1009/A XX.GP

ANTRAG

der Abgeordneten Doris Bures, Eder, Dr. Jarolim

und Genossen

betreffend ein Bundesgesetz mit dem das Mietrechtsgesetz geändert wird

Der Nationalrat wolle beschließen:

Bundesgesetz, mit dem das Mietrechtsgesetz geändert wird

Der Nationalrat hat beschlossen;

Artikel 1

Änderungen des Mietrechtsgesetzes

Das Mietrechtsgesetz, BGBl. Nr.520/1981, zuletzt geändert durch BGBl. I Nr.19/1999

wird wie folgt geändert:

1. in § 1 Abs.1 wird nach ,, .. .Kanzleiräumen)” die Wendung “sowie

Geschäftsräumlichkeitsteilen” eingefügt.

2. In § 1 Abs. 4 Z. 3 wird nach dem Wort ,, Baubewilligung” die Wendung “ohne

Zuhilfenahme öffentlicher Mittel” eingefügt.

3. In § 14 Abs. 3 wird im zweiten Satz nach den Worten,, gelebt hat” ein gefügt: “wobei

Lebensgefährten gleichen Geschlechts Lebensgefährten verschiedenen Geschlechts

gleichgestellt sind”.

4. § 16 wird wie folgt geändert:

a) In Abs.1 Z. 1 entfällt der letzte Satz.

b) Z. 5 lautet:

“der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und sich in einer

vom Beirat als besonders gut eingestuften Lage befindet”;

c) Die derzeitige Z. 5 erhält die Bezeichnung Z. 6.

d) Nach Abs. 4 wird folgender Abs. 4a eingefügt:

“(4a) Die Summe aller Zuschläge zum Richtwert ist mit 20 vH des Richtwertes begrenzt.”

e) Abs. 8 lautet:

“(8) Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den

nach Abs. 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet.”

5. § 20 Z. 2 lit f lautet:

f) “die anteilig anrechenbaren öffentlichen Abgaben, die von der Liegenschaft, auf die sich

der Mietvertrag bezieht, zu entrichten sind, mit Ausnahme solcher, die nach

landesgesetzlichen Bestimmungen auf die Mieter nicht überwälzt werden dürfen.”

6. In § 21 entfällt Abs. 2.

7. § 23 Abs. 2 lautet:

(2) “werden die Hausbesorgerarbeiten vom Vermieter selbst oder von einer von ihm bestellten

und entlohnten, nicht als Hausbesorger anzusehenden Person geleistet, so hat der Vermieter

Anspruch auf die Beträge nach Abs. 1 Z. 1.”

8. § 29 wird wie folgt geändert:

a) In § 29 Abs. 1 Z. 3 lauten lit b und c:

lit. b) “ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach lit a in einem Hauptmietvertrag über eine

Wohnung, die in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945

erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist und an der Wohnungseigentum besteht,

schriftlich vereinbart worden ist, daß er durch den Ablauf der bedungenen Zeit ohne

Kündigung erlischt; der Mieter hat jedenfalls nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich

vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und

unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum

Monatsletzten gerichtlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu

kündigen,”

lit. c) “Ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach lit a oder b in einem Hauptmietvertrag über

eine Wohnung schriftlich vereinbart wurde, daß er durch den Ablauf der bedungenen Zeit

ohne Kündigung erlischt, die Vertragsdauer mindestens 3 und höchstens 10 Jahre beträgt, und

der Vermieter die vermietete Wohnung der Ausstattungskategorie C oder D nach Beendigung

des befristeten Mietverhältnisses umfassend saniert und durch Aufrechterhaltung des

Mietverhältnisses diese Sanierung erheblich erschwert werden würde, oder der Vermieter die
vermietete Wohnungen für sich oder für im Mietvertrag bestimmte Angehörige (§ 14 Abs.3)

Nach Beendigung des befristeten Mietverhältnisses für mindestens 3 Jahre zu Decken des

persönlichen Wohnbedürfnis nutzen will. Der Vermieter hat dem Mieter die

Verwendungsabsicht bei Vertragsabschluß schriftlich mitzuteilen und dem Mieter drei

Monate vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses schriftlich mitzuteilen, daß diese

Verwendungsabsicht noch aufrecht ist. § 36 gilt sinngemäß.

b)Abs. 4a und 4b entfallen.

Artikel II

Inkrafttreten; Übergangsbestimmungen

Dieses Bundesgesetz tritt im 1. Juli 1999 in Kraft.

§ 49c Das Bundesgesetz BGBl I Nr. XX/1999 ist auch auf bestehende Mietverträge

anzuwenden, die vor seinem Inkrafttreten geschlossen worden sind.

In formeller Hinsicht wird ersucht, diesen Antrag unter Verzicht auf die I. Lesung dem

Justizausschuß zuzuweisen.

Begründung:

Neben dem derzeit in Begutachtung befindlichen Entwurf einer Wohnrechtsnovelle 1999

(WRN 1999), der verschiedene Regelungen über die Betriebs - und sonstigen

Bewirtschaftungskosten und ihre Aufteilung enthält, wird es als notwendig und zweckmäßig

erachtet, insbesondere die Regelungen des Mietrechtsgesetzes, die die Höhe des Mietzinses

und die Zulässigkeit von Befristungen betreffend, zu novellieren.

Die oft kritisierte Komplexität des Zu - und Abschlagsystems beim Richtwertmietzins und die

sich aus dieser Komplexität ergebende Ineffizienz der Regelungsabsicht, nämlich gesetzliche

Mietzinsobergrenzen vorzusehen, lassen es geboten erscheinen, eine genauer festgelegte

insgesamte Obergrenze einzuziehen. Für sogenannte Luxuswohnungen ( entweder in

besonders guter Lage, oder in entsprechender Größe, jeweils mit guter Ausstattung) sind

Ausnahmen entweder jetzt schon vorgesehen (§16 Abs. 1 Z. 4) oder werden nunmehr

vorgesehen (§16 Abs. 1 Z. 5 neu).

Hinsichtlich der Regelung befristeter Mietverträge wird der Weg eingeschlagen, daß eine

Befristung einerseits bei Eigentumswohnungen nur in Gebäuden, die nach 1945 errichtet

wurden zulässig sein soll, und andererseits bei “Altbaumietwohnungen” nur bei Vorliegen

bestimmter Tatbestände, nämlich Eigenbedarf des Vermieters oder naher Angehöriger bzw.

Sanierungsabsicht zulässig ist.

Dadurch soll gewährleistet werden, daß entsprechend der auch schon bisherigen Absicht des

Gesetzgebers der unbefristete Mietvertrag die Regel sein soll, da eine gesellschaftlich

sinnvolle Absicherung des Wohnens und eine Wahrnehmung der im Mietrechtsgesetz

eingeräumten Rechte nur bei einem unbefristeten Vertrag gewährleistet ist.

Zu 1.:

Der Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes soll analog zu Wohnungsteilen auch auf

Teile von Geschäftsräumlichkeiten ausgedehnt werden.

Zu 2.:

Die Beschränkung des Anwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes soll sich analog zu § 1

Abs. 4 Z. 1 nur auf Eigentumswohnungen beziehen, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher

Förderungsmittel errichtet wurden. Wurde hingegen die Errichtung von

Eigentumswohnungen öffentlich gefördert, sollen diese Wohnungen unter den

Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen.

Zu 3.:

Der OGH hat in der Entscheidung 6 Ob 2325/96x vom 5.12.1996 ausgesprochen, daß

gleichgeschlechtliche Lebensgefährten nicht zum Kreis der eintrittsberechtigten Personen des

§ 14 Abs. 3 MRG zählen. Der OGH führt darin aus, daß der Gesetzgeber die Gleichstellung

homosexueller und heterosexueller Partnerschaften bisher noch nicht vorgenommen habe. Die

Entschließung des Europäischen Parlaments zur Gleichbehandlung von Personen mit

gleichgeschlechtlicher sexueller Orientierung stelle nur eine Anregung an die Mitgliedsstaaten

ohne verbindlichen Charakter dar und sei lediglich ein Appell an die Gesetzgebung der

Mitgliederstaaten. Der OGH argumentierte, daß die völlige Gleichstellung homosexueller

Lebensgemeinschaften mit heterosexuellen im Bereich des Mietrechtes durch Auslegung

allein nicht erreicht werden könne und eine Maßnahme des Gesetzgebers bedürfe. Diese soll

durch die vorgeschlagene Novellierung vorgenommen werden, sodaß auch Lebensgefährten

aus einer gleichgeschlechtlichen Beziehung bei Vorliegen einer mindestens 3-jährigen

Haushaltsgemeinschaft bzw. bei seinerzeitigem gemeinsamen Bezug der Wohnung mit dem

bisherigem Mieter ein Eintrittsrecht im Todesfall zukommt.

Zu 4a.:

Die Regelung, daß ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet spätestens bei

Übergabe des Mietgegenstandes die Überschreitung der Mietzinsobergrenze zu rügen hat, hat

sich in der Praxis als unbefriedigend erwiesen. Der in der Regel äußerst knappe Zeitraum

zwischen Abschluß des Mietvertrages und Übergabe des Mietgegenstandes führt defakto zu

einer Unwirksamkeit der Mietzinsbegrenzung und soll daher beseitigt werden.

Zu 4b. und c.:

Durch Festlegung einer insgesamten Mietzinsobergrenze im Bereich des Richtwertmietzinses

soll, wie schon eingangs ausgeführt, die Effizienz dieser Bestimmung gesteigert werden.

Daher wird in Abs. 4a die Summe aller Zuschläge zum Richtwert mit 20 % begrenzt.

Gleichzeitig wird in § 16 Abs. 1 Z. 5 eine weitere Ausnahme vom Richtwertmietzins für

Wohnungen der Kategorie A oder B in besonders guten Lagen festgelegt.

Zu 4e.:

Die Präklusivfrist in Abs. 8 wird beseitigt, um den Rechtszugang für Mieter und damit die

Möglichkeit der im Gesetz festgelegten Mietzinsobergrenzen zu überprüfen, großzügiger

eingeräumt.

Zu 5. und 6.:

Die derzeit unter Betriebskosten bzw. öffentliche Abgaben zu verrechnende Grundsteuer soll

aus dem Katalog der Betiebskosten herausgenommen und als Hauptmietzinsausgabe (wie

früher die Vermögenssteuer) normiert werden. Durch die Neufassung der lit. f wird

gleichzeitig die Ausgabenpost zur pauschalen Berücksichtigung der

Einkommenssteuerbelastung beseitigt um - wie in der Entschließung des Nationalrates E 41 -

NR/XX.GB vom 23. Jänner 1997 vorgesehen - einen dauernden Entzug von

Mietzinseinnahmen für die Erhaltung und Verbesserung der Miethäuser zu verhindern.

Zu 7.:

Die Judikatur sieht vor, daß der Vermieter auch dann, wenn er selbst oder Dritte, nicht als

Hausbesorger anzusehende Personen, die Hausbesorgerarbeiten leisten, sämtliche Beträge des

§ 23 Abs. 1 als Ausgaben verrechnen kann. Dies stellt eine Durchbrechung des

Kostendeckungsprinzips im Bereich der Betriebskostenverrechnung dar, da es ermöglicht, daß

der Vermieter mehr Kosten auf die Mieter überwälzt, als ihm selbst erwachsen. Die

Neuregelung soll dies verhindern.

Zu 8.:

Wie schon eingangs erwähnt, wird hinsichtlich der Regelung befristeter Mietverträge der Weg

eingeschlagen, daß eine Befristung einerseits bei Eigentumswohnungen nur in Gebäuden, die

nach 1945 errichtet wurden zulässig sein soll, und andererseits bei ,,Altbaumietwohnungen”

nur bei Vorliegen bestimmter Tatbestände, nämlich Eigenbedarf des Vermieters oder naher

Angehöriger bzw. Sanierungsabsicht zulässig ist.

Dadurch soll gewährleistet werden, daß entsprechend der auch schon bisherigen Absicht des

Gesetzgebers der unbefristete Mietvertrag die Regel sein soll, da eine gesellschaftlich

sinnvolle Absicherung des Wohnens und eine Wahrnehmung der im Mietrechtsgesetz

eingeräumten Rechte nur bei einem unbefristeten Vertrag gewährleistet ist.

Da sich die derzeitigen Abs. 4a und 4b ausschließlich auf die bisherigen Regelungen des Abs.

1 Z. 3 lit. b und c beziehen, können sie entfallen.

Für den Fall, daß der Vermieter zwar einen der Befristungsgründe (Eigenbedarf bzw.

Sanierung) schriftlich anführt, diese Gründe aber entweder tatsächlich nicht gegeben sind

oder weggefallen sind, und dennoch eine Beendigung des Mietverhältnisses durch den

Vermieter herbeigeführt wird, soll § 36, wo der Ersatz des Ausmietungsschadens geregelt ist,

analog Anwendung finden.