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BMJ-B7.11170001-I
7/2005 Rp
744/05/CN/Va/ 4298 07.03.2005
Dr. Christoph Nauer
Entwurf eines BG, mit dem das Wohnungseigentumsgesetz 2002, das
Mietrechtsgesetz und das Landpachtgesetz geändert werden (Wohnrechtsnovelle
2005 - WRN 2005), Stellungnahme
Sehr geehrte Damen und Herren!
Der
oa Entwurf wird von der Wirtschaftskammer Österreich grundsätzlich begrüßt. Zur
besseren Zielerreichung sind jedoch noch Änderungen bzw Ergänzungen notwendig.
Zu den Bestimmungen im Einzelnen:
Zu Art 1 Z 1 (§ 2 WEG):
Die
Klarstellung zur Wohnungseigentumstauglichkeit von Stellplätzen in Parkwippen
wird begrüßt. Die im Entwurf vorgeschlagene Formulierung bringt das Anliegen
des Gesetzgebers klar und deutlich zum Ausdruck. Die Formulierung ist daher
gegenüber der in den EB dargestellten Formulierung von Vonkilch zu
bevorzugen.
Zu Art 1 Z 4 (§ 6 Abs 1 Z 2 WEG):
Für
die Einverleibung von Wohnungseigentum im Grundbuch ist gemäß § 6 WEG die
schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer (oder eine gerichtliche
Entscheidung), eine Bescheinigung über den Bestand an Wohnungen, sonstigen
selbständigen Räumlichkeiten sowie Abstellplätzen für Kfz und das
Nutzwertgutachten bzw die gerichtliche Nutzwertfestsetzung erforderlich. Da
sich bereits aus dem Nutzwertgutachten gemäß § 9 Abs 1 WEG die Anzahl an
Wohnungen, sonstigen selbständigen Räumlichkeiten und Abstellplätzen ergibt,
ist uE eine zusätzliche Bescheinigung (durch Baubehörde,
Ziviltechnikergutachten oder Sachverständigengutachten) nicht erforderlich. § 6
Abs 1 Z 2 WEG sollte daher gestrichen werden.
Zu Art 1 Z 5 lit b (§ 8 Abs 2 WEG):
Bei
der Nutzwertfestsetzung von Wohnungseigentumsobjekten mit einer Loggia könnte
sich das inhaltsgleiche Problem wie bei der Nutzwertfestsetzung von Wohnungseigentumsobjekten
mit offenen Balkonen und Terrassen stellen. In § 8 Abs 2 WEG sollte daher neben
den offenen Balkonen und Terrassen auch die „Loggia“ eingefügt werden.
Zu Art 1 Z 6 (§ 9 WEG):
Derzeit
sind zur Erstellung von Nutzwertgutachten Ziviltechniker für den Hochbau und
allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für das
Hochbau- oder das Immobilienwesen berechtigt. Es sollten jedoch auch Baumeister
zur Erstellung von Nutzwertgutachten berechtigt sein. Baumeister sind gemäß
§ 99 GewO zur umfassenden Planung und Berechnung eines Gebäudes
berechtigt. Es ist daher nicht nachvollziehbar, warum ein Baumeister –
unabhängig ob er gerichtlich beeideter Sachverständiger ist oder nicht – zur
Berechnung der Nutzflächen nicht berechtigt sein soll. Die Bestimmung sollte
sohin lauten: „Die Nutzwerte sind durch das Gutachten eines für den Hochbau
zuständigen Ziviltechnikers, Baumeisters oder eines allgemein beeideten und
gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen
zu ermitteln.“
Zu Art 1 Z 6 lit c (§ 9 Abs 6 WEG):
Es
wird begrüßt, dass die Nutzwerte künftig auch ohne gerichtliche Entscheidung
durch Parteienvereinbarung abweichend vom ursprünglichen Nutzwertgutachten
festgesetzt werden können. Die Vereinbarung von neuen Nutzwerten - auf Basis
eines neuen Nutzwertgutachtens - durch die Wohnungseigentümer sollte jedoch
auch dann möglich sein, wenn zuvor die Nutzwerte durch gerichtliche
Entscheidung festgesetzt worden sind. Die Festsetzung von Nutzwerten (auf Basis
von Nutzwertgutachten) sollte immer der Disposition der Wohnungseigentümer
unterliegen.
Zu Art 1 Z 8 lit b (§ 13 Abs 3 WEG):
Wird
wegen Forderungen gegen einen Partner einer Wohnungseigentümergemeinschaft, für
die der andere Partner nicht mithaftet, Exekution geführt kann die
Zwangsvollstreckung auf die Liegenschaft nur im Wege der Pfändung des Anspruchs
auf Aufhebung des gemeinsamen Wohnungseigentums mit nachfolgender
Zwangsversteigerung des gesamten Mindestanteils vorgenommen werden. Der nicht
verpflichtete Partner kann mittels Klage gemäß § 37 EO die Aufhebung der
Wohnungseigentümergemeinschaft – und damit auch die Zwangsversteigerung –
verhindern, wenn ihm das Wohnungseigentumsobjekt zur Befriedigung seines
dringenden Wohnbedürfnisses dient („Bedarfsqualifizierte Wohnung“) (vgl. Würth/Zingher/Kovanyi,
Miet- und Wohnrecht (21. Auflage 2004), § 13 WEG Rz 10). Der Entwurf
schlägt nun vor, für „bedarfsqualifizierte Wohnungen“ im Falle des Konkurses
über das Vermögen eines Eigentumspartners, dem anderen Partner ein
Aussonderungsrecht gemäß § 44 KO für den Mindestanteil des im Konkurs
befindlichen Partners einzuräumen.
Unseres
Erachtens führt jedoch der vorgeschlagene Aussonderungsanspruch zu einem
anderen wirtschaftlichen Ergebnis als die derzeit in § 13 Abs 3 WEG vorgesehene
Klage gemäß § 37 EO zur Verhinderung der Zwangsversteigerung. Durch die Klage
gemäß §§ 37 EO iVm 13 Abs 3 WEG wird ein Recht geltend gemacht, das die
Exekution unzulässig macht. Der Mindestanteil des verpflichteten
Wohnungseigentumspartners bleibt jedoch den Gläubigern weiterhin als
Deckungsfond zur Verfügung. Lediglich für die Dauer der „Bedarfsqualifikation“
ist der gesamte Mindestanteil und damit auch der Mindestanteil des verpflichteten
Partners der Exekution entzogen. Ein Aussonderungsrecht gemäß § 44 KO führt
jedoch wirtschaftlich zu einem anderen Ergebnis, da der Vermögensgegenstand der
Verfügungsgewalt und der Verwertung durch den Masseverwalter dauerhaft entzogen
wird. Weiters geht durch die Aussonderung die Verfügungsgewalt auf den
Aussonderungsberechtigten über. Im wirtschaftlichen Ergebnis steht sohin der
ausgesonderte Vermögensgegenstand den Gläubigern dauerhaft nicht mehr als
Befriedigungsfond zur Verfügung.
Als
Lösung würde sich anbieten: Durch die Eröffnung des Konkurses verliert der
Gemeinschuldner die Dispositionsfähigkeit über seine Vermögenswerte. Die
Verwertung der Konkursmasse hat ausschließlich durch den Masseverwalter zu
geschehen. Auch der halbe Mindestanteil einer Wohnungseigentümerpartnerschaft
fällt grundsätzlich in die Konkursmasse. Da gemäß § 13 Abs 3 WEG eine
Verwertung des halben Mindestanteils einer Wohnungseigentümerpartnerschaft
nicht in Betracht kommt, müsste der Masseverwalter vor einer Verwertung der Liegenschaft
die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft herbeiführen; notfalls mittels
Aufhebungsklage. Zur Absicherung eines Wohnungseigentümerpartners, dem das
Wohnungseigentumsobjekt zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses
dient, wäre daher für den Falle des Konkurses des anderen
Wohnungseigentumspartners vorzusehen, dass die Klage auf Aufhebung der
Eigentümerpartnerschaft durch den Masseverwalter unzulässig ist. Für die Dauer
der „Bedarfsqualifikation“ wäre das Wohnungseigentumsobjekt damit der Verwertung
entzogen. Jedoch würde der wirtschaftliche Wert bei Wegfall der
„Bedarfqualifikation“ den Gläubigern – allenfalls auch nach Aufhebung des
Konkursverfahrens – weiter als Befriedigungsfond zur Verfügung stehen.
Zu Art 1 Z 9 (§ 14 Abs 5 WEG):
Nach
dieser Bestimmung kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentumspartner von der
gesetzlichen Regelung, dass beim Tod eines Wohnungseigentumspartners dessen
Mindestanteil an den anderen Wohnungseigentumspartner fällt, abgegangen werden.
Der Entwurf sieht für diese Vereinbarung ein spezielles Formerfordernis vor:
Die Vereinbarung muss vor einem Notar oder unter anwaltlicher Mitwirkung
schriftlich geschlossen werden.
Die
WKO spricht sich gegen das vom Entwurf vorgeschlagene Formerfordernis aus. Zur
Dokumentation der Vereinbarung sind öffentlich beglaubigte Unterschriften der
beiden Parteien ausreichend. Eine Zwangsbeglückung durch anwaltliche bzw
notarielle Rechtsberatung ist nicht erforderlich. Die vorgeschlagene Bestimmung
widerspricht auch massiv den immer wieder strapazierten Grundsätzen der
Privatautonomie und Eigenverantwortlichkeit. Darüber hinaus ist das Kriterium „unter
anwaltlicher Mitwirkung“ äußerst unscharf und erhellt sich nur durch
genaues Studium der erläuternden Bemerkungen. Es wird auch abgelehnt, dass ein
bisher völlig unübliches „Formerfordernis“ nur für eine spezielle
wohnrechtliche Situation eingeführt wird.
Zu Art 1 Z 11 lit b (§ 18 Abs 2 und 3 WEG):
Wird
über die Anspruchsabtretung an die Eigentümergemeinschaft eine Urkunde
errichtet, so fällt gemäß § 33 Tarifpost 21 GebG 0,8 % Rechtsgeschäftsgebühr
an. Die gewählte Lösung sollte daher aus diesem Blickwinkel noch einmal
überdacht werden.
Weiters
sollte bereits aus dem Gesetzestext klar abgeleitet werden können, dass
Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche, die an die Eigentümergemeinschaft
abgetreten werden können, nur allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen
dürfen.
Es
sollte auch Vorsorge getroffen werden, dass ein Wohnungseigentümer bei
Untätigkeit der Eigentümergemeinschaft die Abtretung rückabwickeln kann.
Zu Art 1 Z 13 lit b (§ 20 Abs 7 WEG):
Der
Entwurf schlägt einen Auskunftsanspruch des Wohnungseigentümers gegenüber dem
Verwalter hinsichtlich des Inhalts des Verwaltungsvertrags und - im Fall einer
schriftlichen Willensbildung - über das Stimmverhalten der anderen
Wohnungseigentümer vor.
Die
Auskunftspflicht des Verwalters über den Verwaltungsvertrags sowie die
Informationspflicht an sämtliche Wohnungseigentümer über das Stimmverhalten im
Falle schriftlicher Willensbildungen, kann bereits derzeit aus den Bestimmungen
des WEG im Zusammenhang mit dem Verwaltungsauftrag begründet werden. Kurz: Es
besteht bereits derzeit eine entsprechende Auskunftsverpflichtung des
Verwalters. Durch die geplante Bestimmung würde die Gefahr eines
Umkehrschlusses bestehen, dass nur mehr in den gesetzlich angeordneten
Teilbereichen eine Auskunftsverpflichtung des Verwalters bestünde.
Zu Art 1 Z 15 (§ 24 Abs 5 WEG):
Die
vorgeschlagene Vereinfachung der Beschlussbekanntmachung wird begrüßt. Aus
datenschutzrechtlicher Sicht wird jedoch vorgeschlagen, dass bei Beschlüssen,
die personenbezogene Daten einzelner Wohnungseigentümer betreffen (zB
rückständige Betriebskosten), nur die Tatsache der Beschlussfassung mittels
Aushang bekanntzumachen ist und der Beschluss selbst individuell zugestellt
werden kann.
Zu Art 1 Z 16 (§ 25 Abs 2 und 3 WEG):
Die
14-tägige Einberufungsfrist wird begrüßt. Bei Gefahr in Verzug sollte jedoch
auch eine kürzere Frist für die ordnungsgemäße Ladung der Eigentümerversammlung
ausreichend sein.
Zu Art 1 Z 20 (§ 34 WEG):
In
der ausgesendeten Textgegenüberstellung ist der bisherige zweite Satz des § 34
Abs 1 WEG nicht enthalten.
Zu Art 1 Z 22 (§ 43 Abs 4 WEG):
Der
Entwurf schlägt vor, dass der Ersteher im Fall der Zwangsversteigerung der
Liegenschaft (ebenso bei der Verwertung im Rahmen eines Insolvenzverfahrens)
die Verpflichtungen gegenüber angemerkten Wohnungseigentumsbewerbern zu
übernehmen hat. Bisher wurde den Wohnungseigentumsbewerber ein
Widerspruchsrecht nach § 37 EO zugestanden.
Die
Neuregelung erleichtert die Verwertung im Zwangsversteigerungsverfahren bzw in
der Insolvenz. Weiters bleibt auch der Wohnungseigentumsbewerber ausreichend
geschützt. Die Bestimmung löst das Problem somit angemessenen und wirtschaftlich
sinnvoll.
Zu Art 1 Z 24 (§ 52 Abs 2 Z 2 WEG):
Der
Entwurf schlägt vor, dass dem Verwalter in einem Gerichtsverfahren zwischen den
Wohnungseigentümern Parteistellung zukommen soll, wenn Gegenstand des
Verfahrens ein Verhalten des Verwalters ist.
Die
Einbeziehung des Verwalters als Partei in ein Verfahren, das zwischen den
Wohnungseigentümern geführt wird, ist strikt abzulehnen. Auch aus den
erläuternden Bemerkungen ergibt sich kein sachlicher Grund für die
Parteistellung des Verwalters. Der Verwalter ist gewerberechtlich als
Immobilientreuhänder und zivilrechtlich als Auftrags- und Vollmachtsnehmer der
Eigentümergemeinschaft einzustufen. Als solcher hat der Verwalter
ausschließlich die Interessen seines Auftrags- und Vollmachtsgebers zu
vertreten. Kommt er dieser Verpflichtung schuldhaft nicht nach – wie im
Beispiel der erläuternden Bemerkungen – macht sich der Verwalter
schadenersatzpflichtig. Der Verwalter ist auch verpflichtet, die Interessen
aller Wohnungseigentümer gleich zu behandeln. Als Verfahrenspartei wäre der
Verwalter gezwungen, auch seine eigenen Interessen – unabhängig von den
Interessen der einzelnen Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft –
wahrzunehmen. Zur Aufklärung des Sachverhalts kann der Verwalter ohnehin
jederzeit als Zeuge geladen werden; als Zeuge trifft ihn die
Wahrheitsverpflichtung nicht jedoch als Partei. Weiters ist es systemsfremd,
dem Verwalter die Rolle einer Verfahrenspartei aufzuerlegen, ihm jedoch keine
materiell rechtliche Antragslegitimation einzuräumen. Ungeklärt ist auch, ob
dem Verwalter eine Rechtsmittellegitimation zukommt.
Zusammengefasst
ergibt sich, dass ein Verwalter als Parteienvertreter der
Eigentümergemeinschaft fungiert. Es ist daher völlig systemwidrig, den
Verwalter als Verfahrenspartei in Streitigkeiten innerhalb der
Eigentümergemeinschaft einzubeziehen.
Zu Art 2 Z 1 (§ 1 Abs 4 Z 2 MRG):
Die
Klarstellung zur mietrechtlichen Behandlung von Dachbodenausbauten wird
ausdrücklich begrüßt.
Zu Art 2 Z 2 (§ 3 MRG)
Die Ausdehnung der Erhaltungspflicht des Vermieters auf Fälle der erheblichen Gesundheitsgefährdung wird in unserer Organisation mehrheitlich befürwortet. Es bestehen jedoch massive Bedenken über die Finanzierbarkeit und über die Grenzen der Erheblichkeit. Von Seiten des Fachverbands der Immobilientreuhänder wird massiv gefordert, dass für die Erweiterung der Erhaltungspflicht des Vermieters eine äquivalente Erhöhung der Gegenleistung der Mieter erforderlich wäre.
Zunächst sollten die in Betracht kommenden Arbeiten nicht unterschätzt werden. Neben dem Austausch der Versorgungsleitungen (z.B. Elektro- oder Wasserleitungen) wären noch Stemm- und Verputzarbeiten sowie sämtliche Wiederherstellungsarbeiten (z.B. Verfliesung, Malerei etc.) durchzuführen. Dieser massive Arbeitsaufwand würde eine beträchtliche Kostenbelastung mit sich bringen. Folgendes Rechenbeispiel soll dies verdeutlichen: Mietvertrag über eine 70m²-Wohnung (Kategorie C) aus 1965. Der praxisrelevante „Mindestmietzins“ gemäß § 45 MRG beträgt derzeit 70 x 0,92 € = 64,4 €/Monat. Die Kosten für die Sanierung von Elektroleitungen (inkl. Folgearbeiten) sind mit ca. € 100/m² anzusetzen. Für eine 70m²- Wohnung ergibt sich ein Sanierungsaufwand von etwa € 7.000,-. Für eine Bleisanierung (mittels zerstörungsfreier Sanierung) wären ca 2000€ anzusetzen. Dieser Aufwand entspricht den Hauptmietzinseinnahmen von etwa 11,6 Jahren. Dadurch würden jedenfalls – bezogen auf das ganze Haus – etwaige Hauptmietzinsreserven aufgebraucht werden. Auf lange Sicht wäre die Bildung von Hauptmietzinsreserven unmöglich, sodass die Durchführung anderer notwendiger Erhaltungsarbeiten verhindert wäre.
Nach dem derzeitigen Entwurf könnten die Erhaltungspflichten auch gegen den Willen des Mieters durchgeführt werden. Sollten die Arbeiten keinem subjektiven Interesse des Mieters dienen, könnte der Mieter „zwangsbeglückt“ werden. Insbesondere durch die notwendigen Nacharbeiten, könnte diese Bestimmung auch zur Schikane gegenüber „unliebsamen“ Altmietern missbraucht werden.
Die Erhaltungspflicht dürfte sich auch nicht allein auf Gefahren für die Gesundheit von Bewohnern beschränken. Dadurch würde sich die erweiterte Erhaltungspflicht lediglich auf Wohnungen beziehen; Geschäftsräumlichkeiten wären nicht umfasst. Gerade Schimmelbefall und mangelhafte Elektroinstallationen betreffen aber sehr oft auch Geschäftsräumlichkeiten. Der Begriff „Bewohner“ sollte daher durch „Nutzer“ ersetzt werden.
Der Begriff „erheblich“ muss deutlich abgegrenzt werden. Call hat zu den „ernsten Schäden des Hauses“ eine die Rechtsprechung zusammenfassende Formulierung geprägt. Diese sollte abgewandelt und in den EB aufgenommen werden: „Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung liegt vor, wenn einem Durchschnittsmenschen nach der Verkehrsauffassung die Benützung des Mietobjekts nicht mehr zugemutet werden kann.“ Keinesfalls darf den Vermieter eine Erhaltungspflicht für Gesundheitsgefährdungen treffen, die durch ein Verhalten des Mieters verursacht wurden.
Die geplante Änderung des § 3 MRG könnte auch massive Auswirkungen auf das Wohnungseigentumsrecht haben. § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 verweist für Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung ua auf § 3 MRG. Von § 3 MRG erfasste Erhaltungsarbeiten sind daher Sache der Eigentümergemeinschaft; diese ist auch zur Kostentragung verpflichtet (vgl. Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht (21. Auflage 2004), § 28 WEG Rz 6). Derzeit sind davon nur die allgemeinen Teile der Liegenschaft und die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt umfasst. Von der Rechtsprechung und der hM in der Lehre wird nämlich vertreten, dass der Verweis auf § 3 MRG nicht auch die „Brauchbarmachung“ eines WE-Objekts in den Aufgabenbereich der Eigentümerpartnerschaft verweist (vgl. Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht (21. Auflage 2004), § 28 WEG Rz 1). Grundsätzlich könnte nach der bisherigen Rechtsprechung daher davon ausgegangen werden, dass auch die erweiterten Erhaltungspflichten des Vermieters nicht vom Verweis des § 28 Abs 1 Z 1 WEG auf § 3 MRG umfasst wären und daher nicht der Eigentümerpartnerschaft oblägen. Dennoch sollte in diesem sensiblen Bereich zumindest eine Klarstellung in den Erläuternden Bemerkungen erfolgen. Anderenfalls bestünde die Gefahr, dass bei Spekulationsobjekten eine Mängelsanierung von der Eigentümerpartnerschaft - unter Hinweis auf deren Erhaltungspflicht – eingefordert würde.
Der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder hat ein umfassendes Argumentarium (Punkt (1) bis (4)) zusammengestellt, wieso eine Erweiterung der Erhaltungspflicht des Vermieters ohne angemessene Gegenleistung des Mieters wirtschaftlich und verfassungsrechtlich nicht vertretbar wäre:
(1) Gewährleistungsrechtlicher Vorteilausgleich
Für den Bestandvertrag als Dauerschuldverhältnis werden die allgemeinen Gewährleistungsvorschriften durch Sondernormen ersetzt. Es besteht beim Bestandvertrag kein Unterschied zwischen Gewährleistung und Anspruch auf Vertragserfüllung (vgl. Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht (21. Aufl. 2004), § 1096 ABGB, Rz 2). Als „Gewährleistungsfolge eigener Art“ greift bei einer Gebrauchsminderung - etwa infolge von durch Blei kontaminiertem Trinkwasser oder aufgrund nicht geerdeter Elektroninstallationen - das Mietzinsminderungsrecht gemäß § 1096 ABGB. Wird ein derartiger Mangel durch Erneuerung des gesamten Elektroleitungssystems bzw. durch Neuverrohrung der Wasserleitung behoben, so geht der Endzustand (nach Verbesserung) in der Regel weit über den gewährleistungsrechtlichen Vergleichsmaßstab zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hinaus. Z.B wird das neue Elektroleitungssystem wesentlich leistungsfähiger und belastbarer sein und eine längere Lebensdauer aufweisen. Nach „allgemeinem“ Gewährleistungsrecht (§§ 928 ff ABGB) ist aber nach ständiger Rsp und hM in der Lehre für außergewöhnliche Vorteile durch die Verbesserung (zB Neukonstruktion mit verbesserter Technologie, die qualitativ höherwertig ist oder eine besonders lange Lebensdauer hat) vom Berechtigten ein Ersatz zu leiten („Vorteilsausgleich“), da diese Vorteile nicht mehr im „Austauschverhältnis“ des zugrunde liegenden Vertrags gedeckt sind (vgl. Koziol/Welser, Bürgerliches Recht, 10. Auflage, 258). Diese Überlegungen sind sinngemäß auf das „Gewährleistungsrecht eigener Art“ nach §§ 1096 ABGB und 3 MRG zu übertragen. Dafür wäre eine gesetzliche Regelung erforderlich, da aufgrund der Mietzinsbildungsvorschriften des MRG kein Spielraum für die Rechtsprechung besteht.
(2) Erhaltung der Balance zwischen Vermieter- und Mieterpflichten
Vom Gesetzgeber wurden bewusst die Rechten und Pflichten zwischen Mieter- und Vermieter aufgeteilt. Durch die geplante Regelung würde diese Balance gestört. Das ABGB enthält weder Bestimmungen zur Mietzinshöhe noch werden die Erhaltungspflichten zwischen den Vertragsparteien zwingend aufgeteilt.[1] Nach dem ABGB könnte daher auch vereinbart werden, dass der Mieter einen weit über dem Marktwert liegenden Mietzins bezahlt und der Vermieter sich zur umfassenden Erhaltung und Instandsetzung verpflichtet. Das MRG stellt dagegen derzeit den zwingenden Mietzinsbildungsvorschriften (§ 16 MRG) die eingeschränkten – aber unabdingbaren - Erhaltungspflichten des Vermieters (§ 3 MRG) gegenüber. Dieses bewährte Gleichgewicht würde durch die geplante Neuregelung empfindlich gestört werden. Die absehbaren Konsequenzen wären existenzbedrohende Finanzierungsschwierigkeiten auf Vermieterseite, die zwangsläufig in unliebsame, langwierige und undurchschaubare „§ 18-Verfahren“ münden müssen. Die bisherigen rechtspolitischen Grundsätze des Mietrechtsgesetzgebers würden – entgegen den Ausführungen in den Erläuternden Bemerkungen – einseitig zu Lasten des Vermieters vernachlässigt werden.
(3) Angemessene Lösung[2]
Bei einer Erweiterung der Erhaltungspflichten des Vermieters müsste daher auch die Leistungspflicht des Mieters angemessen erhöht werden. Als Lösungsansatz wäre denkbar, die erweiterten Erhaltungspflichten nicht zwingend auszugestalten. Eine freiwillige Vornahme sollte den Vermieter gemäß §§ 46 Abs. 2 und 12a Abs. 1 MRG zur Anhebung des Mietzinses auf das angemessene Niveau (bzw. Richtwertmietzins mit Kategoriemietzins begrenzt) berechtigen. Bei Substandardwohnungen könnte man die Erhöhungsmöglichkeit mit dem Mietzins für die Kategorie C begrenzen. Härtefälle - Sanierungspflicht trotz gleich bleibendem „§ 45-Mietzins“ – könnten vermieden werden, wenn Altmietverhältnisse (Mietverhältnisse, die vor dem 1.03.1994 oder 1.1.1982 abgeschlossen wurden) ausgenommen werden. Zur Vermeidung von unbilligen Härten sollte die verschärfte Instandhaltungspflicht aber jedenfalls erst mit 1.6.2006 in Kraft treten.
(4) Rechtsanspruch des Vermieters auf Förderungsmittel
Die vorgeschlagene Bestimmung würde zu einer rigorosen Standard-Anhebung für alle Mietobjekte führen. Diese Standardanhebung sollte nicht ausschließlich auf Kosten der Vermieter/Mieter erfolgen. Auch die Allgemeinheit hat ein massives Interesse an der angesprochenen Standardanhebung: Wohnungssuchende hätten entsprechende Sicherheit hinsichtlich der Ausstattung von Mietobjekten; Stromleitungen wären für leistungsfähige Geräte ausreichend dimensioniert; Beeinträchtigung der Umwelt durch Asbest etc. würden vermieden. Es wäre daher sachgerecht, die Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der gegenständlichen „Erhaltungsarbeiten“ von der Zusage einer Förderung (ähnlich der Wohnhaussanierungsförderung der Bundesländer) abhängig zu machen. Dem Vermieter sollte auch ein Rechtsanspruch auf eine Förderung zur Durchführung der erweiterten Erhaltungspflichten eingeräumt werden.
Zu Art 2 Z 3 (§ 10 MRG):
In
den erläuternden Bemerkungen sollte klargestellt werden, dass der Nachweis der
laufenden, ordentlichen Wartung und Instandhaltung der Heiztherme durch den
Mieter jedenfalls Vorraussetzung für einen Investitionsersatzanspruch ist.
Der
Investitionsersatzanspruch des § 10 MRG sollte auf Geschäftsraummieten
ausgedehnt werden. Ein Investitionsersatzanspruch kommt jedoch nicht in
Betracht, wenn es zu einem Eintritt eines Unternehmenserwerbers gemäß § 12a MRG
kommt.
Zu Art 2 Z 3 lit c (§ 10 Abs 4 MRG):
Die
Position des Mieters wird bereits durch die Fristverlängerung für die
Geltendmachung eines Investitionsersatzanspruches ausreichend gestärkt. Die
Anleitungspflicht des Vermieters darf daher keinesfalls überspannt werden. Die
Anleitungspflicht des Vermieters muss exakt abgegrenzt werden. Wir schlagen
daher folgenden Gesetzestext vor: „(4a) Entspricht eine rechtzeitig
erstattete Anzeige des Ersatzanspruchs in Form oder Inhalt nicht der Regelung
des Abs 4, so hat der Vermieter den Mieter auf das Schriftformerfordernis, das
Erfordernis einer expliziten Bezifferung und das der vollständigen Vorlage von
Rechnungen hinzuweisen und zu deren Beachtung binnen einer Frist von mindestens
14 Tagen aufzufordern. Der Verlust des Ersatzanspruchs tritt nur ein, wenn der
Mieter einer solchen Aufforderung nicht fristgerecht nachkommt.“
Zu Art 2 Z 5 (§ 12a MRG):
Die
Bestimmung des § 12a MRG sollte auf den Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs
4 MRG) ausgedehnt werden.
Grundsätzlich
sollte – um Wettbewerbsverzerrungen zu vermeiden – unabhängig von der Person
des Übernehmers immer nur eine schrittweise Anhebung des Mietzinses auf den
angemessenen Mietzins vorgesehen werden.
Zu Art 2 Z 7 (§ 15a MRG):
Die
vorgeschlagene Verbesserungsmöglichkeit für den Vermieter wird ausdrücklich
begrüßt. Es kann jedoch auch bei bestem Willen im Einzelfall durchaus
vorkommen, dass die Zeit für die Angebotseinholung, Zustimmung der Eigentümer,
Finanzierung und Abwicklung der Arbeiten – speziell in der Sommersaison – 3
Monate überschreitet. Die Frist für die Brauchbarmachung sollte daher auf 6
Monate ausgedehnt werden.
Zu Art 2 Z 8 (§ 16 Abs 9 MRG):
Die
Novelle sollte auch dazu genutzt werden, eine weitere „Vermieterfalle“ zu
beseitigen: Gemäß § 16 Abs 9 ist der Vermieter verpflichtet, den Hauptmieter
mit einem Schreiben über die Indexveränderung zu informieren, das nach
wirksamwerden der Indexveränderung ergeht. Die Absendung des Schreibens darf
daher tatsächlich erst nach dem „Wirksamwerden“ der Indexveränderung erfolgen,
muss aber 14 Tage vor dem Erhöhungstermin beim Mieter einlangen. Diese sinnlose
Regelung (der früheste Zeitpunkt der Erhöhung ist ohnehin ausdrücklich
geregelt) bewirkt, dass zwar ein „verspätetes“ (also die 14-tägige Frist nicht
einhaltendes) Schreiben nur dazu führt, dass die Erhöhung einen Zinstermin
später eintritt, ein „verfrühtes“ Schreiben hingegen keinerlei Rechtswirkungen
auslöst (vgl. Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht (21. Auflage
2004), § 16 WEG Rz 38).
Zu Art 2 Z 9 (§ 29 MRG):
Bei
befristeten Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten sollte eine vorzeitige
Kündigungsmöglichkeit – wie dies § 29 Abs 2 MRG für Wohnungsmieten vorgesehen
ist – diskutiert werden. Die Praxis zeigt nämlich immer wieder, dass auch
Geschäftsraummieter von falschen Umsatz- und Ertragserwartungen für einen
Standort ausgehen und schon nach relativ kurzer Zeit feststellen, dass eine vertragsgemäße
Entrichtung des vereinbarten Mietzinses für die gesamte Dauer der
Vertragslaufzeit (Befristungsdauer) nicht möglich ist und unter Umständen zu
einer Insolvenz führen würde. Als Lösung käme eine gesetzliche
Kündigungsmöglichkeit für befristete Mietverträge über Geschäftsräumlichkeiten
nach 2 Jahren in Betracht. Diese gesetzliche Kündigungsmöglichkeit sollte
jedoch durch Parteienvereinbarung abdingbar sein.
Zu Art 2 Z 9 lit d (§ 29 Abs 3 lit b MRG):
Der
Entwurf schlägt vor, dass Mietverträge auf bestimmte Zeit, die nach Ablauf der
wirksam vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer nicht aufgelöst werden,
einmalig auf 3 Jahre erneuert gelten.
Durch
diese Bestimmung wird verhindert, dass in derartigen Konstellationen
automatisch ein unbefristeter Mietvertrag entsteht. Die Bestimmung wird
ausdrücklich begrüßt.
Zu Art 2 Z 14 (§ 49e MRG):
Durch
Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes wurden die §§ 20 Abs 1 Z 2 lit f und
49b Abs 6 MRG aufgehoben. Durch diese Bestimmungen war es möglich,
eine Art „Steuerabgeltung“ bei der Hauptmietzinsabrechnung zu berücksichtigen.
Diese Bestimmungen wurden durch WRN 1997 aufgrund des Entfalls der steuerfreien
Mietzinsrücklage bzw des steuerfreien Betrags nach EStG eingeführt. 40 % des
Überschusses der Einnahmen gegenüber den Ausgaben konnten zur „Steuerabgeltung“
als fiktiver Ausgabenposten bei der Hauptmietzinsabrechnung berücksichtigt
werden.
Der
Entwurf stellt nun klar, dass die Aufhebung der genannten Bestimmungen nur für
Hauptmietzinsabrechnungen zu berücksichtigen ist, die Kalenderjahre nach 2004
betreffen. Diese Klarstellung ist grundsätzlich zu begrüßen. Das Problem der
Berücksichtigung von Steuerbelastungen bei der Berechnung der Mietzinsrücklage,
dh bei der Hauptmietzinsabrechnung, bleibt jedoch weiter bestehen. Es ist
unbedingt erforderlich, dafür eine Ersatzlösung in die WRN 2005 aufzunehmen.
Die Bestimmung könnte sich am Mietengesetz (in Geltung bis zum 31.12.1981)
orientieren. In § 20 MRG könnten 50 % der Mietzinseinnahmen für die
Hauptmietzinsabrechnung verrechnungsfrei gestellt werden. Der Vermieter hätte
dadurch die entsprechenden Mittel zur Entrichtung der Einkommensteuer zur
Verfügung und in die Mietzinsreserve wären nur Mitteln einzustellen, über die
der Vermieter auch tatsächlich verfügen kann. § 20 Abs 1 Z 1 lit a sollte sohin
lauten: „Die dem Vermieter für die vermieteten Mietgegenstände des Hauses
als Hauptmietzins (erhöhter Hauptmietzins) entrichteten Beträge zur Hälfte.“
Dadurch wäre eine einfache und pragmatische Lösung des Problems getroffen; ohne
jede Belastung für den Bundeshaushalt.
Aus
Sicht der WKÖ sollte die WRN auch genützt werden, um nachstehende Anpassungen
und Verbesserungen des Wohnrechts vorzunehmen:
-
Verzicht auf das Erfordernis einer gerichtlichen Kündigung durch den
Mieter.
-
Entfall der „Rügepflicht“ des Hauptmieters einer Geschäftsräumlichkeit in
§ 16 Abs 1 Z 1 MRG. In der Praxis erweist sich diese Bestimmung vielfach als
einseitige Benachteiligung von Geschäftsraummietern.
-
Die Nutzfläche von Wohnungseigentumsobjekten ist gemäß § 7 WEG aufgrund
des behördlich genehmigten Bauplanes zu berechnen. Im Zuge von Bauführungen
kommt es in der Praxis sehr häufig zu Veränderungen gegenüber dem behördlich
genehmigten Bauplan und damit auch zu Veränderungen bei den Nutzflächen. Die
Nutzflächen nach dem Einreichplan (behördlich genehmigter Plan) stimmen oftmals
nicht mit den tatsächlichen Flächen, die Basis für den Verkauf der
Wohnungseigentumsobjekte sind, überein. In diesen Fällen sollten die
Nutzflächen nach den tatsächlichen Ausführungs- oder Bestandsplänen berechnet
werden können. In den meisten Bauordnungen sind diese Ausführungs- oder
Bestandspläne jedoch nicht mehr bewilligungspflichtig, sodass es oftmals zu
Streitigkeiten über die Abweichungen bei den Nutzflächen zwischen den
behördlich genehmigten Plänen (Einreichplänen) und den endgültigen Ausführungs-
oder Bestandsplänen kommt. Es wird daher vorgeschlagen, den zweiten Satz des §
7 WEG wie folgt zu formulieren: „Sie ist aufgrund des behördlich genehmigten
Bauplanes oder eines Ausführungs- oder Bestandsplanes zu berechnen.“
-
Gemäß § 20 Abs 4 WEG ist der Verwalter bei Erhaltungsarbeiten, die über
die laufende Instandhaltung hinausgehen, und bei größeren Verbesserungsarbeiten
verpflichtet, mindestens drei Angebote einzuholen. Diese Bestimmung führt –
speziell im ländlichen Gebiet bzw bei spezifischen Reparatur- und
Sanierungsmaßnahmen – zu Problemen. Oftmals ist es für Verwalter sehr schwer,
drei Angebote zu erhalten. In vielen Fällen sind die zur Angebotslegung
eingeladenen Unternehmen nur dann bereit ein Angebot abzugeben, wenn bereits
die Anbotslegung entsprechend honoriert wird. Dies führt zu einer unnötigen
Kostenbelastung für die Eigentümergemeinschaft. Die Anzahl der einzuholenden
Angebote sollte daher auf zwei Angebote verringert werden. Die Situation könnte
auch durch eine Änderung des § 20 Abs 4 WEG verbessert werden: „Der
Verwalter hat für Erhaltungsarbeiten, die über die laufende Instandhaltung
hinausgehen und für größere Verbesserungsarbeiten, mindestens drei Unternehmen
zur Angebotslegung einzuladen.“
Die Stellungnahme wurde auch an begutachtungsverfahren@parlament.gv.at
versandt.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Christoph Leitl Dr.
Reinhold Mitterlehner
Präsident Generalsekretär-Stv.
[1] § 1096 ABGB, wonach der Vermieter zur umfassenden Erhaltung verpflichtet ist, ist dispositiv.
[2] § 45 MRG („Erhöhter Hauptmietzins“) kann
nicht herangezogen werden, da für die Ermittlung des Ausstattungszustandes die
„Ur-Kategorie“ heranzuziehen ist. Eine nachträglich eintretende Brauchbarkeit
(z.B. aufgrund neuer Elektroinstallationen) könnte sich daher nicht auf den
„Mindestmietzins“ auswirken.