90/A XXI.GP
der Abgeordneten Doris Bures, Eder, Dr. Jarolim
und Genossen
betreffend ein Bundesgesetz, mit dem das Mietrechtsgesetz geändert wird
Der Nationalrat wolle beschließen:
Der Nationalrat hat beschlossen:
Artikel I
Änderungen des Mietrechtsgesetzes
Das Mietrechtsgesetz, BGBl. Nr. 520/1981, zuletzt geändert durch die Wohnrechtsnovelle
1999, BGBl. I Nr. 147/1999, wird wie folgt geändert:
1. In § 1 Abs. 4 Z. 3 wird nach dem Wort „Baubewilligung“ die Wendung „ohne
Zuhilfenahme öffentlicher Mittel“ eingefügt.
2. § 16 wird wie folgt geändert:
a) In Abs. 1 Z. 1 entfällt der letzte Satz.
b) Z. 5 lautet:
„der Mietgegenstand eine Wohnung der Ausstattungskategorie A oder B ist und sich in einer
vom Beirat als besonders gut eingestuften Lage befindet“;
c) Die derzeitige Z. 5 erhält die
Bezeichnung Z. 6.
d) Nach Abs. 4 wird folgender Abs. 4a eingefügt:
,,(4a) Die Summe aller Zuschläge zum Richtwert ist mit 20 vH des Richtwertes begrenzt.“
e) Abs. 8 lautet:
„(8) Mietzinsvereinbarungen sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den
nach Abs. 1 bis 7 zulässigen Höchstbetrag überschreitet.“
3. § 20 Z. 2 lit f lautet:
,,f) die anteilig anrechenbaren öffentlichen Abgaben, die von der Liegenschaft, auf die sich
der Mietvertrag bezieht, zu entrichten sind, mit Ausnahme solcher, die nach
landesgesetzlichen Bestimmungen auf die Mieter nicht überwälzt werden dürfen.“
4. In § 21 entfällt Abs. 2.
5. § 23 Abs. 2 lautet:
„(2) werden die Hausbesorgerarbeiten vom Vermieter selbst oder von einer von ihm bestellten
und entlohnten, nicht als Hausbesorger anzusehenden Person geleistet, so hat der Vermieter
Anspruch auf die Beträge nach Abs. 1 Z. 1.“
6. § 29 wird wie folgt geändert..
a) In § 29 Abs. 1 Z. 3 lauten lit b und c:
,,b) ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach lit a in einem Hauptmietvertrag über eine
Wohnung, die in einem Gebäude gelegen ist, das aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945
erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist und an der Wohnungseigentum besteht,
schriftlich vereinbart worden ist, daß er durch den Ablauf der bedungenen Zeit ohne
Kündigung erlischt; der Mieter hat jedenfalls nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich
vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses das unverzichtbare und
unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der bedungenen Zeit jeweils zum
Monatsletzten gerichtlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen,
c) Ohne Vorliegen der Voraussetzungen nach lit a oder b in einem Hauptmietvertrag über eine
Wohnung schriftlich vereinbart wurde, daß er durch den Ablauf der bedungenen Zeit ohne
Kündigung erlischt, die Vertragsdauer mindestens 3 und höchstens 10 Jahre beträgt, und der
Vermieter die vermietete Wohnung der Ausstattungskategorie C oder D nach Beendigung des
befristeten Mietverhältnisses umfassend saniert und durch Aufrechterhaltung des
Mietverhältnisses diese Sanierung
erheblich erschwert werden würde, oder der Vermieter die
vermietete Wohnung für sich oder für im Mietvertrag bestimmte Angehörige (§14 Abs. 3)
nach Beendigung des befristeten Mietverhältnisses für mindestens 3 Jahre zur Deckung des
persönlichen Wohnbedürfnis nutzen will. Der Vermieter hat dem Mieter die
Verwendungsabsicht bei Vertragsabschluß schriftlich mitzuteilen und dem Mieter drei
Monate vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses schriftlich mitzuteilen, daß diese
Verwendungsabsicht noch aufrecht ist. § 36 gilt sinngemäß.“
b) Abs. 4a und 4b entfallen.
Artikel II
Dieses Bundesgesetz tritt mit 1. Juli 2000 in Kraft.
Artikel I ist auch auf bestehende Mietverträge anzuwenden, die vor dem Inkrafttreten dieses
Bundesgesetzes geschlossen worden sind.
ersucht, diesen Antrag danach dem Justizausschuß
zuzuweisen.
Begründung:
Mit der Wohnrechtsnovelle 1999 (WRN 1999) wurden eine Reihe von wichtigen Maßnahmen
im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und Wohnungseigentumsgesetz durchgesetzt. Darüber
hinaus konnte in der XX. Gesetzgebungsperiode über einige bedeutende Neuregelungen im
Mietrechtsgesetz keine Einigung erzielt werden. Der vorliegende Antrag soll nunmehr der
Umsetzung dieser Anliegen dienen.
Die oft kritisierte Komplexität des Zu - und Abschlagsystems beim Richtwertmietzins und die
sich aus dieser Komplexität ergebende Ineffizienz der Regelungsabsicht, nämlich gesetzliche
Mietzinsobergrenzen vorzusehen, lassen es geboten erscheinen, eine genauer festgelegte
insgesamte Obergrenze einzuziehen. Für sogenannte Luxuswohnungen (entweder in
besonders guter Lage, oder in entsprechender Größe, jeweils mit guter Ausstattung) sind
Ausnahmen entweder jetzt schon vorgesehen (§16 Abs. 1 Z. 4) oder werden nunmehr
vorgesehen (§16 Abs. 1 Z. 5 neu).
Hinsichtlich der Regelung befristeter Mietverträge wird der Weg eingeschlagen, daß eine
Befristung einerseits bei Eigentumswohnungen nur in Gebäuden, die nach 1945 errichtet
wurden zulässig sein soll, und andererseits bei „Altbaumietwohnungen“ nur bei Vorliegen
bestimmter Tatbestände, nämlich Eigenbedarf des Vermieters oder naher Angehöriger bzw.
Sanierungsabsicht zulässig ist.
Dadurch soll gewährleistet werden, daß entsprechend der auch schon bisherigen Absicht des
Gesetzgebers der unbefristete Mietvertrag die Regel sein soll, da eine gesellschaftlich
sinnvolle Absicherung des Wohnens und eine Wahrnehmung der im Mietrechtsgesetz
eingeräumten Rechte nur bei einem unbefristeten Vertrag gewährleistet ist.
Zu 1.:
Die Beschränkung des Anwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes soll sich analog zu § 1
Abs. 4 Z. 1 nur auf Eigentumswohnungen beziehen, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher
Förderungsmittel errichtet wurden. Wurde hingegen die Errichtung von
Eigentumswohnungen öffentlich gefördert, sollen diese Wohnungen unter den
Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
fallen.
Zu 2a.:
Die Regelung, daß ein Unternehmer, der eine Geschäftsräumlichkeit mietet spätestens bei
Übergabe des Mietgegenstandes die Überschreitung der Mietzinsobergrenze zu rügen hat, hat
sich in der Praxis als unbefriedigend erwiesen. Der in der Regel äußerst knappe Zeitraum
zwischen Abschluß des Mietvertrages und Übergabe des Mietgegenstandes führt defakto zu
einer Unwirksamkeit der Mietzinsbegrenzung und soll daher beseitigt werden.
Zu 2b. und c.:
Durch Festlegung einer insgesamten Mietzinsobergrenze im Bereich des Richtwertmietzinses
soll, wie schon eingangs ausgeführt, die Effizienz dieser Bestimmung gesteigert werden.
Daher wird in Abs. 4a die Summe aller Zuschläge zum Richtwert mit 20 % begrenzt.
Gleichzeitig wird in § 16 Abs. 1 Z. 5 eine weitere Ausnahme vom Richtwertmietzins für
Wohnungen der Kategorie A oder B in besonders guten Lagen festgelegt.
Zu 2e.:
Die Präklusivfrist in Abs. 8 wird beseitigt, um den Rechtszugang für Mieter und damit die
Möglichkeit der im Gesetz festgelegten Mietzinsobergrenzen zu überprüfen, großzügiger
eingeräumt.
Zu 3. und 4.:
Die derzeit unter Betriebskosten bzw. öffentliche Abgaben zu verrechnende Grundsteuer soll
aus dem Katalog der Betiebskosten herausgenommen und als Hauptmietzinsausgabe (wie
früher die Vermögenssteuer) normiert werden. Durch die Neufassung der lit. f wird
gleichzeitig die Ausgabenpost zur pauschalen Berücksichtigung der
Einkommenssteuerbelastung beseitigt um - wie in der Entschließung des Nationalrates E 41 -
NR/XX.GB vom 23. Jänner 1997 vorgesehen - einen dauernden Entzug von
Mietzinseinnahmen für die Erhaltung und Verbesserung der Miethäuser zu verhindern.
Zu 5.:
Die Judikatur sieht vor, daß der Vermieter auch dann, wenn er selbst oder Dritte, nicht als
Hausbesorger anzusehende Personen, die Hausbesorgerarbeiten leisten, sämtliche Beträge des
§ 23 Abs. 1 als Ausgaben verrechnen kann.
Dies stellt eine Durchbrechung des
Kostendeckungsprinzips im Bereich der Betriebskostenverrechnung dar, da es ermöglicht, daß
der Vermieter mehr Kosten auf die Mieter überwälzt, als ihm selbst erwachsen. Die
Neuregelung soll dies verhindern.
Zu 6.:
Wie schon eingangs erwähnt, wird hinsichtlich der Regelung befristeter Mietverträge der Weg
eingeschlagen, daß eine Befristung einerseits bei Eigentumswohnungen nur in Gebäuden, die
nach 1945 errichtet wurden zulässig sein soll, und andererseits bei ,,Altbaumietwohnungen“
nur bei Vorliegen bestimmter Tatbestände, nämlich Eigenbedarf des Vermieters oder naher
Angehöriger bzw. Sanierungsabsicht zulässig ist.
Dadurch soll gewährleistet werden, daß entsprechend der auch schon bisherigen Absicht des
Gesetzgebers der unbefristete Mietvertrag die Regel sein soll, da eine gesellschaftlich
sinnvolle Absicherung des Wohnens und eine Wahrnehmung der im Mietrechtsgesetz
eingeräumten Rechte nur bei einem unbefristeten Vertrag gewährleistet ist.
Da sich die derzeitigen Abs. 4a und 4b ausschließlich auf die bisherigen Regelungen des Abs.
1 Z. 3 lit. b und c beziehen, können sie entfallen.
Für den Fall, daß der Vermieter zwar einen der Befristungsgründe (Eigenbedarf bzw.
Sanierung) schriftlich anfährt, diese Gründe aber entweder tatsächlich nicht gegeben sind
oder weggefallen sind, und dennoch eine Beendigung des Mietverhältnisses durch den
Vermieter herbeigeführt wird, soll § 36, wo der Ersatz des Ausmietungsschadens geregelt ist,
analog Anwendung finden.