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BMJ-B7.111/0029-I.7/2005 Rp 780/05/CN/Va/ 4298 29.07.2005
Dr. Christoph Nauer
Entwurf eines BG über die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises beim
Verkauf und bei der In-Bestand-Gabe von Gebäuden (Energieausweis-Vorlage-Gesetz
- EAV-G), Stellungnahme
Sehr
geehrte Damen und Herren!
Die
Wirtschaftskammer Österreich nimmt zum oa Gesetzesentwurf wie folgt Stellung:
Durch
den Gesetzesentwurf sollen die zivilrechtlichen Elemente der RL 2002/91/EG über
die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in österreichisches Recht umgesetzt
werden. Gegen einige Bestimmungen des Gesetzesentwurfs bestehen aus Sicht der
WKO gravierende Bedenken; insbesondere sollte bei der Umsetzung nicht über die
europäischen Vorgaben hinausgegangen werden.
Allgemeine Bemerkungen
Der
Gesetzesentwurf betrifft nur jene Richtlinieninhalte, die mit zivilrechtlichen
Bestimmungen umgesetzt werden müssen. Die Kompetenz zur Umsetzung hinsichtlich
Inhalt und Berechnungsmodus für Energieausweise liegt bei den Bundesländern.
Dennoch möchte die WKÖ auch in dieser Stellungnahme darauf hinweisen, dass
positive Impulse für die regionale Wirtschaft und Beschäftigung nur bei einer
für Österreich einheitlichen und unbürokratischen Umsetzung der RL erwartet
werden können. Von Seiten des Bundes sollte daher darauf hingewirkt werden,
dass für alle Bundesländer eine einheitliche Berechnungsmethode und ein
einheitlicher Umfang des Energieausweises festgelegt wird; insbesondere wären
dabei die in manchen Ländern bereits bestehenden baurechtlichen Vorschriften
über Energieausweise mit zu berücksichtigen. Konkret sollte entsprechend dem
Erwägungsgrund 10 der Richtlinie eine Methode zur Berechnung gewählt werden,
die zusätzlich zur Wärmedämmung auch andere Faktoren für die Berechung der
Energieeffizienz mit einbezieht. Insbesondere beeinflusst die Effizienz des
Heizsystems sehr stark die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes.
Der
Gesetzesentwurf regelt nicht, wer die Kosten des Energieausweises zu tragen
hat. Der Energieausweis dient im Wesentlichen dem Schutz des Bestandnehmers und
liegt daher auch im Interesse der Bestandnehmer. Die Kosten für die Erstellung
der Energieausweise sollten daher als Betriebskostenbestandteil eingestuft
werden. Eine (alleinige) Aufnahme als Betriebskostenbestandteil in die §§ 21 ff
MRG wäre aber nicht ausreichend, da davon nur Objekte im Vollanwendungsbereich
des MRG umfasst sind. Eine Regelung zur Kostentragung sollte daher auch in den
gegenständlichen Gesetzesentwurf aufgenommen werden. Wenn sich der Gesetzgeber
– entgegen unserer Ansicht – nicht dazu entschließen kann, Aufwendungen für
Energieausweise als Betriebskostenbestandteil festzulegen, sollte jedenfalls in
§ 20 Abs 1 Z 2 MRG Vorsorge getroffen werden, dass die Aufwendungen in die
Hauptmietzinsabrechung einfließen können und auch für die Hauptmietzinsreserve
verrechnet werden können.
Die
RL wäre grundsätzlich bis zum 4. Jänner 2006 umzusetzen (Art 15 RL). Es ist
aber zu befürchten, dass der österreichische Markt nicht in der Lage ist, die
erforderlichen Energieausweise in dieser kurzen Zeit zur Verfügung zu stellen.
Es sollte daher überlegt werden, ob von der 3-jährigen Verlängerungsfrist (Art
15 Abs 2 RL) für die Umsetzung Gebrauch gemacht werden sollte. Gemäß Art 15 Abs
2 RL steht den Mitgliedsstaaten eine zusätzliche Frist von 3 Jahren zur
Verfügung, wenn qualifiziertes und/oder zugelassenes Fachpersonal nicht oder
nicht in ausreichendem Maße zur Verfügung steht.
Zu den Bestimmungen im Einzelnen:
Zu § 1:
Diese
Bestimmung legt den Inhalt des Gesetzes fest: Der Verkäufer oder Bestandgeber
ist verpflichtet, beim Verkauf oder der In-Bestand-Gabe von Gebäuden dem Käufer
oder Bestandnehmer einen Energieausweis vorzulegen.
Gemäß
Art 7 RL ist ein Energieausweis beim Bau, beim Verkauf oder bei der Vermietung
von Gebäuden dem Eigentümer bzw dem potentiellen Käufer oder Mieter ein
Energieausweis vorzulegen. Der Entwurf regelt die Verpflichtung, einen
Energieausweis beim Bau eines Gebäudes vorzulegen, über einen Umweg: In § 2 Z 4
wird unter „Verkauf“ auch ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums an einem zu
errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude definiert. UE sollte der
Gesetzesentwurf möglichst an bestehende zivilrechtliche Begriffe anknüpfen. Für
die Fälle der Errichtung oder der durchgreifenden Erneuerung eines Gebäudes,
sollte daher an den Typus „Werkvertrag“ angeknüpft werden.
Zu § 2 Z 4:
Wie
oben zu § 1 dargelegt, sollte als „Verkauf“ – angelehnt an das österreichische
Zivilrechtsverständnis – auch nur ein Kaufvertrag verstanden und definiert
werden. Die Errichtung eines Gebäudes sollte extra als Werkvertrag erfasst
werden.
Weiters
verpflichtet die RL für den Fall der durchgreifenden Erneuerung eines Gebäudes
nicht zur Vorlage eines Energieausweises. Die durchgreifende Erneuerung wird
nur von Art 6 RL umfasst, der aber ein anderes Regelungsziel verfolgt. Gemäß
Art 6 RL soll die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden mit einer
Gesamtnutzfläche von über 1.000 m², wenn diese einer größeren Renovierung
unterzogen werden, an die Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz
gemäß Art 4 angepasst werden. Art 6 regelt somit keine Vorlagepflicht von
Energieausweisen, sondern verpflichtet zu bauliche Maßnahmen, damit bestimmte
Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz erfüllt werden. Da bei der
Umsetzung nicht über die europarechtlichen Vorgaben hinausgegangen werden
sollte, wäre die Verpflichtung, einen Energieausweis auch bei einem Vertrag
über die durchgreifende Erneuerung eines Gebäudes vorzulegen, zu streichen.
Gemäß
§ 2 Abs 4 (und auch Abs 5) des Entwurfs ist ein Energieausweis auch für zu
errichtende Gebäude zu erstellen. In den EB zu diesen Bestimmungen wird darauf
hingewiesen, dass in diesen Fällen die Planungsunterlagen die Grundlage des
Energieausweises darstellen. Im Mehrgeschosswohnbau wird in der Praxis sehr oft
„vom Plan“ verkauft. Bei der Bauführung kann es aber zu Änderungen kommen, die
Auswirkungen auf den Energieausweis haben. Bei Verträgen über die Errichtung
von Gebäuden sollte daher die Möglichkeit eines vorläufigen Energieausweises
geschaffen werden, sodass der endgültige Energieausweis erst bei endgültiger
Übergabe des Objekts auszuhändigen ist.
Zu § 2 Z 5:
Der
Zusatz, dass „In-Bestand-Gabe“ auch einen Vertrag über den Erwerb eines
Bestandrechts an einem zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuerndem
Gebäude umfasst, sollte gestrichen werden. Wie oben zu § 1 ausgeführt, sollte
sich der Gesetzesentwurf an den Begriffen des österreichischen Zivilrechts
orientieren. Von dem Begriff „In-Bestand-Gabe“ ist jeder Bestandvertrag
umfasst; daher auch ein Bestandvertrag an einem zu errichtendem oder
durchgreifen zu erneuerndem Gebäude.
Im
Zusammenhang mit Bestandrechten werden gewisse Konstellationen nicht geregelt.
Ein bestehendes Bestandrecht kann nämlich auch selbst Gegenstand des
Rechtsverkehrs sein, zB Abtretung des Bestandrechts, Eintritt in ein
Bestandsverhältnis gemäß § 14 MRG, Vertragsübernahme etc. Für diese Fälle
sollte klargestellt werden, ob ein Energieausweis vorzulegen ist oder nicht.
Aus Sicht der WKÖ sollte für diese Fälle keine Vorlagepflicht normiert werden, da
kein neues Bestandrecht begründet wird und insoweit die RL keine Vorlagepflicht
normiert. Weiters kann der Bestandgeber Abtretungen, Mietrechtseintritte etc
nicht beeinflussen, sodass ihm daraus auch keine Verpflichtungen treffen
sollten.
Weiters
sollte die Z 5 dahingehend präzisiert werden, dass kurzfristige Vermietungen,
wie sie insbesondere im Tourismusgewerbe üblich sind, ausgenommen werden. Die
entsprechenden Anmerkungen in den EB erscheinen dafür nicht ausreichend.
Zu § 3:
Diese
Bestimmung gestaltet den Gesetzesentwurf zu Gunsten des Käufers und
Bestandnehmers einseitig zwingend. In Verbindung mit § 6 (Gewährleistung) wird
dadurch die im Energieausweis angegebene Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes
zwingend zur bedungenen Eigenschaft im Sinne des Leistungsstörungsrechts. Die
erläuternden Bemerkungen führen zwar aus, dass der Energieausweis nur eine
Aussage über die energietechnischen Eigenschaften des Gebäudes trifft und keine
Garantie für einen bestimmten Energieverbrauch enthält, dennoch erscheint es
nicht sachgerecht, die zivilrechtlichen Wirkungen des Energieausweises völlig
der Parteiendisposition zu entziehen. Konsumenten sind ohnehin bereits
ausreichend geschützt, da gemäß § 9 KSchG nicht von den gesetzlichen
Gewährleistungsverpflichtungen abgegangen werden kann. Für den
Unternehmerbereich solle aber keinesfalls derart schwerwiegend in die
Privatautonomie eingegriffen werden, zumal die RL ausdrücklich den
ausschließlichen Informationscharakter der Energieausweise hervorhebt.
Zu § 4:
Die
Bestimmung differenziert zwischen der Vorlage eines Energieausweises, die
rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung zu erfolgen hat, und der
Aushändigung eines Energieausweises, wenn der Vertrag abgeschlossen wird. Mit
der rechtzeitigen Vorlage bzw mit der nicht rechtzeitigen Vorlage werden
verschiedene Rechtswirkungen verknüpft: Der Inhalt des Energieausweises gilt
nur dann als gewährleistungsrelevante Eigenschaft, wenn der Energieausweis
rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung vorgelegt wird. Ohne rechtzeitige
Vorlage, gilt eine dem Alter des Gebäudes entsprechende gute
Gesamtenergieeffizienz als vereinbart und damit als gewährleistungsrelevante
Eigenschaft (siehe § 6 des Entwurfs). Weiters wird in § 7 des Entwurfs die
Nichtvorlage unter Strafe gestellt. Dh selbst wenn ein Energieausweis bei
Vertragsabschluss ausgehändigt wird, jedoch keine rechtzeitige Vorlage vor
Abgabe der Vertragserklärung erfolgte, liegt eine Verwaltungsübertretung vor.
Diese
Reglungen gehen über den Rahmen der RL hinaus, sind bürokratisch, verursachen
damit unnötige Kosten und sind letztlich auch mit unverhältnismäßigen
Rechtsfolgen verknüpft. UE ist die Vorlage eines Energieausweises vor oder bei
Vertragsabschluss ausreichend. In der Praxis wird der Energieausweis - schon
rein aus Beweisgründen – ohnehin dem Kauf-, Bestand- oder Werkvertrag beigefügt
werden. Das Gesetz sollte flexible Lösungen ermöglichen! Bei einem
Bestandvertrag wird es zB praktisch sein, den Energieausweis im Original
vorzulegen und nur eine Kopie dem Bestandvertrag beizuheften oder dem Mieter zu
übergeben. Anderenfalls wird es für den Vermieter schwer werden, das Original
des Energieausweises vom Mieter nach Beendigung des Mietvertrags
zurückzuerlangen. Bei einem Kaufvertrag hingegen wird der Energieausweis in der
Praxis voraussichtlich mit den anderen Liegenschaftsunterlagen anlässlich der
Übergabe der Liegenschaft mit übergeben werden.
Die
Bestimmung sollte daher dahingehend geändert werden, dass ein Energieausweis
bis zur Abgabe der Vertragserklärung vorzulegen ist.
Zu § 4 Abs 2:
Der
Entwurf schlägt einen „gebäudebezogenen“ Ansatz vor. Besteht ein Gebäude aus
mehreren Nutzungseinheiten kann auch ein Ausweis über die
Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes vorgelegt werden und es ist nicht
erforderlich, dass ein Energieausweis für jede einzelne Nutzungseinheit
erstellt wird. Dieser „gebäudebezogener“ Ansatz entspricht einer Hauptforderung
der WKO und sollte daher unbedingt beibehalten werden.
Für
den Fall der „vergleichbaren Einheit“ sollte in den EB noch näher angeführt
werden, welche Vergleichsparameter (Lage, Isolationsart, Heizungsart etc.)
heranzuziehen sind.
Zu § 5:
Die
RL gestattet den Mitgliedstaaten bestimmte Gebäudekategorien von der
Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises auszunehmen (Art 7 Abs 1 iVm
Art 4 Abs 3 RL). § 5 des Entwurfs nimmt aber nur einen Teil der
Ausnahmemöglichkeiten der RL wahr.
Aus
Sicht der WKO sollte der vorliegende Gesetzesentwurf Gebäude- und Baudenkmäler,
die als Teil eines ausgewiesenen Umfeldes oder aufgrund ihres besonderen
architektonischen oder historischen Werts offiziell geschützt sind, von der
Verpflichtung, einen Energieausweis vorzulegen, ausnehmen. Gerade bei denkmalgeschützten
Objekten ist die Ermittlung von Energieeffizienzen sehr aufwendig und teuer.
Auf der anderen Seite bringt die Energieeffizienzermittlung nichts, da eine
energietechnische Sanierung in aller Regel an den Bestimmungen des
Denkmalschutzes scheitert. Im Endeffekt werden sohin nur unnötige Kosten
produziert, die gerade Eigentümer betreffen, die ohnehin durch die
Einschränkungen des Denkmalschutzes belastet sind. Der Grundgedanken der RL
ist, dass durch eine Transparenz der Energieeffizienzen eine entsprechende
Marktsteuerung und letztlich eine Verbesserung der Energieeffizienzen erfolgt.
Zu Ende gedacht wären daher denkmalgeschützten Objekte - auf einem
Vermietungsmarkt, der sich an Energieeffizienzen orientiert - nicht mehr
verwertbar. Dies wäre aber der Erhaltung denkmalgeschützter Bausubstanz sicher
nicht zuträglich.
Hinsichtlich
der von der Richtlinie vorgesehenen Ausnahmemöglichkeit für Industrieanlagen
und Werkstätten (Art 4 Abs 3 iVm Art 7 Abs 1 RL) sollte von Seiten des Bundes
darauf hingewirkt werden, dass diese von allen Landesgesetzen einheitlich von der Vorlagepflicht eines
Energieausweises befreit werden. Dabei wäre insbesondere zu prüfen, ob die
Begriffe „Industrieanlage“ und „Werkstätte“ nicht ohnehin sämtliche
Betriebsanlagen umfassen. Besonders die englische Sprachfassung legt ein weites
Begriffsverständnis nahe, da die Begriffe „industrial sites“ auch mit
„gewerblichen Stellen“ und
„workshops“ mit „betrieblichen Anlagen“ übersetzt werden könnten.
Weiters ist es fraglich, ob bei der Umsetzung der Richtlinie auf die
österreichische Differenzierung zwischen industriell und gewerblich abgestellt
werden kann. Sollten nämlich nur Industrieanlagen und Werkstätten ausgenommen
werden, besteht die Gefahr, dass im Verhältnis zu sonstigen Betriebsanlagen der
Gleichheitssatz verletzt wird.
Zu § 6 Abs 1:
Die
Bestimmung sollte zur Gänze gestrichen werden. Die zivilrechtlichen Folgen
würden sich dann nach den allgemeinen Bestimmungen richten (siehe dazu die
Ausführungen zu § 3).
Jedenfalls
sollte die Bestimmung geändert werden: Nach § 6 abs 1 des Entwurfs gilt die im
Energieausweis angegebene Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes als bedungene
Eigenschaft. Die Gesamtenergieeffizienz spiegelt aber auch das Nutzerverhalten
wider. Besser wäre es daher, auf die Energiekennzahl als normativen Rechenwert
abzustellen oder nur die Inhalte des Energieausweises als bedungene
Eigenschaften festzulegen.
Zur § 6 Abs 2:
Die
Bestimmung sieht vor, dass bei nicht rechtzeitiger Vorlage eines
Energieausweises, zumindest einem dem Alter des Gebäudes entsprechend gute
Gesamtenergieeffizienz als vereinbart gilt.
Nach
der gängigen Rechtssprechung und herrschenden Auffassung zum
Gewährleistungsrecht ist – ohne weitere Spezifikation – durchschnittliche
Qualität zu liefern. Der Entwurf sollte von diesem allgemeinen Prinzip des
Gewährleistungsrechts nicht abweichen.
Zu § 7:
Eine
Verwaltungsstrafsanktion erscheint nur dann sachgerecht, wenn der
Energieausweis nicht bis zur Abgabe der Vertragserklärung vorgelegt wird. Der
Entwurf sollte daher nicht die nicht rechtzeitige Vorlage vor Vertragsabschluss
unter Strafe stellen.
Generell
ist fraglich, ob die verwaltungsstrafrechtliche Sanktionierung neben den
Gewährleistungsfolgen, die durch die Vorlagepflicht eines Energieausweises eintreten,
sachgerecht ist. Es besteht die Gefahr, dass durch Parallelverfahren –
zivilrechtlicher Anspruch auf Gewährleistung einerseits und
Verwaltungsstrafverfahren andererseits – unnötige Kosten produziert werden.
25
Ausfertigungen der Stellungnahme wurden an das Präsidium des Nationalrats
übermittelt. Weiters wurde die Stellungnahme an begutachtungsverfahren@parlament.gv.at gesandt.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Christoph Leitl Dr.
Reinhold Mitterlehner
Präsident Generalsekretär-Stv.