70/A XXI.GP
A N T R A G
der Abgeordneten Doris Bures, Eder
und Genossen
betreffend ein Bundesgesetz mit dem das Konsumentenschutzgesetz geändert wird
Der Nationalrat wolle beschließen:
Der Nationalrat hat beschlossen:
Das Konsumentenschutzgesetz, BGBl.Nr. 140/1979, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz
BGBl. I Nr. 185/1999, wird wie folgt geändert:
1. Der § 30b Abs. 2 lautet:
„(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach § 3 Abs.3 MaklerG erforderlichen
Nachrichten schriftlich zu geben. Zu diesen zählen jedenfalls auch sämtliche Umstände, die für
die Beurteilung des zu vermittelnden
Geschäftes wesentlich sind."
2. Nach § 30c werden die §§ 30d bis 30o samt Überschriften eingefügt:
„Provisionen oder sonstige Vergütungen
§ 30d. (1) Wird mit dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, eine Provision oder sonstige
Vergütung vereinbart, so darf die mit dem Verbraucher vereinbarte Provision oder sonstige
Vergütung die sich aus den §§ 30e bis 30o ergebenden Höchstbeträge nicht übersteigen.
(2) Besteht ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem
vermittelten Dritten steht dem Immobilienmakler ein Anspruch nach Abs. 1 nicht zu.
Optionsvertrag
§ 30e. Vermittelt der Immobilienmakler einen Vertrag, mit dem einem Verbraucher das zeitlich
befristete Recht eingeräumt wird, durch einseitige Erklärung das betreffende Geschäft zustande
zu bringen (Optionsvertrag), so darf die mit dem Verbraucher vereinbarte Provision oder
sonstige Vergütung die Hälfte des för das im Maklervertrag genannte Geschäft festgelegten
Höchstbetrages nicht übersteigen. Macht der Verbraucher von seinem Optionsrecht Gebrauch,
so darf die für diesen Fall vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung die Differenz zwischen
dem für das betreffende Geschäft festgelegten Höchstbetrag und der für die Vermittlung des
Optionsvertrages zu bezahlenden Provision oder sonstigen Vergütung nicht übersteigen.
Vermittlung von Kauf - und Tauschgeschäften über Immobilien
§ 30f. Die mit dem Verbraucher vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die
Vermittlung
1. des Kaufes, Verkaufes oder Tausches einer Liegenschaft oder eines Liegenschaftsanteiles
oder
2. des Kaufes, Verkaufes oder Tausches eines Liegenschaftsteiles, an dem
Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird oder
3. einer Abgeltung für ein Superädifikat auf einem zu verpachtenden oder zu vermietenden
Grundstück
darf den Höchstbetrag von 2 Prozent des
Wertes (§ 30g) nicht übersteigen.
Berechnung des Wertes
§ 30g. (1) Der Wert gemäß § 30f ist nach dem zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis
für das Objekt und dem Betrag, der den vom Käufer übernommenen Verpflichtungen, den
Hypotheken und sonstigen geldwerten Lasten sowie den Haftungsübernahmen entspricht, zu
berechnen. Der Verkehrswert der Einrichtungs - und Ausstattungsgegenstände ist
hinzuzurechnen, sofern er nicht schon im Kaufpreis für das Objekt enthalten ist.
(2) Wird im Alleinvermittlungsauftrag vereinbart, daß der Verbraucher die Provision auch ohne
Vermittlungserfolg zu bezahlen hat, wenn das Geschäft während der Dauer des
Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom
Verbraucher beauftragten Maklers zustande gekommen ist, so ist der Berechnung der
Provisionshöhe der im Alleinvermittlungsauftrag festgelegte Preis zugrunde zu legen, wenn der
vereinbarte Kaufpreis höher ist.
(3) Im Falle eines Tausches gilt als Wert gemäß § 30f bei Objekten mit gleichem Verkehrswert
der einfache Verkehrswert, bei Objekten mit unterschiedlichem Verkehrswert der höhere
Verkehrswert.
(4) Bei der Bestimmung des Verkehrswertes eines Objektes gemäß Abs. 3 sind auch die
Verkehrswerte der Einrichtungs - und Ausstattungsgegenstände in Rechnung zu stellen, sofern
diese nicht bereits im Verkehrswert enthalten sind.
Vermittlung von Hypothekardarlehen
§ 30h. Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung eines Hypothekardarlehens
darf den Betrag von zwei Prozent der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die
Vermittlung des Hypothekardarlehens im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß § 30f
steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung fünf
Prozent der Darlehenssumme nicht
übersteigen.
Vermittlung von Baurechten
§ 30i. (1) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung von Baurechten darf den im
folgenden jeweils angeführten Höchstbetrag nicht übersteigen:
Höchstbetrag der Provision oder
sonstigen Vergütung in Prozenten des
Dauer des Baurechtes auf die Dauer des vereinbarten
Baurechtes entfallenden Bauzinses
1. von 10 bis 30 Jahren 3 Prozent
2. über 30 Jahre 2 Prozent
(2) Der Höchstbetrag gemäß Abs. 1 Z 2 darf höchstens von einem Baurechtszins für 45 Jahre
berechnet werden.
Vermittlung von Bestandverträgen
§ 30j. Die mit dem Verbraucher vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die
Vermittlung der Haupt - oder Untermiete von Wohnungen und Einfamilienhäusern darf den
Betrag des zweifachen monatlichen Nettomietzinses (§ 30m) nicht übersteigen.
Vermittlung befristeter Mietverhältnisse
§ 30k. Die mit dem Verbraucher vereinbarte Provision oder sonstige Vergütung für die
Vermittlung eines befristeten Mietverhältnisses darf den Betrag des einfachen monatlichen
Nettomietzinses nicht übersteigen.
Vermittlung der Untermiete an einzelnen Wohnräumen
§ 301. Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung der Untermiete an einzelnen
Wohnräumen darf den Betrag des einfaches monatlichen Nettomietzinses nicht übersteigen.
Nettomietzins
§ 30m. Der Nettomietzins besteht aus dem Haupt - oder Untermietzins. Der auf den
Mietgegenstand entfallende Anteil an den Betriebskosten und den von der Liegenschaft zu
entrichtenden laufenden öffentlichen Abgaben, der auf den Mietgegenstand entfallende Anteil
für allfällige besondere
Aufwendungen und das Entgelt für mitvermietete Einrichtungs - und
Ausstattungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung
des Mietgegenstandes hinaus erbringt und die zu entrichtende Umsatzsteuer sowie die
Heizkosten sind nicht in den Nettomietzins einzurechnen.
Vermittlung von Pachtverhältnissen
§ 30n. (1) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung der auf bestimmte Dauer
vereinbarten Pacht von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, wie insbesondere von land -
und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken (Gütern) darf den im folgenden jeweils
angeführten Höchstbetrag nicht übersteigen:
Höchstbetrag der Provision oder
Dauer der Pacht sonstigen Vergütung in Prozenten des
auf die Pachtdauer entfallenden
Pachtschillings
1. bis zu 6 Jahren 5 Prozent
2. bis zu 12 Jahren 4 Prozent
3. bis zu 24 Jahren 3 Prozent
4. über 24 Jahre 2 Prozent
(2) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung der nicht auf bestimmte Dauer
vereinbarten Pacht von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, wie insbesondere von land -
und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken (Gütern) darf den Betrag von fünf Prozent des
auf die Pachtdauer von fünf Jahren entfallenden Pachtschillings nicht übersteigen.
(3) Die Provision oder sonstige Vergütung für die Vermittlung einer Ablöse für Vieh -, Feld - und
Gutsinventar, Erntevorrat o. dgl. darf drei Prozent des Gegenwertes dieses Zugehörs nicht
übersteigen.
Vermittlung sonstiger Gebrauchs - und Nutzungsrechte
§ 30o. Die Provision oder sonstige Vergütung für eine nicht unter die §§ 30i bis 30n fallende
Vermittlung von Verträgen, aus denen ein Nutzungs - oder Gebrauchsrecht an Wohnungen oder
Einfamilienhäusern erfließt, darf den Betrag des zweifachen monatlichen Nettoentgeltes nicht
übersteigen. Die §§ 30k und 30m
sind sinngemäß anzuwenden.“
Das Bundesgesetz tritt mit 1. Juli 2000 in Kraft.
In formeller Hinsicht wird ersucht, diesen Antrag unter Verzicht auf die Erste Lesung dem
Bautenausschuß zuzuweisen.
Begründung
Untersuchungen belegen, daß Verbraucher in Österreich deutlich höhere
Immobilienmaklerprovisionen zahlen müssen als vergleichsweise Wohnungssuchende in
anderen EU - Staaten.
Zu der Tatsache, daß in Österreich die gesetzlich festgelegten Provisionshöchstsätze weit über
dem europäischen Niveau liegen, kommt noch verschärfend dazu, daß in der Praxis die
vorgesehenen Provisionshöchstbeträge von den Verbrauchern weitgehend in vollem Umfang
ausgeschöpft werden und Verbrauchern Preisverhandlungen und Preisvergleiche in der Regel
nicht möglich sind.
Der vorliegende Gesetzesvorschlag sieht deshalb eine Senkung der derzeit zulässigen
Provisionshöchstsätze für Verbraucher vor. Diese Maßnahme kommt Verbrauchern zugute, die
als Wohnungssuchende oder Wohnungsabgeber die Vermittlung des Maklers in Anspruch
nehmen.
Zu § 30b Abs 2:
Die Normierung einer gesetzlichen Verpflichtung, Informationen, die für die Beurteilung des
Geschäfts wesentlich sind, schriftlich zu erteilen, soll dazu beitragen, daß Makler Verbraucher
über Umstände, die für diesen als Laien nicht erkennbar sind, auch tatsächlich aufklären.
Informationen über die Höhe der Betriebskosten bzw. sonstigen laufenden Aufwendungen, in
absehbarer Zeit zu erwartenden Bau - oder Erhaltungsarbeiten und dgl. können letztlich für den
Verbraucher ausschlaggebend dafür sein, ob er sich zum Abschluß eines bestimmtes
Rechtsgeschäftes entschließt oder von einem Geschäftsabschluß Abstand nimmt.
Fehlen entsprechende Informationen, die dem Verbraucher eine entsprechende Beurteilung
ermöglichen, kann darin ein Verstoß gegen die Interessenswahrungs - und Aufklärungspflicht
des Maklers erblickt werden. Der Verbraucher kann diesfalls einen
Provisionsminderungsanspruch und Schadenersatzansprüche gegen den Makler geltend
machen. Das Erfordernis der Schriftlichkeit soll es künftig Verbrauchern in diesen Fällen
erleichtern, den Beweis darüber zu erbringen, daß der Makler seinen Interessenswahrungs - und
Informationspflichten nicht entsprechend
nachgekommen ist.
Zu § 30d:
§ 30d Abs. 1:
§ 30d KSchG legt fest, daß mit Auftraggebern, die Verbraucher sind, nur jeweils die Provision
bis zu den in in den folgenden Bestimmungen normierten Höchstbeträgen vereinbart werden
darf. Die festgelegten Provisionshöchstsätze dürfen gegenüber Verbrauchern nicht
überschritten werden. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der Verbraucher als
Wohnungssuchender oder Wohnungsabgeber die Vermittlung des Maklers in Anspruch nimmt.
Von den im Konsumentenschutzgesetz vorgesehenen Provisionsregelungen werden
Gewerbeimmobilien jedenfalls nicht erfaßt.
Die in der Folge getroffenen Provisionsregelungen entsprechen weitgehend den in der
,,Immobilienmaklerverordnung" getroffenen Regelungen, sehen jedoch abweichend dazu in
einigen Fällen eine Senkung der Provisionssätze vor. In der Folge wird nur auf jene Regelungen
eingegangen, die eine Veränderung der Provisionshöchstbeträge bzw. Berechnungsgrundlage
vorsehen.
§ 30d Abs.2:
In Fällen, in denen das vermittelte Geschäft seinem wirtschaftlichen Zweck zwar nicht einem
Abschluß durch den Makler gleichkommt, aber dennoch enge Beziehungen zu einer Partei des
Geschäfts vorliegen (wie z.B. beim Verhältnis zwischen Hausverwalter und Eigentümer), hat der
Makler nach den derzeitigen Regelungen einen Provisionsanspruch, wenn er diese
Nahebeziehung zum vermittelten Dritten dem Auftraggeber offenlegt. Diese Regelung war
schon im Zeitpunkt der Beschlußfassung des Maklergesetzes umstritten und hat sich in der
Praxis nicht bewährt.
Angesichts der Interessenskollision ist in diesen Fällen eine Maklerprovision nicht gerechtfertigt
und soll entsprechend der nun vorgesehenen
Regelung nicht verrechnet werden dürfen.
Zu § 30f:
Vermittelt der Makler den Kauf, Verkauf oder Tausch einer Immobille, so steht ihm gegenüber
dem Verbraucher ein Provisionsanspruch in der Höhe von 2 % und nicht mehr wie bisher von 3
% des im § 30g konkretisierten Wertes zu.
Zu § 30j, 30k, 30l, 30n:
Diese Regelung sieht eine Reduktion der derzeit zulässigen Maklerprovision vor. Demnach
kann bei unbefristeten Mietverträgen nur mehr der zweifache Nettomietzins, bei befristeten
Mietverträgen der einfache Nettomietzins verlangt werden.
Zu § 30m:
Diese Regelung sieht insofern eine Verringerung der Berechnungsbasis für die
Vermittlungsprovision vor, als nunmehr die Heizkosten nicht nur bei mietzinsgeschützten
Wohnungen, sondern generell bei allen Wohnobjekten in den der Provisionsberechnung
zugrundegelegten Nettomietzins nicht mehr einzurechnen sind. Weiters ergibt sich eine
Verringerung der Berechnungsbasis dadurch, als auch Betriebskosten, laufende öffentliche
Abgaben, besondere Aufwendungen und das Entgelt für mitvermietete Einrichtungs - und
Ausstattungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die der Vermieter über die Überlassung
des Mietgegenstandes hinaus erbringt, nicht mehr in die Berechnungsbasis einfließen.
Zu § 30o:
Auch diese Regelung bringt eine Reduktion des Provisionsausmaßes bei der Vermittlung von
Gebrauchs - und Nutzungsrechten durch Herabsetzung des Provisionsanspruches auf das
zweifache monatliche Nettoentgelt.