143/A
der Abgeordneten Pollet-Kammerlander, Freundinnen und Freunde
betreffend ein Bundesgesetz, mit dem das Wohnungseigentumsgesetz geändert wird
Der Nationalrat wolle beschließen:
Bundesgesetz, mit dem das Wohnungseigentumsgesetz geändert wird
Der Nationalrat hat beschlossen:
Artikel I
Das Wohnungseigentumsgesetz vom 1. September 1975 über das Eigentum an Wohnungen
und sonstigen Räumlichkeiten (Wohnungseigentumsgesetz 1975 - WEG 1975), zuletzt
geändert durch das Bundesgesetz BGBl. 800/1993, wird geändert wie folgt:
1. § 2 Abs 1 lautet:
'' § 2. (1) Das Wohnungseigentum kann von jedem Miteigentümer, dessen Anteil den zum
Erwerb des Wohnungseigentums erforderlichen Mindestanteil nicht unterschreitet, oder von
Ehegatten und Lebensgefährten erworben werden, deren Miteigentumsanteile je den halben
Mindestanteil nicht unterschreiten."
2. Nach § 2 Abs 2 wird folgender Abs 3 angefügt:
" (3) Lebensgefährten im Sinne dieses Bundesgesetzes sind zwei Personen gleichen oder
verschiedenen Geschlechts, die sich übereinstimmend als solche bezeichnen. "
3. § 8 lautet:
" § 8. (1) Der mit dem Wohnungseigentum verbundene Mindestanteil darf, solange das
Wohnungseigentum besteht, außer zur Begründung des gemeinsamen Wohnungseigentums
von Ehegatten und Lebensgefährten, nicht geteilt werden.
(2) Würde nach dem Tod des Wohnungseigentümers nach den Ergebnissen des
Verlassenschaftsverfahrens der mit dem Wohnungseigentum verbundene Mindestanteil
mehreren Personen, die nicht Ehegatten (oder Lebensgefährten) sind, zufallen, so hat das
Verlassenschaftsgericht eine öffentliche Feilbietung des Mindestanteils und des damit
verbundenen Wohnungseigentums durch Versteigerung vorzunehmen. "
4. § 9 lautet:
'' § 9. (1) Ehegatten (Lebensgefährten), die das Wohnungseigentum gemeinsam erwerben,
müssen Eigentümer je eines halben Mindestanteils (im folgenden ,,Anteil am Mindestanteil"
genannt) sein; ihre Anteile am Mindestanteil dürfen nicht verschieden belastet sein. Das
gleiche gilt, wenn ein Ehegatte (Lebensgefährte) , der Wohnungseigentümer ist, seinem
Ehegatten (Lebensgefährten) unter gleichzeitiger Begründung des gemeinsamen
Wohnungseigentums den hierzu erforderlichen Anteil am Mindestanteil überträgt.
(2) Durch das gemeinsame Wohnungseigentum von Ehegatten (Lebensgefährten) werden
ihre Anteile am Mindestanteil so verbunden , daß sie, solange das gemeinsame
Wohnungseigentum besteht, nicht getrennt und nur gemeinsam beschränkt, belastet,
veräußert oder der Zwangsvollstreckung unterworfen werden dürfen. Die
Zwangsvollstreckung auf Grund eines Exekutionstitels, der bloß gegen einen der Ehegatten
(Lebensgefährten) besteht, ist nur im Weg des mit der Pfändung des Anspruchs auf
Aufhebung des gemeinsamen Wohnungseigentums zu verbindenden Antrags auf
Zwangsversteigerung des gesamten Mindestanteils und des damit verbundenen gemeinsamen
Wohnungseigentums zulässig. In diesem Exekutionsverfahren ist der andere Ehegatte
(Lebensgefährte) , gegen den kein Exekutionstitel besteht, Beteiligter; er kann zur Wahrung
seiner Rechte alle Rechtsmittel erheben , wie wenn er Verpflichteter wäre; überdies kann er
gegen diese Exekution Widerspruch erheben (§ 37 der Exekutionsordnung) , wenn sich die
Exekution auf die Wohnung bezieht, die ihm zur Befriedigung seines dringenden
Wohnbedürfnisses und zu seinem gewöhnlichen Aufenthalt dient.
(3) Die Ehegatten (Lebensgefährten) haften für alle Verbindlichkeiten aus ihrem
gemeinsamen Wohnungseigentum zur ungeteilten Hand. Sie dürfen über das gemeinsame
Wohnungseigentum und die Nutzung der im gemeinsamen Wohnungseigentum stehenden
Wohnung oder der sonstigen Räumlichkeit nur gemeinsam verfügen. Während der Ehe ist
bei der Wohnung, die wenigstens einem Ehegatten zur Befriedigung seines dringenden
Wohnbedürfnisses und zu seinem gewöhnlichen Aufenthalt dient, die Klage des anderen
Ehegatten auf Aufhebung der Gemeinschaft unzulässig. "
5. § 10 lautet:
'' § 10. (1) Erwirbt beim Tod eines Ehegatten (Lebensgefährten) der überlebende Ehegatte
(Lebensgefährte) den Anteil des Verstorbenen nicht ohnehin als Erbe oder
Vermächtnisnehmer allein, so gilt folgendes:
1. Der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum
wächst dem überlebenden Ehegatten (Lebensgefährten) als gesetzliches Vermächtnis
unmittelbar ins Eigentum zu; die §§691 und 692 ABGB sind auf dieses gesetzliche
Vermächtnis nicht anzuwenden.
2. Der Zuwachs tritt jedoch nicht ein , wenn der überlebende Ehegatte (Lebensgefährte)
vor dem Ablauf einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden angemessenen
Frist entweder auf den Zuwachs verzichtet oder gemeinsam mit den Erben des
Verstorbenen unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten eine Vereinbarung
schließt, auf Grund deren der gesamte Mindestanteil an eine Person ungeteilt oder an
Ehegatten (Lebensgefährten) je zur Hälfte unter gleichzeitigem Erwerb des
gemeinsamen Wohnungseigentums übergeht.
3. Im Fall des Verzichtes auf den Zuwachs hat das Verlassenschaftsgericht eine
öffentliche Feilbietung des gesamten Mindestanteils und des damit verbundenen
Wohnungseigentums durch Versteigerung vorzunehmen.
4. Solange die Möglichkeit des Verzichtes besteht, ist die Verfügungsmacht des
überlebenden Ehegatten (Lebensgefährten) auf diejenige beschränkt, die dem Erben
zusteht, dem die Besorgung und Benützung der Verlassenschaft überlassen worden ist
(§ 810 ABGB).
5. Erwirbt der überlebende Ehegatte (Lebensgefährte) den Anteil des Verstorbenen auf
Grund des Zuwachses oder geht der gesamte Mindestanteil auf Grund einer
Vereinbarung über, so gilt für die Eintragung in das Grundbuch der § 178 des
Gesetzes über das gerichtliche Verfahren in Rechtsangelegenheiten außer Streitsachen
sinngemäß.
(2) Erwirbt der überlebende Ehegatte (Lebensgefährte) auf Grund des Zuwachses den Anteil
des Verstorbenen am Mindestanteil und Wohnungseigentum, so tritt an die Stelle dieses
Anteils des Verstorbenen die Forderung der Verlassenschaft gegen den überlebenden
Ehegatten (Lebensgefährten) auf Zahlung eines Übernahmspreises. Der Übernahmspreis ist,
sofern er nicht von dem überlebenden Ehegatten (Lebensgefährten) und den Erben des
Verstorbenen mit Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten einvernehmlich bestimmt wird,
die Hälfte des Verkehrswerts (§ 2 Abs 2 des Liegenschaftsbewertungsgesetzes) des
Mindestanteils und des damit verbundenen gemeinsamen Wohnungseigentums; eine
einvernehmliche Bestimmung des Übernahmspreises ist nur zulässig, wenn kein Inventar
errichtet wird.
(3) Ist der Gegenstand des gemeinsamen Wohnungseigentums dagegen eine Wohnung , die
dem überlebenden Ehegatten (Lebensgefährten) zur Befriedigung seines dringenden
Wohnbedürfnisses und zu seinem gewöhnlichen Aufenthalt dient, so gilt der Abs 2 nicht.
Der überlebende Ehegatte (Lebensgefährte) schuldet jedoch den Pflichtteilsberechtigten des
Verstorbenen einen Geldbetrag, der den vom Übernahmspreis im Sinn des Abs 2 zu
erechnenden Pflichtteilsansprüchen entspräche. lst ihm die sofortige Entrichtung dieser
Geldbeträge nach seinen Verhältnissen, besonders seinem Vermögen , seinem Einkommen ,
seinen Sorgepflichten , seinen Aufwendungen für diese Wohnung und zur Aufrechterhaltung
einer angemessenen Lebenshaltung nicht zumutbar, so hat das Verlassenschaftsgericht
mangels einer anderslautenden Vereinbarung auf Antrag die Befriedigung unter Festsetzung
einer angemessenen Verzinsung bis zu einer Frist von höchstens fünf Jahren
hinauszuschieben; auch kann es die Zahlung in Teilbeträgen innerhalb dieses Zeitraums
bewilligen. "
6. Der neu einzufügende § 11a lautet:
" Wohnungseigentum der Lebensgefährten bei Aufhebung der Lebensgemeinschaft
§ 11a. (1) Erklärt einer der Lebensgefährten die Lebensgemeinschaft für aufgehoben, so
haben die bisherigen Lebensgefährten ihre Miteigentumsgemeinschaft am Mindestanteil und
am gemeinsamen Wohnungseigentum aufzuheben.
(2) Einigen sich die Lebensgefährten binnen eines halben Jahres ab Aufhebung der
Lebensgemeinschaft nicht, hat hierüber auf Antrag das Gericht zu entscheiden.
1. Erheben beide Lebensgefährten Anspruch auf Übertragung des anderen Hälfteanteiles,
entscheidet primär das Los. Bei massiv ungleicher Interessenslage, wie zB schwere
Krankheit, hohes Alter oder dem Verbleib von minderjährigen Kindern entscheidet
das Gericht, unter Bedachtnahme auf die Finanzierbarkeit, nach Ermessen, wer die
Wohnung erhält.
2. Das Gericht hat die Übertragung des Anteiles des einen Lebensgefährten am
Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum auf den anderen anzuordnen.
3. Das Gericht hat den Preis, den der Lebensgefährte, der den Hälfteanteil des anderen
erwirbt, an diesen zu bezahlen hat, festzusetzen. Der Preis ist unter Zugrundelegung
des Verkehrswertes des Mindestanteiles unter Bedachtnahme auf die tatsächlich
eingebrachten Mittel zum Erwerb und Erhalt der Wohnung zu ermitteln.
4. Ist der Gegenstand des gemeinsamen Wohnungseigentums eine Wohnung, die dem
verbleibenden Lebensgefährten zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses
und zu seinem gewöhnlichen Aufenthalt dient, und ist die sofortige Entrichtung des
Kaufpreises dem Verpflichteten nach Vermögen , Einkommen , Sorgepflichten und zur
Aufrechterhaltung einer angemessenen Lebenserhaltung nicht zumutbar, so kann das
Gericht mangels einer anderslautenden Vereinbarung auf Antrag die Befriedigung
unter Festsetzung einer angemessenen Verzinsung durch die Zahlung von Teilbeträgen
innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren bewilligen.
5. Erhebt keiner der Lebensgefährten Anspruch auf Übereignung oder übersteigt der
Erwerb eindeutig die finanziellen Möglichkeiten beider, hat das Gericht eine
öffentliche Feilbietung des gesamten Mindestanteiles und des damit verbundenen
Wohnungseigentums durch Versteigerung vorzunehmen und die Verteilungsquoten
festzulegen. "
7. § 12 Abs 1 lautet:
'' § 12. (1) Das Wohnungseigentum wird durch die Einverleibung in das Grundbuch
erworben. Es ist im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteil einzutragen; hierbei sind bei
gemeinsamem Wohnungseigentum von Ehegatten (Lebensgefährten) ihre Anteile am
Mindestanteil zu verbinden. Wird auf einer Liegenschaft erstmals ein Wohnungseigentum
einverleibt, so ist in der Aufschrift des Gutsbestandsblatts das Wort ,,Wohnungseigentum"
einzutragen. "
8. § 13b Abs 1 lautet:
" § 13b. (1) Die den Miteigentümern zustehenden Mitwirkungsbefugnisse (Stimm- und
Minderheitsrechte bei der Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft) können
entweder persönlich oder auf Grund einer darauf gerichteten schriftlichen Vollmacht, die
nicht länger als ein Jahr zurückliegt, durch einen Vertreter ausgeübt werden. Eine davon
abweichende Ausübung der Mitwirkungsbefugnisse bedarf der nachträglichen schriftlichen
Genehmigung des Machtgebers. Die Mitwirkungsbefugnisse für gemeinsames
Wohnungseigentum von Ehegatten (Lebensgefährten) stehen diesen nur gemeinsam zu. "
9. § 22 Abs 2 lautet:
'' § 22. (2) In den Fällen des Abs 1 Z 2 und 3 steht dem Verhalten des auszuschließenden
Miteigentümers das Verhalten seines Ehegatten (Lebensgefährten) und der anderen mit ihm
zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der Personen gleich, die die in seinem
Wohnungseigentum stehenden oder von ihm sonst benützten Teile der Liegenschaft mit
seiner Zustimmung oder Duldung benützen, sofern er es unterläßt, die ihm mögliche
Abhilfe zu schaffen. "
10. Nach § 26 Abs 1 Z 1 wird folgende Z 1a eingefügt:
''1a. Verfahren nach Auflösung einer Lebensgemeinschaft (§ 11a) ; "
Artikel II
Vollziehung und Inkrafttreten
1. Mit der Vollziehung dieses Gesetzes wird der Bundesminister für Justiz betraut.
2. Dieses Bundesgesetz tritt mit 31. Dezember 1996 in Kraft.
Begründung:
Zusammenfassende Einführung
Die Gesetzesinitiative erfolgt in Anerkennung der Pluralität der Lebensformen, der
Gleichheit von Frau und Mann und der Freiheit der geschlechtlichen Orientierung.
Regelungsziel: Erwerb von Wohnungseigentum durch Lebensgemeinschaften
Wohnungseigentum ist das einem Miteigentümer/einer Miteigentümerin einer Liegenschaft
grundbücherlich gesicherte Recht, eine selbständige Wohnung ausschließlich zu nutzen und
darüber zu verfügen. Das WEG 1948 legte fest, daß an Wohnungen Eigentum nur von
Einzelpersonen erworben werden kann. Mit dem WEG 1975 wurde auch Ehegatten, also
zwei Personen gemeinsam, dieses Recht eingeräumt. Damit sind beide Ehegatten
Eigentümer und im Grundbuch eingetragen , im Todesfall fällt das Wohnungseigentum nicht
den Erben sondern dem überlebenden Ehegatten/der überlebenden Ehegattin zu. Im Fall der
Scheidung kann ein dringendes Wohnbedürfnis geltend gemacht und die Übertragung des
zweiten Hälfteanteils erwirkt werden. Die grüne Gesetzesinitiative hat zum Ziel, daß auch
Lebensgemeinschaften Wohnungseigentum gemeinsam erwerben können. Damit soll die de
facto-Benachteiligung von Frauen in Lebensgemeinschaften beendet werden, die finanziell
zum Erwerb und Erhalt des Wohnungseigentums beitragen aber nicht Eigentum und
grundbücherliche Absicherung erwirken können, weil als Einzeleigentümer meist der
besserverdienende Mann auftritt und somit auch die Förderungsmittel der öffentlichen Hand
ausschließlich dem Eigentum des Mannes zuwachsen.
Ouantitative Dimension
Die nichtehelichen Lebensgemeinschaften sind im Steigen begriffen. Waren 1984 noch von
100 Paaren 95,5 % verheiratet und 4,5 % unverheiratet, so gestaltet sich das Verhältnis
1993 93,9 % zu 6,1 % . In absoluten Zahlen bedeutet dies eine Zunahme von 80600
Lebensgemeinschaften im Jahre 1984 auf 117000 im Jahre 1993. Unter den Jugendlichen
hat diese Lebensform evidentermaßen stärker zugenommen: Unter den 20- bis 24jährigen
Paaren waren 1984 76,1 % verheiratet, 1993 66,1 % (33,9 % lebten also in nichtehelicher
Lebensgemeinschaft) (Quelle: Mikrozensus ÖSTAT, das ÖSTAT zählte wohl nur die
eheähnlichen Lebensgemeinschaften).
Das Wohnbedürfnis wird zunehmend mit Begründung von Wohnungseigentum befriedigt.
Es ist jener Rechtsgrund für die Wohnungsbenützung, der zwischen 1981 und 1991 am
stärksten zugelegt hat. Das Wohnungeigentum nahm in Östereich in dieser Zeit um 35,9 %
zu, während Miet- und Genossenschaftswohnungen nur um 0,4 % zunahmen (Quelle:
ÖSTAT, Häuser- und Wohnungszählung 1991 , Wien 1993 , Übersicht 8).
Neutrale Definition der Lebensgemeinschaft
Lebensgefährt/inn/en sind "zwei Personen gleichen oder verschiedenen Geschlechts, die
sich übereinstimmend als solche bezeichnen. " Der grüne Entwurf stellt nicht auf die
''Eheähnlichkeit'' der Lebensgemeinschaft ab. Alle Zweiergemeinschaften , die gewillt sind,
die gesetzlich festgelegten Folgen zu übernehmen , können Wohnungseigentum gemeinsam
erwerben. Eine gesetzliche Folge ist unter anderem die Härteklausel, wonach bei Auflösung
der Lebensgemeinschaft die notleidende Person die Übertragung des Hälfteanteils des
anderen geltend machen kann. In diesem Fall wird das Wohnungseigentum nicht verkauft,
sondern der in der Wohnung verbleibende Teil hat dem anderen die Hälfte des
Verkehrswertes zu bezahlen, allenfalls gestundet auf drei Jahre. Auch
generationsübergreifende Paare wie Mutter und Tochter, Geschwister oder schlichtweg
Freunde können so Wohngemeinschaften mit Eigentum begründen und damit unkompliziert
die finanziellen Vorteile des Wohnungseigentums lukrieren. Intendiert ist natürlich, daß
auch gleichgeschlechtliche Paare Wohnungseigentum erwerben können.
Auflösun.g der Lebensgemeinschaft im Sinne des WEG
Die Lebensgemeinschaft iSd WEG soll einseitig aufkündbar sein.
Folgen der Aufkündigung
Grundsätzlich sollen die Lebensgefährt/inn/en einvernehmlich regeln - allenfalls schon
vertraglich bei Begründung des Wohnungseigentums - was im Auflösungsfall passiert:
Verkauf des Wohnungseigentums oder Übernahme durch einen Lebensgefährten/eine
Lebensgefährtin sowie den Preis der Übernahme. Für den Fall der Nichteinigung kann das
Gericht angerufen werden :
Wollen beide Lebensgefährt/inn/en die Wohnung übernehmen, entscheidet das Los. Nur in
außerordentlich gelagerten Fällen wie zB schwere Krankheit oder Betreuung minderjähriger
Kinder wird einem Lebensgefährten/einer Lebensgefährtin der Vorzug eingeräumt.
Auch der Preis der Übernahme kann auf Antrag vom Gericht festgesetzt werden:
Ausgangspunkt ist der tatsächliche Verkehrswert des Wohnungseigentums, der
Übernahmepreis entspricht dem Anteil des Ausscheidenden an den Kosten des Erwerbs und
des Erhalts des Wohnungseigentums. Allenfalls kann die Bezahlung auf drei Jahre gestundet
werden.
Diese Lösung unterscheidet sich von den Rechtsfolgen bei Ehescheidung folgendermaßen:
Nach dem Ehegesetz kann ein Ehegatte/eine Ehegattin "ein dringendes Wohnbedürfnis''
geltend machen. Wer die Wohnung übernehmen kann, ist vom Gericht nach Billigkeit und
zum Wohle der Kinder zu entscheiden. In diesem Fall ist eine "billige Ausgleichszahlung"
festzusetzen. Dabei ist der Beitrag zur Anschaffung zu berücksichtigen, auch nichtmonetäre
Beiträge wie Betreuung der Kinder sind zu beachten. Nach dem grünen Antrag soll bei
Lebensgemeinschaften die Investitionssicherheit stärker sein als im Fall der Ehe. Nur in
außerordentlichen Fällen kann eine "Versorgung" geltend gemacht werden; die
Preisberechnung richtet sich ausschließlich nach den finanziellen Einsätzen. Eine völlige
Gleichstellung mit der Ehe ist von vielen Lebensgemeinschaften gar nicht erwünscht, in
diesem Fall würden sie ohnehin heiraten. Wichtig ist diesen Personen in erster Linie, daß
eine gleichberechtigte Absicherung des Wohnbedürfnisses und des Kapitaleinsatzes
entsprechend der finanziellen Beiträge möglich ist.
Todesfall
Stirbt ein Lebensgefährte/eine Lebensgefährtin , so gilt dasselbe wie bei den Ehegatten:
Der/die Überlebende tritt in das Wohnungseigentum des/der Verstorbenen ein , wenn er/sie
nicht darauf verzichtet. Der Lebensgefährte/die Lebensgefährtin geht also den Erben vor.
Er/sie muß jedoch wie der Ehegatte/die Ehegattin die allfälligen Erb/inn/en auszahlen. Da
der Lebensgefährte/die Lebensgefährtin (im Unterschied zum Ehegatten/zur Ehegattin) im
Erbrecht nicht berücksichtigt ist, kommt ihm/ihr in der Tendenz die Übernahme der
Wohnung teurer als dem Ehegatten/der Ehegattin.
Verfügungen während aufrechter Lebensgemeinschaft
So wie die Ehegatten können die Lebensgefährt/inn/en nur gemeinsam das
Wohnungseigentum belasten und veräußern und an der Verwaltung der Liegenschaftsanteile
mitwirken.
Erwerb von Wohnungseigentum durch die Offene Erwerbsgesellschaft
1990 wurde die Gesellschaftsform der Offenen Erwerbsgesellschaft eingeführt. In der
Praxis werden zulässigerweise solche Gesellschaften bereits ausschließlich zum Erwerb von
Wohnungseigentum gegründet. Je mehr Personen einer Wohngemeinschaft angehören, desto
eher erweisen sich die Regelungen des Gesellschaftsrechts als durchaus adäquät.Von
Sonderregelungen im WEG für Wohngemeinschaften , die mehr als zwei Personen
umfassen, wurde daher Abstand genommen. Treten Konflikte auf, können die Mitglieder
nach dem Gesellschaftsrecht eine Ausschlußklage anstrengen oder auch die Auflösung der
Gesellschaft und damit den Verkauf des Wohnungseigentums erwirken. Der Ausschluß
einzelner Mitglieder ist zB möglich , wenn über deren Privatvermögen der Konkurs eröffnet
wurde oder eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Verletzung einer wesentlichen
Verpflichtung erfolgte. Die Auszahlung der scheidenden Mitglieder richtet sich
ausschließlich nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen. Im Fall der Auflösung kommt es
bei Nichteinigung über eine Übernahme jedenfalls zur Liquidierung des
Wohnungseigentums.
Wohnbauförderung und Lebensgemeinschaften
Beinahe alle Wohnbauförderungsgesetze der Bundesländer anerkennen
Lebensgemeinschaften. De facto erhöht die Lebensgefährtin also den Förderungsanspruch
des Wohnungseigentümers ohne selbst Eigentum begründen zu können. Aus diesem Grunde
stellt der gegenständliche Antrag auch eine längst fällige Anpassung des Zivilrechts an das
Förderungsrecht dar.
Allgemeiner Teil
In der Praxis tritt in den letzten Jahren vermehrt das Problem auf, daß zwei Personen, die
nicht verheiratet sind, eine in Wohnungseigentum befindliche Wohnung bzw eine
Wohnung, an der Wohnungseigentum begründet werden soll, erwerben wollen und dies
nicht können, da gemeinsames Wohnungseigentum nur von Ehegatten erworben werden
kann.
Daß dieses Problem vermehrt auftritt, wurzelt in mehreren Gründen: Zum einen sind die
Preise für Mietwohnungen derart gestiegen, daß es zunehmend lukrativer wird, eine
Wohnung im Eigentum zu erwerben. Weiters wurden besonders in Wien viele, auch
Althäuser parifiziert und wurde in der Folge Wohnungseigentum begründet. Schließlich gibt
es zunehmend eine Vielzahl von Personen im ,,heiratsfähigen" Alter, die finanzkräftig
genug sind, um eine Eigentumswohnung zu erwerben, die aber aus verschiedenen Gründen
nicht heiraten wollen oder können.
Nicht wollen, weil sie die Ehe (wohl gemerkt nicht die Familie) aus welchen Gründen auch
immer als Institution ablehnen; nicht können , weil sie entweder das gleiche Geschlecht
haben oder zB nach wie vor verheiratet sind.
Da in diesen Fällen zumeist das Kapital und die Kreditfähigkeit beider Personen vonnöten
ist, um eine Wohnung zu erwerben, jedoch nur eine/r die bücherliche Sicherheit des
Eigentums erlangen kann, gibt es verschiedene, zumeist unbefriedigende Versuche, dieses
Problem zu lösen:
. schuldrechtliche Verträge mit grundbücherlicher Absicherung bringen zumeist wenig,
da selbstverständlich die Pfandrechte von Förderungsstellen und Banken bücherlich
vorgehen ;
. vermehrt wird in letzter Zeit die Variante, daß zwei Personen eine OEG (offene
Erwerbsgesellschaft) gründen und als solche Eigentum erwerben, diskutiert und nach
unseren Informationen auch praktiziert. Dies ist zwar nicht unbedingt ein Mißbrauch
des Instruments der OEG, es bedeutet aber, daß zwei Personen, die lediglich
gemeinsam Eigentum erwerben wollen, in gesellschaftsrechtliche Konstruktionen
gedrängt werden. Dies hat zum einen förderungsrechtliche Beschränkungen zur Folge,
zum anderen bedeutet es, daß im Trennungsfalle eine gesellschaftsrechtliche
Liquidation nötig ist;
. einige von denen, die können ,,beißen in den sauren Apfel" und willigen in eine
Eheschließung ein;
. manchmal wird ein Mietvertrag abgeschlossen, was im Falle einer Trennung einen
gewissen Machtausgleich schafft, aber im Streitfall keine finanziell gerechten
Lösungen bietet;
. vereinzelt werden sogar in Unkenntnis der Rechtslage Kaufverträge abgeschlossen, die
aber wegen rechtlicher Unmöglichkeit von Anfang an ungültig sind (E 13. 12. 1994, 5
Ob 138/94).
Die aktuelle Rechtslage führt de facto zur Benachteiligung von Frauen. Ohne Beratung über
die Möglichkeit der Gründung einer OEG bzw schuldrechtlicher Absicherungen bzw
mietvertraglicher Konstellationen fließt das Geld zweier Personen in den Kauf einer
Eigentumswohnung, die wissen , daß nur eine/r im Grundbuch stehen kann. Da Männer in
der Regel, nach wie vor, besser verdienen als Frauen , wird dieser eine - weil
finanzkräftiger und kreditwürdiger - der Mann sein. Im Falle einer Trennung und
Zahlungsunwilligkeit bzw -fähigkeit des einstigen Lebensgefährten bleibt dieser Frau nur
der Weg zum Zivilgericht, um mittels einer GesbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts)-
Konstruktion oder bereicherungsrechtlich einen Teil des von ihr investierten Kapitals
zurückzuerhalten. Damit trägt sie das Risiko der Klage und auch das der
Zahlungsunfähigkeit ihres ehemaligen Lebensgefährten. Besonders prekär wird die
Situation , wenn sie, wie mitunter von Banken verlangt, für aufgenommene Kredite
mithaftet.
Demgegenüber haben Ehegatten eine doppelte Absicherung: einerseits die der gemeinsamen
bücherlichen Sicherheit und andererseits den des Aufteilungsverfahrens nach Beendigung
einer Ehe.
Richtig ist, daß zwei Personen , die nicht heiraten wollen , sich des ,,Scheidungsschutzes"
des Staates begeben und manche auch genau dies intendieren. Davon zu trennen ist aber die
mit vorliegendem Antrag behandelte Frage des gemeinsamen Erwerbs von Eigentum.
Unverheirateten Paaren diesen gemeinsamen Erwerb zu verweigern , bedeutet in finanzieller
Hinsicht, egalitäre Regelungen des gemeinsamen Lebens zu verhindern. Doppelt
diskriminiert werden damit natürlich jene, die sich aufgrund ihrer Gleichgeschlechtlichkeit
gar nicht unter den schützenden Mantel der Ehe begeben könnten.
Übersicht über die vorgesehenen Regelungen
Der Kreis der Personen , die gemeinsam Eigentümer/innen einer Wohnung sein können,
wird um Lebensgemeinschaften erweitert. Die Definition einer Lebensgemeinschaft ist
bewußt eine weitgefaßte, sie wird den beteiligten Personen überlassen. Die Gefahr, daß mit
dieser Selbstdefinition Mißbrauch getrieben wird, wird ob der Regelungen im Trennungs-
bzw Todesfall als nicht gegeben angesehen.
Die Regelungen für den Fall der Trennung zielen darauf ab, daß die Wohnung nicht an
einen Dritten verkauft werden muß. Dafür soll ein voller finanzieller Ausgleich erfolgen.
Prinzipiell soll das Los entscheiden, wer die Wohnung behält, ein Sachverständiger soll den
Wert der Wohnung ermitteln und das Gericht soll anhand der tatsächlich eingebrachten
Mittel die '' Quote" des Ausscheidenden festlegen. Nur in besonderen Härtefällen oder zum
Wohl von minderjährigen Kindern gibt es eine gerichtliche Eingriffsmöglichkeit.
Im Todesfall wird der Lebensgefährte/die Lebensgefährtin dem Ehegatten/der Ehegattin im
Wohnungseigentumsrecht gleichgestellt:
So der/die überlebende Lebensgefährte/Lebensgefährtin den Anteil des/der Verstorbenen
nicht im Wege einer Erbschaft, Vermächtnis, Schenkung auf den Todesfall, Erbschaftskauf
oder Erbschaftsschenkung erwirbt, besteht auch zu seinen/ihren Gunsten ein
Vindikationslegat (d.h. daß er/sie am Anteil des/der Verstorbenen direkt Eigentum
erwerben kann). Wie der Ehegatte/die Ehegattin hat auch der Lebensgefährte/die
Lebensgefährtin die Möglichkeit, auf diesen Zuwachs zu verzichten.
Beim Zuwachs hat er/sie - wie der Ehegatte/die Ehegattin - einen Übernahmepreis, der dem
Verkehrswert entspricht, an den Nachlaß zu bezahlen. Handelt es sich um eine Wohnung,
die dem überlebenden Lebensgefährten/der überlebenden Lebensgefährtin zur Befriedigung
seines/ihres dringenden Wohnbedürfnisses und zu seinem/ihrem gewöhnlichen Aufenthalt
dient, schuldet er/sie - wie der überlebende Ehegatte/die überlebende Ehegattin - den
Pflichtteilsberechtigten des/der Verstorbenen lediglich einen Geldbetrag, welcher der Höhe
des Pflichtteilsanspruches an einem fiktiven Übernahmepreis entspricht. Weiters kann das
Verlassenschaftsgericht diesen Betrag für einen Zeitraum von fünf Jahren stunden bzw
Teilzahlung innerhalb dieses Zeitraumes bewilligen.
Dennoch stellt sich die Situation für den Lebensgefährten/die Lebensgefährtin im Todesfall
des/der anderen aufgrund der unterschiedlichen Stellung im Erbrecht anders dar als für den
Ehegatten/die Ehegattin:
Ohne erblasserische Verfügung, also im Falle der gesetzlichen Erbfolge, ist der
Ehegatte/die Ehegattin im Gegensatz zum Lebensgefährten/zur Lebensgefährtin gesetzlicher
Erbe/gesetzliche Erbin. Das heißt, ein an den Nachlaß zu zahlender Übernahmspreis geht
an die Masse, aus der der Ehegatte/die Ehegattin in der Folge selbst erbt. Ohne
Deszendent/inn/en beträgt der gesetzliche Erbteil des Ehegatten/der Ehegattin zwei Drittel,
mit Deszendent/inn/en noch ein Drittel des gesamten Nachlasses. Darüber hinaus ist bei
Verheirateten der Kreis der pflichtteilsberechtigten Personen kleiner und sind die einzelnen
Pflichtteilsansprüche niedriger als bei Lebensgefährt/inn/en.
Beispiel:
Ehepaar, ein Kind, wohnen in der Wohnung, Todesfall, kein Testament: Ein Sechstel des
Verkehrswertes der gesamten Wohnung ist vom/von der Überlebenden an das Kind zu
zahlen.
Lebensgemeinschaft, ein Kind, wohnen in der Wohnung, Todesfall, kein Testament: Ein
Viertel des Verkehrswertes muß an das Kind bezahlt werden. Überdies erhält der
überlebende Ehegatte/die überlebende Ehegattin als gesetzlicher Erbe/gesetzliche Erbin ein
Drittel des Nachlasses, der Lebensgefährte/die Lebensgefährtin jedoch nichts.
Testamentarisch kann der Ehegatte/die Ehegattin den Anspruch des Kindes auf ein Drittel
reduzieren, wodurch der überlebende Ehegatte/die überlebende Ehegattin zwei Drittel des
Nachlasses erben kann; der Lebensgefährte/die Lebensgefährtin kann in dieser Situation
über den halben Nachlaß zugunsten des Gefährten/der Gefährtin verfügen.
Zu den einzelnen Bestimmungen
Zu den Z 1, 3, 4, 5, 7, 8 und 9:
In den bezughabenden Paragraphen werden Lebensgefährt/inn/en den Ehegatten
gleichgestellt.
Zu Z 2:
§ 2 Abs 3 Begriffsbestimmung:
Definition der Lebensgefährt/inn/en. Die Definition der Lebensgemeinschaft wird den
Personen überlassen, die gemeinsam Wohnungseigentum zu erwerben gedenken. Die
Verbindung kann eine umfassende, aber auch eine rein wirtschaftliche sein.
Zu Z 4:
§ 9 Abs 3 dritter Satz:
Diese Regelung ist auf die Lebensgemeinschaft nicht anwendbar und bleibt daher
unverändert. Eine Lebensgemeinschaft ist durch einseitige Erklärung auflösbar. Für
diesen Fall sind eigene Auflösungsregelungen in § 11a vorgesehen.
Zu Z 6:
§ 11a Regelung bei Auflösung der Lebensgemeinschaft:
Die Regelung zielt darauf ab , daß nach einer Auflösung der Lebensgemeinschaft
einvernehmlich geregelt wird , wer zu welchem Betrag die Wohnung übernimmt oder
ob sie verkauft wird.
Kommt es zu keiner Einigung, soll es zu einer gerichtlichen Entscheidung im
Verfahren außer Streitsachen kommen.
Dies soll nicht im Wege einer Teilungsklage geschehen, um zu ermöglichen, daß im
Konfliktfall eine/r die Wohnung behalten kann.
Erheben beide Anspruch auf die Wohnung, hat das Gericht summarisch die
finanziellen Möglichkeiten zu überprüfen und entscheidet anschließend das Los. Nur
bei massiv ungleicher Interessenslage gibt es eine gerichtliche Eingriffsmöglichkeit.
Dabei ist an Fälle gedacht, in denen die Wohnung zB für einen Teil
behindertengerecht eingerichtet wurde, eine/r schwer krank ist und eine Pflegestruktur
in der Umgebung hat oder an Fälle, in denen bei einem/einer der
Lebensgefährt/inn/en Kinder bleiben, die in unmittelbarer Nähe in die Schule gehen
und wo ein dazugehöriges Versorgungsnetz vorhanden ist. Dies sollen aber
Ausnahmesituationen sein. Liegt keiner dieser Ausnahmefälle vor und scheint die
Übernahme der Wohnung nicht finanziell ausgeschlossen , entscheidet also das Los.
In einem zweiten Schritt hat das Gericht, so es diesbezüglich nicht zu einer Einigung
kommt, mittels Sachverständigen den Verkehrswert der Liegenschaft zu ermitteln.
Das Gericht hat in etwa prozentuell zu ermitteln, wer wie zum Erwerb und Erhalt der
Wohnung etwas eingebracht hat. Der erwerbende Lebensgefährte/die erwerbende
Lebensgefährtin hat dem/der anderen dessen/deren, so ermittelten prozentuellen Anteil
vom Verkehrswert zu ersetzen. Das Gericht hat den erwerbenden Lebensgefährten/die
erwerbende Lebensgefährtin zur Zahlung zu verpflichten. Hiebei kann eine
Teilzah1ung für einen Zeitraum von drei Jahren bewilligt werden.
So keine/r Anspruch auf die Wohnung erhebt oder klar absehbar ist, daß keine/r die
Übernahme der Wohnung finanzieren kann , hat das Gericht eine öffentliche
Versteigerung vorzunehmen und ist der VersteigerungserIös anteilig (wieder unter
Ermittlung der tatsächlich eingebrachten Mittel zum Erwerb und Erhalt)
auszubezahlen.
Zu Z 10:
§ 26 Abs 1 Z 1a Auflösung im Außerstreitverfahren:
So es bei Auflösung der Lebensgemeinschaft zu Streitigkeiten kommt und gerichtliche
Hilfe in Anspruch genommen wird, soll es schnell und unkompliziert zu einer
Aufteilung kommen. Weiters soll beiden Teilen klar sein , daß sie, Gerichts-,
Sachverständigenkosten sowie die Kosten einer anwaltlichen Vertretung selbst zu
tragen haben.
Kosten
Durch diese Gesetzesnovellierung fallen keine besonderen Kosten an.
.
In formeller Hinsicht wird die Zuweisun.g an den Justizausschuß vorgeschlagen sowie
Durchführung einer ersten Lesung innerhalb von drei Monaten verlangt.