WAS SAGEN EXPERTEN ZUR WOHNRECHTSNOVELLE 2000?

Wien (PK) - Der Bautenausschuss nahm heute die am 5. April unterbrochenen Verhandlungen über den Antrag der Regierungsparteien zu einer Wohnrechtsnovelle 2000 wieder auf. Diese Novelle stellt, so FPÖ und ÖVP, eine erste Etappe mit den vordringlichsten Anliegen zur Reform des Wohnrechts dar. Hauptpunkte sind die Vereinheitlichung und Vereinfachung befristeter Mietverträge sowie die Aufhebung des "anachronistischen" Hausbesorgergesetzes und Erleichterungen beim Erwerb geförderter Mietwohnungen. Mit zur Verhandlung standen zwei wortidente Anträge der SPÖ auf Änderung des Konsumentenschutzgesetzes mit dem Ziel, die Maklerprovisionen zu halbieren.

Vor Aufnahme der politischen Ausschussverhandlungen fand - nach einer kurzen Darstellung der geplanten Gesetzesänderungen durch Oberstaatsanwalt Dr. STABENTHEINER (Justizministerium) und Ministerialrat Dr. FUCHS (Wirtschaftsministerium) - eine Anhörung von Fachleuten zu dem vorliegenden Reformwerk statt. Den Tenor der Expertenmeinungen aus dem rund vierstündigen Hearing fasst die Parlamentskorrespondenz im Folgenden zusammen:

Dr. Josef OSTERMAYER (Rathaus Wien) kritisierte zunächst, dass schon kurz nachdem am 1.1.2000 eine Novelle in Kraft getreten ist, eine weitere Wohnrechtsnovelle vorgelegt wird. Im Einzelnen hielt es der Experte für problematisch, dass gegenüber der letzten Novelle alle Anreize für unbefristete Mietverträge beseitigt würden. Dies werde dazu führen, dass künftig hauptsächlich kurzzeitig befristete Mietverträge abgeschlossen und der Mieterschutz damit de facto beseitigt werde. Mieter, die auf eine Verlängerung des Mietverhältnisses angewiesen seien, hätten keine Möglichkeit mehr, Rechte gegenüber den Vermietern durchzusetzen. Für Familien bedeute dies häufigen Schul- und Kindergartenwechsel, klagte der Experte. Mieten würden im Durchschnitt teurer, da der vorgesehene Befristungsabschlag von 25 % geringer sei als die bisherigen Abschläge. Die Investitionsbereitschaft der Mieter in Geschäftslokalen, für die nun auch die Befristungsmöglichkeit gelten soll, würde leiden. Zu bedauern sei auch die Beseitigung des Hausbesorgergesetzes, das ein spezielles Arbeitsrecht an der Grenze zum Werksvertragsrecht darstelle. Statt ein Berufsbild zu zerstören, wäre es besser, eine Reform des Hausbesorgergesetzes in Angriff zu nehmen. Der Experte teilte nicht die Erwartung der Antragsteller, dass die Beseitigung des Hausbesorgergesetzes zu Kostenreduzierungen führen werde, sondern befürchtete Verteuerungen für die Mieter infolge des hohen administrativen Aufwandes für eine Ersatzlösung.

Die Eigentumsoption für Mieter in geförderten Wohnungen sah Dr. Ostermayer problematisch, weil der Bund damit in das System der verländerten Wohnbauförderung eingreife.

Dr. Herbert MAYER (FPÖ) schloss sich seinem Vorredner in der Forderung nach einer grossen Novelle statt vieler kleiner an. Ansonsten deklarierte er sich als Befürworter der vorliegenden Novelle. Sie werde nicht zu vielen kurz befristeten Verträgen führen. Dem stünde der 25prozentige Abschlag entgegen. Zudem lege es der Wohnungsmarkt den Vermietern nahe, Wohnungen langfristig zu vermieten, weil nur dies die Gefahr leer stehender Wohnungen vermindere. Bei der Vermietung von Geschäftslokalen sei es sinnvoll, der Vertragsfreiheit mehr Spielraum zu geben, weil es Unternehmer gewohnt seien, Verträge - oft über weit grössere Beträge als Mieten - abzuschließen. Unternehmer bedürften auch keines gesetzlich fixierten Befristungsabschlages, sie können sich eine entsprechende Reduktion der Miete frei aushandeln. Für zielführend hielt Dr. Mayer auch die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes, da die Unkündbarkeit zuletzt dazu geführt habe, dass Hausbesorgerposten nicht mehr nachbesetzt wurden.

Dr. Klaus LUGGER (ARGE Eigenheim) beurteilte den Reformschritt positiv, weil die neuen Befristungsmöglichkeiten eine marktkonforme Regelung darstellen. Die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes sei kostensparend, bringe mehr Transparenz und Leistungsanreize. Es würden Arbeitsplätze geschaffen, von Arbeitsplatzvernichtung könne keine Rede sein. Outsourcing werde möglich, prekäre Arbeitsverhältnisse können eingedämmt werden. Speziell zu begrüssen sei der Anreiz für die Errichtung behindertengerechter Wohnungen.

Martin GRUBER (Mobile Gebietsbetreuung) befürchtete Verteuerungen durch die vorgesehene Ausweitung der Befristungen. Im Althausbestand könne durch Dreijahresverträge, die zum Regelfall werden, nicht mehr mit einer gesicherten Wohnraumversorgung gerechnet werden. Nur "brave" Mieter werden eine Verlängerung ihrer Verträge erhalten, meinte Gruber und sprach von einer Aushöhlung des Mieterschutzes. Kein Mieter werde sich trauen, auf seine Rechte gegenüber dem Vermieter zu pochen, wenn er eine Verlängerung seines Mietvertrages anstrebe. Die Aufhebung der gesetzlichen Kündigungsfrist bei Geschäftsraummieten sei nicht sinnvoll, weil es den Unternehmer auch dann an den Vertrag binde, "wenn das Geschäft nicht gehe". Dies sei keine Lösung für sterbende Geschäftsstrassen. Hinsichtlich des Hausbesorgergesetzes kritisierte Gruber, dass an die Stelle des detaillierten Pflichtenkatalogs, wie es das Hausbesorgergesetz enthalte, nichts Vergleichbares trete und daher Rechtsunsicherheit für die Mieter hinsichtlich der "ordnungsgemässen Reinigung" zu befürchten sei. Ebenso sei keine Obergrenze für das Hausbetreuungsentgelt gegenüber dem Mieter vorgesehen. Schliesslich wandte sich der Experte gegen die Ausweitung der fiktiven Betriebskosten, da dies die Gefahr mit sich bringe, dass Geld für unnötige Arbeiten beim Fenster hinausgeworfen würden, nur um der Rückzahlung an die Mieter zu entgehen. Ablehnend äußerte sich Gruber auch gegenüber dem gesetzlichen Druck in Richtung Wohnungseigentum, das das Länder-Wohnbauförderungssystem konterkariere: "Der Bund nimmt den Ländern als Mietwohnungen geförderte Wohnungen samt Zuweisungsrecht weg", schloss Gruber.

Mag. Franz KÖPPL (Bundesarbeitskammer) konnte keine Verbilligungen für die Mieter erkennen, sondern befürchtete Verteuerungen, besonders im Althausbereich. Die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes sei nicht notwendig, alle Wünsche gegenüber den Hausbesorgern könnten aufgrund der bestehenden Rechtslage erfüllt werden, so auch eine Anstellung ohne Dienstwohnung. Er sehe keine Verbilligung durch Ausdehnung bei befristeten Mietverträgen, die Liberalisierung lasse vielmehr Zuschläge für unbefristete Verträge befürchten; die Erpressbarkeit der Mieter nehme zu. Verschlechterungen für die Mieter lägen auch in der Möglichkeit, die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge zu erhöhen. Fiktive Beiträge im Rahmen des sogenannten Contracting werden Verwirrung stiften.

Dr. Heinz HASELWANDER (Steiermark) gab ein insgesamt positives Urteil ab, schloss sich aber den skeptischen Äußerungen über das Contracting an und schlug vor, durch eine Verordnung Transparenz für die Mieter zu schaffen, um Verunsicherungen zu vermeiden.

Dr. Wolfgang AMANN (Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen) registrierte einen Paradigmenwechsel hin zu einer "Vermarktwirtschaftlichung" des Wohnungswesens, nachdem die zwangswirtschaftlichen Maßnahmen, wie sie nach den beiden Weltkriegen notwendig waren, entbehrlich geworden seien. In wirtschaftlich ruhigeren Zeiten werde stärkeres Gewicht auf die Marktkräfte gelegt. Als längst überfällig bezeichnete Amann die Befristungsmöglichkeit bei Geschäftslokalen, was es gerade in B- und C-Lagen möglich machen werde, zu sehr günstigen Preisen zu vermieten. Er rechnete mit Verträgen von fünf- bis zehnjähriger Dauer. Mit der Tendenz zur Errichtung von Seniorenwohnungen haben die gemeinnützigen Bauträger eine zukunftsträchtige Richtung eingeschlagen, die ihrer sozialen Verpflichtung entspreche, sagte Amann und bezeichnete auch das Contracting, eine neue Form der Dienstleistung, als ein interessantes Modell. Die Eigentumsoption weise in eine neue Richtung der Wohnbauförderung, die für Amann künftig aus zwei Teilen bestehe, eigenmittelfreien Sozialwohnungen und einer mittelstandsorientierten Förderung von Wohnungen mit einem hohen Eigenmittelbedarf und Eigentumsoption.

Die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes begrüsste der Experte, weil dieses Gesetz die Hauseigentümer zu sehr eingeschränkt habe und überdies nunmehr ein Potential für neue Berufsbilder bestehe. Bei der Verrechnung der Hausbetreuungskosten sah Amann durch die Beseitigung des Hausbesorgergesetzes Einsparungspotentiale und regte an, in Zukunft Pauschalierungsmöglichkeiten vorzusehen. Er hielt es für wünschenswert, einen Zeitplan für eine grosse Wohnrechtsreform noch in diesem Sommer auszuarbeiten.

Abgeordnete BURES (SP) bezeichnete den vorliegenden Entwurf als unausgewogen und unüberlegt. Kein einziger Punkt werde zu einer Senkung der Mieten führen. Vielmehr werde die Rechtposition der Mieter verschlechtert. Es sei zu befürchten, dass die Mieter alle drei Jahre um Verlängerung ihres Vertrages betteln gehen müssen. - Dieser Entwurf wende sich gegen die Mieter und Wohnungssuchenden. Eine Reform des Hausbesorgergesetzes hielt die Abgeordnete für sinnvoll. Es könne aber nicht darum gehen, ein ganzes Berufsfeld zu zerstören. Der vorliegende Entwurf enthalte keine Vorschläge dafür, wie diese Tätigkeit in Zukunft ausgeübt werden solle. Auch hier sei eine Kostensenkung für die Mieter nicht zu erwarten.

Abgeordneter Mag. FIRLINGER (F) erinnerte seine Vorrednerin daran, dass die SPÖ in der letzten Gesetzgebungsperiode nie bereit war, das Hausbesorgergesetz zu reformieren. Das Ziel der Regierungsparteien sei es, weitere Senkungen bei den Wohnungskosten durch Fortsetzung der Liberalisierung zu erreichen. Die Marktkräfte hätten schon in den letzten Jahren dafür gesorgt, dass mehr Wohnungen auf den Markt kamen und damit die Miethöhe sank. Zum Pflichtenkatalog und zur Haftungsfrage nach Aufhebung des Hausbesorgergesetzes werde eine Ausschussfeststellung vorbereitet, sagte der Abgeordnete und wies darauf hin, dass es schon bald einen Kollektivvertrag für die Hausbetreuung geben werde. Die Eigentumsoption begrüsste Firlinger, da sie dafür sorge, dass Mieter bei der Eigentumsbildung künftig nicht mehrfach zur Kasse gebeten werden.

Abgeordnete Dr. FEKTER (V) hielt den Kritikern des Contracting-Modells entgegen, dass sich die Verantwortlichen in Wien dieses Modell wünschten. Für die Entwicklung der Wohnungskosten seien in den letzten zehn Jahren weniger die nur moderaten Mietenerhöhungen, sondern vielmehr die radikal steigenden Ent- und Versorgungskosten der Gemeinden verantwortlich. Durch die Eigentumsoption falle eine Einstiegsbarriere für Mietwohnungen, für Wohnungssuchende werde die Situation dadurch besser. Auswüchse aufgrund des Hausbesorgergesetzes, die Anrechnung fiktiver Betriebskosten, fielen  weg, die Wohnungskosten würden daher sinken. Das Richtwertsystem hat nach Meinung Fekters zu einer Preissenkung am Markt geführt, es habe sich bewährt. Die Koalition arbeite an einer grossen Reform, die sie in Kürze vorlegen werde.

Abgeordnete Dr. MOSER (G) zitierte kritische Stimmen aus dem Begutachtungsverfahren, die sich sowohl auf die Vorgangsweise bei der Novellierung bezogen und eine Präjudizierung der geplanten grossen Reform bemängelten, als auch Skepsis gegenüber den von den Antragstellern erwarteten Kostensenkungen ins Treffen führten und hinsichtlich der neuen Befristungsregelungen das Abgehen vom Grundsatz unbefristeter Mietverträge bedauerten. Die Anrechnung "angemessener Hausbetriebskosten" könnte Betriebskostenerhöhungen Tür und Tor öffnen, befürchtete Moser und sprach von einer nicht zielgerichteten Novelle. 

Abgeordneter EDER (S) warf der ÖVP vor, Wohnungen teurer machen zu wollen und konnte keinen Sinn darin erblicken, gemeinnützige Wohnbauträger dazu zu zwingen, Eigentumswohnungen zu errichten. Es sei nicht Ziel der Wohnbauförderung, Leuten aus Steuermitteln Eigentumswohnungen zu beschaffen.

Abgeordneter NEUDECK (F) verteidigte die Einführung befristeter Mietverträge auf dem Geschäftssektor als sinnvoll und wies die Behauptung zurück, Mieter würden dadurch erpressbar. Das Bild der SPÖ vom "Zinshaushai" stimme nicht mehr. Der langfristige Mietvertrag sei die Norm und nicht die Ausnahme. Die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes werde zu einer Verbilligung der Mieten führen.

Abgeordneter Mag. MAIER (S) bezeichnete die Novelle als sachlich nicht gerechtfertigt und sozialpolitisch bedenklich. Er vermisste eine sektorale Betrachtung der einzelnen Bundesländer und die Berücksichtigung vermieteter Eigentumswohnungen. Er forderte eine Senkung der Maklergebühren und hielt es für widersinnig, fiktive Contracting-Kosten zu schaffen, während man gleichzeitig darauf dränge, sie bei den Hausbesorgern abzuschaffen.

Abgeordneter EDLER (S) warnte vor der von Dr. Amann angesprochenen Ghetto-Bildung und wies darauf hin, dass die von ihm genannten neuen Berufsbilder von atypischen Arbeitsverhältnissen geprägt seien.

Abgeordneter LEXER (V) führte die Mietensenkungen der letzten Jahre auf das steigende Wohnungsangebot und die Zinssenkungen zurück. Er plädierte dafür, die Diskussion mit der Wohnbauförderung zu koppeln und machte darauf aufmerksam, dass private Wohnungseigentümer mangels Förderung höhere Mieten verlangen müssen als gemeinnützige. Sein Vorschlag lautete auf eine soziale Staffelung der Mieten im geförderten Bereich.

Abgeordneter FAUL (S) hielt es für unsozial, die Menschen dazu zu zwingen, alle drei Jahre umzuziehen und äußerte Sorgen darüber, wie die Städte künftig aussehen werden, wenn sich niemand mehr darum kümmert, wie es in- und ausserhalb der Häuser aussieht.

Auf Detailfragen der Abgeordneten antworteten die Fachleute in einer zweiten Expertenrunde wie folgt:

Dr. STABENTHEINER erwartete für die Übergangszeit nach der Aufhebung des Hausbesorgergesetzes einen grösseren Arbeitsanfall für die Richter. Die neuen, transparenteren Befristungsregelungen  hingegen, könnten eher konfliktvermeidend, also entlastend für die Justiz wirken. Das Contracting-Modell habe Wien in der Begutachtung nicht prinzipiell abgelehnt, aber Skepsis geäußert, stellte Dr. OSTERMAYER klar. Die Neuregelungen für Geschäftsmieten sei der Nahversorgung und der Unternehmensgründung nicht förderlich, hielt er fest und wies Vergleiche zwischen Geschäftsstrassen und Einkaufszentren zurück. Die Aufhebung des Hausbesorgergesetzes werde streitfördernd wirken, weil der Mieterschutz eingeschränkt werde.

Der Befristungsabschlag von 25 % sei jederzeit gerichtlich überprüfbar, sagte Dr. MAYER. Die Betreuungskosten hielt er aus der Erfahrung für niedriger als die Hausbesorgerkosten und nannte Sozialversicherungsbeiträge und die Abfertigung als Kostenfaktoren. Dazu komme, dass künftig Betriebskostenanteile auf die nunmehr vermietete Hausbesorgerwohnung aufgeteilt werden können.

Dr. LUGGER berichtete aus seiner Erfahrung von 20 % bis 25 % Kosteneinsparungen durch die Auflassung von Hausbesorgerposten. Martin GRUBER machte darauf aufmerksam, dass mit der Aufhebung des Hausbesorgergesetzes auch die Verpflichtung beseitigt werde, Haustürschlüssel gegen Kaution herauszugeben.

Mag. KÖPPEL  führte das wachsende Angebot an Wohnraum während der letzten Jahre auf geförderte Wohnungen zurück, was nicht den Schluss zulasse, der Markt habe für mehr Wohnungen gesorgt. Junge Familien müssten für Wohnungen auf dem freien Markt bis zu 30 % ihres Einkommens aufwenden, was sozial unzumutbar sei.

Dr. AMANN nannte als Quellen für Preissenkungen die Ausweitung des Wohnungsangebots, wobei die regulierten Teilmärkte auch durch ihre Preisgestaltung Einfluss auf andere Teilmärkte haben. Die Wohnungspolitik brauche sozial geförderte Mietwohnungen, es sei daher angebracht, bei der Herausnahme sozialer Wohnungen behutsam vorzugehen. Es sei aber fraglich, ob tatsächlich 25 % des Wohnungsbestandes in Wien als Sozialwohnungen genützt werden müssen.

Hinsichtlich der Maklerprovisionen sagte der Experte, sie würden bei Eigentumswohnungen voll ausgeschöpft, nicht aber bei Mietwohnungen. Bei Verkaufsgeschäften könne er sich eine Abgeberprovision vorstellen, kleinere Makler würden dadurch aber benachteiligt. Um der Ghettobildung entgegenzuwirken hielt Dr. Amann Maßnahmen auf der Ebene der Landesgesetzgeber, namentlich bei den Förderungsrichtlinien, für zweckmässig.

Die Einkommensbelastung durch die Wohnkosten sah Amann aufgrund einer aktuellen Studie relativ gleichmäßig bei 22 % bis 23 % sowohl im Bereich der geförderten Wohnungen als auch im privaten Altbaubestand. (Fortsetzung)