1010/A XX.GP

Antrag

der Abgeordneten Kurt Eder, Doris Bures

und Genossen

betreffend ein Bundesgesetz, mit dem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

geändert wird.

Der Nationalrat wolle beschließen:

Bundesgesetz, mit dem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz geändert wird:

Der Nationalrat hat beschlossen:

Artikel 1

Änderungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz 1979, BGBl. Nr. 139, zuletzt geändert durch

das Bundesgesetz BGBl. I Nr.22/1997, wird wie folgt geändert:

1. Im § 7 Abs. 3 wird nach der Z 4a folgende Z 4b eingefügt:

,,4b. die Verwaltung von Baulichkeiten, die im Miteigentum der verwaltenden

Bauvereinigung stehen oder an denen sie eine Sanierung größeren Umfanges

durchgeführt hat oder deren Errichtung aus öffentlichen Mitteln gefördert wurde;”

2. In § 7 Abs. 4 erster Satz wird das Zitat “Abs. 1 bis 3” durch das Zitat “Abs. 1 bis 3

und 4a" ersetzt.

3. Dem § 7 wird folgender Abs. 4a angefügt:

,,(4a) Die Verwaltung von Wohnhäusern, Eigenheimen, Wohn -, Geschäfts - und

Büroräumen, Gemeinschaftseinrichtungen, Einstellplätzen (Garagen), Abstellplätzen

oder Heimen, welche von anderen als den in Abs. 2 genannten Personen errichtet

oder erworben wurden, ist der Landesregierung und der Finanzlandesdirektion

binnen 3 Monaten nach Vertragsabschluß schriftlich anzuzeigen. Durch die

ordnungsgemäße Anzeige gilt die unbeschränkte Steuerpflicht gemäß § 6a Abs. 2

erster Satz des Körperschaftsteuergesetzes 1988 als auf diese Geschäfte

beschränkt."

4. In § 10 Abs. 1 lautet der 1. Satz:

“Vom jährlichen Gewinn darf insgesamt nur ein Betrag ausgeschüttet werden, der,

bezogen auf die Summe der eingezahlten Genossenschaftsanteile (Stammkapital,

Grundkapital), der durchschnittlichen Verzinsung des Eigenkapitals der

Bauvereinigung entspricht, höchstens aber 5 vH.”

5. Dem § 13 Abs. 2c wird folgender Satz angefügt:

“Wurden für die Finanzierung des Bauvorhabens öffentliche Förderungen in

Anspruch genommen, darf den Finanzierungskosten der Grundkosten höchstens

eine Verzinsung von 3,5 vH pro Jahr zugrundegelegt werden, sofern das Grundstück

nach dem 31.12.1998 erworben wurde.”

6. § 13 Abs. 6 lautet:

“(6) Bei der Überlassung von Wohnungen kann abweichend von Abs. 1 und 2

anstelle der Entgeltsbestandteile gemäß § 14 Abs. 1 Z 1 bis 3 und 5, je nach

Ausstattungskategorie, der sich jeweils aus § 1 5a Abs. 3 des Mietrechtsgesetzes in

der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. Nr.800/1993 ergebende höhere Betrag im

Entgelt vereinbart werden.”

7. § l4 Abs. 1 Z 3 lautet:

“3. die angemessene Verzinsung der Eigenmittel, wobei im Falle der Errichtung von

Wohnungen, Eigenheimen, Heimen und Geschäftsräumen die Zinsen 5 vH pro Jahr

nicht übersteigen dürfen. Insoweit dadurch die Entgeltsbestandteile gemäß Z 1 bis 3

den Betrag des § 1 5a Abs. 3 Z 1 des Mietrechtsgesetzes in der Fassung des

Bundesgesetzes BGBl. Nr.800/1993 überschreiten, verringert sich die im ersten

Satz genannte Obergrenze der angemessenen Verzinsung um 1,5 Prozentpunkte.”

8. Im § 14 wird nach Abs. 1 folgender Abs. 1 a eingefügt:

“(1 a) Die gemäß Abs. 1 vom Mieter oder sonstigen Nutzungsberechtigten vor

Abschluß des Vertrages oder aus diesem Anlaß zur Finanzierung des Bauvorhabens

zusätzlich zu erbringenden Beträge und die nach den Z 1 bis 4 und 8 des Abs. 1

anzurechnenden Beträge können in den Fällen des § 15b auch auf der Grundlage

eines Fixpreises gemäß § 15a und § 23 Abs. 4a von der Bauvereinigung vereinbart

werden, wobei bei der Berechnung der jeweiligen Entgeltsbestandteile nach den Z 1

bis 4 und 8 auch die in der Zwischenzeit eingetretene Änderung des Geldwertes

berücksichtigt werden kann.”

9. Im § 14 wird nach Abs. 7 folgender Abs. 7a eingefügt:

,,(7a) Wenn keinerlei Beträge gemäß Abs. 1 Z 1 und 2 zur Verzinsung und Tilgung

von Fremdmitteln mehr verwendet werden, darf anstelle der Beträge gemäß Abs. 1 Z

1 bis 3 und 5 höchstens der Betrag gemäß § 15a Abs. 3 des Mietrechtsgesetzes in

der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. Nr.800/1993 zugrundegelegt werden."

10. § 14d Abs. 2 lautet:

“(2) Der Erhaltungs - und Verbesserungsbeitrag darf je Quadratmeter der Nutzfläche

und Monat

1. sofern das Erstbezugsdatum mindestens 15 Jahre zurückliegt, 11,50 S,

2. sofern das Erstbezugsdatum weniger als 15 Jahre mindestens aber 10 Jahre

    zurückliegt, 8,60 S,

3. ansonsten 4,30 S nicht übersteigen.

11. Im § 14d werden nach Abs. 2 folgende Abs. 2a und 2b eingefügt:

,,(2a) Im Fall des Abs. 2 Z 1 darf, sofern das Erstbezugsdatum mindestens 20 Jahre

zurückliegt, ein höherer als in Abs. 2 Z 1 genannter Betrag, maximal aber 17,20 S je

Quadratmeter der Nutzfläche und Monat eingehoben werden, wenn die Mieter oder

sonstigen Nutzungsberechtigten spätestens zwei Monate vor der Einhebung

schriftlich über die beabsichtigte Einhebung und Verwendung und über die

Möglichkeit, das Gericht anzurufen, informiert worden sind. Wenn mindestens ein

Viertel der Mieter innerhalb von zwei Monaten ab dem Erhöhungsbegehren

Einspruch gegen die Einhebung des erhöhten Betrages erhebt, kann die Einhebung

des erhöhten Betrages erst nach Abschluß des Verfahrens erfolgen.

(2b) Die in Abs. 2 und 2a genannten Beträge sind entsprechend der Regelung des §

16 Abs. 6 des Mietrechtsgesetzes in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. Nr.

800/1993 wertgesichert.”

12. Im § 14d wird nach Abs. 8 folgender Abs. 9 eingefügt:

“(9) Die nicht verbrauchten Erhaltungs -  und  Verbesserungsbeiträge sind mit 2 vH pro

Jahr zu verzinsen. Die Zinsen sind den Erhaltungs - und Verbesserungsbeiträgen

zuzuzählen und in der Jahresabrechnung gesondert auszuweisen.”

13. § 15b Abs. 2 lautet:

“(2) Auf Grund eines Antrages gemäß Abs. 1 hat die Bauvereinigung binnen drei

Monaten die gerichtliche Festsetzung des Preises für die nachträgliche Übertragung

in das Wohnungseigentum zu beantragen oder den Fixpreis (Abs. 3a) zum Zeitpunkt

des Ablaufes des vorletzten Monats vor Antragstellung schriftlich bekanntzugeben.

Wird der Antrag von der Bauvereinigung innerhalb dieser Frist nicht gestellt oder der

Fixpreis nicht bekanntgegeben, kann auch der Mieter oder sonstige

Nutzungsberechtigte die gerichtliche Festsetzung des Preises oder die Feststellung

des Fixpreises beantragen. Gibt der Mieter oder sonstige Nutzungsberechtigte

binnen drei Monaten nach Rechtskraft der Entscheidung oder nach dem

nachweislichen Zugang der Bekanntgabe des Fixpreises der Bauvereinigung

schriftlich bekannt, die Wohnung oder den Geschäftsraum zum festgesetzten Preis

unter anteiliger Übernahme aller Verpflichtungen der Bauvereinigung , wie

insbesondere von zur Finanzierung der Herstellung der Baulichkeit oder deren

Erhaltung und Verbesserung gewährten Darlehen, erwerben zu wollen, wird er mit

diesem Zeitpunkt Wohnungseigentumswerber im Sinne des § 23 des

Wohnungseigentumsgesetzes 1975, BGBl. Nr.147.”

14. Im § 15b wird nach Abs. 3 folgender Abs. 3a eingefügt:

,,(3a) Für den Fall, daß ein Mieter oder sonstiger Nutzungsberechtigter einen Antrag

nach Abs. 1 vor Ablauf einer insgesamt fünfzehnjährigen Nutzungsdauer stellt, kann

die Bauvereinigung vereinbaren, daß anstelle des nach Abs. 3 festgesetzten

Betrages ein ausgehend von einem Fixpreis gemäß § 15a und § 23 Abs. 4a unter

sinngemäßer Anwendung des § 17 Abs. 4 errechneter Betrag tritt.”

15. § 15b Absatz 4 lautet:

“(4) Der nach Abs. 3 ermittelte Verkehrswert oder der nach Abs. 3a errechnete

Betrag ist um jene Beträge zu vermindern, der sich für den Mieter oder sonstigen

Nutzungsberechtigten aus der anteiligen Übernahme aller Verpflichtungen der

Bauvereinigung (Abs. 2) ergeben, und um jenen Betrag zu erhöhen, der sich aus

dem anteiligen Erwerb des Miteigentums an nicht rückzahlbaren Erhaltungs - und

Verbesserungsbeiträgen ergibt.”

16. § 36 Abs. 1 lautet:

“(1) Bei Entziehung der Anerkennung hat die Landesregierung nach Anhörung der

nach dem Sitz der Bauvereinigung zuständigen Finanzlandesdirektion der

Bauvereinigung eine Geldleistung aufzuerlegen. Diese Geldleistung ist derart zu

bemessen, daß den Mitgliedern (Genossenschaftern, Gesellschaftern) kein höherer

vermögensrechtlicher Vorteil als im Falle ihres Ausscheidens (§ 10 Abs.2) oder der

Auflösung der Bauvereinigung (§ 11 Abs. 1) zukommt. Grundlage für die Bemessung

der Geldleistung ist die Bilanz für das der Rechtskraft der Entziehung

vorangegangene Geschäftsjahr. Wurde für dieses Geschäftsjahr noch keine Bilanz

erstellt, so ist die Landesregierung berechtigt, eine solche auf Kosten der

Bauvereinigung erstellen zu lassen. Die Erfüllung dieser Leistung kann im

Verwaltungswege erzwungen werden. Die erbrachte Geldleistung ist von der

Landesregierung für Zwecke des gemeinnützigen Wohnungswesens zu verwenden.

17. Dem § 39 werden folgende Abs. 21 und Abs. 22 angefügt:

“(21) § 15b Abs. 3a ist auf nach dem 30.6.1999 geförderte Wohnungen

(Geschäftsräume) anzuwenden. Bei vor dem 1.7.1999 geförderte Wohnungen

(Geschäftsräume) kann die Bauvereinigung den Preis nach § 15b Abs. 3a auf der

Grundlage der Endabrechnung der gesamten Herstellungskosten jedoch ohne einen

Pauschalsatz für die Risikoabgeltung berechnen.

(22) Wurden Erhaltungs - und Verbesserungsbeiträge gemäß § 14d Abs. 2 Z 1 in der

vor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes geltenden Fassung zulässigerweise

zum 1.1.1999 eingehoben und hebt die GBV diese Beträge weiterhin in einem das

sich aus § 14d Abs. 2 Z 1 dieses Bundesgesetzes übersteigenden Ausmaß ein, gilt

Abs. 2a dieses Bundesgesetzes mit der Maßgabe, daß im Fall des Einspruches der

Mieter die Einhebung des höheren Betrages vorläufig weiterhin erfolgen kann und

erst rückwirkend nach Maßgabe der Entscheidung des Gerichtes angepaßt werden

muß."

Artikel II

Inkrafttreten

Dieses Bundesgesetz trift mit 1. Juli 1999 in Kraft.

Zuweisungsvorschlag: Bautenausschuß

Begründung

Die gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen sind wesentliche Träger einer sozial

verantwortlichen Wohnungspolitik. Durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz

werden sie verpflichtet, ihre im Auftrag der Förderungsgeber errichteten Wohnungen

zu sozial verträglichen Mieten zu vermieten. Sie sind auch verpflichtet, ihre

Einnahmen und ihr Eigenkapital wieder für den Wohnungsneubau einzusetzen und

dadurch zu einem kontinuierlich wachsenden leistbaren Wohnungsangebot

beizutragen. Durch die hohen Mieten und Preise am privaten Wohnungsmarkt ist die

gemeinnützige Wohnungswirtschaft in der Wohnversorgung gerade junger Familien

von sehr großer Bedeutung. Umso wichtiger ist es auch geworden, insbesondere im

Hinblick auf die soziale Verantwortung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, den

gemeinnützigen Mietwohnungsbestand leistbar zu halten, um damit für die Bewohner

langfristig Wohnsicherheit zu schaffen und auch für zukünftige Generationen

leistbaren Wohnungsbestand bereitstellen zu können.

Der vorliegende Gesetzesentwurf zur Reform des Wohnungsgemeinnützigkeits -

gesetzes hat deshalb das Ziel, die Mieten und Preise im gemeinnützigen

Wohnungsbestand zu senken, um dadurch den Bewohnern langfristig

Wohnsicherheit und Leistbarkeit zu ermöglichen. Gleichzeitig wurde dabei jedoch

darauf Bedacht genommen, daß auch die wirtschaftliche Basis für die Erfüllung der

Aufgaben der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft erhalten bleibt.

Zu Z 1

Die Verwaltung von Baulichkeiten bei denen für die gemeinnützige Bauvereinigung

durch Miteigentümereigenschaft oder im Zuge einer Sanierung größeren Umfanges

(§ 2 Z 1) ein besonderes wirtschaftliches Naheverhältnis besteht, sowie die

Verwaltung von Baulichkeiten, deren Errichtung aus öffentlichen Mitteln gefördert

wurde, soll als Nebengeschäft zulässig sein.

Zu Z 2

Zitatänderung im Hinblick auf den neuen Abs. 4a.

Zu Z 3

Gemäß § 7 Abs. 2 erstreckt sich die Verwaltung durch gemeinnützige

Bauvereinigungen als Hauptgeschäft auch auf Objekte, die von einer

gemeinnützigen Bauvereinigung, einer Gebietskörperschaft oder einem

Unternehmen, das mindestens zu 50 vH im Eigentum einer Gebietskörperschaft

steht, errichtet oder erworben wurden. Die Verwaltung von anderen Objekten, jedoch

mit besonderer Qualifikation, soll gemäß § 7 Abs. 3 Z 4b dem gegenüber nur als

Nebengeschäft, das nicht überwiegend betrieben werden darf, gelten. Die

Verwaltung sonstiger Objekte, die nicht von Personen gemäß § 7 Abs. 2 errichtet

oder erworben wurden, soll im steuerpflichtigen Geschäftsbereich, jedoch ohne

vorherige Zustimmung der Landesregierung und Beschränkung der unbeschränkten

Steuerpflicht durch die Finanzlandesdirektion zulässig sein, wenn der

Vertragsabschluß fristgerecht angezeigt wurde.

Zu Z 4

Derzeit ist die Gewinnausschüttung mit den um einen Prozentpunkt verminderten

Zinsfuß von österreichischen Bausparkassendarlehen begrenzt. Dieser lag bis vor

etwa einem Jahr einheitlich bei 6%. Die Obergrenze für die Gewinnausschüttung

betrug demnach 5%. Seit etwa einem Jahr werden von den Bausparkassen je nach

Marktsituation unterschiedliche Darlehenszinssätze verlangt. Dadurch ist gesetzlich

nicht eindeutig determiniert, welche prozentuelle Obergrenze für die

Gewinnausschüttung gilt. Durch die neue Bestimmung wird einerseits klar definiert,

daß diese Obergrenze wie bisher bei 5% liegt. Gleichzeitig wird die

Gewinnaussschüttung an die verringerte Eigenmittelverzinsung angepaßt. Dadurch

wird sichergestellt, daß trotz geringerer Eigenmittelverzinsung eine ausreichende

Eigenkapitalausstattung erhalten bleibt.

Zu Z 5

Durch die Begrenzung der weiterverrechenbaren Zinsen bei

Grundkostenfinanzierung mit 3,5 % wird sichergestellt, daß bei öffentlich geförderten

Wohnbauten, die Grundkostenbelastung für Wohnungsmieter bzw. Wohnungskäufer

nicht zusätzlich erhöht wird.

Zu Z 6

Bei Wiedervermietung älterer entschuldeter bzw. nur mit geringen Annuitäten

belasteter Wohnungen kann derzeit bei Wiedervermietung der über der

Kostendeckung liegende Kategoriezins verlangt werden und zusätzlich ein

Erhaltungs - und Verbesserungsbeitrag von derzeit bis zu 12,90 S/m² und Monat

verlangt werden. Dadurch wurde gerade für junge Familien auch der ältere

Wohnungsbestand stark verteuert. Durch die neue Regelung werden die

Obergrenzen der Erhaltungs - und Verbesserungsbeiträge bei Wiedervermietung

deutlich abgesenkt.

Zu Z 7

Derzeit ist die Eigenmittelverzinsung mit den um einen Prozentpunkt verminderten

Zinsfuß von österreichischen Bausparkassendarlehen begrenzt. Dieser lag bis vor

etwa einem Jahr einheitlich bei 6%. Die Obergrenze für die Eigenmittelverzinsung

betrug demnach 5%. Seit etwa einem Jahr werden von den Bausparkassen je nach

Marktsituation unterschiedliche Darlehenszinssätze verlangt. Dadurch ist gesetzlich

nicht eindeutig determiniert, welche prozentuelle Obergrenze für die

Eigenmittelverzinsung gilt. Durch die neue Bestimmung wird die Obergrenze für die

angemessene Verzinsung der Eigenmittel mit 5% klar definiert. Bei jenen

Wohnungsbauten, deren Nettomiete über Kat. A (34,50 S) liegt, wird diese

Obergrenze der Eigenmittelverzinsung, die weiterverrechnet werden darf um 1,5

Prozentpunkte auf 3,5 % reduziert. Durch diese Maßnahme werden v.a. neue teurere

Wohnungen billiger.

Zu Z 8

Durch die Neuregelung der Preisbildung beim Mietkauf (§ 15b Abs.3a) können die in

der Zwischenzeit eingetretenen Änderungen des Geldwertes berücksichtigt werden.

Zu Z 9

Durch die Begrenzung der Mieten auf den Kategorie A Betrag nach Entschuldung

der Wohnbauten werden die Mieten reduziert und es wird sichergestellt, daß die

Leistbarkeit der gemeinnützigen Mietwohnungen für die Bewohner auch langfristig

gewährleistet ist. Gleichzeitig wird mit diesem Betrag auch die Erhaltung und

ständige Verbesserung der Wohnhäuser gesichert.

Zu Z 10 und 11

Durch die Einhebung der bisherigen Erhaltungs - und Verbesserungsbeiträge haben

sich in den letzten Jahren viele Mieten bei gemeinnützigen Mietwohnungen für die

Bewohner empfindlich verteuert. Durch die Neuregelung werden die Obergrenzen für

die Erhaltungs - und Verbesserungsbeiträge, die ohne gerichtliche Überprüfung und

Mitsprache der Mieter eingehoben werden können, deutlich abgesenkt. Werden

Erhaltungs - und Verbesserungsbeiträge bis zur maximal möglichen Obergrenze

eingehoben, erhalten die Mieter das Recht auf gerichtliche Überprüfung.

Zu Z 12

Bisher konnten Zinserträge aus eingehobenen Erhaltungs - und

Verbesserungsbeiträgen in die allgemeine Rücklage der gemeinnützigen Bauträger

fließen. Durch die Neuregelung wird sichergestellt, daß nicht verbrauchte

Erhaltungsbeiträge mit 2% verzinst werden und diese Zinsen für Erhaltungs - und

Verbesserungsarbeiten im jeweiligen Wohnhaus verwendet werden müssen.

Zu Z 13, 14 15

Die geltende Regelung des § 15b WGG führt bei echten Mietkaufmodellen zu einer

Unkalkulierbarkeit des künftigen Kaufpreises durch die gerichtliche Verkehrswert -

festsetzung. Nunmehr soll eine Regelung Platz greifen, wonach der Erwerb einer

Mietwohnung im Wohnungseigentum unter den Voraussetzungen des § 15b in einem

limitierten Zeitraum (11. bis 15. Jahr) auch zu einem (valorisierten) Fixpreis möglich

sein soll. Erwirbt der Mieter erst später, soll wieder die Verkehrswertregel gelten.

Zu Z 16

Die derzeitigen Regelungen bezüglich der Entziehung der Gemeinnützigkeit führen

dazu, daß der Bauvereinigung bzw. deren Eigentümern 50 % des bilanzmäßigen

Eigenkapitals sowie die vorhandenen stillen Reserven verbleiben. Diese Regelung ist

im Hinblick auf eine allenfalls provozierte Entziehung der Gemeinnützigkeit

unbefriedigend. Ausgehend von einem bereits im Zuge des 3. WÄG vorgelegten

Vorschlages des Rechnungshofes als Entziehungsfolge die Liquidation der

Bauvereinigung treten zu lassen und die auferlegte Geldleistung auf der Grundlage

des Liquidationsergebnisses zu bemessen, wird vorgesehen, daß die Eigentümer im

Falle der Entziehung der Gemeinnützigkeit jedenfalls vermögensrechtlich nicht

besser gestellt werden sollen als im Falle ihres Ausscheidens (insbesondere Verkauf

der Anteile) oder der Liquidation der Bauvereinigung.

Zu Z 17

Die neue Möglichkeit der zeitlich begrenzten Eigentumsübertragung zu einem

Fixpreis gemäß § 1 Sb Abs. 3a soll auch auf bereits früher geförderte Objekte

ausgedehnt werden, wobei dabei allerdings von den tatsächlichen

Herstellungskosten auszugehen sein wird, also insbesondere der Risikozuschlag zu

entfallen hat.

In Bezug auf die Einhebung von Erhaltungs - und Verbesserungsbeiträgen wird

geregelt, daß dort, wo bereits der Maximalbetrag eingehoben wird und zur

Finanzierung von schon laufenden lnvestitionsprojekten dient, ab Inkrafttreten dieses

Gesetzes auch bei Anrufung des Gerichtes durch Mieter keine unmittelbare

Reduktion der vorgeschriebenen Erhaltungsbeiträge erfolgt, da die Anrufung des

Gerichtes in diesem Fall keine aufschiebende Wirkung hat. Dadurch ist sichergestellt,

daß laufende Projekte in der Finanzierung nicht gefährdet sind. Stellt allerdings das

Gericht bei der Überprüfung die Unrechtmäßigkeit der erhöhten Beträge fest,

müssen diese nachträglich zurückgezahlt werden.