die
Wohnrechtsnovelle 2006, BGBl. I Nr. XXX/2005, treten mit 1. Oktober
2006 in Kraft.
(2) § 1 Abs. 4 Z 2 in
der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 gilt
1. in Ansehung von Mietgegenständen, die durch
einen nicht mit einem Dachbodenausbau verbundenen Aufbau neu errichtet worden
sind, für Mietverträge, die nach dem 30. September 2006 geschlossen wurden,
2. im Übrigen jedoch für Mietverträge, die nach
dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurden.
(3) § 1 Abs. 4 Z 2a,
§ 12 Abs. 3, § 14 Abs. 3 und § 15a Abs. 1 und 2
jeweils in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 gelten für Mietverträge, die
nach dem 30. September 2006 geschlossen wurden.
(4) § 10
Abs. 4 und 4a in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist anzuwenden,
wenn der Mietvertrag nach dem 30. September 2006 aufgelöst wird.
(5) § 12a
Abs. 2, § 16 Abs. 9, § 45 Abs. 1 und 2, § 46
Abs. 2 und § 46a Abs. 6 jeweils in der Fassung der
Wohnrechtsnovelle 2006 sind auch anzuwenden, wenn die Anhebung vor dem 1.
Oktober 2006 stattgefunden hat, doch beginnt die dreijährige Frist in diesen
Fällen – ausgenommen jene nach § 16 Abs. 9 – erst mit 1. Oktober 2006
zu laufen.
(6) § 20
Abs. 1 Z 2 lit. f in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist
auf die die Kalenderjahre nach 2004 betreffenden Hauptmietzinsabrechnungen
anzuwenden. Auf die die Kalenderjahre vor 2005 betreffenden
Hauptmietzinsabrechnungen ist § 20 Abs. 1 Z 2 lit. f in der
Fassung vor der Aufhebung durch das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofs vom
11. Dezember 2003, kundgemacht in BGBl. I Nr. 2/2004, anzuwenden.
(7) § 29
Abs. 3 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist anzuwenden, wenn die
wirksam vereinbarte oder durch Vereinbarung verlängerte Vertragsdauer nach dem
30. September 2006 endet. § 29 Abs. 4a, 4b und 4c sowie § 34
Abs. 5 jeweils in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. I
Nr. 22/1997 sind nicht mehr anzuwenden, wenn die wirksam vereinbarte oder
durch Vereinbarung verlängerte Vertragsdauer nach dem 30. September 2006 endet.
(8) § 33
Abs. 1 in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006 ist auf
Kündigungserklärungen anzuwenden, die nach dem 30. September 2006 abgegeben
werden.
(9) Im Übrigen ist die
Wohnrechtsnovelle 2006 ab dem 1. Oktober 2006 auch auf Mietverträge anzuwenden,
die vor dem 1. Oktober 2006 geschlossen worden sind.“
Artikel 3
Änderung des
Landpachtgesetzes
Das
Landpachtgesetz, BGBl. Nr. 451/1969, zuletzt geändert durch das
Wohnrechtliche Außerstreitbegleitgesetz, BGBl. I Nr. 113/2003, wird
wie folgt geändert:
In § 12
Z 7 wird im ersten Satz nach dem Wort „gemäß“ die Wendung „§ 59
Abs. 2,“
eingefügt, wird im zweiten Satz nach der Wendung „Aufhebungsbeschluss
(§ 64 AußStrG)“
der Gliedsatz „, mit dem ein Sachbeschluss
aufgehoben wurde,“
eingefügt und entfällt im dritten Satz die Wendung „abweichend von § 65 Abs. 3 Z 5 und
§ 68 Abs. 1 AußStrG“.
Artikel 4
Änderung des
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
Das
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, BGBl. Nr. 139/1979, zuletzt geändert
durch das Wohnrechtliche Außerstreitbegleitgesetz, BGBl. I
Nr. 113/2003, wird wie folgt geändert:
1. In den §§ 7 Abs.
5, 11 Abs. 2, 27 Z 1, 28 Abs. 7 (zweimal), 33 Abs. 2, 34 Abs. 1, 35 Abs. 1 und
37 Abs. 3 (zweimal) ist das Wort: „Finanzlandesdirektion“ jeweils durch das Wort: „Finanzbehörde“ zu ersetzen.
2. In § 13
Abs. 7 entfällt im zweiten Satz die Wortfolge „unter Ausschluss der Rechtsfolgen des § 15b“ und wird folgender Satz angefügt:
„Die als
Grundkosten geleisteten Einmalbeträge werden bei den Berechnungen gemäß § 15c
lit. a nicht herangezogen.“
3. In § 14
Abs. 1a wird die Wortfolge „in den
Fällen des § 15b“
durch die Wortfolge „in den
Fällen des § 15c lit. a Z 1“ und die Wortfolge „eines
Fixpreises gemäß § 15a und § 23 Abs. 4a“ durch die Wortfolge „eines Fixpreises gemäß § 15a und § 23
Abs. 4b“ ersetzt.
4. In § 14 wird
folgender Abs. 2b eingefügt:
„(2b) Reichen die
nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge und die künftig im
gesetzlichen Höchstausmaß einzuhebenden Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge
bei Vermietung von im Wohnungseigentum der Bauvereinigung stehenden
Wohnungseigentumsobjekten zur Deckung der Kosten gemäß § 14d Abs. 1a sowie von
Kosten gemäß § 14a Abs. 2 Z 2 und 7 nicht aus, so kann die Bauvereinigung bei
Gericht zur Deckung des Fehlbetrages eine Erhöhung des Betrages nach Abs. 1 Z 5
begehren. Die Absätze 2 und 2a sind sinngemäß anzuwenden.“
5. In § 14
wird folgender Abs. 3b eingefügt:
„(3b) Das Gericht
hat über Antrag der Bauvereinigung über die Höhe der Kosten zu entscheiden, die
aus den nicht verbrauchten und zukünftigen Erhaltungs- und
Verbesserungsbeiträgen zu decken wären, um eine Sanierung der Baulichkeit und
der bestehenden Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände gemäß § 2 Z 2
durchzuführen.“
6. In § 14a Abs. 1
erster Satz wird nach der Wortfolge „im
jeweils ortsüblichen Standard erhalten“ die Wortfolge „und
erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt“ eingefügt.
7. In § 14a
Abs. 2 Z 2 zweiter Halbsatz wird nach der Wortfolge „von ernsten Schäden der Baulichkeit“ die Wortfolge „oder um die Beseitigung einer vom Miet- oder
sonstigen Nutzungsgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung“ eingefügt.
8. In § 14c wird
folgender Abs. 1a eingefügt:
„(1a) Der
Bauvereinigung können Erhaltungsarbeiten zur Beseitigung einer erheblichen
Gesundheitsgefährdung im Sinn des § 14a Abs. 1 und Abs. 2
Z 2 nur aufgetragen werden, wenn sich die Gesundheitsgefährdung nicht
durch andere, den Bewohnern des Hauses zumutbare Maßnahmen abwenden lässt.“
9. In § 14d wird
folgender Abs. 1a eingefügt:
„(1a) Kosten gemäß
Abs. 1 sind auch die der Erhaltung und Verbesserung gewidmeten (§ 19a
Abs. 2 lit. e) angemessenen Beiträge zur Rücklage gemäß § 31 Abs. 1 WEG
2002.“
10. In § 14d Abs. 4
entfällt folgende Wortfolge: „und
hierüber jeweils zum 30. Juni eines jeden Kalenderjahres eine gesonderte
Abrechnung (§ 19 Abs.1) gelegt“.
11. In § 14d wird
folgender Abs. 8a eingefügt:
„(8a) Mit Abgabe der
Erklärung gemäß § 15e Abs. 3 erwirbt der Mieter oder sonstige
Nutzungsberechtigte bei erstmaliger Wohnungseigentumsbegründung einen Anspruch
auf Übertragung sämtlicher, bei nachträglichem Wohnungseigentumserwerb hingegen
nur auf Übertragung der auf den jeweiligen Miet- oder sonstigen
Nutzungsgegenstand entfallenden, zum Zeitpunkt der Abrechnung nach § 19b
oder § 19c nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge,
insoweit diese die nach Abs. 2 Z 3 errechneten Beträge übersteigen,
einschließlich der seit ihrer Einhebung gemäß Abs. 9 anteilig angerechneten
Zinsen, in die Rücklage gemäß § 31 WEG 2002.“
12. Nach § 14d
werden folgende § 14e samt
Überschrift und § 14f angefügt:
„Vermietung
von Wohnungseigentumsobjekten
§ 14e. Das Entgelt für die Überlassung eines Miet-
oder sonstigen Nutzungsgegenstandes gemäß § 20 Abs. 1 Z 2b, der
im Wohnungseigentum einer Bauvereinigung steht, richtet sich bezüglich seiner
Zulässigkeit weiterhin nach den §§ 13 bis 14d, bezüglich seiner Abrechnung
jedoch vorrangig nach den nach wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätzen auf
dieses Wohnungseigentumsobjekt entfallenden Beträgen entsprechend § 19a
Abs. 2 lit. a bis d (gemäß § 19d Abs. 1 Z 1) sowie
hinsichtlich der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nach § 19d
Abs. 1 Z 2 und Abs. 2.
§ 14f. Wird an einer Baulichkeit erstmals
Wohnungseigentum begründet, so gilt für bestehende Miet- oder sonstige
Nutzungsverhältnisse § 14e als vereinbart.“
13. § 15
Abs. 1 zweiter Satz lautet:
„Wird ein
Miteigentumsanteil übertragen, so gilt der dem Anteil entsprechende Betrag als
angemessener Preis, sofern schriftlich nicht anderes (spätestens bei
Bekanntgabe des Preises) vereinbart wurde oder eine andere Aufteilung durch
gerichtliche Entscheidung vorliegt.“
14. In § 15e
wird folgender Abs. 3a eingefügt:
„(3a) Im Falle
der rechtzeitigen Erhebung von Einwendungen gegen den Fixpreis nach § 15d
Abs. 2 enden die Fristen nach Abs. 3 frühestens drei Monate nach
rechtskräftiger Entscheidung über die Einwendungen.“
15. In § 15f
wird die Wortfolge „ein
Anspruch auf Einräumung eines Vorkaufsrechts“ durch die Wortfolge: „ein
Vorkaufsrecht“ ersetzt.
16. § 17b
zweiter Satz lautet:
„§ 13
Abs. 2b und § 17a Abs. 4 sind sinngemäß anzuwenden.“
17. In § 18
Abs. 2 wird die Wortfolge „gemäß
§ 15a“ durch die
Wortfolge „gemäß § 15a oder
§ 15d“ ersetzt.
18. § 18
Abs. 4 lautet:
„(4) Einwendungen
gegen die Höhe des Entgelts, insbesondere auf Grund offenkundig unangemessener
Zinssatzvereinbarungen (§ 14 Abs. 1 Z 2), können auch nach
Ablauf der Frist gemäß Abs. 3, längstens jedoch binnen drei Jahren nach
schriftlicher Bekanntgabe der zugrunde liegenden Entgeltsanpassungen
gerichtlich geltend gemacht werden. § 16 Abs. 8 zweiter und dritter
Satz MRG sind sinngemäß anzuwenden. § 19 Abs. 1 letzter Satz bleibt
unberührt.“
19. Nach § 19
werden folgende §§ 19a bis 19c jeweils samt Überschrift angefügt:
„Jährliche
Abrechnungen bei vermietetem Wohnungseigentum
§ 19a. (1) Die jährlichen Abrechnungen bei
vermietetem Wohnungseigentum haben auf Grundlage des § 34 WEG 2002
nach Maßgabe des § 14e für das einzelne Wohnungseigentumsobjekt zu
erfolgen.
(2) Als Grundlage für
eine ordentliche Einzelabrechnung gemäß Abs.1 haben die Bauvereinigung oder ein
ihr nachfolgender Verwalter gemäß Abs. 4 die Abrechnung gemäß § 34 WEG 2002 zu
gliedern in:
a) Betriebskosten
im Sinne des § 21 Abs. 1 MRG – ausgenommen dessen Z 7,
b) öffentliche
Abgaben im Sinne des § 21 Abs. 2 MRG,
c) Verwaltungskosten,
d) besondere
Aufwendungen im Sinne des § 24 MRG,
e) Kosten
der Erhaltung und Verbesserung sowie
f) die übrigen Aufwendungen, die gemäß § 14e dem
Entgelt nicht zugrunde gelegt werden dürfen.
(3) § 19
Abs. 1 und 2 sind sinngemäß anzuwenden.
(4) Verfügt die
Bauvereinigung nicht mehr über die Mehrheit der Miteigentumsanteile oder wird
sie vorher als Verwalterin durch das Gericht gemäß § 21 Abs. 3 zweiter Fall WEG
2002 abberufen, so kann die Eigentümergemeinschaft gemäß § 19 WEG 2002 auch
eine andere natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellen.
Schlussabrechnung
bei nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung
§
19b. Im Fall einer nachträglichen
Wohnungseigentumsbegründung hat die Bauvereinigung spätestens mit Legung der
ersten Abrechnung gemäß § 19a für alle Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstände
für den Zeitraum bis zur Wohnungseigentumsbegründung eine Abrechnung gemäß § 19
zu legen.
Zwischenabrechnung
bei nachträglichem Wohnungseigentumserwerb
§ 19c. Die Bauvereinigung hat dem erwerbenden
Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten eines nach § 14e vermieteten
Wohnungseigentumsobjekts für den Zeitraum bis zur Wohnungseigentumsübertragung
spätestens mit der nächsten Abrechnung gemäß § 19a eine Zwischenabrechnung
zu legen.
Jährliche Abrechnung gegenüber dem
Wohnungseigentums-Mieter
§ 19d. (1) Die Abrechnung gegenüber dem Mieter
oder sonstigen Nutzungsberechtigten eines von der Bauvereinigung vermieteten
Wohnungseigentumsobjekts ist jedenfalls als ordnungsgemäß gelegt anzusehen,
wenn sie
1. die vom Verwalter (§ 19a Abs. 4) der
Bauvereinigung als Wohnungseigentümerin ordnungsgemäß gelegte Einzelabrechnung
gemäß § 19a und
2. a) die insgesamt auf die vermieteten
Wohnungseigentumsobjekte entfallenden, angemessenen
Beiträge
zur Rücklage gemäß § 14d Abs. 1a,
b) die Kosten von Brauchbarmachungen gemäß
§ 14a Abs. 2 Z 2,
c) die Kosten für Maßnahmen gemäß § 14a Abs. 2
Z 5 und 7 und
d) die Aufwendungen für den Ersatz von
Mieterinvestitionen gemäß § 20 Abs. 5 sowie
3. eine Gegenüberstellung mit den vom Mieter oder
sonstigen Nutzungsberechtigten geleisteten (zu leistenden) Zahlungen
enthält. Im
Übrigen ist § 19 Abs. 1 und 2 sinngemäß anzuwenden.
(2) Zu den Beiträgen
gemäß Abs. 1 Z 2 lit. a ist das (anteilige) Ausmaß der aus der
Rücklage gemäß § 31 WEG 2002 für Erhaltung und Verbesserung
verwendeten Beträge bekannt zu geben.
(3) Der Bundesminister
für Wirtschaft und Arbeit kann durch Verordnung auch nur diesbezügliche Teile
von ÖNORMEN bezeichnen, die in besonderem Maß als Grund- und Vorlage für eine
ordentliche Abrechnung gegenüber dem Wohnungseigentums-Mieter geeignet sind.“
20. § 20
Abs. 1 Z 2 lautet:
„2. Wenn ein Miet- oder sonstiger
Nutzungsgegenstand der Baulichkeit im Wohnungseigentum der Bauvereinigung
steht, gelten die Bestimmungen dieses Bundesgesetzes sowie die in Z 1
lit. a und b genannten Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes.“
21. In § 20
Abs. 1 werden nach der Z 2 folgende Ziffern 2a und 2b eingefügt:
„2a. Wenn an einem Miet- oder sonstigen
Nutzungsgegenstand der Baulichkeit zugunsten des bisherigen Mieters gemäß den
§§ 15b bis 15e Wohnungseigentum begründet (oder bereits begründetes
Wohnungseigentum veräußert) worden ist, gelten die Bestimmungen dieses
Bundesgesetzes nicht und jene des Mietrechtsgesetzes nach Maßgabe dessen
§ 1 Abs. 1, 2 und 4.
2b. Wenn an einem Miet- oder sonstigen
Nutzungsgegenstand der Baulichkeit sonst nachträglich Wohnungseigentum begründet
worden ist, gelten die in Z 3 genannten Bestimmungen dieses
Bundesgesetzes.“
22. In § 20
wird folgender Abs. 3a eingefügt:
„(3a) § 382f
EO gilt für ein diesem Bundesgesetz unterliegendes Miet- oder sonstiges
Nutzungsverhältnis entsprechend.“
23. In § 20
Abs. 5 Z 2 lit. a entfällt der letzte Beistrich und wird
folgende Wendung angefügt:
„sowie die
Erneuerung einer bei Beginn des Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses
vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Heiztherme oder eines solchen
Warmwasserboilers,“
24. § 20
Abs. 5 Z 4 lit. a und b lauten:
„a. bei einvernehmlicher Auflösung des Miet- oder
sonstigen Nutzungsverhältnisses spätestens 14 Tage nach Abschluss der
Auflösungsvereinbarung,
b. bei Aufkündigung des Miet- oder sonstigen
Nutzungsverhältnisses durch den Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten
spätestens 14 Tage nach Zustellung der Aufkündigung an die
Bauvereinigung,“
25. Nach § 20
Abs. 5 Z 4 wird folgende Z 4a eingefügt:
„4a. Entspricht eine rechtzeitig erstattete Anzeige
des Ersatzanspruches in Form oder Inhalt nicht der Regelung der Z 4, so
hat die Bauvereinigung den Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten zur
Verbesserung des Mangels binnen einer Frist von mindestens 14 Tagen
aufzufordern. Der Verlust des Ersatzanspruches tritt nur ein, wenn der Mieter
oder sonstige Nutzungsberechtigte einer solchen Aufforderung nicht fristgerecht
nachkommt.“
26. § 22
Abs. 1 Z 6a lautet:
„6a. Geltendmachung offenkundiger Unangemessenheit
des Fixpreises (§ 15a und § 15d);“
27. In § 22 wird
folgender Abs. 2a eingefügt:
„(2a) Im Falle einer
Baukostenverrechnung über einen Generalunternehmer kann die Überprüfung der
Zulässigkeit des Entgelts oder Preises mit der Behauptung begehrt werden, die
Berechnung verstoße gegen § 13, weil die Baukostenverrechnung Leistungen
enthalte, die nicht oder nicht vollständig erbracht worden seien. Abs. 2 Z 1
bis 4 sind mit der Maßgabe anzuwenden, dass
1. neben der Vorlage der Endabrechnung der
gesamten Baukosten das dem Generalunternehmervertrag zugrunde liegende Leistungsverzeichnis
anzuschließen ist und
2. nach Vorlage der Unterlagen nach Z 1 dem
Antragsteller aufzutragen ist, binnen sechs Monaten die behauptete
Minderleistung kurz und vollständig anzugeben.“
28. § 22
Abs. 5 entfällt.
29. Der
Einleitungssatz in § 23 Abs. 4c lautet:
„(4c) Der nach
§ 15d zu ermittelnde Fixpreis hat ausgehend vom Substanzwert, unter
Bedachtnahme auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Fixpreisvereinbarung, oder
ausgehend von § 15a (§ 23 Abs. 4b), unter Bedachtnahme auf eine jeweils sachgerechte
und angemessene Absetzung für Abschreibung und eine Wertsicherung, insbesondere
zu berücksichtigen:“
30. § 23
Abs. 4c lit. c lautet:
„c) bei bereits bestehendem Wohnungseigentum die
anteilige Höhe der Rücklage gemäß § 31 WEG 2002,“
31. In § 23 wird
folgender Abs. 4d angefügt:
„(4d) Die
Bauvereinigung ist verpflichtet, in Zweifelsfällen – insbesondere bei einem
unwirtschaftlich hohen energetischen Sanierungsbedarf (§ 14a Abs. 2
Z 5) – in einer unternehmensinternen Kalkulation die Kosten einer umfassenden
Sanierung den Kosten eines Abbruchs samt den Kosten der Errichtung einer
Baulichkeit in räumlicher Nähe (§ 2 Z 1) gegenüber zu stellen. Die
Sinnhaftigkeit einer umfassenden Sanierung trotz unwirtschaftlich hoher
Sanierungskosten ist zu begründen.“
32. § 36,
dessen Überschrift unverändert bleibt, lautet:
„§ 36. (1) Bei Entziehung der Anerkennung
hat die Landesregierung, nach Anhörung der nach dem Sitz der Bauvereinigung
zuständigen Finanzbehörde, der Bauvereinigung eine gemäß den Grundsätzen des
Abs. 3 zu bemessende, zunächst vorläufige Geldleistung aufzuerlegen.
Grundlage für die Bemessung dieser vorläufigen Geldleistung ist die letzte
(uneingeschränkt) bestätigte Bilanz (§ 28 Abs. 3).
(2) Die
endgültige Geldleistung ist auf Grundlage der Bilanz für das Geschäftsjahr, in
der die Entziehung rechtswirksam geworden ist, zu bemessen. Wurde für dieses
Geschäftsjahr noch kein Jahresabschluss erstellt, so hat die Landesregierung
einen solchen auf Kosten der Bauvereinigung erstellen zu lassen.
(3) Die endgültige
Geldleistung ist, nach Anhörung der nach dem Sitz der Bauvereinigung
zuständigen Finanzbehörde, unter Berücksichtigung der vorläufigen Geldleistung
so zu bemessen, dass den Mitgliedern (Genossenschaftern, Gesellschaftern) kein
höherer vermögensrechtlicher Vorteil als im Falle ihres Ausscheidens (§ 10
Abs. 2) oder der Auflösung der Bauvereinigung (§ 11 Abs. 1)
zukommt.
(4) Die Erfüllung
der in den Abs. 1 bis 3 genannten Leistungen kann im Verwaltungswege
erzwungen werden.
(5) Die gesamten
erbrachten Geldleistungen sind von der Landesregierung für Zwecke des
gemeinnützigen Wohnungswesens zu verwenden.“
33. In § 39
werden folgende Abs. 29 bis 31 angefügt:
„(29) § 20
Abs. 5 Z 4 und 4a in der Fassung der Wohnrechtsnovelle 2006,
BGBl. I Nr. XXX/2005, ist anzuwenden, wenn das Miet- oder sonstige
Nutzungsverhältnis nach dem 30. September 2006 aufgelöst wird.
(30) § 23 Abs. 4c ist
im Hinblick auf eine Fixpreisermittlung ausgehend von § 15a (§ 23 Abs. 4b)
anzuwenden, wenn
a) der Fixpreis aus Anlass der erstmaligen
Überlassung der Baulichkeit ermittelt und vereinbart wird, andernfalls die
Bauvereinigung den Fixpreis zwar nach § 15a (§ 23 Abs. 4b) auf der
Grundlage der Endabrechnung der gesamten Herstellungskosten, jedoch ohne einen
Pauschalsatz für die Risikoabgeltung, berechnen kann,
b) in den Fällen des § 15c lit. b die
Bauvereinigung ein verbindliches Anbot vor Ablauf einer insgesamt
zwanzigjährigen Nutzungsdauer gelegt hat.
(31) Wurde vor dem 1.
Jänner 2007 Wohnungseigentum an einem wohnungseigentumstauglichen Objekt
begründet, so
a) ist für den Zeitraum bis 31. Dezember 2006 eine
Schlussabrechnung gemäß § 19b spätestens bis zum 30. Juni 2007 zu legen;
die § 14 Abs. 2b, § 14d Abs. 1a, §§ 14e, 14f, 19a, 19c und 19d sind ab 1.
Jänner 2007 anzuwenden;
b) ist im Rahmen dieser Schlussabrechnung § 19b
dergestalt anzuwenden, dass bei Abrechnung der Erhaltungs- und
Verbesserungsbeiträge auch die bisher im Sinne des § 14d Abs. 1a geleisteten
Beiträge zur Rücklage zu berücksichtigen sind; für Einwendungen gegen diese Abrechnung
wird die Frist des § 19 Abs. 1 letzter Satz um weitere sechs Monate
verlängert.“
34. In
Artikel IV wird folgender Abs. 1m eingefügt:
„(1m) § 7 Abs. 5,
§ 11 Abs. 2, § 13 Abs. 7, § 14 Abs. 1a, 2b und 3b,
§ 14a Abs. 1 und 2, § 14c Abs. 1a, § 14d Abs. 1a, 4
und 8a, § 14e, § 14f, § 15 Abs. 1, § 15e Abs. 3a,
§ 15f, § 17b, § 18 Abs. 2 und 4, §§ 19a bis19d,
§ 20 Abs. 1 Z 2 bis 2b, § 20 Abs. 3a, § 20
Abs. 5 Z 2, 4 und 4a, § 22, § 23 Abs. 4c und 4d, § 27
Z 1, § 28 Abs. 7, § 33 Abs. 2, § 34 Abs. 1, § 35 Abs. 1, § 36, § 37 Abs. 3
und § 39 Abs. 29 bis 31 in der Fassung der
Wohnrechtsnovelle 2006, BGBl. I Nr. XXX/2005, treten mit
1. Oktober 2006 in Kraft.“