Parlamentarische Materialien

ANTRAG

der Abgeordneten Doris Bures, Dr. Jarolim und Genossinnen betreffend ein Bundesgesetz, mit dem
das Mietrechtsgesetz, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und das Wohnungseigentumsgesetz
1975 geändert werden.

Der Nationalrat wolle beschließen:

Bundesgesetz, mit dem das Mietrechtsgesetz, das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und das
Wohnungseigentumsgesetz 1975 geändert werden.

Der Nationalrat hat beschlossen:

Artikel l
Änderungen des Mietrechtsgesetzes

Das Mietrechtsgesetz, BGBl. Nr. 520/1981, zuletzt geändert mit dem Bundesgesetzblatt BGBl.1
Nr. 36/2000, wird wie folgt geändert:

1. § 3 Abs. 2 Z 1 lautet:

„1. die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses einschließlich der
Wohnung zur Unterbringung des für die Liegenschaft im Sinn des § 23 Abs. 2 lit. a des
Mietrechtsgesetzes bestellten Hausbetreuers (Hausbetreuerwohnung) erforderlich sind;"

2. In § 17 Abs. 1 wird der Punkt durch einen Beistrich ersetzt und die Wendung "wobei die
Nutzfläche der Hausbetreuerwohnung, für die kein besonderes Entgelt entrichtet wird, außer
Betracht bleibt" angefügt.

3. In § 17 Abs. 1 a wird nach der Wendung "die allgemeinen Teile des Hauses" die Wendung
"einschließlich der Hausbetreuerwohnung" eingefügt."

4. In § 23 Abs. 2 lit.a wird nach der Wendung "Dienstnehmer des Vermieters" die Wendung "oder
einer im mehrheitlichen Eigentum des Vermieters stehenden juristischen Person" eingefügt.

5. § 49d lautet:

„Die Änderungen der §§ 3, 17 und 23 durch das Bundesgesetzblatt BGBI. I Nr. XXX/2002
treten mit 1. Jänner 2002 in Kraft. Die §§ 3 und 17 in der Fassung des Bundesgesetzblattes
BGBI. Nr. XXX/2001 gelten für Abrechnungsperioden, die nach dem 31.12.2001 beginnen."

Artikel 2
Änderungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, BGBI. Nr. 139/1979, zuletzt geändert mit dem
Bundesgesetzblatt BGBI. I Nr. 47/2001, wird wie folgt geändert:

1. § 14a Abs. 2 Z 1 lautet:

„1. die Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Baulichkeit einschließlich der
Wohnung zur Unterbringung des für die Liegenschaft im Sinn des § 23 Abs. 2 lit. a des
Mietrechtsgesetzes bestellten Hausbetreuers (Hausbetreuerwohnung) erforderlich sind;"

2. In § 16 Abs. 1 wird der Punkt durch einen Beistrich ersetzt und die Wendung „wobei die
Nutzfläche der Hausbetreuerwohnung, für die kein besonderes Entgelt entrichtet wird, außer
Betracht bleibt" angefügt.

3. In § 16 Abs. 7 wird im vierten Satz nach der Wendung „die allgemeinen Teile des Hauses" die
Wendung „einschließlich der Hausbetreuerwohnung" eingefugt.

4. In Artikel IV wird folgender Absatz angefügt:

„(1h) Die Änderungen der §§ 14a und 16 in der Fassung des Bundesgesetzblattes BGBl. I Nr.
XXX/2002 treten mit 1. Jänner 2002 in Kraft. Die §§ 14a und 16 in der Fassung des
Bundesgesetzblattes BGBI. I Nr. XXX/2001 gelten für Abrechnungsperioden, die nach dem
31.12.2001 beginnen."

Artikel 3
Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes 1975

Das Wohnungseigentumsgesetz 1975, BGBI. Nr. 417, zuletzt geändert mit dem Bundesgesetzblatt
BGBI. I Nr. 142/2000, wird wie folgt geändert:

1. In § 19 Abs. 4a letzter Satz wird nach der Wendung "die allgemeinen Teile des Hauses" die
Wendung "einschließlich der Hausbetreuerwohnung" eingefügt."

2. In § 28 wird folgender Absatz angefügt:

"(5) § 19 Abs. 4a in der Fassung des Bundesgesetzblattes BGBI. I Nr. XXX/2002 tritt mit
1.1.2002 in Kraft."

In formeller Hinsicht wird vorgeschlagen, diesen Antrag unter Verzicht auf die Erste Lesung dem
Justizausschuss zuzuweisen.

Begründung:

Artikel 1 (Mietrechtsgesetz)

Zu Z 1 bis 3 (§§ 3, 17)

Durch die Wohnrechtsnovelle 2000 wurde für künftige Hausbetreuungsdienstverhältnisse das
Hausbesorgergesetz aufgehoben. Gleichzeitig wurde im Mietrechtsgesetz für künftige Dienstver -
hältnisse die Hausbesorgerwohnung aus den allgemeinen Teilen des Hauses ausgenommen mit der
Konsequenz, dass nicht mehr der Hauseigentümer für deren Erhaltung zuständig ist, und festgelegt,
dass die Nutzfläche der Hausbesorgerwohnung nach Beendigung des bisherigen Hausbesorger -
dienstverhältnisses bei der Betriebskostenaufteilung zu berücksichtigen ist. Zusätzlich wurde die
Überwälzbarkeit der Aufwendungen für die Hausbetreuung neu geregelt und damit große Rechts -
unsicherheit ausgelöst. Die Frage, welche Kosten der Hausbetreuung zukünftig im Rahmen der
Betriebskosten auf Mieter überwälzt werden können, hat zu sehr unterschiedlichen Interpretationen
und Meinungen der Rechtswissenschaft geführt. Zum einen stellt sich die Frage, welche Einnah -
men der Hauseigentümer für eine Dienstwohnung, die einem im Haus wohnenden Hausbetreuer
überlassen wird, in der Hauptmietzinsabrechnung auszuweisen hat, zum anderen ist unklar, ob der
Hauseigentümer dem Hausbetreuer im Rahmen des als Betriebskosten überwälzbaren Entgelts
einen Ersatz des Hauptmietzinses bzw. der Betriebskosten, die der Hausbetreuer für die Wohnung
aufwendet, bezahlen darf.

Geht man von der erstgenannten Variante aus, dass die vom Hausbetreuer geleisteten Wohnungs -
kosten diesem vom Vermieter zusätzlich zum Entgelt bezahlt und in den Betriebskosten überwälzt
werden dürfen, würde dies im Effekt zu einem Transfer von Hauptmietzinseinnahmen hin zu Be -
triebskostenausgaben (und damit zur Betriebskostenerhöhung) und damit entgegen der Intention
des Gesetzgebers der WRN 2000 zu einer Erhöhung der Hausbetreuerkosten führen.
Geht man von der zweitgenannten Variante aus, dass der Hauseigentümer die Wohnungskosten des
Hausbetreuers nicht im Rahmen der Betriebskosten überwälzen darf, bedeutet dies, dass entweder
der Hauseigentümer (wenn er die Wohnung dem Dienstnehmer kostenlos zur Verfügung stellt),
oder der Hausbetreuer mit den Wohnungskosten belastet wird.

In den beiden letzten Fällen ist davon auszugehen, dass ein System der Hausbetreuung, bei dem die
Dienstnehmer im Haus wohnen (wie dies von vielen Mietern nach wie vor gewünscht wird), in der
Realität nicht funktionieren wird. Kein Hauseigentümer wird einen Hausbetreuer anstellen, wenn er
nicht im Sinne einer Kostendeckung sämtliche Kosten überwälzen kann; andererseits werden kaum
Dienstnehmer zu finden sein, die bereit sind, zu diesen Konditionen zu arbeiten, wenn sie von
einem meist ohnehin deutlich unter dem Durchschnitt' liegenden Einkommen noch Wohnungs -
kosten in der Höhe von mehreren Tausend Schilling bezahlen müssen (folgt man etwa der Meinung
von Würth, wonach der volle Richtwert in der Mietzinsreserve als Einnahmen auszuweisen ist,
bedeutet dies bei einer 50 m² Wohnung eine Mietzinsbelastung von rund S 4.000,-- monatlich).

Aufgrund der großen Rechtsunsicherheit durch die Neuregelungen der Wohnrechtsnovelle 2000
konnten de facto keine neuen Dienstverträge mit im Haus wohnenden Hausbetreuern abgeschlossen
werden. Um den Wünschen vieler Mieter nach einer Hausbetreuung mit einem im Haus wohnenden
Dienstnehmer entsprechen zu können, soll daher die Hausbetreuerdienstwohnung wieder kostenfrei
gestellt werden und § 3 und § 17 MRG dementsprechend novelliert werden.

Zu Z 4 (§23):

Analog zur Änderung des § l Abs. 2 Z 5 lit.b AZG soll auch in § 23 Abs. 2 lit.a klargestellt wer -
den, dass diese Bestimmung nicht nur dann anzuwenden ist, wenn der Vermieter Dienstgeber ist,
sondern auch wenn eine juristische Person, an der der Hauseigentümer Mehrheitsgesellschafter ist,
Dienstgeber des Hausbetreuers ist.

Zu Z 5 (§ 49d):

Um nicht in Abrechnungen der Vorjahre einzugreifen, wird festgelegt, dass die geänderten
Bestimmungen in den §§ 3 und 17 erst auf Abrechnungsperioden, die nach dem 31.12.2001
beginnen, Anwendung finden sollen.