Stellungnahme des BMSG, Sektion III – Konsumentenschutz, zum Entwurf des Bundesgesetzes, mit dem das Wohnungseigentumsgesetz 2002, das Mietrechtsgesetz und das Landpachtgesetz geändert werden

(Wohnrechtsnovelle 2005 – WRN 2005)

1. Allgemeine Bemerkungen:

Zum MRG:

Den Erläuternden Bemerkungen ist zuzustimmen, dass eine durchgreifende Erneuerung des materiellen Rechts ansteht. Betrachtet man nämlich die mietrechtlichen Novellen seit 1994, so lässt sich feststellen, dass seit dem 3. WÄG eine sukzessive Verschiebung der Rechte und Pflichten zu Lasten der MieterInnen erfolgt ist. Während die neuen Mietzinsregelungen einen massiven Anstieg der Mietzinse ermöglicht haben, wurden die Erhaltungspflichten der VermieterInnen im Großen und Ganzen unverändert gelassen. Dies führt dazu, dass – wenn Kategoriemerkmale erneuerungsbedürftig sind – der/die MieterIn sowohl den höheren Mietzins auf dieser Basis zu zahlen hat und zusätzlich mit den Kosten der Erneuerung des Kategoriemerkmals belastet ist. Die allfällige Möglichkeit der Mietzinsminderung gemäß § 1096 ABGB ist demgegenüber kein angemessener Ausgleich. Auch die vorgeschlagene Änderung zu § 10 ist punktuell und geht nicht weit genug. Stattdessen müsste die Erhaltungspflicht des Vermieters auf die Aufrechterhaltung von Kategoriemerkmalen erweitert werden, um wieder ein synallagmatisches Verhältnis zwischen Leistung des Mieters (Mietzins und Instandhaltung) und der Leistung des Vermieters (Erhaltung) herzustellen.

Zum WEG:

Auch im vorliegenden Gesetzesentwurf wurde darauf verzichtet, auf die Verbrauchereigenschaft der Wohnungseigentümerschaft einzugehen. Diese Frage kann in der Praxis durchaus entscheidend werden, so beispielsweise hinsichtlich der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, von Rücktrittsrechten, der vorzeitigen Kündigung von Verträgen. Angesichts der fehlenden Rechtssprechung zu dieser Frage und der unterschiedlichem Beurteilung in der Literatur wäre eine Klärung im Gesetz oder zumindest in den Erläuternden Bemerkungen wünschenswert. Aus konsumentenpolitischer Sicht sollte klargestellt werden, dass der Eigentümergemeinschaft in den Fällen, in welchen sie keine wirtschaftliche Tätigkeit ausführt (§§ 28 Abs. 1 Z 1 bis 4 sowie § 29 WEG), Verbrauchereigenschaft zukommt.

2. Zu Artikel 1, Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes 2002:

Zu § 5 Abs. 2:

Die Neufassung dieser Regelung räumt dem „operativ tätigen“ Wohnungseigentumsorganisator weitreichende Befugnisse im Hinblick auf Kfz-Abstellplätze ein und hat zur Folge, dass WohnungseigentümerInnen beim Erwerb von Abstellplätzen eine bevorzugte Position künftig nicht mehr zukommen soll. Die vorgesehene Änderung des § 5 Abs. 2 WEG bewirkt eindeutig eine Verschlechterung der Rechtsposition von WohnungseigentümerInnen ist daher aus konsumentenpolitischer Sicht abzulehnen. Jedenfalls müsste normiert werden, dass der Wohnungseigentumsorganisator die Pflicht hat, allen WohnungseigentümerInnen einen Kfz-Abstellplatz anzubieten und nur die verbleibenden Abstellplätze im Eigentum behalten kann.

Zu § 14 Abs. 5:

Eine Vereinbarung, wonach bei gemeinsamen Wohnungseigentum die Partner einen Dritten als Erwerber des Mindestanteils bestimmen, bedarf zu ihrer Gültigkeit der Schriftform und überdies der Mitwirkung eines Anwalts oder Notars. Die gesetzliche Verpflichtung betreffend die Mitwirkung eines Notars oder Rechtsanwaltes ist aus Sicht des Konsumentenschutzes zu weitreichend. Die Sektion Konsumentenschutz spricht sich für die in den Erläuternden Bemerkungen zur Diskussion gestellte Regelungsvariante aus, wonach bloß die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften der beiden Partner ausreichen soll.

Zu § 18 Abs. 2:

Aus konsumentenpolitischer Sicht wäre der im Gesetzestext vorgeschlagenen Regelung eindeutig der Vorzug zu geben. Die übrigen in den Erläuternden Bemerkungen zur Diskussion gestellten Lösungsvarianten, die eine automatische Abtretung der Ansprüche von WohnungseigentümerInnen vorsehen, sind entschieden abzulehnen. Nach den Verwaltungslösungen (Variante 4,5 und 6) wären die Ansprüche, die nach den allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen primär den einzelnen WohnungseigentümerInnen zustehen, grundsätzlich der Disposition einzelner WohnungseigentümerInnen entzogen und auch bei den zur Diskussion gestellten Abtretungslösungen (Variante 2 und 3) müssten sich WohnungseigentümerInnen ausdrücklich gegen die Abtretung bzw. den Rechtsübergang der ihnen zustehenden Ansprüche aussprechen, um sich die Geltendmachung dieser Ansprüche zu wahren. Beides soll WohnungseigentümerInnen nicht zugemutet werden dürfen.

Zu § 20 Abs. 6:

Nach der im Gesetzesentwurf vorgesehenen Regelung steht es dem Verwalter frei darüber zu entscheiden, ob er den Zahlungsverkehr für die Eigentümergemeinschaft über ein Ander- oder über ein Eigenkonto abgewickelt.

Die Sektion Konsumentenschutz bedauert, dass die ursprünglich beabsichtigte gesetzliche Klarstellung, wonach der Zahlungsverkehr für die Eigentümergemeinschaft ausschließlich über ein Eigenkonto durchzuführen ist, nicht erfolgt ist.

Aus Sicht des Konsumentenschutzes hat das Eigenkonto gegenüber dem Anderkonto viele Vorteile für die Eigentümergemeinschaft. Im Falle eines Verwalterwechsels müsste bei einem Eigenkonto lediglich die Vollmacht auf den neuen Verwalter abgeändert werden. Anderkonten erfordern in diesem Fall einen ungleich größeren Aufwand. So müsste der neue Verwalter ein neues Anderkonto eröffnen und müsste das Guthaben vom alten auf das neue Konto überwiesen werden. Zudem müssten etwaige Dauer- und Einziehungsaufträge abgeändert bzw. storniert werden. Die im Fall des Verwalterwechsels zu treffenden Vorkehrungen sind sowohl für die Eigentümergemeinschaft bzw. für die einzelnen WohnungseigentümerInnen mit einem nicht unerheblichem Kostenaufwand verbunden.

Im Fall des Konkurses des Verwalters kommt der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem Anderkonto ein Aussonderungsrecht zu und kann diese erst nach Zustimmung des Masseverwalters über das Konto verfügen. Bei Eigenkonten hingegen kann sich die Wohnungseigentümergemeinschaft wesentlich einfacher und rascher die Verfügungsberechtigung über das Konto verschaffen.

In den Erläuternden Bemerkungen wird auf die in der Arbeitsgruppe „Wohnrecht“ geäußerten Argumente für Anderkonten Bezug genommen. Demnach könnten auf Anderkonten im Vergleich zu Eigenkonten wesentlich bessere Zinserträge erwirtschaftet werden. Zudem könnte im Fall des Verwalterwechsels die Änderung hinsichtlich des Zahlungsverkehrs einfacher durchgeführt werden. Nähere Gründe für die ins Treffen geführten Vorteile werden nicht genannt, weshalb den oben genannten Argumenten von Seiten der Sektion Konsumentenschutz Zweifel entgegengebracht werden.

Zu § 20 Abs. 7:

Die Sektion Konsumentenschutz begrüßt, dass durch die vorliegende Neuregelung Auskunftspflichten des Verwalters ausdrücklich normiert werden. Die Auskunftspflicht des Verwalters sollte sich jedoch nicht punktuell auf die in § 20 Abs. 7 WEG genannten Angelegenheiten beziehen, sondern generell alle verwaltungsbezogenen Angelegenheiten umfassen. Damit wäre gewährleistet, dass der Verwalter jedem/jeder WohnungseigentümerIn Auskunft über den Inhalt wichtiger in Bezug auf die Liegenschaft abgeschlossener Verträge (zB Versicherungsvertrag) geben und Angebote (Kostenvoranschläge) für größere Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zugänglich machen müsste.

Zu § 24 Abs. 5, § 25 Abs. 2 und 3:

Die im Gesetzesentwurf vorgesehenen Regelungen über die Bekanntmachung von Beschlüssen bzw. die Einberufung von Eigentümerversammlungen sieht vor, dass die Bekanntmachung von Beschlüssen bzw. die Einladung zur Eigentümerversammlung durch Hausanschlag erfolgen soll, eine individuelle Zustellung auf dem Postweg oder per E-Mail sollte jedoch, entgegen der bisherigen Rechtslage, nur mehr erfolgen, wenn diese ausdrücklich von WohnungseigentümerInnen verlangt wird. Für den Beginn der Frist zur Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft ist ausschließlich der Anschlag im Haus maßgeblich.

Aus konsumentenpolitischer Sicht führt diese Regelung eindeutig zu einer Verschlechterung der Rechte der WohnungseigentümerInnen.

Zwar wird in den Erläuternden Bemerkungen darauf hingewiesen, dass dem/der einzelnen WohnungseigentümerIn, der/die eine individuelle Zustellung wünscht, die mit der individuellen Zustellung verbundenen Kosten nicht zu tragen hat, doch ist keinerlei Sanktion für den Fall vorgesehen, dass für die individuelle Zustellung dennoch Kosten verrechnet werden bzw. dem Wunsch nach individueller Zustellung nicht entsprochen wird.

Aus konsumentenpolitischer Sicht ist es – sollte diese Regelung beibehalten werden - jedenfalls erforderlich WohnungseigentümerInnen, die persönlich von einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft verständigt werden, darüber zu informieren, wann der Anschlag im Haus erfolgt ist und diese zudem darauf hinzuweisen, dass für den Beginn des Fristenlaufes ausschließlich der Hausanschlag maßgeblich ist. Sollte von Seiten eines/einer Wohnungseigentümer/in eine Zustellung auf dem Postweg oder in elektronischer Form gewünscht worden sein, so sollte der Verwalter verpflichtet sein, die Übermittlung jedenfalls zeitgleich mit dem Hausanschlag vorzunehmen.

Zu dem in den Erläuternden Bemerkungen zur Diskussion gestellten Vorschlag , wonach es gesetzlich möglich sein sollte die Art der Bekanntmachung gemäß § 26 WEG in der Gemeinschaftsordnung zu regeln, ist festzuhalten, dass einer solchen Lösung aus der Sicht des Konsumentenschutzes nur dann zugestimmt werden könnte, wenn durch entsprechende Maßnahmen gesetzlich Vorsorge dafür getroffen wird, dass WohnungseigentümerInnen, die erst zu einem späteren Zeitpunkt hinzukommen, von einer entsprechenden Gemeinschaftsordnung rechtzeitig Kenntnis erlangen. Nach derzeitiger Rechtslage werden Gemeinschaftsordnungen durch den Wechsel eines/einer WohnungseigentümerIn nicht berührt und sind müssen auch nicht im Grundbuch ersichtlich gemacht werden.

Zu § 34 Abs. 3:

Die Sektion Konsumentenschutz lehnt die im Gesetzesentwurf vorgesehene Regelung ab, da im Fall der nur inhaltlichen Unrichtigkeit einer Abrechnung bloß die Möglichkeit besteht diese vom Gericht feststellen zu lassen. Dem Verwalter kann nicht – wie im Fall der formalen Unrichtigkeit einer Abrechnung – unter Androhung einer Geldstrafe die Legung einer inhaltlich richtigen Abrechnung aufgetragen werden. Diese Ungleichbehandlung erscheint aus konsumentenpolitischer Sicht nicht sinnvoll. An die inhaltliche Unrichtigkeit von Abrechnungen müssten dieselben Rechtsfolgen geknüpft werden wie sie in Bezug auf formal unrichtige Abrechnungen vorgesehen sind.

Zu § 43 Abs. 4:

Angesichts der großen Bedeutung dieser Bestimmung für WohnungseigentumsbewerberInnen sollte eine Änderung erst im Rahmen der BTVG Verhandlungen erfolgen.

Zu § 52 Abs. 2 Z 2:

Diese Regelung normiert, dass dem Verwalter im Außerstreitverfahren dann Parteistellung zukommt, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Verhalten des Verwalters ist. Diese Parteistellung kann auch eine Kostenersatzpflicht des Verwalters zur Folge haben. Aus konsumentenpolitischer Sicht erscheint es durchaus gerechtfertigt, dass dem Verwalter für den Fall, dass sein Fehlverhalten vom Gericht festgestellt wird, die Kostenersatzpflicht auferlegt werden kann. Schließlich ist nicht einzusehen, warum in solchen Fällen die Verfahrenskosten immer nur von der Eigentümergemeinschaft getragen werden sollten.

3. Zu Art 2, Änderung des Mietrechtsgesetzes:

Zu § 1 Abs. 4 Z 2:

Durch die Mietrechtsnovelle 2001 wurden Dachbodenvermietungen in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes einbezogen. Diese Änderung hat zur Folge, dass für VermieterInnen in Hinblick auf Dachbodenvermietungen weder die zwingenden Entgeltbestimmungen des Mietrechtsgesetzes noch jene betreffend die Erhaltungspflicht des Vermieters gelten. Neben der Möglichkeit für zu vermietende Dachböden einen freien Mietzins zu verlangen, können nunmehr im Zusammenhang mit Dachbodenausbauten auch „Baukostenzuschüsse“ oder ähnlich titulierte Einmalzahlungen vom Vermieter verlangt werden.

Durch die Mietrechtsnovelle 2001 wurde damit ein weiterer Fall eines „Mischhauses“ geschaffen, womit Probleme vorprogrammiert sind. Bei diesen Häusern ergeben sich eine Reihe von Unklarheiten und Ungleichheiten hinsichtlich der Mietzins- und Betriebskostenabrechnung und im Mietzinserhöhungsverfahren gemäß § 18 MRG.

Diese Ausnahmeregelung wurde schon damals von unserer Seite entschieden abgelehnt. An dieser Kritik ändert auch die nun vorliegende Neufassung der Ausnahmeregelung nichts.

Sollte die Aufrechterhaltung dieser Sonderbestimmung unumgänglich sein, könnte – wesentlich systemkonformer - durch eine entsprechende Regelung in § 16 MRG sichergestellt werden, dass Rohdachböden zinsrechtlich gleich wie ausgebaute Dachböden zu behandeln sind. Damit wäre es möglich für diese Objekte einen Mietzins zu marktkonformen Bedingungen einzuheben, gleichzeitig wäre damit aber auch gewährleistet, dass die Mieterschutzbestimmungen des MRG MieterInnen dieser Dachbodenobjekte zugute kommen und eine einheitliche Behandlungen aller Mietobjekte im Haus erfolgt.

Zu § 3:

Dass die Erhaltungspflicht des/der VermieterIn erweitert wird und nunmehr auch darin besteht, Gefahren für Leben und die Gesundheit der BewohnerInnen zu vermeiden, unabhängig davon ob die Gefahr von allgemeinen Teilen des Hauses, von Gemeinschaftsanlagen oder von einem Mietgegenstand ausgeht, ist sehr zu begrüßen. Bedenken bestehen jedoch im Hinblick darauf, dass von Seiten der VermieterInnen entsprechende Erhaltungsmaßnahmen nur im Fall einer erheblichen Gesundheitsgefährdung zu setzen sind. Dies ist vor allem in Hinblick auf Wasserleitungen aus Blei problematisch, die ja einer der Anlassfälle für die Neuregelung waren. Wenn erst bei einer erheblichen Gesundheitsgefährdung Wasserleitungen aus Blei auszutauschen sind, ist zu befürchten, dass es – angesichts der Langzeitfolgen derartiger Bleibelastungen - in der Regel zu keinem Austausch kommen wird. Dies entspricht nicht der Intention dieser Gesetzesbestimmung, dessen Zielsetzung wie erwähnt gerade auch ein erleichterter Austausch von Bleileitungen ist. Das Kriterium der Erheblichkeit sollte daher gestrichen werden.

Wenn die Erheblichkeit als Voraussetzung normiert bleibt, wird dafür plädiert ausdrücklich Bezug auf das Vorsorgeprinzip zu nehmen, damit bei der Beurteilung des Vorliegens der Erheblichkeit auf eine gewisse Langzeitwirkung Bedacht nehmen zu können. Zudem sollte zusätzlich normiert werden, dass ein Indiz für die Erheblichkeit die Überschreitung von zum Schutz der Gesundheit geschaffenen Grenzwerten ist. Damit wäre gewährleistet, dass auch Langzeitschäden oder kumulative Schäden Anlass für verpflichtende Erhaltungsmaßnahmen von VermieterInnen sein könnten. Aus Sicht des Konsumentenschutzes ist es nicht ausreichend nur in den Erläuternden Bemerkungen darauf hinzuweisen, dass die Überschreitung von Grenzwerten als Indiz für eine Gesundheitsgefährdung im Sinn des § 3 Abs. 2 Z 2 MRG gewertet werden kann.

Die Novellierung des § 3 MRG sollte auch dazu genützt werden im Gesetzestext ausdrücklich klarzustellen, dass die Erhaltungspflicht des/der VermieterIn auch die für die Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen erforderlichen Vor- und Nacharbeiten umfasst. In diesem Zusammenhang wird vor allem auf die Entscheidung 1 Ob 228/00m verwiesen, in welcher der OGH festgestellt hat, dass Nacharbeiten nicht in die Erhaltungspflicht des/ der VermieterIn fallen. Auch wenn es sich hier um eine von der sonstigen Judikatur abweichende Einzelentscheidung handelt, und diese, wie in den Erläuternden Bemerkungen dargelegt, zu einer schadenersatzrechtlichen Problematik erging, lässt sich feststellen, dass sich aufgrund dieses Judikats in der Praxis Nachteile für MieterInnen ergeben. Aus Beratungsgesprächen mit KonsumentInnen ist der Sektion Konsumentenschutz bekannt, dass sich VermieterInnen bzw VerwalterInnen regelmäßig auf die oben genannte Entscheidung berufen und die Kosten für die zur Durchführung erforderlichen Nacharbeiten auf MieterInnen überwälzen.

Zu § 10 Abs. 3, 4 und 4a:

Dass nunmehr MieterInnen, entgegen der bisherigen Rechtslage, für die Erneuerung einer Therme ein Ersatzanspruch zusteht, ist zu begrüßen. Dies ist zweifelsohne ein Schritt in die richtige Richtung. Aus konsumentenpolitischer Sicht wäre jedoch eine weitergehende Lösung wünschenswert (s. allgemeine Bemerkungen). Vielmehr sollte gesetzlich klargestellt werden, dass die Erneuerung von kategoriebestimmenden Merkmalen (zB Heiztherme) in die Erhaltungsverpflichtung des Vermieters fällt. Damit könnte vermieden werden, dass die Erhaltungspflicht für eine Heiztherme (nach derzeitiger Judikatur durchaus zulässig ) vertraglich MieterInnen aufgebürdet werden kann.

Der im Gesetzesentwurf vorgesehene Abschreibungszeitraum von zehn Jahren erscheint aufgrund der längeren Lebensdauer von neuen Thermen als zu kurz bemessen. Aus konsumentenpolitischer Sicht entspricht der für den Großteil der in § 10 MRG aufgelisteten Investitionen vorgesehene Abschreibungszeitraum von zehn Jahren nicht der tatsächlichen Lebensdauer dieser Aufwendungen. Es wird daher empfohlen, den Abschreibungszeitraum für sämtliche der in § 10 MRG genannten Investitionen auf zwanzig Jahre oder auf zumindest fünfzehn Jahre auszudehnen.

Ausdrücklich begrüßt werden auch die in Abs 4 und 4a getroffenen Neuregelungen, wodurch die Geltendmachung von Investitionsersatzansprüchen erleichtert wird. Unterlaufen VermieterInnen bei der Anzeige des Ersatzanspruches Fehler, indem sie beispielsweise Rechnungen nicht vorlegen, ihre Ansprüche nicht explizit beziffern oder nur mündlich geltend machen, so hat der/die VermieterIn auf diesen Mangel hinzuweisen und den/die MieterIn aufzufordern diesen binnen 14 Tagen zu beheben. Diese Neuregelung bringt eine eindeutige Verbesserung für MieterInnen, da sie verhindert, dass MieterInnen im Fall einer mangelhaften Anzeige ihre Ansprüche verlieren.

Auch die Tatsache, dass Investitionsersatzansprüche erst nach einvernehmlicher Vertragsauflösung oder Kündigung innerhalb einer Frist von vierzehn Tagen geltend gemacht werden können, erleichtert die Geltendmachung des Investitionsersatzanspruches. Nunmehr besteht auch für MieterInnen, die ihre Ansprüche nicht spätestens gleichzeitig mit der Kündigung oder zum Zeitpunkt der einvernehmlichen Vertragsauflösung geltend gemacht haben, die Möglichkeit Investitionsersatzansprüche gerichtlich durchzusetzen. Die Sektion Konsumentenschutz hat jedoch im Rahmen ihrer Beratungstätigkeit regelmäßig die Erfahrung gemacht, dass sich die Frage des Investitionsersatzes mitunter erst bei Rückstellung der Wohnung ergeben hat. Es wird daher angeregt, dass die vierzehntägige Frist für die Geltendmachung von Investitionsersatzansprüchen erst mit Rückstellung der Wohnung zu laufen beginnen sollte.

Zu §§ 12 und 14:

Obwohl grundsätzliche Übereinstimmung darin besteht, dass Einrichtungen des betreuten Wohnens der Klientel der betreuungsbedürftigen Senioren erhalten bleiben sollen, bestehen unsererseits doch Bedenken hinsichtlich der Verhältnismäßigkeit zwischen der von der/dem VermieterIn dem/der HauptmieterIn zur Verfügung zu stellenden „Grundversorgung“ mit sozialen Diensten und dem Verzicht eines Weitergabe- und Eintrittsrechts im Sinn der vorgeschlagenen Regelung.

Aus konsumentenpolitischer Sicht stellt sich die Frage, ob es nicht im Sinne einer sozialen Regelung sinnvoll wäre, die Altersgrenze zugunsten bereits älterer, ebenfalls betreuungsbedürftiger Kinder abzusenken.

Die Erläuternden Bemerkungen gehen in Hinblick auf Seniorenwohnungen von einem gemischten Vertrag aus. Auf der einen Seite steht der Gebrauch der Wohnung, auf der anderen Seite die Pflicht des/der VermieterIn, eine Grundversorgung des/der HauptmieterIn mit sozialen Diensten der Altenhilfe zu gewährleisten. Der Vermieter muss diese Dienste nicht selbst erbringen, es reicht aus, wenn er sie nur vermittelt. Er muss aber verpflichtet sein, sicherzustellen, dass den BewohnerInnen diese Dienste - wenn auch gegen (zusätzliches) Entgelt - zur Verfügung stehen.

Dies wird ein Weniger gegenüber den in §§ 27b KSchG verankerten Bestimmungen des Heimvertragsgesetzes bedeuten, das im Fall des Zur-Verfügung-Stellens von Unterkunft, Betreuung und Pflege anzuwenden ist (bei gänzlichem Fehlen der Pflegekomponente keine Anwendbarkeit der §§ 27 ff KSchG). Es ist aber ein Mehr gegenüber den Regelungen des MRG, das seine Regelungen grundsätzlich nur an die entgeltliche Benützung eines Bestandgegenstandes (wenn auch unter bestimmten Voraussetzungen) knüpft.

Die Bedeutung des Begriffes „Grundversorgung“ erscheint trotz Erläuternden Bemerkungen nicht klar.

Die Bereitstellung (Auf- und Ausbau) von sozialen Diensten ist reine Ländersache, ebenso die geteilte Kostentragung (Sozialhilfe). In Wien wird zB ein Vereinswechsel (bei aufgetretenen Schwierigkeiten) in der Regel über die Stützpunktsprengel vorgenommen.

Unklar ist die Vorgangsweise bei einer Monopolstellung des/der AnbieterIn und der daraus resultierenden Einschränkung der Wahlmöglichkeit des/der MieterIn.

Zu klären wäre allenfalls, ob und in welcher Weise die Möglichkeit der Einflussnahme des Vermieters bei eventuell auftretenden Schwierigkeiten mit dem Leistungsanbieter gegeben ist und welche Möglichkeiten der/die MieterIn haben, den/die VermieterIn zur Einhaltung seiner Verpflichtung ordnungsgemäßen Anbietens der Grundversorgung zu veranlassen (Anspruch auf Mietzinsminderung?).

Weiter klärungsbedürftig ist, welche Leistungspflicht VermieterInnen bei Bereitstellung der Grundversorgung in concreto trifft. Nach den Erläuternden Bemerkungen ist es ausreichend, wenn er diese auch nur vermittelt. Dabei stellt sich die Frage, ob eine reine Vermittlungstätigkeit zB in Form der Weitergabe der einschlägigen Informationen (Voraussetzungen der Inanspruchnahme und Angabe des Leistungsanbieters) ausreicht, um die Beschränkungen hinsichtlich der Eintrittsrechte bzw eine eigene Konstruktion im MRG zu rechtfertigen.

Es darf jedenfalls nicht die Abschneidung von Abtretungs- und Eintrittsrechten gerechtfertigt sein, wenn der/die VermieterIn lediglich Leistungen vermittelt, die ein betreuungsbedürftiger Mieter auch leicht selbst organisieren könnte. In dieser Ausgestaltung wird die Regelung daher abgelehnt.

Tritt man der in den Erläuternden Bemerkungen beschriebenen Zielsetzung näher, so sollte für diese Ausnahme jedenfalls erforderlich sein, dass ein schriftlicher Vertrag über einen - gesetzlich festzulegenden - Leistungsinhalt der Grundbetreuung sowie das dafür verlangte Entgelt abgeschlossen wird. Damit wäre auch, was die Definition der Seniorenwohnung anlangt, ein dem Heimvertragsgesetz vergleichbarer Standard geschaffen.

Zu § 15a:

Mit der vorliegenden Neuregelung wird die Obliegenheit von MieterInnen, die Unbrauchbarkeit von Kategoriemerkmalen VermieterInnen anzuzeigen, ausdehnt. Die Sektion Konsumentenschutz vertritt den Standpunkt, dass die Rügeobliegenheit von MieterInnen sich ausschließlich auf jene Fälle erstrecken sollte, in welchem die Unbrauchbarkeit von Kategoriemerkmalen nicht offensichtlich ist. Offensichtliche Mängel zum Zeitpunkt der Anmietung einer Wohnung, die Auswirkungen auf die Brauchbarkeit bzw. Einstufung in eine Kategorie haben, sollten unter derzeit geltenden Bedingungen und nicht erst nach erfolgter Rüge durch MieterInnen und unterlassener rechtzeitiger Mängelbehebung von Seiten des/der VermieterIn, zu einer Kategorieabstufung führen.

Zu § 29 Abs. 3:

Diese Neuregelung könnte zu einer aus konsumentenpolitischer Sicht nicht wünschenswerten Auslegung beitragen. So könnte sich die Frage stellen, ob sich auch VermieterInnen auf den § 29 Abs. 3b berufen können, wenn sie bei Ablauf eines wirksam befristeten Mietverhältnisses dieses rechtsunwirksam verlängern. Um dies zu vermeiden, sollte gesetzlich klargestellt werden, dass nur in den Fällen, in denen keine rechtswirksame oder rechtsunwirksame Verlängerung erfolgte, das Mietverhältnis für die Dauer von drei Jahren erneuert wird.